Délkelet-Európa építési piaca 2027-ig

A régió összképe főként Románia miatt tűnik rosszabbnak, így inkább országspecifikus problémáról van szó, mint általános pesszimizmusról. A délkelet-európai régió összes országában jelentős bővülés volt 2016 óta. Ezeknek az építési piacoknak a mérete reálértéken csaknem megduplázódott. Ebben az összefüggésben jó látni, hogy csak Romániában várható csökkenés.

„Bulgária teljes építési teljesítménye várhatóan átlagosan 3%-kal fog bővülni 2026-2027-ben, és idénre is hasonló, közel 3%-os teljesítményt várunk.” – véli Yasen Georgiev, az EECFA bolgár elemzője. Az ágazati háttér azonban árnyaltabb képet mutat – a lakásépítés lelassulhat, a nem lakáscélú építés pozitív lehet, míg a mélyépítés erős teljesítményt könyvelhet el. Ez utóbbi olyan beruházásokból profitál majd, amelyeket az uniós források felhasználása támogat a Helyreállítási és Ellenállóképességi Terv (RRP) és a klasszikus operatív programok révén, mindkettő határideje 2026-2027. Ugyanakkor Bulgária gazdasága átlagosan 2,4%-kal fog bővülni 2026-2027-ben – mely időszakot folyamatosan alakít majd az euró 2026. január 1-jei bevezetése is.

Michael Glazer (SEE Regional Advisors) és Tatjana Halapija (Nada Projekt), az EECFA horvát elemzői úgy vélik, hogy a csökkenő lakásértékesítések Horvátországban paradox módon nem tudták megállítani a lakásépítés teljesítmény-értékének növekedését, mivel az eladott lakások négyzetméterárának emelkedése bőven ellensúlyozta az eladott négyzetméterek alacsonyabb számát. „De hogy ez meddig tarthat, nem világos” – teszik hozzá. „A kormány intézkedései, amelyeket a lakásválság enyhítésére vezettek be, még jobban összezavarják a lakásszektor képét, mivel számos intézkedésnek ellentmondásos hatása van az építési teljesítményre. A nem lakásépítés szegmensei közül a jelenlegi előrejelzési időszakban lesznek olyanok, amelyek még tovább profitálnak a felzárkózó növekedésből és az EU-támogatásokból, mások pedig stagnálhatnak vagy akár csökkenhetnek. A mélyépítésben az EU-s pénzek továbbra is dominálnak a finanszírozásában. A sportlétesítmény-építésben fellendülést tapasztalunk majd, de az ilyen projektek gyorsasága miatt az építési teljesítményre gyakorolt hatás viszonylag rövid lesz. A megújuló energia építése is gyors növekedésnek indulhat, bár ezt a hatóságok ágazattal szembeni ellenségessége visszafoghatja.”

„Románia gazdasága kihívásokkal teli időszakba lép, mivel a nemrégiben végrehajtott, államháztartási hiány-csökkentő intézkedések elkezdték kifejteni hatásukat” – véli Dr. Sebastian Sipos-Gug, az EECFA román kutatója (Ebuild). „Bár a legtöbb előrejelző intézet nem számít recesszióra, a gazdasági növekedés várhatóan visszafogott marad a következő két évben. Az infláció a legmagasabb az EU-ban, amelyet idén a forgalmi adó emelése is felerősített. Így a fogyasztói árak olyan ütemben nőnek, amely az előrejelzések szerint meghaladja a bérek növekedését, és ez a reáljövedelmek csökkenéséhez vezet idén és jövőre is. A kormányzati kiadásokban is megszorítások lesznek, így mind a magán-, mind a közfogyasztás várhatóan csökkenni fog, mely a legtöbb építőipari tevékenységtípust visszahúzhatja. Nehéz lesz fenntartani a 2023 óta indult mélyépítési projektekhez szükséges hatalmas állami beruházások szintjét is a megszorítások miatt és a még több uniós finanszírozás elvesztése miatti növekvő nyomás alatt. Másrészt viszont mind a gazdaság egésze, mind a munkaerőpiac várhatóan ellenálló lesz. És ha a hiány eléri a kezelhető szintet és a megszorító intézkedések hatásai megszűnnek, 2027-re az infláció enyhülhet és a kamatlábak csökkenhetnek. Ez azt jelenti, hogy az építőipar iránti kereslet is fellendül, és ezzel együtt az építőipari munkák is.”

Dejan Krajinović, az EECFA szerb kutatója (Beobuild) szerint „idén Szerbia teljes építési teljesítménye negatív tartományba süllyedt, elsősorban a mélyépítés gyengébb teljesítménye miatt. Idén növekedést regisztrált a magasépítés, de a mélyépítés jelentős konszolidációja lehúzta az összteljesítményt. A főbb útépítési, vasúti és energetikai projektek befejezése járult ehhez hozzá leginkább, de a késedelmes építés kezdések is szerepet játszottak. A lakásépítés stabil és történelmi szinten van és a nem lakáscélú építés is fellendült a belgrádi EXPO 2027 megrendezése miatt. A kereskedelmi, szálloda- és irodaberuházásokat mind ösztönzi az esemény; a számos helyszínből álló EXPO 2027 komplexum a legnagyobb projekt a nem lakáscélú ingatlanok piacán. A javuló pénzügyi feltételek és a tartós kereslet továbbra is viszonylag magasan tarthatja az építési tevékenységet, de a számos globális politikai és gazdasági bizonytalanság beárnyékolja a jövőbeli kilátásokat.”

Dr. Aleš Pustovrh, az EECFA szlovén elemzője (Bogatin) szerint Szlovénia építési teljesítménye stabilan 6 milliárd eurón áll, bár a növekedés lelassult. A lakásépítés továbbra is a legfontosabb ágazat, a termelés várhatóan csak kismértékben csökken idén, melyet az erős foglalkoztatottság, a növekvő bérek és az olcsóbb jelzáloghitelek is segítenek. Az ingatlanügyletek 2025 elején fellendültek, megfordítva a tavalyi visszaesést, miközben az árak továbbra is emelkednek a telekhiány és a lassú engedélyeztetés miatt. Az állami lakásépítési programok ambiciózusak, míg a magánfejlesztők Ljubljanára és a tengerparti városokra koncentrálnak. A nem lakáscélú építés vegyes képet mutat: az irodaépítés lassan talpra áll, a kiskereskedelmi épületek építése visszafogott marad, de az ipari és raktárépítés az exportkeresletnek és az automatizálásnak köszönhetően virágzik. Az egészségügy és az oktatási épületek építése továbbra is nagyon magas szinten van. A mélyépítés és a közmunkák az EU által támogatott projektekre támaszkodnak, és várhatóan 2026-ra elérik a történelmileg magas szintet.

Kelet-Európa építési piaca 2027-ig

A kelet-európai régióban Oroszország építési piaca sok éves csúcsát érte el a visszaesés előtt, míg Törökország megpróbál visszatérni a korábbi csúcshoz, Ukrajna építési piaca pedig csak most kapaszkodik fel a történelmi mélypontról. Törökországban nagyobb növekedés, míg Oroszországban további visszaesés várható. Ukrajnában várhatóan folytatódik a fellendülés, de az EECFA továbbra sem látja a hatalmas újjáépítés elérkezését.

Andrey Vakulenko (Macon), az EECFA orosz elemzője úgy véli, hogy „a magas alapkamat és az általános gazdasági lassulás húzza vissza az orosz építőipart, és az idei évre és a következő két évre is negatív trendek várhatóak. A monetáris politika enyhülése, mely már meg is kezdődött, segíthet a helyzet normalizálásában, de pozitív hatás csak 2027-ben várható. Az építési teljesítmény fő visszafogó ereje valószínűleg a lakásépítés lesz, ahol a magas kamatlábak és a felülvizsgált kormányzati kereslettámogatási programok csökkentik mind a vásárlók, mind a fejlesztők aktivitását. A negatív trendek valószínűleg a legtöbb nem lakáscélú szegmensben is megmaradnak a költségvetési finanszírozás csökkenő növekedési üteme, az üzleti tevékenység általános csökkenése és a fogyasztás lassulása miatt. Az építési piac általános csökkenő dinamikáját némileg mérsékelheti a mélyépítési munkák stabil növekedése, amelyet az energetikai és közlekedési exportprojektek támogatnak, de ez a bővülés valószínűleg nem lesz elég ahhoz, hogy az építési piacot pozitív tartományban tartsa”.

Prof. Ali Türel, az EECFA török kutatója arról számol be, hogy „Törökországban az infláció megfékezésére hozott intézkedések fő hatása a rendelkezésre álló jövedelem és a bérből és fizetésből élők, valamint a nyugdíjasok vásárlóerejének csökkenése. A közepes és alacsony jövedelmű lakosság valószínűleg nem fog tudni félretenni lakásvásárlásra, hiszen a bérleti díjak is sokak számára megfizethetetlenné váltak. Ironikus, hogy a lakáseladások sokkal gyorsabban nőttek, mint a háztartások. Ez annak a tipikus törökországi trendnek tulajdonítható, hogy magas infláció idején az emberek magasabb reálhozamot várnak pénzügyi eszközeiken az ingatlanbefektetésektől az alternatív befektetési lehetőségekhez képest. A 2023-as földrengésben megrongálódott épületek és infrastruktúra újjáépítése szintén hozzájárult az építési munkák kezdésének és befejezésének magas növekedési üteméhez 2025 második negyedévétől kezdődően. Így az építőipar más ágazatokhoz képest jobban hozzájárult a GDP-hez. Legfrissebb előrejelzésünk szerint a teljes építési teljesítmény Törökországban 2027-ben elérheti a 6,4 billió TL-t (180 milliárd eurót) 2024-es árakon.”

Az EECFA ukrán elemzője, Prof. Sergii Zapototskyi (Uvecon) szerint a háború és a magas kockázatok ellenére Ukrajna építőipara továbbra is a gazdasági fellendülés egyik fő motorja idén. Az RDNA4 (a legutóbbi Rapid Damage and Needs Assessment Report) becslése szerint Ukrajna újjáépítési igénye a következő évtizedben 486-524 milliárd USD lesz, mely hosszú távú keresletet teremt majd a lakás-, nem lakás- és mélyépítési munkákra. A főbb kihívások még mindig a háborúval kapcsolatos bizonytalanság, különösen a frontvonalbeli régiókban, a munkaerőhiány, a városrendezési jogszabályok bürokratikus akadályai, valamint a gyárak áthelyezése miatti logisztikai korlátok és gyakran az építőanyag-hiány. Ugyanakkor az építőipar ellenállóképességét mutatja, hogy a fejlesztők diverzifikálják az ellátási láncokat, stabilizálják a beszerzési ütemterveket, és növelik az aktivitást a központi és nyugati régiókban. A lakások iránti kereslet, az intenzív infrastruktúra-helyreállítás, valamint az EBRD, az EBB és más partnerek nemzetközi beruházásai várhatóan továbbra is támogatják majd a pozitív dinamikát. Az ágazat 2026-2027-es kilátásai viszont nagymértékben függnek a biztonsági helyzettől és az állami gazdaságélénkítési programok hatékonyságától.

Forrás: EECFA 2025 téli előrejelzés