A jogi környezet általános felépítése

 

 

Alapfogalmak

 

            Két fő jogszabály-típusunk van: a törvények és a rendeletek, az előbbieket az országgyűlés alkotja meg, rendeleteket pedig a kormány, a miniszterek, az önkormányzatok hozhatnak.

            A törvényeket a kihirdetésük évével és római számmal írt sorszámmal jelölik, például az építési törvény az 1997. évi LXXVIII. törvény. A rendeletek jelölése arab számmal, a kibocsátás dátumával és a kibocsátó rövidítésével történik, például az építésügyi hatósági eljárásokkal, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmával a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet foglalkozik. Az ÖTM az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium rövidítése, amelynek hatáskörébe 2008. május 15-ig az építésügy tartozott. Ettől az időponttól kezdve a 134/2008. (V.14.) kormányrendelet az építésügyet az NFGM (Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztérium) hatáskörébe utalta. A rendszerváltás előtt az Építési és Városfejlesztési Minisztérium (ÉVM) volt az illetékes ezen a területen, 1990 és 98 között a Környezetvédelmi és Területfejlesztési Minisztérium (KTM), 1998-2002 között a Földművelési és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM), 2002-től 2004-ig pedig a Belügyminisztérium (BM). 2003. szeptember 1-től a 2006 júliusában megszüntetett Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) foglalkozott az építésüggyel, ennek vezetője tárca nélküli miniszteri rendeleteket (TNM r.) adhatott ki. (A rendeleteket tulajdonképpen mindig a miniszter és nem a minisztérium adja ki.)

A törvény a magasabb szintű jogszabály, a rendeletek nem állhatnak ellentétben a törvényekkel, nem "írhatják felül" azokat. Egy jogszabályt csak vele azonos szintű jogszabály módosíthat vagy szüntethet meg.

            A törvények és a rendeletek kihirdetése - az önkormányzati rendeletek kivételével - a Magyar Közlönyben való megjelenésükkel történik meg. A hatályos jogszabályokat megtalálhatjuk a www.magyarorszag.hu oldal jogszabálykeresőjében.

            A jogalkotásról szóló törvény (1987. évi XI. törvény) kimondja, hogy a magyar jogszabályok hatálya az ország területén egyaránt kiterjed a magánszemélyekre és a jogi személyekre, valamint a külföldön tartózkodó magyar állampolgárokra. Azt is leírja a törvény, hogy minden jogszabályban meg kell határozni a hatálybalépésének napját, ez esetleg lehet akár több különböző időpont is, a jogszabály egyes rendelkezéseire. A hatálybalépés időpontját úgy kell megállapítani, hogy legyen idő a szükséges felkészülésre. Egy  jogszabályt visszamenőleg, a kihirdetését megelőző időre vonatkozóan nem lehet érvényesnek tekinteni. Hatályát akkor veszti el, ha más - mint korábban már megjegyeztük, vele azonos szintű - jogszabály hatályon kívül helyezi, vagy ha meghatároztak benne egy adott határidőt, és ez lejár.

            Az időbeli hatályon kívül a jogszabályok meghatározhatják az érvényességük hatályát olyan értelemben is, hogy mire terjednek ki, mely területeket szabályozzák. Az építési törvény például az első, általános rendelkezéseket tartalmazó fejezetének elején részletezi, hogy milyen tevékenységekre terjed ki a hatálya.

             Rendeletet saját hatáskörben vagy törvényi felhatalmazás alapján alkothat a kormány, a miniszterek vagy az önkormányzatok. Az építésügyi rendeletek majdnem száz százalékban az építési törvény végén, a 62.§-ban szereplő felhatalmazások alapján születtek. A rendeletek pedig bevezetőjükben hivatkoznak a felhatalmazásra. A korábban már említett, az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet például így kezdődik: "Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 62. §-a (2) bekezdésének ... pontjaiban kapott felhatalmazás alapján ... a következőket rendelem el:"

 

 

Az építésüggyel foglalkozó legfontosabb jogszabályok (építési törvény, OTÉK) rendszere, felépítésük, főbb fogalmaik

 

Az építési törvény

 

            Építésügyi jogszabályaink hierarchiájának csúcsán tehát az építési törvény áll, amelynek pontos címe: 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről. Ezt megelőzően 1964-ben alkottak utoljára építési törvényt, amit az 1997-es hatályon kívül helyezett. A jelenleg hatályos törvényünk az 1937-es építési törvényhez nyúl vissza, amelynek a címe "A városfejlesztésről és az építésről" volt. A jelenlegi törvény is erre a két fő részre, vagyis a településrendezés és az építési folyamat szabályozása című fejezetekre tagozódik, ezeket előzi meg az "Általános rendelkezések" fejezet. Utánuk pedig zárófejezetekként állnak az épített környezet fenntartásáról, használatáról és értékeinek védelméről szóló, valamint a vegyes és záró rendelkezéseket tartalmazó fejezetek.

            Az építési törvény 2006-07 folyamán jelentős módosításon ment át. (2006. évi L. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításáról, amely 2006. május 1-én, illetve részben 2007. január elsején lépett hatályba.)

            Az építési törvény a bevezető mondatában az alkotmányra és a környezetvédelmi törvényre hivatkozik, majd az I. fejezet, az "Általános rendelkezések" először a törvény hatályát írja körül. Eszerint a törvény hatálya kiterjed a településrendezésre, a településtervezésre, az építmények, építési munkák és tevékenységek előírásainak kialakítására, az építészeti-műszaki tervezésre, az építmények kivitelezésére, az építési termékek minőségi követelményeire, az épített környezet humánus és esztétikus kialakítására, az építészeti örökség védelmére, valamint a települések zöldfelületeivel kapcsolatos munkákra. Ezenkívül az előbbiek körébe tartozó kutatásra, fejlesztésre, a hatósági jogkörökre, feladatokra, hatáskörökre és magára az építésügyi szabályozásra. Itt azt is rögzítik, hogy sajátos építményfajták, valamint műemlékvédelem alatt álló építmények és területek esetén a rájuk vonatkozó egyéb jogszabályokat is figyelembe kell venni az építési törvény előírásai mellett.

            Az I. fejezet következő, igen fontos része fogalommeghatározásokat tartalmaz, betűrendben. Az alapfogalmak pontos definiálása megelőzi az esetleges félreértéseket, egyértelművé teszi, hogy a törvény egy adott kifejezés alatt pontosan mit ért. Nézzünk meg közelebbről egy-két olyan fogalmat, amelyek könnyen összekeverhetőek, mert a hétköznapi nyelvhasználatban nem teszünk szigorú különbséget köztük.

            Az egyik ilyen fogalomcsoport az építmény - épület - műtárgy hármasa. Az építési törvény szóhasználata szerint az építmény egy gyűjtőfogalom, amelybe beletartoznak az épületek és a műtárgyak is. A törvény 2006. májusi módosítása a korábbihoz képest új definíciót alkotott, eszerint az építmény építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is.

         Az építési törvény módosításakor az épület meghatározása is változott, eszerint az épület jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából. Műtárgynak pedig gyakorlatilag azokat az építményeket tekinti az építési törvény, amelyek az épület fogalmába nem férnek bele. Vagyis minden olyan építményt, ami nem minősül épületnek és jellemzően nem tartalmaz épület funkciót. Ilyenek például az utak, hidak, tornyok, a távközlés, a műsorszórás műszaki létesítményei, a gázok, folyadékok vagy ömlesztett anyagok tárolói, a nyomvonalas műszaki létesítmények (vezetékek, csatornák).

         A sajátos építményfajták kategóriájába sorolja a törvény - szintén megújult definícióval - a közlekedési, távközlési, közmű- és energiaellátási, vízellátási és vízgazdálkodási építményeket, valamint a bányaművelés és a környezetvédelem építményeit is. Ide tartoznak az atomenergiával kapcsolatos, a honvédelmi, katonai, nemzetbiztonsági célú, illetve rendeltetésű sajátos technológiájú építmények (mérnöki létesítmények). Ezek létesítésekor - az építményekre vonatkozó általános érvényű településrendezési és építési követelményrendszeren túlmenően - eltérő vagy sajátos, csak arra a rendeltetésű építményre jellemző, kiegészítő követelmények megállapítására és kielégítésére van szükség.

            Egy másik könnyen összekeverhető páros az építési telek és az építési terület. A telek egy olyan földterület, amely a nyilvántartásban egy helyrajzi számon szerepel. Az építési törvény szóhasználata szerint teleknek számít egy-egy utca, egy park, egy kukoricás, stb. is.  Az építési telek sajátossága, hogy beépítésre szánt területen kell, hogy feküdjön, ezenkívül a kialakításának - hosszméreteinek, alapterületének - meg kell felelnie az építési szabályoknak, harmadik követelményként pedig gépjárművel megközelíthetőnek kell lennie, vagy közútról, vagy önálló helyszínrajzi számon útként nyilvántartott magánútról. Ezzel szemben az építési terület olyan telek vagy telkek csoportja, amely nyomvonalas építmények elhelyezésére szolgál.

            A belterület és a külterület sem a település belső és külső részeit jelentik, hanem a település közgazgatási területének jellemzően a történelem során kialakult, összefüggő, beépített és beépítésre szánt, illetve a beépítésre nem szánt részeit. Ez utóbbiak általában mezőgazdasági, erdőművelési vagy különleges - például bánya, vízmeder, hulladéktelep - célú területek.

            Az I. fejezet, az "Általános rendelkezések" ezután általános követelményeket fogalmaz meg. Ezek szerint az épített környezet alakítását és védelmét településrendezési és építészeti-műszaki tervek alapján, a jogszabályokban előírt építészeti, műszaki, biztonsági, egészségügyi, rendeltetési, használati, környezet- és természetvédelmi követelményekkel összhangban, a humánus környezetre és az esztétikus kialakításra tekintettel és a résztvevők - építtetők, tervezők, kivitelezők - együttműködésével kell megvalósítani.

            Ezt követi az állam és a helyi önkormányzatok építésügyi feladatainak meghatározása. Az állam feladata természetesen a központi irányítás, összehangolás, ellenőrzés. Ezeknek a feladatoknak az ellátásáról az országgyűlés, a kormány és a miniszter gondoskodik, meghatározott, elhatárolt feladatkörökkel.  A törvénymódosítás a kormány feladatai közé az építésügyi mellé besorolja az építésfelügyeleti hatósági intézményrendszer működtetését is. A szakmai tanácsadó testületek is bővültek, a központi tervtanács megtartása mellett az eddigi területi tervtanácsok szintjén ezentúl területrendezési és építészeti-műszaki tervtanácsok is elkezdenek működni, a területi építész kamara elnöke pedig helyi építészeti-műszaki tervtanácsot hozhat létre, ha az önkormányzat ilyet nem működtet.

            Bár a mindennapi életben az építésügyi hatósági eljárásokkal kapcsolatban az önkormányzatoknál tudunk ügyeket intézni, a hatósági engedélyezés valójában az állam feladatai közé tartozik. Az építési törvény hatalmazza fel az önkormányzatok - 2007. január 1-től már csak a 2004 elött várossá nyilvánított települések - jegyzőit az építésügyi hatósági feladatok ellátására.

 

A településrendezés

            A helyi önkormányzatok elsődleges és legfőbb építésügyi feladata és egyben rendkívül erős, át nem ruházható joga a területrendezés. Az 1990-ben - a közigazgatási rendszer megváltozásakor, a tanácsok önkormányzatokká alakulásakor - megszületett önkormányzati törvény (1990. évi LXV. törvény) nagyon erős hatáskört ad az önkormányzatoknak. (Az önkormányzati törvény úgynevezett kétharmados törvény, megváltoztatásához a képviselők kétharmadának támogatása kell.) A területrendezés körében tulajdonképpen bármilyen szabályozást hozhatnak, ami a magasabb szintű jogszabályokkal nincs ellentétben. Az önkormányzatok működését csak törvényben lehet szabályozni, ezért meglehetősen hosszú az építési törvény II., Településrendezés című fejezete.

         A településrendezés fogalmának tisztázásához itt megint szükségünk van egy másik fogalommal, a településfejlesztéssel való összehasonlításra. A településfejlesztés túlmutat az építésügyön, annál átfogóbb, nagyobb léptékű fogalom. A településfejlesztési koncepció - az építési törvény szerint - a fejlesztés összehangolt megvalósulását biztosító és a településrendezést is megalapozó, a település közigazgatási területére kiterjedő önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbe foglaló, önkormányzati határozattal elfogadott dokumentum, amely a település jövőbeni kialakítását tartalmazza. A fejlesztési koncepció elsősorban településpolitikai dokumentum, amelynek kidolgozásában a természeti-művi adottságok mellett a társadalmi, a gazdasági, a környezeti szempontoknak és az ezeket biztosító intézményi rendszernek van döntő szerepe. Ugyanakkor - talán kicsit ellentmondásosan - a településrendezés eszközei között a törvény a településfejlesztési koncepciót is felsorolja.

         A településrendezés eszközei ezen kívül, egyben a településrendezési terv részei: a településszerkezeti terv (régen általános rendezési terv), a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv. A településszerkezeti tervet az önkormányzati testület határozattal, a helyi építési szabályzatot és a szabályozási tervet pedig rendelettel fogadja el. (A határozat sajátossága, hogy az őt megalkotó testületre nézve kötelező, a rendelet pedig azokra, akik számára megalkották, akiknek a tevékenységét szabályozni kívánják.)

        A településszerkezeti terv nagy léptékű, a városszerkezet, a területfelhasználás, az infrastruktúrális rendszer fő elveit rögzíti. Az építési tövény megfogalmazása szerint meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését.

            A helyi építési szabályzat az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet. Az építési törvény módosítása szerint a szabályozási terv a helyi építési szabályzat rajzi melléklete, minden olyan információt tartalmaznia kell, ami szöveges formában nem leírható. Helyi építési szabályzatot, illetve szabályozási tervet kell készíteni az újonnan beépítendő vagy jelentős átépítés előtt álló területekre, a védett területekre, illetve minden olyan területre, ahol ezen az úton jobban rögzíthetőek az előírások. Készülhet a település közigazgatási területére vagy külön-külön annak egyes - legalább telektömb nagyságú - területrészeire .

        Budapesten a fővárosi önkormányzat a főváros területének felhasználásával és beépítésével, a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezeti elemek védelmével kapcsolatos általános követelményeket fővárosi építési keretszabályzatban állapítja meg. A kerületek ennek keretein belül hozzák létre kerületi építési szabályzataikat. A fővárosban a településrendezési tervek típusai: a fővárosi településszerkezeti terv és szabályozási keretterv, valamint a kerületi szabályozási terv. A kerületi szabályozási tervekbe a fővárosi szabályozási kerettervben szereplő elemeket be kell építeni, ha a kerületi elképzelések ellentmondanak a fővárosi szabályozásnak, akkor előzetesen módosítani kell a fővárosi szabályozási kerettervet.

        Vagyis - más szavakkal - Budapesten a településszerkezeti terv fővárosi megfelelőjét a fővárosi önkormányzat hagyja jóvá, a helyi építési szabályzat és annak melléklete a szabályozási terv pedig két - fővárosi és kerületi - szinten készül, ezek közül a fővárosi mindig a magasabb szintű szabályozás, amellyel a kerületi szabályozás nem állhat ellentétben.

        Az építési törvény módosítása szerint a készülő településrendezési szabályzatokat, illetve terveket a polgármesternek (főpolgármesternek) véleményeztetnie kell az illetékes tervtanáccsal, a már elkészült anyagokat pedig egyeztetnie kell - már az építési törvény eredeti formája szerint is - a meghatározott államigazgatási, önkormányzati, érdekképviseleti szervekkel, társadalmi szervezetekkel, amelyek 45 napon belül írásos véleményt adhatnak. Eltérő vélemények esetén egyeztető tárgyalást kell tartani. A véleményezési eljárás befejezése után a helyben szokásos módon legalább egy hónapra közzé kell tenni a tervezeteket, hogy az érdekeltek észrevételeket tehessenek. Ezenkívül az anyagot szakmai véleményezésre el kell küldeni a főváros, fővárosi kerület vagy megyei jogú város egész területét érintő esetekben a belügyminiszternek, egyéb esetekben a területi főépítésznek. (A véleményezés kifejezés itt szó szerint veendő, vétójoga nincs egyik véleményezőnek sem.)

        A településrendezési terveket utólag csak az alkotmánybíróság semmisítheti meg, amennyiben kiderül, hogy valamely magasabb szintű jogszabállyal ellentétes a tartalmuk.          

         A településszerkezeti terv a település közigazgatási területére készül és rajzi, valamint szöveges munkarészből áll. A településszerkezeti terv munkarészei a megállapításukról szóló önkormányzati határozat mellékletei. A településszerkezeti terv részterületre vonatkozó módosítása során annak hatásait az egész településre (szükség esetén annak határain túl is) vizsgálni kell. A tízévenkénti szükséges felülvizsgálat során az időközben történt módosításokat a felülvizsgált egységes terven át kell vezeti - rögzíti az építési törvény új, módosított verziója. A településszerkezeti tervet a település nagyságának megfelelő méretarányú térképen ábrázolják. Meghatározzák a bel- és külterületeket, a beépítésre szánt, illetve a beépítésre nem szánt területeket, azok tagozódását, a település szerkezete szempontjából fontos műszaki infrastruktúra–hálózatokat (főútvonalakat, gyűjtő-utakat, közüzemi közmű gerincvezetékeket, hírközlő hálózat fő elemeit), a települési és városrész szintű közparkokat, a terv léptékében ábrázolható védett, a védelemre tervezett és a védő területeket. Ezen kívül a rehabilitációra kijelölt, valamint a funkciójában megváltoztatásra szánt (fejlesztési) területeket. Fel kell tüntetni az esetleges veszélyeztető tényezőket is, például alábányászottságot, csúszásveszélyt, stb. A településszerkezeti tervet az előzőekben részletezetteken túlmenően a megyei, a szomszédos települési (a fővárossal szomszédos települések esetében a fővárosi és az érintett fővárosi kerületi) önkormányzatokkal, a főváros településszerkezeti tervét pedig a kerületi önkormányzatokkal is véleményeztetni kell.

            A helyi építési szabályzat készülhet a település közigazgatási területének egészére vagy annak egyes részeire. Területrészenként készülő helyi építési szabályzat esetében a későbbi szabályozások az első szabályzat módosítását, illetve kiegészítését jelentik. A helyi építési szabályzatnak tartalmaznia kell legalább: a bel- és külterületek lehatárolását, a beépítésre szánt területek, illetőleg az azokon belüli építési övezetek határait, azok felhasználásának, beépítésének feltételeit és szabályait. Ezenkívül a beépítésre nem szánt területek tagozódását, az egyes övezetek lehatárolását, felhasználásukat és az azokon történő építés feltételeit, szabályait. Foglalkoznia kell a különböző célú közterületek felhasználásával és az azokon történő építés feltételeivel és szabályaival, továbbá a helyi építészeti értékvédelemmel, a védett és a védő területekkel, valamint az úgynevezett sajátos jogintézményekkel (pl. kisajátítás, tilalmak, elővásárlási jog) kapcsolatos területekkel. A szabályozási terv ugyanezeket a témákat dolgozza fel, rajzi formában, olyan méretarányú térképen, hogy az egyes telkekre, építési területekre és közterületekre vonatkozó szabályozások egyértelműen értelmezhetőek legyenek. A 20 ezer fősnél nagyobb települések esetében az egyes építési övezetek, övezetek területi lehatárolását mindenképpen ábrázolni kell egy övezeti tervlapon, akkor is, ha nem készül szabályozási terv.

            A fentiekben már említést tettünk a településrendezési feladatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézményekről. Ezek:

- az építésjogi követelmények,

- a tilalmak,

- a telekalakítás,

- az elővásárlási jog,

- a kisajátítás,

- a helyi közút céljára történő lejegyzés,

- az útépítési és közművesítési hozzájárulás,

- a településrendezési kötelezések,

- a kártalanítási szabályok,

- a településrendezési szerződés.

Ezt a legutóbbi kategóriát a törvény módosítása vezette be.

            Az építésjogi követelmények szerint építési munkát csak az építésügyi jogszabályoknak, valamint a helyi építési szabályzatnak megfelelően szabad végezni. Beépítésre szánt területen csak építési telken helyezhető el épület, beépítésre nem szánt területen pedig csak meghatározott feltételek teljesülése esetén lehet építkezni.

            A tilalmaknak három fajtája van: a változtatási, a telekalakítási és az építési tilalom. Telekalakítási és építési tilalmat vagy korlátozást a településrendezési feladatok megvalósulása érdekében az önkormányzat, a természeti és a környezeti veszélyeztetettség megelőzése érdekében - törvényben meghatározott esetekben - az arra hatáskörrel rendelkező közigazgatási szerv rendelhet el. A helyi építési szabályzat készítésének időszakára - legfeljebb három évre – az önkormányzat változtatási tilalmat írhat elő, amennyiben írásos megállapodás van a szabályzat elkészítésére.

            Telket csak úgy szabad kialakítani, hogy a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá az alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak és a szabályozási tervnek megfeleljen. Telekalakítás jogerős telekalakítási engedéllyel végezhető.

            A telekalakítás fajtái:

- telekcsoport újraosztása

- telekfelosztás

- telekegyesítés

- telekhatárrendezés

 A telekcsoport újraosztása a szomszédos telkek csoportjának összevonását és új telkekként történő felosztását jelenti. A telekfelosztás a telek új telkekre történő osztása, a telekegyesítés pedig az egymással közvetlenül szomszédos telkek egy telekké történő összevonása. Telekhatárrendezésen az egymással közvetlenül szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatását értjük.

Új beépítésre szánt vagy jelentős mértékben átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területek esetében a területre vonatkozó helyi építési szabályzat elfogadása után a beépíthetőség feltételeként a telkeket az előírásoknak megfelelő építési telekké, telkekké kell alakítani az érintett telekcsoport - legalább telektömbönként történő – újraosztásával.

            Az építésügyi hatóság a telekalakítás kezdeményezőjét utak és közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére kötelezheti.

            Az építési szabályzatban és a szabályozási tervben meghatározott településrendezési célok megvalósítához szükséges ingatlanok esetében az önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg. A településszerkezeti tervben rögzített közérdekű célok megvalósításához pedig az önkormányzat rendeletben állapíthat meg elővásárlási jogot. A kisajátítás eseteit és módjait erre vonatkozó külön jogszabályok szabályozzák.

      Kiszolgáló vagy lakóút céljára az építésügyi hatóság kisajátítási eljárás nélkül – de annak szabályai szerinti kártalanítással - igénybe veheti és lejegyezheti a telek egy részét. A lejegyzéshez az érdekeltek hozzájárulása nem szükséges, kivéve a védett területeket, ahol az érdekelt szakhatóságok előzetes egyetértése szükséges.

 Az útépítési és közművesítési hozzájárulás azt jelenti, hogy az újonnan beépítésre szánt, illetve a rehabilitációra kijelölt területeken az előírt kiszolgáló utakat és a közműveket legkésőbb az általuk kiszolgált építmények használatbavételéig meg kell építeni. E kötelezettség teljesítése, ha jogszabály vagy megállapodás arra mást nem kötelez, a települési - a fővárosban megosztott feladatkörüknek megfelelően a fővárosi, illetve a fővárosi kerületi - önkormányzat feladata. Ha a kiszolgáló utat, közművet az önkormányzat megvalósította, annak költségét részben, de legfeljebb a költségek 90%-áig (szemben az építési törvény korábbi verziójának száz százalékos értékével)  az érintett ingatlanok tulajdonosaira átháríthatja.

A településrendezési kötelezettség lehet:

- beépítési kötelezettség,

- helyrehozatali kötelezettség,

- beültetési kötelezettség.

Vagyis az önkormányzat elrendelheti egy adott telek beépítését vagy a rajta lévő rossz állagú épület felújítását, illetve egy telek növényzettel való beültetését.

            Kártalanítás illeti meg az ingatlan tulajdonosát, haszonélvezőjét, ha a helyi  építési szabályzat előírásai – például övezeti átsorolás vagy  telekalakítási, építési tilalom - miatt  kára keletkezik. Ezt annak kell megfizetnie, akinek az érdekében a korlátozás történt, vagy ha ez nem meghatározható, akkor az önkormányzatnak.

            Az építési törvény módosítása egy új jogintézményt is bevezetett az úgynevezett településrendezési feladatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények közé, ez a településrendezési szerződés. Ilyen szerződést az ingatlan tulajdonosával vagy az ott beruházni szándékozóval köthet az önkormányzat. A tulajdonos vagy a beruházó – a tervezett projekt megvalósulása érdekében – vállalhatja az előkészítő munkákat, például a telekviszonyok rendezését, a talaj megtisztítását, a településrendezési tervek, a helyi építési szabályzat kidolgozását, átválallalhatja az önkormányzatot terhelő költségeket. Ugyanakkor az önkormányzat feltételeket is köthet ki, például az ökológiai szempontok tiszteletben tartását a beruházás során. A szerződés alapját a beruházó által elkészíttetett tanulmányterv képezi, az önkormányzat arra vállal kötelezettséget, hogy a szükséges településrendezési eljárást az adott határidőn belül megindítja. A szerződésben vállalt kötelezettségek és a megvalósuló településrendezési cél között közvetlen összefüggésnek kell lennie.

 

Az építési folyamat szabályozása

 

            Az építési törvény III. fejezete, egyben a második fő része az építési folyamat szabályozásával foglalkozik. Ez a fejezet az építményekkel szemben támasztott általános követelmények megfogalmazásával kezdődik. Ezek a követelmények részben az építmények  elhelyezésére, részben a létesítésükre – vagyis építésükre, bővítésükre, felújításukra - vonatkoznak. Az elhelyezésre vonatkozó követelmények a következők:

- rendeltetésszerű és biztonságos használhatóság (a szomszédos ingatlanokra és építményekre is vonatkozóan)

- megközelíthetőség közszolgálati járművel (pl. tűzoltók, mentők)

- a környezet- és természetvédelmi szempontok figyelembevétele

- akadálymentesség a közhasználatú építményeknél

(A közhasználatú építmény definícióját a fogalommeghatározásoknál megtalálhatjuk, eszerint olyan építmény (építményrész), amely

- a település vagy településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz, és

- használata nem korlátozott, illetve nem korlátozható (pl. alap-, közép-, felsőfokú oktatási, egészségvédelmi, gyógyító, szociális, kulturális, művelődési, sport, pénzügyi, kereskedelmi, biztosítási, szolgáltatási célú építmények mindenki által használható részei), továbbá

- használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen (pl. a közigazgatás, igazságszolgáltatás, ügyészség építményeinek mindenki által használható részei), valamint, amelyet

- törvény vagy kormányrendelet közhasználatúként határoz meg.)

A létesítés során – az építési törvény megfogalmazása szerint – érvényre kell juttatni az országos építési szakmai követelményeket, különösen pedig

- a mechanikai ellenállás és stabilitás,

- a tűzbiztonság,

- a higiénia, az egészség- és környezetvédelem,

- a használati biztonság,

- a zaj és rezgés elleni védelem,

- az energiatakarékosság és hővédelem,

- az életvédelem és katasztrófavédelem (az utóbbit a törvénymódosítás fűzte még ide)

követelményeit. (Ezek tulajdonképpen az utolsó kivételével EU követelmények.) Az ezektől való eltérésre külön jogszabályban meghatározott esetekben és módon adható engedély.

            A magyar jogszabály egy következő paragrafusban még kiegészíti ezeket a követelményeket azzal, hogy a létesítés során biztosítani kell a rendszeres karbantartás lehetőségét, az építmény használatával járó környezeti terhelés nem lépheti túl az adott helyen megengedett mértéket és a közhasználatú építményeknél a létesítés során  is figyelembe kell venni az akadálymentesítés szabályait. Ezeken kívül a törvénymódosítás még egy szempontot behoz:  a terület geológiai, hidrológiai és szeizmológiai sajátosságainak való megfelelést.

            Egy új paragrafus még hozzáteszi ezekhez, hogy mind az elhelyezés, mind a létesítés során különös figyelmet kell fordítani a táj- és településkép védelmére és az épített örökség megőrzésére.

            Az építési törvény közelmúltbeli módosítása a tervezői és a szakértői tevékenységgel kapcsolatos részeket is aktualizálta. A tervező felelősségét kibővítette. A tervező ezek szerint felelős a tervek műszaki tartalmáért és  építészeti minőségéért – beleértve a tervezéssel érintett védett építészeti és természeti örökség megóvását -, valamint a valós állapotoknak való megfelelőségéért. Ezenkívül felelős a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásáért, a szakági tervezők kiválasztásáért és a köztük zajló egyeztetések koordinálásáért, a tervek összehangolásáért.

            A törvénymódosítás bevezeti a tervellenőr fogalmát, akinek a feladata a kiviteli terv műszaki tartalmának és a jogszabályoknak, szabványoknak, egyéb előírásoknak való megfelelőségének kontrollja.

            Építési munkák építésügyi hatósági engedéllyel végezhetőek. Az engedélyezés alapvető szabályait szintén az építési törvény határozza meg. Ennek új verziója szerint három féle – telekalakítási, építési és rendeltetés megváltoztatási – elvi engedély kérhető. Az építési engedély feltételeit a korábbinál jóval részletesebben szabályozza most a törvény, és kitér arra is, hogy a szakhatósági állásfoglalások alapján miket írhat elő az építésügyi hatóság. Ha jogorvoslati eljárásra kerül a sor és időközben az építésügyi szabályok megváltoztak, az alapeljárás idején érvényes szabályok szerint kell eljárni,  hacsak az új szabályok nem kedvezőbbek az építtető számára.

            A kivitelezést jogerős és végrehajtható építési engedély és az ehhez tartozó jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervek és egyéb okiratok, illetve meghatározott esetekben tervellenőrrel ellenőríztetett kiviteli tervdokumentáció birtokában lehet megkezdeni.

            Olyan egyéni vállalkozó vagy gazdasági társaság végezhet csak – építési engedélyhez kötött -  kivitelezési munkát, akinek tevékenységi körében ez szerepel. A kivitelezést névjegyzékbe vett, a kivitelezővel tagsági, alkalmazotti vagy megbízotti jogviszonyban álló olyan felelős műszaki vezetőnek kell irányítania, aki rendelkezik a kivitelezés szakirányának megfelelő jogosultsággal és a kivitelezést végzők felett közvetlen irányítási joggal rendelkezik. Az építtetőnek a kivitelezés megkezdését 15 nappal korábban az építésfelügyeleti hatóságnak be kell jelentenie. Építési engedély nélkül végezhető munkákat – néhány kivételtől eltekintve – megfelelő szakmunkás képesítéssel rendelkezők felelős műszaki vezető irányítása nélkül is végezhetnek. Saját célra magánszemély - vagy olyan cég, amelynek ez a tevékenységi körében nem szerepel - is végezhet építési munkát, de csak felelős műszaki vezető irányításával.

            Az építési törvény módosítása pontosan körülírja a kivitelezés egyes szereplőinak felelősségi körét.

A kivitelező felelős

- a kivitelezés jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, a kivitelezői jogosultságának meglétéért (a törvénymódosítás új elemeként),

- az engedélyezési és a kiviteli tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért,

- az általa kivitelezett szerkezetek, berendezések, építmények, építményrészek rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért.

A felelős műszaki vezető felelős

- az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának meglétéért,

- a szakmunka irányításáért,

- az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési terveknek megfelelő megvalósításáért,

- az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért, a munkálatok végzésének szakszerűségéért.

            A kivitelező a helyszínen tartott építési naplóban rögzíti a napi munkát, a naplót az ellenőrző hatóság és az építési műszaki ellenőr rendelkezésére bocsátja. Ha a munkálatok során természeti, építészeti, régészeti emlék vagy képzőművészeti alkotás kerül elő, azt köteles bejelenteni és a lelőhelyet érintetlenül hagyni a hatósági intézkedésig.

            Az építtető saját képviseletére építési műszaki ellenőrt, illetve meghatározott esetekben beruházót, a beruházó lebonyolítót bízhat meg. Bizonyos esetekben az építési műszaki ellenőr alkalmazása kötelező.

Az építtető felel:

- az építési engedély megszerzéséért,

- az építési engedélyben és a hozzátartozó tervdokumentációban foglaltak betartásáért,

- a kivitelezés figyelemmel kíséréséért,

- azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,

- az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,

- az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti szervhez történő bejelentéséért és az ehhez szükséges mellékletek meglétéért,

- azért, hogy az építési napló – jogszabályban meghatározott esetekben - a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása során az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon,

- e törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért, illetve külön jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért.

            Az építtető és a kivitelező együttesen felel azért, hogy az építési hulladékot elszállíttassák, a környezet és a terep felszínét az eredeti állapotnak, illetve az építési engedélynek megfelelően rendezzék és a környezetben esetleg okozott károkat elhárítsák. A kivitelezés során nem szabad túllépni a környezetterhelés megengedett mértékét.

            A törvény rendelkezik arról is, hogy csak megfelelőségigazolással rendelkező építőanyagokat, berendezéseket lehet forgalomba hozni és beépíteni.  A megfelelőségigazolás azt bizonyítja, hogy a termék kielégíti a rá vonatkozó követelményeket, amelyek vagy honosított harmonizált európai szabványban, vagy európai műszaki engedélyben vagy – ezek hiányában – nemzeti szabványban vagy építőipari műszaki engedélyben lehetnek rögzítve. Egyedi termék esetén a követelmények a gyártási tervdokumentációban is meg lehetnek fogalmazva.

            Az építési engedély köteles építmények, építményrészek használatba vételéhez is engedélyt kell kérni.  A kérelemhez többek között szükséges a felelős műszaki vezető (vagy a felelős műszaki vezetők) – az építési napló részét képező – nyilatkozata arról, hogy a kivitelezés az építési engedélynek megfelelően történt és az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

            Az engedélyhez kötött építési munkákat az első fokú építésügyi hatóságnak a helyszínen ellenőríznie kell. Ezenkívül fel kell kutatnia és meg kell akadályoznia az engedély nélkül, attól eltérően vagy szabálytalanul zajló építkezéseket, a rendeltetéstől eltérő építményhasználatot.

            A módosított építési törvény – amelyben az erre a témára vonatkozó részeket szinte száz százalékben átdolgozták - leszögezi, hogy az építésfelügyeletet állami feladat. Az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzéseket végez, hatósági intézkedéseket tesz és vezeti a hatáskörébe tartozó nyilvántartásokat, névjegyzékeket. Az ellenőrzés azt vizsgálja, hogy

- a vonatkozó jogszabályokat, szabványokat, előírásokat, az engedélyekben rögzített követelményeket betartják/betartották-e,

- a felhasznált építési termékek rendelkeznek-e érvényes megfelelőségigazolással,

- a kiviteli tervek tervezője, az építési műszaki ellenőr, a felelős műszaki vezető – akinek a korábban már említett valamely jogviszonyban kell állnia a kivitelezővel és az építkezésen irányítási jogának is kell lennie - , a kivitelező, a szakmunkákat végzők rendelkeznek-e a megfelelő jogosultsággal és képesítéssel,

- az engedélyezési és a  kiviteli terv szerint folynak-e a munkák, a szakmai és a biztonsági előírások betartásával,

- az építési napló rendelkezésre áll-e és megfelelően vezetett-e,

- az építtető a kivitelezés megkezdését az építésfelügyeleti hatóságnak bejelentette-e.

Ha  a fentiekkel kapcsolatban szabálytalanságot észlelnek, illetve az építmény állékonysága nem megfelelő vagy veszélyezteti az élet- és egészségvédelem, a közbiztonság szempontjait, akkor a kivitelezést leállítják és a szabálytalan állapot megszüntetését elrendelik, azonnal végrehajtható határozattal.

            Az építésfelügyeleti hatóság bírságot is kiszab, de ennek megfizetése nem mentesít az egyéb következmények – például büntetőjogi és kártérítési felelősség - alól.

            Az építésügyi hatósági kötelezés fogalma azt jelenti, hogy az építésügyi hatóság elrendelheti a rendeltetéstől eltérő használat megszüntetését, a szabálytalan kivitelezés leállítását, az eredeti, vagy a terveknek megfelelő állapot kialakítását, a nem megfelelő építési termékek cseréjét, az építmény felújítását a jókarbantartás körén kívül is – ha településrendezési szempontok miatt ez szükséges -, bizonyos esetekben a telek bekerítését, kertépítési és egyéb munkákat, az építési hulladék elszállítását, a környezet és a terep felszín eredeti, illetve a terveknek megfelelő kialakítását, a környezetben okozott károk elhárítását.

            Vannak azonban olyan esetek is, amikor a hatóságnak nemcsak lehetősége van az intézkedésre, hanem ez kötelessége is. Ilyen például ha az építmény állékonysága nem megfelelő, ha a kivitelezés vagy a használat életveszélyes, illetve az egészséget, a köz-és vagyonbiztonságot veszélyezteti.

            A szabálytalanul felépített építményekre fennmaradási engedély kérhető. A hatóság az engedélyt vagy megadja – ha a szükséges feltételek fennálnak -, vagy ha erre nincs mód, akkor elrendeli a szabályossá tételhez szükséges minkák elvégzését, vagy legvégső esetben a bontást.

            A fenti intézkedések mellett építésügyi bírságot is kiszabnak az építmény értéke és készültségi foka alapján, ezt abban az esetben elengedik, ha az építtető a megfizetésre előírt határidő előtt lebontja az építményt vagy megszünteti a szabálytalanságot.

            A törvénymódosítás átfogalmazta az építésügyre fordítható anyagi forrásokra vonatkozó paragrafust is. Ezek a pénzügyi források a költségvetés “Területfejlesztés” fejezetében építőipari célelőirányzat megnevezés alatt találhatóak, nyilvántartásukról és felhasználásukról külön jogszabály rendelkezik. Az építésügyi bírságokból befolyt összegek szétosztásáról szóló paragrafus is átalakult, a konkrét százalékos arányok helyett csak általános elveket fogalmaz meg (gyakorlatilag minden építésüggyel kapcsolatos célra felhasználhatóak ezek az összegek), a mértékeket külön jogszabályre bízza.

            Az építési törvény módosítása is hangsúlyozza – amit már korábban is jeleztünk -, hogy az építésügyi hatósági tevékenység állami feladat,  amit első fokon a jegyző, másodfokon a megyei (fővárosi) közigazgatási hivatal vezetője lát el. A törvénymódosítással (a korábbi 278 jegyző helyett) már csak a 2004 előtt várossá nyilvánított – illetve egyes kijelölt - települések önkormányzatainak jegyzőinél maradt meg ez a jogkör. A törvény újrafogalmazta és részletesen tárgyalja az első és másod fokú építésügyi hatóságok feladatait. A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügyek eleve a másodfokú hatóságnál indulnak.

            Az építési törvény IV. fejezete az épített környezet fenntartásáról, használatáról és értékeinek védelméről szól, itt is történtek változások a műemlékvédelemmel kapcsolatban. A műemlékek mellett bevezették a műemléki környezetek, a műemléki jelentőségű területek és a történeti tájak kategóriáit.

            Új paragrafus foglalkozik az oktatási, tudományos és együttműködési feladatokkal. Az építési törvényt a vegyes és záró rendelkezések zárják V. fejezetként.

           

           

 

Az OTÉK

 

            Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények címen az építészek által jól ismert előírás-gyűjtemény tulajdonképpen egy kormányrendelet (253/1997. (XII. 20.)), jogi értelemben az építési törvény végrehajtási rendelete. A korábbi Országos Építési Szabályzatot (OÉSZ) váltotta fel 1998. január 1.-től.  A címének megfelelően követelményeket állít csak fel, ezek kielégítésének mikéntjét nem szabályozza.

            Szerkezete alapvetően az építési törvényét követi, az I. és II. fejezete a településrendezéssel, a III. fejezet az építmények elhelyezésével, a IV. létesítésükkel foglalkozik, mindezeket az V. fejezetben vegyes és záró rendelkezések követik. A fogalommeghatározásokat itt a rendelet végén, a mellékletek között találjuk meg.

            Az OTÉK határozza meg a területfelhasználási egység fogalmát, ez “a település igazgatási területének a jellemző rendeltetés szerint megkülönböztetett területegysége, amely a jellemző vagy kijelölt településfunkciónak biztosít területet”.  A településszerkezeti tervben a területek tagolására ezeket az egységeket kell alkalmazni. A beépítésre szánt területek lakó- vegyes, gazdasági, üdülő és különleges, a beépítésre nem szánt területek közlekedési, közműelhelyezési és hírközlési; zöld-; erdő-; mezőgazdasági és vízgazdálkodási, valamint - a 2008. július 14-én kihirdetett, az OTÉK-et módosító 182/2008. kormányrendelet szerint - természetközeli és különleges beépítésre nem szánt (illetve még ezeken a kategóriákon belüli) területfelhasználási egységekre bomlanak. Az OTÉK szabályozza az egyes egységeken elhelyezhető építmények funkcióját és magasságát. az építési telkek megengedett legnagyobb szintterület-sűrűségét, beépítettségét, legkisebb zöldfelületét.

            A helyi építési szabályzatban és a szabályozási tervben a területfelhasználási egységeket építési övezetekre, illetve övezetekre kell tagolni. Az építési övezet az OTÉK definíciója szerint “a beépítésre szánt (beépített) területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módjait meghatározó besorolás”.

Újonnan beépítésre vagy átépítésre kerülő területek építési övezeteinél meg kell határozni legalább

- a minimális telekterületet,

- a beépítési módot (szabadon vagy oldalhatáron álló, ikres, zártsorú és csoportos),

- a beépítettség maximális mértékét,

- a megengedett legkisebb és legnagyobb építménymagasságot,

- a közművesítettség minimális mértékét,

- a zöldfelület legkisebb mértékét,

- a megengedett környezetterhelési határértékeket,

- a lehetséges terepszint alatti építményeket.

A vegyes és záró rendelkezések között szerepel, hogy az OTÉK II-III. fejezetében megfogalmazottakhoz képest a helyi építési szabályzat szigorúbb követelményeket megállapíthat, kevésbé szigorúakat azonban csak akkor, ha ezt  különleges településrendezési ok vagy a kialakult helyzet indokolja, közérdeket nem sért, sem az építmények elhelyezésére vonatkozó általános előírásokat és az illetékes minisztérium ehhez hozzájárul.

            Az építmények elhelyezésével foglalkozó fejezet szerint épület csak olyan telken helyezhető el, amely

- közterületről vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető (az OTÉK módosítása ez alól az előírás alól kivonja a beépítésre nem szánt területen elhelyezkedő honvédelmi, katonai, nemzetbiztonsági célú épületek telkeit),

- a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energiával és ivó-, illetve szükség szerint technológiai vízzel ellátható,

- amelyen a keletkező szenny- és csapadékvíz elvezetése vagy ártalmatlan elhelyezése biztosítható,

- amelynél a rendeltetésszerű használathoz szükséges gépkocsi(k) elhelyezése megoldható.

 

            Az OTÉK szabályozza részletesen az építmények telken belüli elhelyezését, előírja az elő-, oldal- és hátsókert méreteit, az építmények közötti legkisebb távolságokat. Foglalkozik a védőterületekkel, a közterületen elhelyezett építményekkel, az építmények megközelítésével, a járművek, lakókocsik, üdülősátrak elhelyezésével, a kerítésekre vonatkozó szabályokkal, a terepkialakítással, a közműellátással.

            Az építmények létesítésének szabályainál az OTÉK kimondja, hogy az országos építési szakmai követelmények (mechanikai ellenállás és stabilitás, tűzbiztonság, stb.) kielégítéséhez a vonatkozó nemzeti szabványok előírásainak megfelelő vagy azokkal legalább egyenértékű megoldást kell alkalmazni. (50.§ (3)). Tehát bár maga nem fogalmazza meg a követelmények kielégítésének mikéntjét és a szabványok alkalmazását sem teszi kötelezővé, közvetve mégiscsak meghatározza a megoldások elfogadható színvonalát. Az országos építési szakmai követelményeken pontról pontra is végigmegy az OTÉK, jegyzetként a szerkesztői mindegyiknél hivatkoznak az oda tartozó, figyelembe veendő, aktuális jogszabályokra.

            Az OTÉK részletesen szabályozza az egyes épületszerkezetek, berendezések, beépített vezetékhálózatok kialakítását, ezután következnek az egyes helyiségek és az építmények, önálló rendeltetési egységek általános előírásai.

            A kormányrendelet az V. fejezettel, a vegyes és záró rendelkezésekkel fejeződik be. Itt találjuk az egyes előírásoktól való eltérés feltételeit. Az építmények létesítésének előírásaitól például csak bizonyos esetekben és az illetékes minisztérium hozzájárulásával van lehetőség.

            A mellékletekben a fogalommeghatározások mellett megtalálhatjuk a településrendezési eszközök jelkulcsát, a véleményezésükben érdekelt államigazgatási szervek listáját, az elhelyezendő személygépkocsik számának megállapításához szükséges adatokat, az akadálymentesítéshez használható segédletet. Az OTÉK-módosítással új mellékletek is megjelentek a zöldfelület számítással,a gépjármű- és a kerékpártárolók méretezésével kapcsolatban.

            Az OTÉK-módosítás /182/2008. (VII. 14.) Korm.r./ hatálybalépésének dátuma általánosságban véve a kihirdetést követő 60. nap, egyes paragrafusainak hatálybalépési időpontja ettől eltér.