A tranzakciók magasabb szinten stabilizálódtak, az ingatlanárak nőttek
Tavaly a cseh lakáspiac erős lendületet vett, a teljes tranzakciós volumen 11%-kal nőtt éves szinten, mely körülbelül 6500 további lakás- és házeladást jelentett 2024-hez képest. A 2023 elején kezdődött piaci fellendülés folytatódott 2025-ben, bár mérsékeltebb ütemben, mint az előző két évben. A használt lakások értékesítése 12%-kal nőtt, ebben a szegmensben Prágában és az Ústí régióban volt a legnagyobb aktivitás. Az új lakások értékesítése Prágában, a Dél-Morvaországi régióban és a Közép-Csehországi régióban volt a legerősebb. 2025 végére közel 17 500 új építésű lakás állt rendelkezésre a fejlesztők portfólióiban. A kínálat Prága kivételével minden régióban nőtt az előző évhez képest. A lakásügyletek 4%-kal nőttek, a legerősebb aktivitás a Közép-Csehországi régióban volt.
A lakóingatlanok árai országosan átlagosan 12%-kal nőttek tavaly. A legnagyobb áremelkedés a használt lakások esetében volt, +18% országosan. Az új lakásoknál (első eladások) 9% volt az árnövekedés, a viszonylag új lakások viszonteladása esetében az ár 13%-kal, a családi házak ára +14%-kal nőtt. Az árnövekedés Prágában, Közép-Csehországban és a Dél-Morvaországi régióban volt a legjelentősebb. 2025 végén az átlagárak így alakultak: 80 613 CZK/m2 a régi téglaépítésű lakások esetében; 70 987 CZK/m2 a panellakásoknál; 139 820 CZK/m2 az új lakások esetében fejlesztői eladásoknál; 131 608 CZK/m2 az új lakások viszonteladása, míg 6,2 millió CZK volt a családi házak átlagos ára. A regionális árkülönbségek megmaradtak. A régebben épült lakások Prágában és Brnóban például átlagosan háromszor drágábbak, mint a 10 000 alatti lakosú városokban, és nagyjából kétszer olyan drágák, mint más városokban. A családi házak esetében a nagyvárosok és a vidék közötti árkülönbség majdnem négyszeres.
Az alapvető strukturális probléma is megmaradt: nagyvárosokban ahol nagy a kereslet, főleg Prágában és Brnóban, nem épült elég lakás. Emellett a hosszadalmas engedélyezés és a korlátozott földterület-kínálat továbbra is korlátozza a kínálatot.
Mérsékelt árnövekedés a bérleti piacon, rekord év a jelzálogpiacon
A bérleti díjak országos szinten 4%-6% között emelkedtek, egyes régiókban, különösen a Morva-Sziléziai régióban, akár 10%-os növekedés is volt. Prágán kívül a hosszú távú bérlemények kínálata jelentősen megnőtt, több mint 18 500 lakásra (közel 7000 lakásos növekedés éves szinten). Prágában azonban a bérlemények kínálata kismértékben csökkent, alig több mint 5000 lakásra, mely körülbelül 500-al kevesebb, mint 2024-ben. A bérleti díjak növekedése Prágában 4%-12% között volt helyszíntől és a bérbeadásra kínált új építésű lakások arányától függően.
A jelzálogpiac jelentős növekedést mutatott 2025-ben. Az új jelzáloghitelek volumene 321 milliárd CZK volt (+41% éves szinten), a teljes jelzálogpiac (hitelkiváltással együtt): 406 milliárd CZK volt, az új jelzáloghitelek száma 76 000 (+ kb. 25%) volt, míg az átlagos jelzáloghitel összege 4,21 millió CZK (+15%) volt. A jelzáloghitel-aktivitás a GDP 2,6%-áról (2024) a GDP 3,8%-ára (2025) emelkedett. Az erős hitelnövekedés ellenére viszont a megfizethetőség továbbra is korlátozott. Az átlagos jelzáloghitel-összeg 2025 végén megközelítette a 4,5 millió CZK-t, az átlagos havi törlesztőrészlet elérte a körülbelül 22 800 CZK-t – mely meghaladja a nominális bérek növekedését.
Mi várható 2026-ban
A nagyvárosokban a kereslet és az új építésű ingatlanok alapvető egyensúlytalansága továbbra is megmardt. Míg a tranzakciós volumenek helyreálltak, a strukturális kínálati korlátok arra utalnak, hogy Prágában és Brnóban az árnyomás rövid távon valószínűleg nem fog enyhülni. 2026 elején a jelzáloghitel-aktivitás folytatódása várható, de a megfizethetőségre nehezedő újabb nyomás és a szabályozás mérsékelhetik a további bővülést. Idén a növekvő regionális különbségek és a változó jelzáloghitel-feltételek továbbra is kulcsfontosságú változók lesznek a lakáspiac alakításában.
Eredeti cikk: Marie Bydžovská, Flatzone, az Euroconstruct cseh tagintézete
Magyar verzió: Buildecon, az Euroconstruct magyar tagintézete