Mi is volt a kedvezményes jelzáloghitel-program 

Bár a járvány előtt az orosz lakáspiac jól teljesített, 2020-ban a karantén, a gazdaság és a lakosság jövedelmének csökkenése az építőiparra is hatott. Emiatt vezették be az állami programot a jelzáloghitel-kamatok támogatására. Hasonló programok már korábban is léteztek, de csak bizonyos csoportokat céloztak meg (pl. gyermekes családokat). Az új program egyetemes volt, korlátozás nélkül. Célja a kereslet támogatása és a stabilitás biztosítása volt a lakáspiacon, mely Oroszország egyik kulcsfontosságú építőipari szegmense -  véli Andrey Vakulenko, az EECFA orosz elemzője. 

A kedvezményes jelzáloghitelek keresletre gyakorolt hatása viszont aránytalanul nagy volt: a vevők aktivitása megugrott a járvány idején a viszonylag rövid ideig tartó karantén és a gazdaság vártnál kedvezőbb alakulása miatt. A megnövekedett kereslet a négyzetméterenkénti költség megugrásához vezetett. Sok befektető vett fel jelzáloghitelt, hogy pénzt keressen a gyorsan emelkedő árakon. A program indulásakor a hitelkamatokon keletkezett kezdeti megtakarítás a növekvő árak miatt gyorsan kimerült. A lakásvásárlók fizetőképességének támogatására hivatott kedvezményes jelzáloghitel-program végül ennek pont az ellenkezőjét érte el: csökkentette számukra az új lakások elérhetőségét, olyannyira, hogy mára az elmúlt 15 év legalacsonyabb szintjén van. A másik probléma az volt, hogy a program túl hosszúra nyúlt. A pandémia után is megtartották és többször meghosszabbították, továbbra is ösztönözve a keresletet és az árnövekedést (bár a feltételeket szigorították párszor). Így a piac az állami részvételtől függött, és megfizethető jelzáloghitel-kamatokat biztosított minden vevő számára.

2024 elejére a program miatt strukturális piaci egyensúlyhiány alakult ki (a használt lakások jóval olcsóbbak lettek, mint az újak, mivel a használt lakáspiacon nem volt ilyen támogatás), a lakosság eladósodottsága nőtt, és az új lakáspiacon kialakuló lufi veszélye is felmerült. A programnak egyre több lett a hátránya mint az előnye, viszont mind a folytatás mind a hirtelen leállítás káros lett volna. Az infláció emelkedése miatt viszont a monetáris politikán szigorítottak, az Orosz Központi Bank alapkamata tavaly nyár óta 7,5%-ról 19%-ra nőtt, és mára történelmi csúcson van. A program 2020-as indulásakor a piaci jelzáloghitelek kamatai 8-9%között mozogtak, az állam 6,5%-ig támogatta azokat. Idén a jelzáloghitelek kamata átlagosan 20-21%-ra nőtt, míg a program 8%-os hitelfelvételt tett lehetővé. Mivel a kamattámogatásra fordított állami kiadások megugrottak, így csak idő kérdése volt mikor szüntetik meg a programot.

Mi van helyette

A hivatalosan idén július 1-jén megszűnt egyetemes kedvezményes jelzálogprogram az orosz lakáspiac történetének legnagyobb kereslettámogatása volt: 1,6 millió hitelt adtak ki mintegy 6 billió rubel értékben. A lakáscélú állami támogatás most célzottabbá vált más jelzáloghitel-programok bevezetésével, mint például a gyermekes családokat célzó, az IT-cégek alkalmazottainak szóló, a vidéki lakásokra vonatkozó, illetve Oroszország keleti és sarkvidéki régióira vonatkozó konstrukciókkal. Ezek azonban a szűkebb célközönség és a szigorúbb feltételek miatt nem tudják majd teljes mértékben helyettesíteni az egyetemes programot. A rekordmagas alapkamat megfizethetetlenné teszi az általános piaci kamatlábakat. Pénzben kifejezve a kibocsátott jelzáloghitelek száma idén júliusban 55%-kal csökkent az előző hónaphoz képest. A felhalmozott adósságállomány 2019 óta először csökkent idén júliusban. A tranzakciók száma az új lakáspiacon (az építési projektekben) idén júliusban 51%-kal esett vissza az előző hónaphoz képest, és augusztusban további 13%-kal csökkent.

A csökkenő kereslet ellenére a fejlesztői aktivitás 7 hónapja rekordmagas. Szeptember elején mintegy 117 millió négyzetméternyi társasház volt építés alatt. A csökkenő kereslet mellett a kínálat növekedése pedig piaci túlkínálat kockázatát jelentheti a jövőben.

Mi lesz utána 

A kedvezményes jelzáloghitel-program kivezetését az alacsony piaci jelzálogkamatok időszakára tervezték, de a piaci kamatlábak és a kedvezményes kamatlábak közötti különbség folyamatosan nőtt, és idén rekordszintet ért el. Így a program törlése miatt a kereslet összeomlott. Súlyosbítja a helyzetet a szigorú monetáris politika várható folytatása, legalábbis 2025-ben. Az alapkamat erre az időszakra előrejelzett szintje 14-16%, így úgy tűnik, a piaci jelzáloghitelek kamatai jövőre is magasak maradnak és erősen lenyomják majd a keresletet.

Mivel a program során a jelzáloghitel lett a lakásvásárlás fő eszköze, a kereslet csak akkor élénkülne meg, ha visszatérnénk ezekhez a kamatokhoz. A fent említett célzott jelzáloghitel-programok részben ezt teszik, de az egyetemes programot nem tudják pótolni. A családokat célzó jelzáloghitel 2030-ig meghosszabbításra került, de szigorítottak rajta: most már főleg a 6 év alatti gyermeket nevelő családokra (és a lakosság két másik kisebb csoportjára ) vonatkozik. A 6 éven aluli gyermekes családok száma a 2020-as népszámlálás szerint mintegy 7,1 millió volt, de a potenciális hitelfelvevők száma 2030-ig csökkenni fog a születésszám lassulása miatt (átlagosan évi -4% az elmúlt 5 évben) és amiatt, hogy a konstrukció csak egyszer használható.

A következő évekre a lakáspiaci keresletbővülésnek tehát nincsenek egyértelmű előfeltételei, és valószínűleg az eladatlan lakások állománya is felhalmozódik majd. A meglévő programok viszont bővülhetnek, vagy újak indulhatnak – ez támogathatja a vásárlói aktivitást és a teljes lakáspiacot:

• Sor kerülhet új célzott jelzáloghitel-programok bevezetésére szakmai vagy földrajzi szempontok alapján (közalkalmazottak, az állam számára értékes szakmák, ritkán lakott területek stb.). Ezek nem vezethetnek a piac túlmelegedéséhez vagy lufihoz mivel kizárják a befektetési célú lakásvásárlást. Ám magas alapkamat mellett minden ilyen program hatalmas állami finanszírozást igényel, így bevezetésük idén vagy jövőre nem valószínű.
• Új fizetési konstrukciók indulhatnak. Egyre népszerűbbek a részletfizetési programok és megtakarítási konstrukciók (a bankok speciális céljelzálogbetéteket vezethetnek be, amelyeken a vásárlók szövetségi vagy regionális önkormányzatok részleges társfinanszírozásával lakásvásárlásra gyűjthetnek pénzt).
• A jelzáloghitel-termékek rugalmassága nőhet. Újdonság, hogy a bankok egy olyan záradékot építenek be a hitelszerződésbe, amely garantálja a jelzáloghitel-kamatok csökkenését ha az alapkamat csökken (ha a szerződés időtartama alatt az alapkamat csökken, a bank anélkül csökkenti a jelzáloghitel kamatát, hogy új szerződést kellene kötni).

Arra azonban nem számíthatunk, hogy közvetlen árengedmények lesznek vagy az egy négyzetméterre eső bekerülési költség nagymértékben csökkenni fog mivel a fejlesztőket visszafogják a 2022-2024-es időszakban jelentősen megnövekedett építési költségek. Így a következő években az induló új lakásprojektek száma csökkenhet.

Az orosz lakáspiacot tehát határozatlan ideig a célzott jelzáloghitel-konstrukciók valamelyikére jogosult vásárlók fogják uralni, akik listáját az állam határozza meg. Változást a lakosság jövedelmének jelentős és hosszan tartó bővülése vagy a jelzáloghitelek piaci kamatának csökkenése hozhatna, de ez - legalábbis 2024-2025-ben - nem valószínű. Emiatt a lakásépítések volumene valószínűleg csökkenni fog. 

Írta: Andrey Vakulenko – Macon, EECFA Russia
Magyar verzió: Buildecon, EECFA Central