2019 óta a holland lakáspolitika a meglévő lakásállomány hatékonyabb kihasználására összpontosít
Miután a támogatási rendszert kibővítették és a támogatást megemelték, a kormány magas elvárásokat támasztott: a cél évi 15 000 lakás kialakítása lett irodákból és ráépítésre – egy 2023-as felmérés alapján – további 100 000 lakás 2030-ig. Felosztással is több százezer lakás létesítése lenne lehetséges és a főépítész szerint a rövid távú lakhatási célok elérése szempontjából a felosztás fontosabb lesz, mint az új lakásépítés.
A lakásépítési potenciálra vonatkozó becslések és a ténylegesen átadott lakások között jelentős különbség van
A statisztika viszont drasztikusan mást mutat. Míg a meglévő lakásállomány nettó bővülése 2021-ben 18 000 volt, 2025-ben 10 800-ra esett vissza. A csökkenés nagyrészt az átalakítások miatt van – ezek száma meredeken zuhant a több mint 10 000 lakásról 2020-ban valamivel több mint 6000 lakásra 2025-re. A felosztással, amellyel évente kb. 2 000 lakást lehetett kialakítani, 2025-ben alig több mint 1 600 lakás jött létre. Ezenkívül az EIB (Economisch Instituut voor de Bouw), az Euroconstruct holland tagintézetének becslései szerint a ráépítés évente körülbelül 900 lakást eredményez. Évente körülbelül 70 000 az új építésű lakás, így a meglévő állomány hozzájárulása ehhez képest szerény.
A ráépítés és a felosztás korlátai
A ráépítés mutatja legjobban a műszaki potenciál és a tényleges eredmények közötti szakadékot. Technikailag 100 000 új otthont lehetne építeni lakóházak ráépítésével, általában 4-10 emeletesekkel. A műszaki potenciál megvan, de a korlátot az épületekben élő lakosok jelentik hiszen ők semmit sem nyernek egy plusz emelettel, de egy-másfél évre a lakóhelyük építési területté változik. Ezért a lakóközösségek, magánbérbeadók és lakásszövetkezetek ritkán egyeznek bele az ilyen projektekbe. A kormány ráépítési javaslata csak akkor tűnik megvalósíthatónak ha az épületeket teljesen kiürítik a felújítás alatt. Ez viszont viszonylag ritka, mely magyarázza az évente így létrejött lakásszámot (900).
A felosztással legtöbbször két gond van: a helyszín és költségek. Egyrészt, a tipikus holland külvárosi sorházak alkalmatlanok a felosztásra. Másrészt, jelentős beruházás kell ahhoz, hogy egyből két lakást alakítsanak ki: plusz bejárati ajtó, emeleti konyha, földszinti fürdőszoba, stb. Ráadásul ezek a kisebb lakások gyakran külvárosi területeken vannak, míg a célcsoport, a fiatal egyszemélyes háztartások, inkább a belvárosi helyszíneket kedveli. Emiatt a felosztás főként a belvárosi nagyobb lakásokban történik. Így valószínűtlen, hogy a lakásállomány bővülése ezen a csatornán keresztül jelentősen meghaladja a jelenlegi évi 1 500-2 500-at.
Átalakítás: korlátozott potenciál
Az átalakítások miatti bővítések évek óta csökkenő tendenciát mutatnak, mely várható volt: a legkönnyebben átalakítható irodákat és egyéb épületeket már átalakították lakásokká. Ráadásul az előző évek magas átalakítási szintje miatt az irodaszektorban a túlkínálat csökkent, mely tovább korlátozza a lehetőségeket. A ma üresen álló irodaterületek vagy részben üres épületekben találhatóak vagy lakóépületek fejlesztésére nem alkalmas helyszínen vannak. Ezért valószínűtlen, hogy az átalakítások által létrejövő új lakások száma ismét növekedjen.
Üresen álló lakások: túlbecsült potenciál
Körülbelül 190 000 lakás áll hivatalosan üresen. Gyakran ezt a számot emlegetik a lakáskínálat potenciális kiegészítő forrásaként. Azonban ha kizárjuk a súrlódásos lakásüresedést és megnézzük, hogy a fennmaradó lakásokban van-e tényleges energiafogyasztás, csak kb. 30 000 lakás üres. Ezen belül is valamennyi felújítás alatt áll, a többi pedig népességében csökkenő régiókban van. Az üresen álló lakások tehát korlátozott mértékben segíthetnek a lakáshiány enyhítésében.
A becsléstől az építési tervekig
Fontos, hogy az európai előrejelzők és politikai döntéshozók megkülönböztessék a becslést a megvalósíthatóságtól. Ráadásul, a becslés nem fordítható le közvetlenül a jövőbeli lakáskínálatra vagy építési teljesítményre. A piaci körülmények, a költségek, a helyszín, a jogi korlátok és a felhasználói preferenciák mind meghatározzák, hogy a becsült potenciál mekkora része valósulhat meg, ezért az építési előrejelzésnek tartalmaznia kell ezeket.
Eredeti cikk: Mark Melles és Wouter Noordam, EIB (Economisch Instituut voor de Bouw), az Euroconstruct holland tagintézete
Magyar verzió: Buildecon, az Euroconstruct magyar tagintézete