Az építési folyamatban résztvevők feladatai, felelőssége

A kivitelezési szereplőinek főként az Építési törvény és a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) szabályaival kell megismerkedniük. A hatályos rendelkezéseket próbáljuk meg összefoglalóan kigyűjteni, és ebből a tervezők, a felelős műszaki vezetők és a kivitelezők is megismerhetik, hogy a vonatkozó jogszabályok alapján milyen feladataik és felelősségük van. Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevőinek feladatköre legutóbb jelentősen 2013. január 1-jétől módosult.


1. Az építési folyamatban résztvevők

Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői, fontosabb fogalmak

A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kivitelezési kódex) meghatározása szerint az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői:
- az építtető,
- a beruházáslebonyolító,
- a tervező (a kivitelezési dokumentáció tervezője, ideértve a szakági tervezőt is),
- a vállalkozó kivitelező,
- a felelős műszaki vezető,
- a tervezői művezető,
- az építési műszaki ellenőr,
- az építtetői fedezetkezelő,
- a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor.

Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői kötelesek együttműködni a kivitelezési folyamatok megvalósítása érdekében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 6. §].

A Kivitelezési kódex több fontos fogalmat is meghatároz, amelyeket az egyértelműség kedvéért ismerni kell:
a) építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező által az alvállalkozónak átadott helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is,
b) építési-szerelési munka: az építési tevékenység végzésére irányuló szakági munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §].

Építési tevékenység: építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési vagy bontási munka végzése [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 36. pont].

Az Építési törvényben találhatjuk meg az építőipari kivitelezési tevékenység fogalmát: az építőipari kivitelezési tevékenység az építési beruházás megvalósítása keretében végzett építési tevékenységek összessége [1997. évi LXXVIII. tv. 39. § (1) bek.].

A Kivitelezési kódex rendelkezéseit csak kivételes esetben nem kell alkalmazni egy adott építési tevékenységre. Ilyen kivételes eset például, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységgel kapcsolatos adatszolgáltatási kötelezettség nem érvényesül az atomenergia alkalmazására szolgáló, a nemzetbiztonsági, a honvédelmi és a katonai célú építmények esetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 1. §].



2. Az építtető

Az építtető fogalma

Építtető: minden olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező társaság, aki (amely) az építésügyi hatósági engedély kérelmezője, az építési beruházás megvalósításához szükséges hatósági engedélyek jogosultja, illetve az építési-bontási tevékenység megrendelője vagy folytatója [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 4. pont].

Az építtető feladatai és felelőssége

Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. tv.) 43. § (1) bekezdése szerint az építtető felel:
a) az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért,
b) a beruházáslebonyolító kiválasztásáért,
c) az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
d) az építésügyi hatósági engedély, tudomásulvétel megszerzéséért,
e) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban, valamint a kivitelezési tervekben foglaltak betartásáért,
f) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének tudomásulvétele iránti kérelem előterjesztéséért (az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti hatósághoz történő, jogszabályban előírt bejelentéséért) és az ehhez szükséges mellékletek meglétéért, az ezzel kapcsolatos változások bejelentéséért,
g) az építési munkaterület átadásáért,
h) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,
i) azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,
j) azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, továbbá amennyiben jogszabály előírja az építési napló elektronikus vezetését, az elektronikus építési napló aktiválásáért, valamint
k) az Építési törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek.];
l) - a kivitelezővel együttesen - az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.].

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy ezt a felsorolást a vonatkozó jogszabályok áttanulmányozásával magunk is összerakhattuk volna – például az építésügyi hatósági engedély megszerzésének építtetői kötelezettségét a Polgári Törvénykönyvben is megtalálhatjuk, csak ott megrendelőként van feltüntetve az építtető –, de mindenképpen hasznos egy ilyen jellegű összefoglalás a legfontosabb építésügyi jogszabályban is.

A Kivitelezési kódex kiegészítette az építési beruházás előkészítése, lebonyolítása, szervezése során az építtető feladatait, amelyek a következők:
a) az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges szerződések megkötése,
b) a tervező kiválasztása, a tervezői művezetés biztosítása,
c) a megfelelő tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,
d) a kivitelezési dokumentációban foglaltak betartatása,
e) az építési napló ellenőrzése,

f) a műszaki átadás-átvételi és az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való részvétel,
g) az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése,
h) a jogszabály által meghatározott esetekben gondoskodni az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről

i) (ha nem a műszaki ellenőr állítja ki) a teljesítésigazolás kiállítása és a fővállalkozó kivitelező által számlázható összeg meghatározása, továbbá ezeknek – a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül – a fővállalkozó kivitelező, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetében az építtetői fedezetkezelő részére történő megküldése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bekezdés p) pont],

j) a fővállalkozó kivitelező építési naplóban történő azonnali értesítése, ha az építési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §].

Az építési engedély még nem elegendő az építéshez!

Az építtetőnek tudnia kell azt is, hogy az építésügyi hatóság engedélye nem mentesíti az építtetőt az építési tevékenység megkezdéséhez szükséges más hatósági engedélyek, nyilatkozatok vagy hozzájárulások megszerzésének kötelezettsége alól [1997. évi LXXVIII. tv. 37. § (1) bek.]. Így adott esetben az építési engedély megszerzése még nem feltétlenül elegendő ahhoz, hogy az építtetőnek az építkezés megkezdésére – a vonatkozó bejelentéseket követően – jogosultsága is van az épületet az adott ingatlanon megvalósítani.



3. Az építési szerződés

Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, majd másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki. A Polgári Törvénykönyv alábbi szabályai akkor érvényesülnek, ha ezekre a szerződés nem terjedt ki. Fontos felhívni a figyelmet a Kivitelezési kódexre (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletre), amely az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapított meg, vagyis ezen szabályokkal ellentétes megállapodást a felek nem is köthetnek.

Az építési szerződés fogalma

Fogalma: Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Alanyai: Megrendelő (Építtető) – Vállalkozó (Kivitelező)
Tárgya: Építési-szerelési munka elvégzése
Alakszerűség: 2008. június 30-a után minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §, 17. §] (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzéssel)
Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj [1959. évi IV. tv. 402. §].

A Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) találhatjuk meg az építési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezéseket. A Ptk. a szerződés lényeges tartalmi elemeként (érvényességi feltételként) határozza meg:
- a feleket,
- az építési-szerelési munka meghatározását,
- a vállalkozói díj összegét,
- a teljesítési határidőt.

Az építési szerződésre vonatkozóan – a Kivitelezési kódexben nem szabályozott kérdésekben – a Ptk. építési szerződésre és vállalkozási szerződésre vonatkozó rendelkezései az irányadóak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (4) bek.].

Kötelező adatok

Az építési szerződésben az építtető (megrendelő vállalkozó kivitelező) alábbi adatait kell kötelezően rögzíteni:
a) nevét vagy megnevezését,
b) címét vagy székhelyét,
c) elérhetőségét,
d) adószámát,
e) pénzforgalmi számlaszámát, valamint
f) a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,

A szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező részéről ugyanezen adatokra van szükség, azzal, hogy részéről a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot is fel kell tüntetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. a)-b) pont].

A vállalkozói díjra vonatkozó kötelező elemek

A szerződésben kötelező az építtető nyilatkozatát rögzíteni arra vonatkozóan, hogy a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. m) pont]. Ezen nyilatkozat akár az építtető büntetőjogi felelősségét is megalapozhatja, ha később ennek ellenkezője derülne ki.

Az építési szerződésnek a Ptk. és a Kivitelezési kódex szerint is kötelező eleme a vállalkozói díj összegének meghatározása. A vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét és szakaszait is rögzíteni kell a megállapodásban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont]. A megrendelő és a fővállalkozó kivitelező közötti szerződésben ki kell jelölni azt a építési műszaki ellenőrt, aki a teljesítésigazolás kiadására jogosult [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].
 
A feleknek gondolniuk kell az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjára is, és rögzíteniük kell a pótmunka elszámolási módját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. j) pont]. A felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki, de ilyen esetben a szerződésben a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait meg kell határozni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. p) pont].

Gyakran előfordul, hogy az építtető a fővállalkozó kivitelező részére az ellenszolgáltatása részeként előleg kifizetését biztosítja. Előlegre vonatkozó megállapodás esetében az építési szerződésben meg kell határozni az előleg felhasználásának és az előleg elszámolásának módját is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. n) pont].

Szerződési biztosítékok

A jogszabályok nem teszik kötelezővé a felek viszonyában szerződéses biztosítékok alkalmazását. Amennyiben a felek kikötnek szerződési biztosítékokat, akkor az építési szerződésben a fővállalkozó kivitelező által a szavatossági, jótállási (a továbbiakban: garanciális), valamint a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott (a továbbiakban: teljesítési) biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. o) pont].

A tevékenység pontos meghatározása

A Kivitelezési kódex alapján az építési szerződésnek tartalmaznia kell:
a) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését,
b) az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám),
c) az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. c) pont],
d) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezést [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. g) pont].

Építési hulladék elszállítására kötelezett kijelölése

Az építtető és a kivitelező együttesen felelős az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.]. Szintén az építési szerződésben kell kijelölni azt, hogy a konkrét kivitelezés során a felek közül ki az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására (elszállíttatására) kötelezett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. h) pont].

Jogvita rendezése

Az építési szerződés kötelező eleme, hogy – amennyiben ebben a szerződő felek megállapodtak és a jogszabályok ezt nekik lehetővé teszik – a szerződéses jogviszonyukból keletkező vitájuk rendezése érdekében igénybe vesznek-e mediátori közreműködést, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választottbíróság elé terjesztik-e. Ha nem élnek ezzel a lehetőséggel vagy kizárt, hogy például állandó választottbírósági eljárást kössenek ki, ezt a tényt kell szerepeltetni a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. l) pont].

Alvállalkozókra vonatkozó rendelkezések

A Ptk. alapján a vállalkozó főszabály szerint alvállalkozó igénybevételére jogosult [1959. évi IV. tv. 391. § (2) bek.]. Az építési szerződésnek éppen ezért rögzítenie kell, ha az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező, alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá, vagyis ezzel eltér a Ptk-tól [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. f) pont].

Az alvállalkozói építési szerződésekben szerepelnie kell, hogy mely vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel kötött építési szerződés teljesítése érdekében kerül sor az alvállalkozói építési szerződés megkötésére, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (3) bek.].

Az alvállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult felelős műszaki vezető megnevezését is rögzíteni kell a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].

A megrendelő vállalkozó kivitelezőnek egyébként haladéktalanul tájékoztatnia kell az általa vállalt kivitelezési tevékenység megvalósításában részt vevő alvállalkozó kivitelezőt arról, ha a kivitelezési tevékenység ellenértékét meghaladja az abban megjelenő alvállalkozói munkák ellenértéke [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (11) bek.]. Éppen ezért az építési szerződésben érdemes kitérni arra, hogy a felek közötti tájékoztatás milyen módon történik.

Az építési szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező építési szerződésében rögzített fizetési határideje nem haladhatja meg az építtető és a vállalkozó kivitelező által megkötött építési szerződésben meghatározott fizetési határidejét. Fontos tudni, hogy az építtetővel szerződéses viszonyban álló vállalkozó kivitelező az építési szerződésben foglalt kötelezettsége maradéktalan teljesítéséről benyújtott végszámla teljes körű kiegyenlítésére csak akkor jogosult, ha a kötelezettsége teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelezők követelésének kiegyenlítését hiánytalanul igazolja, függetlenül azok fizetési határidejétől [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (6) bek.].

Az építési szerződésben szereplő határidők

A Kivitelezési kódex alapján az építési szerződésben a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket is részletesen rögzíteni kell. A feleknek az alábbi határidőket mindenképpen meg kell határozniuk:
a) a kivitelezési tervszolgáltatásnak,
b) az építési munkaterület átadásának,
c) az építési napló megnyitásának,
d) a tervezett kezdés,
e) a részteljesítés,
f) az átadás-átvétel,
g) a birtokbaadás
h) az igényelt befejezés
határidejét vagy határnapját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont].

A fenti határidőkön túlmenően természetesen a felek további teljesítési határidőket is meghatározhatnak.

Fedezetkezelő közreműködése melletti szerződéses elemek

Ha építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, az építési szerződés a fentiekben – és a Kivitelezési 3. § (2) bekezdésben – foglaltakon túl tartalmazza:
a) az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
b) a fedezetkezelői számla adatait (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
c) az építtető részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt fedezetkezelői számla felett kizárólagos rendelkezési jogot biztosít az építtetői fedezetkezelő részére,
d) az építőipari kivitelezési tevékenység teljes fedezetének - összeg szerint meghatározott - igazolt forrását, az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá helyezésének ütemezését, felhasználásának módját, ideértve az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek nyújtott, saját vagy egyéb forrásból származó előleget is,
e) a felek megállapodása esetén a fővállalkozó kivitelező által a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott teljesítési biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét,
f) a fővállalkozó kivitelező részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt kötelezettségei teljesítésének érdekében általa nyújtott biztosíték összegének felhasználása kizárólag a fedezetkezelői számlán keresztül lehetséges,
g) a fővállalkozó kivitelező részére az építtetői fedezetkezelő által meghatározott, az elektronikus alvállalkozói nyilvántartás (a továbbiakban: alvállalkozói nyilvántartás) használatát biztosító kódot [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4. §, 4/A. §].

El lehet kezdeni a munkálatokat valamennyi terv hiányában?

Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni. A fokozatos szolgáltatás természetesen általában csak a kiviteli tervekre szokott vonatkozni, kevés olyan építkezés képzelhető el, ahol az építési engedélyezési tervdokumentáció nélkül is meg lehet kezdeni a kivitelezést.

Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek [1959. évi IV. tv. 403. §].

Itt is fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (1) bek.].

Mit kell tartalmaznia a vállalkozói díjnak?

A 2008. szeptember 1-jétől hatályos jogszabályi rendelkezés alapján a vállalkozói díjnak magában kell foglalnia
a) a közvetlen költséget, ennek keretében
aa) az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt,
ab) az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat,
b) a fedezetet, ennek keretében
ba) a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket,
bb) a tervezett nyereséget.

A Kivitelezési kódex bevezette az építőipari rezsióradíj fogalmát is. Az építőipari rezsióradíj: a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező szakági építési-szerelési termelő tevékenységének elvégzéséhez szükséges, egy aktív munkaórára vetített - a kivitelező tényköltségei alapján számított vagy tervezett - összes költsége és nyeresége. Az építőipari rezsióradíj nem tartalmazza a beépítésre kerülő betervezett és az üzemszerű használathoz szükséges beépítésre kerülő építési anyagok, szerkezetek és berendezések közvetlen költségeit, a közvetlen anyagok fuvarozási és rakodási költségeit, a közvetlen gépköltségeket, a kivitelezési dokumentáció tervezési díját, a hatósági eljárások díját, a szükségessé váló minőség-ellenőrzések díját, az üzempróba, beüzemelés szolgáltatási díját.

A minimális építőipari rezsióradíj számítási alapját az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített órabér és a jogszabályokban meghatározott közterhek képezik. A minimális építőipari rezsióradíj tartalmazza a személyi jellegű költségeket, az ellátási költségeket, a fizikai dolgozók rezsi jellegű költségeit, az irányítási és az ügyviteli költségeket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §].

A Kivitelezési kódex tartalmazza azokat a szempontokat, amelyeket az építési szerződéses ár vizsgálata során az irreálisan alacsony ár mérlegelése tekintetében vizsgálandók, ezek az alábbiak:
a) mérvadónak kell tekinteni az építésügyért felelős miniszter által működtetett honlapon található - ellenszolgáltatás nélkül használható - elektronikus közbeszerzési költségvetési kiírási programban meghatározott élőmunka szükségleti normatívákat, illetve
b) irányadónak kell tekinteni az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített építőipari rezsióradíjat,
c) figyelembe kell venni az ajánlatot tevő vállalkozó kivitelező indokolását ajánlata tekintetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].

Megsemmisített jelzálogjog

Az Alkotmánybíróság 2010. március 31-én kihirdetett határozatában a vállalkozókat megillető, a megrendelők ingatlanára bejegyeztethető jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseket megsemmisítette. A taláros testület egyik döntő érve az volt, hogy a jelzálogjog jogintézménye – mivel nem tartalmaz megszorító feltételeket sem az építési beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében – megbontja a polgári jog egyik lényegi elemét, a felek közötti érdekegyensúlyt, és a vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozza. A szabály azt sugallta, mintha minden vállalkozó, minden megrendelővel szemben, minden esetben gyengébb fél volna, ezért fokozott védelemre szorulna, ez azonban nem minden esetben igaz. Másik fontos érv volt, hogy nem szabályozta a Ptk. egyértelműen azt sem, hogy például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az építési szerződést milyen okirati formában kell megkötni, különösen, hogy kell-e a megrendelő bejegyzési engedélye (lásd: 35/2010. (III. 31.) AB határozat).

Fontos kihangsúlyozni, hogy a vállalkozási szerződések szabályai szerinti, ingóságokra vonatkozó zálogjog megmaradt a vállalkozó biztosítékaként.

A megrendelő kötelezettségei a teljesítés megkezdésekor

a) Az engedélyek beszerzése

Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a munka elvégzéséhez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek, illetve a közműnyilatkozatok beszerzése a megrendelő (építtető) feladata.
Ha a megrendelő (építtető) a hatósági engedélyeket határidőre nem szerzi be, a jogosult késedelmére vonatkozó jogkövetkezményeket érvényesítheti a vállalkozó [1959. évi IV. tv. 403. §].

Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a vállalkozó szakértelmével ne segíthetne az engedélyezési eljárás lebonyolításában, ha a felek ezt a szerződésben a vállalkozónak lehetővé (vagy kötelezővé) teszik.

b) A munkaterület biztosítása

Az építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező által az alvállalkozónak átadott helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is.

A megrendelő kötelessége, hogy a munkaterületet a munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsássa. A munkaterület az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha
- állapota a szerződés teljesítését nem gátolja,
- a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént [1959. évi IV. tv. 404. §].

A megrendelő kötelezettségei

a) Ellenőrzési kötelezettség

A Polgári Törvénykönyv az építési szerződés esetében külön kiemeli, hogy a megrendelő köteles a munkát időközönként ellenőrizni. Azt mondhatjuk, hogy az ellenőrzés nem is kötelezettség, inkább csak jogosultság a megrendelő számára, ugyanis a vállalkozó nem mentesül a felelősség alól, ha a megrendelő (vagy a műszaki ellenőr) az ellenőrzést elmulasztotta vagy nem megfelelően végezte el.

Ha az építtető nem gondoskodik az ellenőrzésről, az építésfelügyeleti hatósági szankciókat eredményezhet, ezért ebből a szempontból már tényleges kötelezettségről beszélhetünk.

b) Tervmagyarázat

A vállalkozó kérésére – szükség esetén – a megrendelő köteles a tervek magyarázatát, a részletes kivitelezési utasítást megadni [1959. évi IV. tv. 394. §, 404. §].

A műszaki átadás-átvételi eljárás szabályai

A műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak megállapítása, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti építési szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, az építési-szerelési munka, vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult, és a teljesítés megfelel az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek, jellemzőknek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (1a) bek.].

Az átadás-átvételi eljárás időpontját a fővállalkozó kivitelező tűzheti ki, és erről értesítenie kell a megrendelőt (az építtetőt). A műszaki átadási-átvételi eljárás résztvevőit a fővállalkozó kivitelező kezdeményezésére az építtető hívja össze. Az építtető az eljárás megindításának időpontjáról, az építési engedély számáról és az építés helyszínéről az illetékes építésfelügyeleti hatóságot is köteles értesíteni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (1)-(2) bek.].

Az építtető (vagy megbízottja) köteles ezen megjelenni, és a munkát megvizsgálni. Az építtető által megbízott építési műszaki ellenőr köteles a fővállalkozó kivitelező által megjelölt időpontra kitűzött műszaki átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni az elkészült építőipari kivitelezési tevékenységet és az építési szerződésben foglaltak teljesülését [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (2) bek.].

A műszaki átadás-átvételi eljárásról három példányban jegyzőkönyvet kell készíteni (a jegyzőkönyv egy-egy példánya az építtetőt és a fővállalkozó kivitelezőt illeti, illetve egy példány az építési napló mellékletét képezi).

A jegyzőkönyv tartalmazza mindazokat a tényeket, amelyekre jogvita esetén jelentősek lehetnek, így különösen
a) az eljárás kezdetének és befejezésének időpontját,
b) a műszaki átadás-átvételi eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, részvételi minőségét,
c) az építtető által érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket,
d) az építtető észrevételeit,
e) a műszaki átadás-átvételi eljárás során felfedezett mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, hiányosságok megnevezését (jelentősebb tételszám esetén - az átadás-átvételi jegyzőkönyv mellékletét képező - külön hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készíthető),
f) a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket,
g) a jogszabályban előírt nyilatkozatokat,
h) az építtető döntését arról, hogy átveszi-e az építményt,
i) az építtető döntését arról, hogy igényt tart-e a hibák kijavítására vagy árengedményt kér (ha az építtető a hibák, hiányok, hiányosságok kijavítását kéri a kijavítás határidejét, valamint a kijavításért és az átvételért felelős személy megnevezését is rögzíteni kell).

A jegyzőkönyvet minden résztvevőnek alá kell írnia. Ha hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készült, akkor azt a fővállalkozó kivitelezőnek szintén alá kell írnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (3)-(5) bek.].

A vállalkozó csak akkor teljesít szerződésszerűen, ha a teljesítési határidő utolsó napjáig kitűzi az átadás-átvételi eljárás kezdetét, illetve a megrendelő a szolgáltatást át is veszi. A megrendelő pedig késedelembe esik (vagyis szerződésszegést követ el), ha a megfelelő időpontban kitűzött időpontban nem jelenik meg. Felhívom arra is a figyelmet, hogy a megrendelő késedelme kizárja a vállalkozó egyidejű késedelmét, tehát ilyenkor például késedelmi kötbér sem jár a megrendelőnek.

Mikor nem lehet megtagadni az átvételt?

Építési szerződés esetében speciális szabály, hogy a megrendelő nem tagadhatja meg az átvételt a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Ha a megrendelő ilyen feltételek fennállása nélkül tagadja meg az átvételt, a megtagadás jogosulti késedelemnek, vagyis szerződésszegésnek minősül.

Előzetes átadás

A megrendelőnek lehetősége van arra, hogy egyes munkarészeket a teljesítés előtt ideiglenes jelleggel átvegyen, ez az ún. előzetes átadás. Az előzetes átadás nem részteljesítés, csak az a jelentősége, hogy az így átadott munkarészek tekintetében a kárveszély – az átvétel időpontjától – a megrendelőre száll át (ennek a megrongálódásáért csak akkor lehet a vállalkozót felelősségre vonni, ha ezt ő vagy alvállalkozója felróhatóan okozta).

Utófelülvizsgálati eljárás

Az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát újból meg kell vizsgálni, ezt nevezik utófelülvizsgálati eljárásnak. Ezt a – műszaki átadás-átvételi eljárástól eltérően – megrendelő készíti elő és ő hívja meg arra a vállalkozót. A felek az utófelülvizsgálati eljárás időpontját közös megegyezéssel egy éven túli időpontban is kitűzhetik.

Érdemes tudni, hogy az utófelülvizsgálati eljáráson egyszerre be lehet jelenteni azokat a hibákat is, amelyek esetleg már korábban jelentkeztek, és a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő nem időben jelezte a problémákat, mivel a szavatossági jogok eddig az időpontig nem évülhetnek el [1959. évi IV. tv. 405. §].



4. A beruházáslebonyolító

A beruházáslebonyolító fogalma

A beruházáslebonyolító: az építtető általános megbízottja, a felek szerződésében meghatározott építtetői feladatokat lát el, ideértve különösen szerződések megkötését és előkészítési feladatok ellátását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 8. § (1) bek.].

Mi határozza meg a beruházáslebonyolító feladatait?

A közbeszerzési eljárásokban 2008 előtt már jogszabályban meghatározott feladatokkal látták el a beruházáslebonyolítót, azonban e körön kívül eső építési tevékenységek során alkalmazott beruházáslebonyolító feladatkörét nem határozták meg jogszabályi szinten. Így csak a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályaiból, illetve magából a szerződésből derülhetett ki, hogy ennek a személynek, szervezetnek milyen feladatai vannak. Ezt a hiányosságot pótolta a Kivitelezési kódex 2008. január 1-jével azzal, hogy meghatározta a beruházáslebonyolító feladatait.

Fontos, hogy a felek eltérhetnek a felsorolásától, illetve a felek megállapodása határozza meg elsődlegesen a feladatokat. Ha esetleg jogszabályokban keresnénk egyéb szabályokat, érdemes tudni, hogy egyes jogszabályokban kötőjellel is írják (beruházás-lebonyolító).

Az ajánlatkérő az építési beruházásra irányuló közbeszerzési eljárásba is bevonhat beruházáslebonyolítót. A beruházáslebonyolító közbeszerzési eljárási feladatait a 2010. júliusban hatályon kívül helyezett 162/2004. (V. 21.) Korm. rendelet tartalmazta, vagyis jogszabály már nem sorol fel ilyen, a közbeszerzési eljárásban érvényesülő feladatköröket.

A beruházáslebonyolító feladatai

Az építtető általános megbízottjaként a beruházáslebonyolító feladata az erre irányuló megállapodásban foglaltaktól függően:
a) az Építési törvény 38/B. § (1) bekezdésében meghatározott feladatok elvégzése, amelyek az alábbiak lehetnek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 8. § (1) bek.]:
aa) az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztása [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. c) pont],
ab) az építésügyi hatósági engedély, tudomásulvétel megszerzése [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. d) pont],
ac) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének tudomásulvétele iránti kérelem előterjesztés (az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti hatósághoz történő, jogszabályban előírt bejelentése) és az ehhez szükséges mellékletek összeállítása, az ezzel kapcsolatos változások bejelentése [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. f) pont],
ad) az építési napló hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság részére történő rendelkezésre bocsátása, továbbá amennyiben jogszabály előírja az építési napló elektronikus vezetését, az elektronikus építési napló aktiválása [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. j) pont]
ae) az Építési törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közlése és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentése [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. k) pont];
b) szerződések megkötése az építtető nevében,
c) szükség szerint előtanulmányok, így különösen vázlatterv, tanulmányterv, megvalósíthatósági tanulmány készíttetése (korábban az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése is),
d) a beruházás gazdasági számításainak előkészítése (korábban b) a beruházás megindításához szükséges személyi feltételek meghatározása, döntések előkészítése + példálózó felsorolás: (ráfordítások, árindex, megtérülési mutatók, hozam stb.),
e) a megbízás tárgyára vonatkozó költségbecslés készíttetése, elő- és utókalkulációs elemzések készíttetése,
f) az építési beruházás ajánlati, részvételi vagy ajánlattételi felhívásának, dokumentációjának összeállításában, kiegészítő tájékoztatás megadásában, továbbá az ajánlatok értékelésében történő közreműködés,
g) az építtető által vállalt szolgáltatások biztosítása,
h) az árviták rendezése, valamint
i) az építési munkaterület kiválasztása, biztosítása és átadása a kivitelező részére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 8. § (1) bek.].

Fontos kiemelni, hogy a beruházáslebonyolító az építtetővel kötött megállapodás alapján – a építőipari kivitelezési tevékenység résztvevőinek feladatköre kivételével – minden olyan feladat vagy tevékenység ellátására jogosult, ami az építési tevékenység szakszerű megvalósításának ellenőrzésével vagy irányításával kapcsolatos [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 8. § (2) bek.].

Ki a beruházási tanácsadó?

Aki tervezői, beruházáslebonyolítói és építési műszaki ellenőri jogosultsággal is rendelkezik, az e három feladatkört együtt – külön jogszabály szerint szabályozott – beruházási tanácsadó címen láthatja el [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (9) bek.].

Érdekesség, hogy a Kivitelezési kódex egy másik rendelkezése összeférhetetlennek minősíti a beruházáslebonyolító és a tervezői tevékenységet ugyanazon építési beruházás esetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (2) bek.].

Milyen tevékenységeket nem láthat egy beruházáslebonyolító?

A beruházáslebonyolító nem lehet tervező és felelős műszaki vezető sem az adott építési beruházásnál, ezek összeférhetetlen tevékenységnek minősülnek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (2) bek.].

A beruházáslebonyolító nem lehet az építészeti-műszaki dokumentáció engedélyezésében részt vevő hatóság, valamint a tevékenység és az engedélyező hatóság felügyeletét ellátó szerv köztisztviselője vagy kormánytisztviselője sem [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (1) bek.].


5. A tervező

Az építészeti-műszaki tervezési tevékenység

Építészeti-műszaki tervezési tevékenységnek minősül:
a) az építmény, építményrész, építményegyüttes megépítéséhez, bővítéséhez, felújításához, átalakításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, rendeltetésének megváltoztatásához szükséges építészeti-műszaki tervdokumentáció elkészítése,
b) az építészeti-műszaki tervdokumentáció kormányrendeletben foglaltak szerinti ellenőrzése,
c) a tervezői művezetés [1997. évi LXXVIII. tv. 32. § (1) bek., 33. § (4) bek.].

A tervező feladatai és felelőssége

Az Építési törvény és a Kivitelezési kódex hatályos rendelkezései szerint a tervező felelős:
a) az általa készített építészeti-műszaki tervek (ideértve a kivitelezési terveket is) műszaki tartalmának szakszerűségéért, valós állapotnak megfelelő tartalmáért, valamint építészeti minőségéért, a tervezéssel érintett védett építészeti és természeti örökség megóvásáért,
b) a tervdokumentáció készítésében (részben vagy folyamatosan) részt vevő, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakismerettel és jogosultsággal rendelkező szakági tervezők kiválasztásáért,
c) a szakági tervezők közötti egyeztetések koordinálásáért, terveik összehangolásáért is [1997. évi LXXVIII. tv. 33. § (1) bek.],
d) az általa készített kivitelezési dokumentáció technológiai megvalósíthatóságáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (7) bek.],
e) a tervező által a kivitelezési dokumentációban megjelölt építési termék helyett a felelős műszaki vezető által kiválasztott, a megadottal azonos vagy annál jobb teljesítményértékű helyettesítő építési termék kiválasztásának jóváhagyásááért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. o) pont].

Az Eljárási kódex rögzíti, hogy a tervező az építészeti-műszaki dokumentáció összeállítása során köteles gondoskodni arról, hogy az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon a helyszínről, annak környezetéről készített minden olyan hitelt érdemlő dokumentum (terv, képfelvétel, hivatalos feljegyzés, egyéb okirat, nyilatkozat stb.), amely a tervezés alapját képezte, és amely lehetővé teszi a döntés meghozatalát, az építésügyi hatósági engedély megadása és a tudomásulvétel feltételeinek vizsgálatát, igazolását [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 72. § (3) bek.].

Felhívom a figyelmüket az Építésügyi Igazgatási Szakmai Kollégium „A tervezők felelőssége az új építési jogszabályok tükrében” elnevezésű állásfoglalására is (1/2010. (V. 27.) ÉISzK számú állásfoglalás, letölthető: www.eiszk.hu).

A tervező egyeztetési kötelezettsége

A 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet a tervező számára 2009. októberéig egyeztetési kötelezettséget írt elő az elvi építési, az építési és a fennmaradási engedély megkérése (bejelentés) előtt. A hatályos jogszabályok ilyen részletes egyeztetési kötelezettséget már nem írnak elő, azonban a tervező szerződésszerű teljesítéséhez véleményem szerint elengedhetetlen, hogy a terv megvalósíthatósága is egyértelmű legyen, ehhez pedig ismerni kell az ingatlan közművesítettségének, közművesíthetőségének mértékét.

A 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 19. §-a alapján a tervező köteles volt
a) az általa tervezett építészeti-műszaki dokumentációt és annak az állásfoglaláshoz szükséges tartalmát, példányszámát az érdekelt szakhatóságokkal és - a jogszabályban előírt esetekben - az érintett útkezelővel egyeztetni,
b) az építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése során az érdekelt közmű-szolgáltatóval és a kéményseprő-ipari közszolgáltatóval különösen az alábbi esetekben egyeztetni:
- közművel érintett új építmény építésének építésügyi hatósági engedélyezése (bejelentése) esetén,
- meglévő közművesített építmény bővítésének, átalakításának, korszerűsítésének, felújításának építésügyi hatósági engedélyezése (bejelentése) esetén, ha a tervezett építési tevékenység a meglévő közműhálózat jelentős bővítésével jár,
- ha a tervezett építési tevékenység a közmű védőtávolságán belül van,
- ha jogszabály előközművesítési kötelezettséget ír elő,
- ha az építésügyi hatósági eljárás tárgyát képező meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység építési tevékenységgel érintett részében a meglévő épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki állapotának, kialakításának, alkalmasságának, megfelelőségének megállapítása szükséges.

A kötelező tervezői egyeztetés arra terjedt ki, hogy
a) a szükséges közműellátottság az építési tevékenységgel érintett telekhez vagy a telken, építményben biztosított-e, illetve milyen feltételekkel biztosítható, és melyek a szakszerű megoldás követelményei, valamint
b) az érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki megoldása megfelel-e a szakszerűség követelményeinek.

Az egyeztetés megtörténtéről – számos más fontos körülmény mellett – a tervező az építésügyi hatóságnak az engedélyezési eljárás során nyilatkozott. A hatályos jogszabály egyeztetési kötelezettséget már nem tartalmaz, jelenleg a tervezőnek a kivitelezési tervdokumentáció építészeti műszaki leírásban arról kell nyilatkoznia, hogy az érintett közműszolgáltatókkal történő egyeztetésnek mi volt a tartalma [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 8. melléklet 1.1.10. pont]. Mivel építési engedély csak akkor adható, ha a közműellátás a használatbavételi engedély megkéréséig biztosítható, illetve a tervdokumentációban a tervezett építési tevékenységhez előírt és az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használathoz szükséges közművesítettséget, a közművesítés megoldását fel kell tüntetni,ezért a tervezőnek szintén érdekében áll a közműszolgáltatókkal lefolytatni a korábbi jogszabály szerinti részletezettségű egyeztetés lefolytatása [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 18. § (1) bek. ec) pont, 8. melléklet 1.1.8. pont].

A tervezői nyilatkozat a műszaki leírásban

A kivitelezési dokumentáció részeként tett külön tervezői nyilatkozat 2013. január 1.jétől a műszaki leírás részét képezi. A tervező a kivitelezési dokumentáció részeként műszaki leírást készít, amely tartalmazza:
a) a tervezett építési tevékenység
aa) helyét, címét, helyrajzi számát, az ingatlan jogszabályi védettségére való utalást,
ab) megnevezését, rövid leírását (tartalmát), jellemzőit,
b) a környezet meghatározó jellemzőit, védettségi minősítését,
c) az építészeti-műszaki tervező és a szakági tervezők nevét, címét, aláírását, tervezői jogosultságuk igazolását, az általuk tervezett dokumentáció(rész) megnevezését,
d) annak kinyilvánítását, hogy
da) az általa tervezett műszaki megoldás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak, így különösen az Étv. 31. § (1), (2) és (4) bekezdésében meghatározott követelményeknek, az országos településrendezési és építési követelményeknek, valamint az eseti hatósági előírásoknak,
db) a vonatkozó szabványtól eltérő műszaki megoldás alkalmazása esetén a szerkezet, eljárás vagy számítási módszer a szabványossal legalább egyenértékű,
dc) az építési engedélyezési terv és a kivitelezési terv összhangban van,
dd) műemléki védettség esetén az örökségvédelmi hatósági engedély rendelkezésre áll,
e) a betervezett építési termékek megfelelőség igazolására vonatkozó nyilatkozatot, továbbá
f) annak ismertetését, ha az engedélyezési dokumentációtól - a jogszabályok keretein belül - a kivitelezési dokumentáció eltér [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 9. § (5) bek.].

A tervellenőr 2013. január 1-jétől nem minősül külön szereplőnek

Az építés minősége, a szakszerű kivitelezés biztosítása, valamint az építményekkel szemben támasztott általános követelmények és az egyéb jogszabályokban meghatározott követelmények érvényre juttatása céljából a tervellenőr feladata és felelőssége – jogszabályban előírt esetekben és módon – a műszaki megvalósítási, kiviteli tervdokumentáció (tervdokumentáció-rész) tartalmának műszaki tartalmának szakszerűségének, illetve a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásának szakszerű ellenőrzése [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §, 31. §].

Jogszabály olyan eseteket is meghatározott, amikor kötelező volt a tervellenőr megbízása. 2013. január 1-jétől a jogszabályokból már kikerült a tervellenőr mint az építésügy külön résztvevője. Ez nem jelenti azt, hogy a tervellenőrzés tiltott tevékenység lenne, csak a jogalkotó úgy ítélte meg, hogy nincs szükség egy ilyen külön szakmagyakorló személyre vonatkozó szabályozására.

Mi a tervezői művezetés jelentősége?

A tervező – ha erre az építtetőtől megbízást kapott – tervezői művezetést végezhet (ez nem műszaki ellenőrzést jelent). A tervezői művezetés keretében a terveket készítő közreműködik az építészeti-műszaki terveknek maradéktalanul megfelelő megvalósítás érdekében, valamint elősegíti a kivitelezés során a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását [1997. évi LXXVIII. tv. 33. § (4) bek.].

Ki a beruházási tanácsadó?

Aki tervezői, beruházáslebonyolítói és építési műszaki ellenőri jogosultsággal is rendelkezik, az e három feladatkört együtt – külön jogszabály szerint szabályozott – beruházási tanácsadó címen láthatja el [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (9) bek.].

Érdekesség, hogy a Kivitelezési kódex egy másik rendelkezése összeférhetetlennek minősíti a beruházáslebonyolító és a tervezői tevékenységet ugyanazon építési beruházás esetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (2) bek.].

A tervező-felelős műszaki vezető

Álláspontom szerint aggályos, hogy jelenleg a tervező egyben felelős műszaki vezetői feladatokat is elláthat. A „tervező-felelős műszaki vezető” a kivitelező tevékenysége mellett saját maga munkáját, vagyis a tervei helyességét is ellenőrzi, és így nem várható el tőle elfogulatlan vizsgálat. A kivitelezőnek ez a megoldás ugyan anyagi megtakarítást jelent, de kimarad a tényleges szakmai kontroll, és ezzel hosszútávon vállal kockázatot, a tervező pedig – anélkül, hogy elfogulatlan ellenőrzési munkát végezne – magára vállalja a felelős műszaki vezető felelősségét is. Ilyen esetekben nagyobb a valószínűsége annak is, hogy a tervező csak a „nevét adja” a felelős műszaki vezetői nyilatkozathoz.




6. A tervezési szerződés

A megfelelő tervek elkészíttetéséhez (elkészítéséhez) megfelelő szerződés szükséges, olyan, amely lehetőség szerint mindkét fél számára megfelelő garanciákat biztosít. A tervezési szerződésre vonatkozó fontosabb előírásokat a Polgári Törvénykönyv – a vállalkozási szerződés szabályai között és a tervezési szerződés külön is nevesítve –, a Kivitelezési kódex (2009. október 1-je előtti szerződéseknél a 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet, míg ezt követően megkötött szerződéseknél a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet), míg a tervező felelősségét főként az Építési törvény határozza meg.

A tervezési szerződés

Fogalma: Tervezési szerződés alapján a vállalkozó műszaki-gazdasági tervező munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Alanyai: Megrendelő (Építtető vagy nevében a beruházáslebonyolító vagy a fővállalkozó kivitelező) – Vállalkozó (Tervező)
Tárgya: Műszaki-gazdasági tervező munka elvégzése
Alakszerűség: 2008. szeptember 1-je után kizárólag írásban köthető
Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj (tervezési díj) [1959. évi IV. tv. 408. §].

A Kivitelezési kódexben nem szabályozott kérdésekben a Ptk.-nak a vállalkozási (és tervezési) és az Étv.-nek a tervezési szerződésre vonatkozó rendelkezései irányadóak[191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (3) bek.].

A tervezési szerződés tartalmi és formai követelményei

A Kivitelezési kódex a tervezési szerződés kötelező írásba foglalását és meghatározott elemek szerepeltetését írja elő. Írásban csak azokat a szerződéseket kötelező megkötni – és így csak azon megállapodások érvényességi feltétele az írásbeliség –, amelyek építésügyi hatósági engedélyhez kötött építményeket, építési tevékenységeket érintenek. Az Építési törvény 2008. szeptember 1-jei kiegészítése azonban valamennyi építészeti-műszaki tervezési szerződés tekintetében rögzítette az írásbeliséget, mint érvényességi feltételt.

A Kivitelezési kódex szerint a kivitelezési tervdokumentációra vonatkozó szerződésben a szerződés tárgyát a vállalt tervezési tevékenység (szakági tervezési tevékenység) pontos megnevezésével, és a dokumentációra vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával kell körülírni. Ezen túlmenően kötelező szerződéses elem a teljesítési határidő (figyelemmel a szakaszos tervszolgáltatásra is), valamint a vállalkozási díj (a tervezői díj) összege mellett az elszámolás formája, módja, a fizetés módja és határideje is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (2) bek.]. Ezen túlmenően az Építési törvény szerint kötelező valamennyi tervezési szerződésben rögzíteni, hogy a tervező milyen esetben és módon vehet igénybe társtervezőt, illetve szakági tervezőt (altervezőt) [1997. évi LXXVIII. tv. 32/A. §].

2009. október 1-jét követően a szerződésben rögzíteni kell a készítendő kivitelezési dokumentáció példányszámát és annak elektronikus formában is történő átadási kötelezettségét is. Az véleményem szerint nem egyértelmű a jogszabályból, hogy egyszerűen bele kell írni a szerződésbe ezen kötelezettségeket, vagy a felek dönthetik el, hogy van-e a tervezőnek ilyen jellegű kötelezettsége.

Kedvező rendelkezés a tervezők részére, hogy a kivitelezési dokumentációt – a tervezői nyilatkozattal együtt – csak a szerződésben megállapított ellenérték kézhezvételét követően köteles átadni a megrendelőnek. Mivel a kifizetés utáni birtokbaadást jogszabály írja elő, így – elméletileg – a felek egyező akarattal sem állapodhatnának meg az utólagos fizetésben. Az Építési törvény a tervező díja esedékességét szintén a tervdokumentáció átadásával egyidejűleg határozta meg, azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodhatnak más időpontban is. Vagyis jelenleg a törvény és a kormányrendelet ellentétesen rendelkezik a fizetési határidőről [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 32/A. §].

Mikor szerződésszerű egy terv?

Az elkészített terveknek - a szerződésben rögzítetteken túl - az alábbi feltételeknek is meg kell felelniük ahhoz, hogy szerződésszerű teljesítésnek minősüljön:
- műszaki követelmények,
- hatósági előírások (pl. nem megfelelő, ha a terv hibája miatt a hatóság jogerősen megtagadja az engedély kiadását),
- esztétikai követelmények (környezetbe illeszkedés),
- a gazdaságos kivitelezés követelménye,
- a műemlék helyreállítása esetében az ilyen építkezéshez szükséges külön engedély kiadásának feltételei (lásd: GKT 65/1973. szám).

A felek a szerződésben úgy is megállapodhatnak, hogy a tervező a terveket – a kivitelezéshez igazodva – fokozatosan készíti el [1959. évi IV. tv. 409. §].

Fontos tudni, hogy a tervező az építményekkel szemben támasztott általános követelmények mellett felelős az általa készített kivitelezési dokumentáció technológiai megvalósíthatóságáért is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (7) bek.].

A tervező a kivitelezési tervek készítése során a tervezési programban vagy az építési engedélyezési építészeti-műszaki dokumentációban meghatározott elvárt műszaki teljesítményeket - az építtető egyetértése mellett - legalább az elvárt teljesítményadatokkal rendelkező építési termékek kiválasztásával teljesíti [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (10) bek.]. 2013. január 1-jétől jogszabály szerinti tervezői jogosultság, hogy ha a tervezési program vagy az építési engedélyezési építészeti-műszaki dokumentáció nem vagy nem teljes körűen tartalmaz információt az alkalmazandó építési termékek elvárt műszaki teljesítményére vagy azok nem felelnek meg a szabványokban vagy jogszabályokban foglalt követelményeknek, a kivitelezési terveket készítő tervező az építményre vonatkozó alapvető követelmények teljesülése érdekében módosíthatja az elvárt teljesítményadatokat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (11) bek.].

Kinek kell átadni a kiviteli terveket?

A kivitelezési tervdokumentációt a tervező, szerződésben meghatározottak szerint felhasználás céljából a vele szerződő fél birtokába köteles adni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (8) bek.]. Az építtető, vagy nevében a beruházáslebonyolító, illetve erre irányuló megállapodás esetén a fővállalkozó kivitelező is köthet tervezési szerződést a jogosultsággal rendelkező tervezővel a kivitelezési dokumentáció elkészítésére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. § (1) bek.].

Mire használhatja a megrendelő a terveket?

A terv a tervező szellemi alkotása, amellyel ő rendelkezhet. A megrendelő a tervet csak a szerződésben meghatározott célra és esetben használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja [1959. évi IV. tv. 409. §].

A tervező rendelkezésére bocsátott szellemi alkotások

A szerződéssel kapcsolatban rendelkezésre bocsátott, jogi oltalomban részesíthető szellemi alkotások tekintetében
- ha a megrendelő a rendelkezés jogát kiköti, a tervező a szellemi alkotást csak saját belső tevékenységéhez használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja, harmadik személlyel nem közölheti; ilyen esetben a szellemi alkotással a megrendelő szabadon rendelkezik;
- ha a megrendelő a rendelkezés jogát nem köti ki, a szellemi alkotást csak saját üzemi tevékenysége körében használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja, harmadik személlyel nem közölheti; ilyen esetben a szellemi alkotással a vállalkozó szabadon rendelkezik [1959. évi IV. tv. 410. §, 412. §].

A kellékszavatosság speciális szabályai

A tervező is felelősséggel tartozik azért, hogy a tervei megfeleljenek a szerződésnek és egyéb követelményeknek. A hibás teljesítés esetében a megrendelő szavatossági jogokat (kijavítás, kicserélés, árleszállítás, elállás) érvényesíthet a tervezővel szemben.

Fontos tudni: Az építési tervdokumentáció oszthatatlan szolgáltatásnak minősül, ezért a tervező a hiányos tervszolgáltatás esetén – a részteljesítésben való megállapodás hiányában – tervezési díjat nem követelhet [1959. évi IV. tv. 317. §, 409. §] – lásd: BH1984. 281.

A tervezési szerződés esetében az egyéb szolgáltatásokhoz képest annyiban különböznek a szavatossági előírások, hogy nem mindig a tervek átadásától kell számítani a szavatossági idő kezdetét. Ha ugyanis a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított három éven belül megkezdődött, a terv hibája miatt érvényesíthető szavatossági jogok elévülési idejének kezdete a terv alapján kivitelezett szolgáltatás teljesítésének időpontja.

Ha a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított három év után kezdődik meg, a felek megállapodhatnak abban, hogy a vállalkozó a tervet felülvizsgálja és nyilatkozik a terv kivitelezésre való alkalmasságáról vagy megváltoztatásának szükségességéről, illetve a tervet áttervezi, a megrendelő pedig díjat fizet (korszerűségi felülvizsgálat). Jogszabály a korszerűségi felülvizsgálatot kötelezővé teheti.

Ha a korszerűségi felülvizsgálat esetén a terv alkalmassá nyilvánításától vagy az áttervezett terv szolgáltatásától számított három éven belül a kivitelezés megkezdődik, a terv hibája miatt érvényesíthető szavatossági igények elévülési idejének kezdetét a terv alapján kivitelezett szolgáltatás teljesítésének időpontjától kell számítani [1959. évi IV. tv. 410. §, 370. §].

Főszabály szerint a szerződésszegésért való felelősség nem zárható ki és nem korlátozható, kivéve, ha az ezzel járó hátrányt az ellenszolgáltatás megfelelő csökkentése vagy egyéb előny kiegyenlíti. A tervezési szerződések esetében a felek a szerződésben érvényesen kiköthetik a kártérítési felelősség korlátozását, de csak akkor, ha a vállalkozó hazai viszonylatban nem ismert vagy nem alkalmazott műszaki-gazdasági megoldást tartalmazó terv készítését vállalja [1959. évi IV. tv. 409. §].

A jogszavatosság speciális szabályai

Anélkül, hogy a tervező a szerződésben vállalná, szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv kivitelezését akadályozza vagy korlátozza. Ez azokra az esetekre vonatkozik, ha valaki például nem saját munkáját, hanem más terveit adja át a megrendelőnek.

Erre a szavatosságra az eladónak a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságára irányadó szabályokat kell alkalmazni, vagyis

- ha a terv felhasználása kizárt: a megrendelő megfelelő határidő kitűzésével felhívhatja arra a tervezőt, hogy az akadályokat hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot; ha a határidő eredménytelenül telt el vagy a tervező ad megfelelő biztosítékot, a megrendelő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet;

- ha a terv korlátozottan használható fel: a megrendelő megfelelő határidő kitűzésével felhívhatja a tervezőt arra, hogy tehermentesítse a tervet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges tervezési díj megfizetését, de meghatározott feltételek mellett a szerződéstől is elállhat, és kártérítést követelhet, vagy követelheti a tervezési díj megfelelő csökkentését [1959. évi IV. tv. 410. §, 370. §].



7. A kivitelező

A kivitelező jogszabályi fogalmai

A Kivitelezési kódex a kivitelezőre vonatkozó alábbi fogalmakat tartalmazza:
- a vállalkozó kivitelező: az az építőipari kivitelezési tevékenységet üzletszerű gazdasági tevékenységként végző vállalkozó, amely vagy aki a kivitelezői láncolatban elfoglalt helye és szerződés szerinti pozíciója alapján fővállalkozó kivitelező, megrendelő vállalkozó kivitelező vagy alvállalkozó kivitelező lehet [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § k) pont];
- az alvállalkozó kivitelező: a megrendelő vállalkozó kivitelezővel építési szerződést kötő vállalkozó kivitelező [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § m) pont];
- a fővállalkozó kivitelező: az építtetővel építési szerződést kötő, építőipari kivitelezési tevékenységet végző vállalkozó kivitelező [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § l) pont];
- a megrendelő vállalkozó kivitelező: az alvállalkozóval építési szerződést kötő, ellenszolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § n) pont].

Kivitelezés végzésének személyi feltételei

A kivitelezés végzésének szabályai eltérőek attól függően, hogy a kivitelezésre üzletszerűen kerül-e sor. Az üzletszerű gazdasági tevékenységként végzett építőipari kivitelezési tevékenységet minősíti az Építési törvény vállalkozó kivitelezői tevékenységnek [1997. évi LXXVIII. tv. 39. § (3) bek.].

1. Nem üzletszerű kivitelezési tevékenységet az folytathat,
a) akinek az építőipari kivitelezési tevékenység a tevékenységi körében szerepel,
b) a kivitelezési tevékenység végzéséhez alkalmas telephellyel rendelkezik,
c) aki rendelkezik a megjelölt építőipari kivitelezési tevékenységi körének megfelelő szakképesítéssel vagy legalább egy - vele tagsági, alkalmazotti jogviszonyban álló - ilyen szakképesítésű szakmunkással, és
d) aki - a tevékenység jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkező szakmunkás által is irányítható munkálatok kivételével - vele munkaviszonyban vagy tagsági jogviszonyban álló olyan személyt alkalmaz, aki az a) pont szerinti tevékenységi körbe tartozó, csak felelős műszaki vezető irányításával végezhető kivitelezési tevékenységek tekintetében a felelős műszaki vezetői feladatok ellátására jogosult [1997. évi LXXVIII. törvény 39. § (2) bek., 39/A. § (2) bek.].

2. Üzletszerű kivitelezési tevékenységet az folytathat,
a) aki a nem üzletszerű kivitelezés feltételeit teljesíti,
b) aki az erre irányuló szándékát a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának (a névjegyzéket vezető szervnek) bejelentette [1997. évi LXXVIII. törvény 39. § (3), (7) bek.].

Házilagos (nem üzletszerű) kivitelezés lehetősége

Aki vállalkozó kivitelezői tevékenység végzésére (vagyis üzletszerű kivitelezésre) nem jogosult, de a tevékenység jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkezik, kormányrendeletben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenységet csak saját vagy a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (Ket.) szerinti hozzátartozó céljára végezhet [1997. évi LXXVIII. törvény 39. § (6) bek.].

A kivitelezés végzésének a feltétele, hogy csak a tevékenység jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkező személy folytathat kivitelezési tevékenységet, tehát még saját részünkre se végezhetünk építési tevékenységet, ha nincs hozzá megfelelő végzettségünk.

A Ket. szerint hozzátartozó: az egyeneságbeli rokon és annak házastársa; az örökbe fogadó és a nevelőszülő; az örökbe fogadott és a nevelt gyermek; a testvér, a házastárs, az élettárs; a házastársnak, az élettársnak egyeneságbeli rokona, testvére és a testvér házastársa [2004. évi CXL. tv. 172. § h) pont]. Természetesen a hozzátartozó részére is csak a megfelelő szakképesítéssel rendelkező személy nyújthat segítséget az építkezés során.

A kivitelező feladatai és felelőssége

A kivitelező feladatait főként az Építési törvény és a Kivitelezési kódex határozza meg, de számos más jogszabályban is találhatunk kötelező kivitelezői feladatokat. A kötelező jogszabályi előírások mellett az építési szerződésben is vállalhat a kivitelező általa ellátandó feladatokat. Az alábbiakban az építési tevékenység egyes fázisainak megfelelően foglaljuk össze a kivitelező jogszabályokban rögzített feladatait.

a) Az építési tevékenység megkezdésével kapcsolatosan a kivitelező felelős
aa) az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért,
az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtetőtől [alvállalkozó kivitelező esetében a megrendelő vállalkozó kivitelezőtől] az építési munkaterület átvételéért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. a) pont];
ab) kivitelezői jogosultságának meglétéért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (1) bek. a) pont];
ac) az építési napló megnyitásáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. b) pont];
ad) a 4/2002. (II. 20.) SZCSM-EüM együttes rendeletben meghatározott feltételek fennállása esetén az építési munkahely szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal munkavédelmi felügyelőségéhez történő előzetes bejelentésért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. §, 3. § (1)-(2) bek.; 4/2002. (II. 20.) SZCSM-EüM egy. rend. 5. §].

b) Az építési tevékenység folytatásával kapcsolatosan a kivitelező felelős:
ba) az építési napló vezetéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (1) bek. a) pont];
bb) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyiségének és fajtájának folyamatos vezetéséért az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. c) pont];

bc) az építésügyi hatósághoz, valamint más hatáskörrel rendelkező hatósághoz történő bejelentésért, ha az építési munka végzése során természeti érték, építészeti vagy régészeti emlék, illetőleg építménnyel kapcsolatos képzőművészeti alkotás kerül elő [1997. évi LXXVIII. tv. 42. § (1) bek.];
bd) az építés során már meglévő, illetve előkerülő természeti, kulturális örökségi, építészeti értékek megőrzéséért (a lelőhelyet a hatósági intézkedésig érintetlenül kell hagyni, ennek biztosítása szintén a kivitelező feladata, de az építtető költsége) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. e) pont, (3) bek.],
be) az építési napló jogszabályban meghatározott szervek, hatóságok és az építési műszaki ellenőr rendelkezésére bocsátásáért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (3) bek.];
bf) a jogszabályt, hatósági határozatot sértő, vagy az élet-és vagyonbiztonságot veszélyeztető építtetői utasítás esetében az utasítást és az azt megtagadó jognyilatkozatot építési naplóba történő bejegyzéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 40/A. §]
bg) annak folyamatos ellenőrzéséért, hogy az építésügyi hatósági engedélyek rendelkezésre állnak-e [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. d) pont];
bh) annak biztosításáért, hogy az építési munkaterületen csak olyan személyek tartózkodjanak, akik a vállalkozói nyilvántartásban szerepelnek, illetve erre jogosultsággal rendelkeznek, és az építési napló által igazoltan részt vesznek a napi munkában, annak ellenőrzésében és irányításában [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. f) pont];
bi) az építési munkaterület őrzésének biztosításáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. i) pont],
bj) a felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a helyettesítésről való gondoskodásért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (6) bek.].

c) Az építési tevékenység minőségével, szakszerűségével kapcsolatosan a kivitelező felelős:
ca) az építtető által rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben, az ezek alapján készült kivitelezési tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (1) bek. b) pont],
cb) az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (1) bek. c) pont].

d) Az építési tevékenység befejezésével kapcsolatosan a kivitelező felelős:
da) az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért (ezekért egyébként az építtető és a kivitelező együttesen felel) [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.];
db) a műszaki átadás-átvételi eljárás során a berendezések, rendszerek működési próbájáért és a tapasztalt rendellenességek, hiányosságok megszüntetésért, szükség esetén a próba megismétlésért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. g) pont],
dc) a kivitelezés befejezésével a mérési jegyzőkönyvek kiállításáért, az alkalmazott építési termékek teljesítménynyilatkozatainak rendelkezésre bocsátásáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. h) pont],
dd) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor (az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor) az építési munkaterület átadásáért az építtetőnek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. i) pont],
de) az építési munkák befejeztével az építési területről való levonulás végrehajtásáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. k) pont].

A fővállalkozó kivitelező egyéb feladatai

A fővállalkozó kivitelező egyéb feladata (a fentiekben felsoroltakon túlmenően):
a) ha az építtető nem jelölte ki, az alvállalkozó kivitelezők kiválasztása,
b) az alvállalkozó kivitelezőkkel történő egyeztetések koordinálása, tevékenységük összehangolása,
c) külön megállapodás esetén az alvállalkozói építési napló vezetése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (4) bek.],

d) az építési műszaki ellenőr vagy eltérő megállapodás esetén az építtető által kiadott teljesítésigazolásnak és a teljesítésigazolás alapján a szerződés szerinti teljesítésről (részteljesítésről) kiállított számlának az építtető, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő részére történő eljuttatása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. l) pont].

A kivitelező tervellenőrzési kötelezettsége

Az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, amelyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (1) bek.]. Értelemszerűen ez a szabály csak azokra a tervekre vonatkozhat, amelyeket a kivitelező igazolhatóan átvett a megrendelőtől, vagy megkapott a tervezőtől.

8. A felelős műszaki vezető

A felelős műszaki vezető fogalma

Felelős műszaki vezető: az építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkát az Építési törvényben meghatározott felelősséggel irányító személy, tevékenysége elsődlegesen a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező építési szerződésében vállalt építőipari kivitelezési tevékenységnek vagy meghatározott részének irányítására terjed ki. A felelős műszaki vezető egyes tevékenységek (pl. munkahelyi irányítás), illetve építési-szerelési szakterületek irányításával a tevékenységnek megfelelő - külön jogszabály szerinti - képesítéssel rendelkező személyt is megbízhat [1997. évi LXXVIII. tv. 38/A. § (3) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (1)-(2), (7) bek.].

Mikor kötelező felelős műszaki vezetőt megbízni?

Főszabály szerint minden építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkához elengedhetetlen a felelős műszaki vezető alkalmazása. Az Építési törvény jelenlegi szakasza általánosságban kijelenti, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység csak olyan felelős műszaki vezető irányításával folytatható, aki
a) a kivitelezési tevékenység szakirányának megfelelő jogosultsággal és egyéb feltételekkel, továbbá
b) az építési tevékenységet végzők vonatkozásában közvetlen utasítási joggal rendelkezik [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (1) bek].

Kivételként jelentkezik, hogy az építőipari kivitelezési munka jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkező szakmunkás felelős műszaki vezető irányítása nélkül is végezhető olyan - építési engedélyhez nem kötött építményt, építményrészt érintő - építőipari kivitelezési tevékenységet, melynek teljesítéséhez a kivitelező nem vesz igénybe további alvállalkozót [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (8) bek.].

Ki lehet felelős műszaki vezető?

A területi mérnöki kamara vagy építész kamara (a névjegyzéket vezető szerv) annak engedélyezi felelős műszaki vezetői tevékenység folytatását, aki nem áll az ilyen tevékenységet kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt, büntetlen előéletű, rendelkezik a 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletben meghatározott szakirányú végzettséggel és szakmai gyakorlattal, valamint megfelel az abban meghatározott egyéb feltételeknek [1997. évi LXXVIII. tv. 38/A. § (5) bek; 244/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. A felelős műszaki vezető felelős azért, hogy az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának megfelelő tevékenységet végezzen [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (2) bek. a) pont].

A felelős műszaki vezető és a cége közötti jogviszonyra vonatkozó előírás

Jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet akkor végezhet felelős műszaki vezetői tevékenységet, ha tagja vagy alkalmazottja rendelkezik felelős műszaki vezetői jogosultsággal, és ezt a tevékenységet a jogosultsággal rendelkező személy végzi [1997. évi LXXVIII. tv. 38/D. §].

A felelős műszaki vezető és a kivitelező közötti jogviszonyra vonatkozó előírás

Mielőtt a felelősségi szabályokra kitérnénk, ki kell emelnünk az Építési törvény 39. § (2) bekezdésében található felsorolást, amely meghatározza, hogy melyek az építőipari kivitelezési tevékenység folytatásának jogszabályi feltételei. A c) pont kimondja, hogy csak olyan személy végezhet kivitelezői tevékenységet, aki - a tevékenység jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkező szakmunkás által is irányítható munkálatok kivételével - vele munkaviszonyban vagy tagsági jogviszonyban álló olyan személyt alkalmaz, aki a tevékenységi körébe tartozó, csak felelős műszaki vezető irányításával végezhető kivitelezési tevékenységek tekintetében a felelős műszaki vezetői feladatok ellátására jogosult [1997. évi LXXVIII. törvény 39. § (2) bek., 39/A. § (2) bek.].

A felelős műszaki vezetővel kapcsolatos másik szempont, hogy a felelős műszaki vezetőnek a kivitelezési tevékenységet végzők felett közvetlen utasítási joggal kell rendelkeznie.

A szabály első része lezárja az egyes hatóságok és a kivitelezők közötti vitát, amely arról folyt, hogy elegendő-e a felelős műszaki vezetővel megbízási szerződést kötni, a másik része pedig biztosítja a „kellő hatalmat” a felelős műszaki vezető számára (az már más kérdés, hogy ez a gyakorlatban mennyire működik) [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (1) bek.].

Időszakosan lehet-e felelős műszaki vezető nélkül kivitelezni?

Nem lehetséges, hogy a munkafolyamat során valamikor ne legyen felelős műszaki vezetője az építkezésnek. A felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a kivitelezőnek kell gondoskodnia a helyettesítést ellátó, megfelelő jogosultsággal rendelkező személy kijelöléséről. A helyettesítés ideje alatt elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységért a felelős műszaki vezetőt helyettesítő személy felel [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (6) bek.].

A felelős műszaki vezetői feladatokat végezheti-e más?

A felelős műszaki vezető egyes tevékenységek (pl. munkahelyi irányítás), illetve építési-szerelési szakterületek irányításával a tevékenységnek megfelelő - külön jogszabály szerinti - képesítéssel rendelkező személyt is megbízhat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (7) bek.].

A felelős műszaki vezető feladatai és felelőssége

a) Az építési tevékenység megkezdésével kapcsolatosan a felelős műszaki vezető feladata:

aa) a kitűzés helyességének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. e) pont],
ab) a talajmechanikai és egyéb vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. e) pont].

b) Az építési tevékenység folytatásával kapcsolatosan a felelős műszaki vezető feladata:

ba) a szakmunka irányítása [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (2) bek. b) pont],
bb) a szakszerű munkavégzés biztosítása [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (2) bek. e) pont].
bc) az építési-szerelési munkára vonatkozó jogszabályok (szakmai és minőségi követelmények), munkavédelmi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemlékvédelmi, természetvédelmi, közegészségügyi és más kötelező hatósági előírások betartatása, azok betartásának az általa vezetett építkezésen való ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. a) pont],
bd) az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési terveknek megfelelő megvalósítás biztosítása, azok betartatása és betartásának az általa vezetett építkezésen való ellenőrzése [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (2) bek. c) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. b) pont];
be) az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartása [1997. évi LXXVIII. tv. 40. § (2) bek. d) pont]
bf) az építési napló vezetése, ellenőrzése, feltéve, ha erre a kivitelezőtől megbízást kapott [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. b) pont],
bg) az építőipari kivitelezési tevékenység munkafolyamatainak szakszerű megszervezése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. c) pont],
bh) a kivitelezés során a technológiai előírások betartatása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. d) pont],
bi) a minőségi vizsgálatok és mintavételek elvégeztetése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. f) pont],
bj) az azonnali intézkedést igénylő építési műszaki feladatok meghatározása és irányítása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. g) pont],
bk) a kivitelezési tervektől eltérő, nem építési (létesítési) engedélyköteles kivitelezésnek az építési naplóban történő feltüntetése (kivitelezői megbízástól függetlenül a felelős műszaki vezető kötelessége) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. h) pont],
bl) értesíteni az illetékes környezetvédelmi, természetvédelmi és vízügyi felügyelőséget arról, hogy az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége eléri a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet 1. számú mellékletében előírt küszöbértéket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. n) pont; 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM egy. rend. 1. számú melléklet].

c) Az építési tevékenység befejezésével kapcsolatosan a felelős műszaki vezető feladata:

ca) az építési napló lezárása, ha erre a kivitelezőtől megbízást kapott [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. b) pont],
cb) az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor, az építési napló alapján a Kivitelezési kódex 5. számú melléklet szerinti hulladék nyilvántartó lap kitöltése és az építtetőnek történő átadása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. i) pont],
cc) az építmény használatbavételi (fennmaradási) engedélyezéséhez, tudomásulvételéhez a felelős műszaki vezetőnek szakterületére vonatkozó felelős műszaki vezetői nyilatkozat megtétele [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. j) pont],
cd) az átadás-átvételi eljárásban és a használatbavételi engedélyezési eljárásban való közreműködés és az ehhez szükséges nyilatkozatok megtétele [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. k) pont].

d) A teljesítésigazolással kapcsolatosan a felelős műszaki vezető feladata:

da) az alvállalkozói teljesítés igazolása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. l) pont],
db) a kiállított alvállalkozói teljesítésigazolásnak az alvállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől - ha szerződés vagy jogszabály átadás-átvételi eljárást határoz meg, ennek lezárásától - számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül az alvállalkozó kivitelező részére történő megküldése,
dc) az alvállalkozó teljesítése adatainak az alvállalkozói nyilvántartásba való felvitele [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. m) pont].
dd) a közös helyszíni bejárás során az építési naplóban, jegyzőkönyvben rögzített mennyiségi és minőségi hibák, hiányosságok kijavítását követően az építési műszaki ellenőrnek, vagy a vállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének átadja a szerződésben vállalt és elvégzett tevékenységet tartalmazó teljesítési összesítőt [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 31. § (2) bek.].

A felelős műszaki vezető által készítendő alvállalkozói teljesítés igazolásának kötelező tartalmi elemei:
a) a teljesített kivitelezési munkák meghatározását, mennyiségét és minőségét, a teljesítés időpontját,
b) a teljesítésigazolás alapján számlázható összeget,
c) a szerződésben meghatározott alvállalkozói díj és a teljesítésigazolásban megjelölt számlázható összeg eltérése esetén az eltérés indoklását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. l) pont].

e) Az építési termékekkel kapcsolatosan a felelős műszaki vezető feladata:

ea) annak ellenőrzése, hogy az építménybe csak a tervező által a kivitelezési dokumentációban meghatározott, legalább az elvárt műszaki teljesítményű építési termék kerüljön beépítésre, és a szakszerű beépítés ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. p) pont],
eb) az építési naplóban történő rögzítés mellett a tervező által a kivitelezési dokumentációban megjelölt építési termék helyett a megadottal azonos vagy annál jobb teljesítményértékű helyettesítő építési termék kiválasztása (a tervező jóváhagyásával és az építtető egyetértésével) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. o) pont],
ec) a természetes építőanyagok és a bontott építési termékek - szükség szerint szakértővel történő - vizsgálatát követően döntés azok kezeléséről, építési célra való megfelelősségéről, ismételt felhasználhatóságáról, beépíthetőségéről (ezt a döntését az építési naplóba is be kell jegyeznie) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (4) bek.].

A felelős műszaki vezetői nyilatkozat

Az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építőipari kivitelezési tevékenységek befejezését követően a fővállalkozó kivitelező vagy annak felelős műszaki vezetője az építési napló összesítő lapján arról nyilatkozik, hogy
a) az építőipari kivitelezési tevékenységet a jogerős építési engedélynek és a hozzátartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak, valamint
b) a Kivitelezési kódex 1. melléklete szerinti tartalmú és rendelkezésre álló kivitelezési (megvalósulási) tervdokumentációnak megfelelően,
c) az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték,
d) az építmény kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldás az Étv. 31. §-a (2) bekezdésének c)-h) pontjában meghatározott követelményeknek (a mechanikai ellenállás és stabilitás, a tűzbiztonság, a higiénia, egészség- és környezetvédelem, a használati biztonság, a zaj és rezgés elleni védelem, az energiatakarékosság és hővédelem szempontjaiból) megfelel,
e) a jogerős építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint a Kivitelezési kódex 1. melléklet szerinti kivitelezési dokumentációtól való eltérés esetén az eltérés felsorolásával és szükségességének ismertetésével,
f) a külön jogszabályban előírt egyeztetés eredményeképpen a közműellátás szakszerűen biztosított,
g) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége elérte-e a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet 1. számú mellékletében előírt mértéket, az előírások szerint kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor a munkaterületről a külön jogszabályban foglaltak szerint elszállították,
h) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. §; 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM egy. rend. 1. számú melléklet].

A fővállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének egyéb feladatai

A fővállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének egyéb feladatai is vannak. Az ő feladata, hogy az alvállalkozó kivitelezővel, az alvállalkozó kivitelezők felelős műszaki vezetőivel és a szakági felelős műszaki vezetőkkel való együttműködést, a velük történő egyeztetéseket koordinálja, a tevékenységüket összehangolja. A használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozatot is a fővállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetője adja meg, azonban ezen nyilatkozat alapját az alvállalkozói és a szakági felelős műszaki vezetői nyilatkozatok képezik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (5) bek.].

Milyen tevékenységet nem végezhet a felelős műszaki vezető?

Fontos tudni, hogy a felelős műszaki vezető nem végezhet építésügyi műszaki szakértői és építési műszaki ellenőri tevékenységet azon kivitelezési tevékenység esetében, ahol részben vagy egészben építési-szerelési munkát vezet. A felelős műszaki vezető nem láthat el felelős műszaki vezetői feladatokat olyan építési-szerelési munka esetében, ahol az építésügyi műszaki szakértői vagy építési műszaki ellenőri tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet végzi, amelynek tagja, illetve amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll. A Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó építési beruházások esetében nem lehet felelős műszaki vezető az építésügyi műszaki szakértői vagy építési műszaki ellenőri tevékenységeket folytatóknak a Polgári Törvénykönyv (1959. évi IV. törvény, Ptk.) szerinti hozzátartozója, illetve nem állhat velük munkavégzésre irányuló jogviszonyban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (4) bek.].

A felelős műszaki vezető nem lehet az építészeti-műszaki dokumentáció engedélyezésében részt vevő hatóság, valamint a tevékenység és az engedélyező hatóság felügyeletét ellátó szerv köztisztviselője vagy kormánytisztviselője sem [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (1) bek.].



9. A műszaki ellenőr

A műszaki ellenőr fogalma

Építési műszaki ellenőr: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helyszínén az építtető helyszíni képviselője, legfontosabb feladata az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíteni és ellenőrizni a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2)-(3) bek.].

A gyakorlati életben általában csak műszaki ellenőrnek nevezik az építési műszaki ellenőr feladatai ellátó személyt.

Mikor kötelező műszaki ellenőrt megbízni?

Ha építési engedélyhez nem kötött tevékenységről van szó, a műszaki ellenőr
A hatályos Kivitelezési kódex alapján kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, ha építési engedélyhez kötött építési tevékenységet végeznek, és feltéve, hogy
a) az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi,
b) az építési beruházás a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik,
c) az építési beruházás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy tárgyát képezi, illetve
d) az építőipari kivitelezési tevékenység műemlékvédelem alatt álló építményt érint, vagy
e) építtetői fedezetkezelő működik közre [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §].

Megbízási szerződés: írásban

Az építési műszaki ellenőr megbízását 2009. október 1-jétől írásba kell foglalni. A megbízási szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell:
a) az építtető nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, adószámát, elérhetőségét, továbbá a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,
b) az építési műszaki ellenőr megnevezését, nyilvántartási számát, névjegyzéki jelét és elérhetőségét,
c) építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét,
d) az építőipari kivitelezési tevékenység meghatározását, helyét, a kivitelezés várható kezdési és befejezési időpontját,
e) az építési műszaki ellenőrnek az építési szerződés teljesítéséhez kapcsolódó feladatait,
f) az építési műszaki ellenőr díját, fizetési módját, határidejét,
g) az építési műszaki ellenőrnek a jogszabályban meghatározott feladatokon és felelősségén kívüli további feladatait és felelősségét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §].

Ki lehet műszaki ellenőr?

A területi mérnöki kamara vagy építész kamara (a névjegyzéket vezető szerv) annak engedélyezi építési műszaki ellenőri tevékenység folytatását, aki nem áll az ilyen tevékenységet kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt, büntetlen előéletű, rendelkezik a 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletben meghatározott szakirányú végzettséggel és szakmai gyakorlattal, valamint megfelel az abban meghatározott egyéb feltételeknek [1997. évi LXXVIII. tv. 38/A. § (5) bek; 244/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 2. § (1) bek.].

Jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet akkor végezhet műszaki ellenőri tevékenységet, ha tagja vagy alkalmazottja rendelkezik műszaki ellenőri jogosultsággal, és ezt a tevékenységet a jogosultsággal rendelkező személy végzi [1997. évi LXXVIII. tv. 38/D. §].

A műszaki ellenőr feladatai

A műszaki ellenőr pontos feladatkörét elsődlegesen az Építési törvény és a Kivitelezési kódex határozza meg. A jogszabályokban rögzítetteken felül a felek megállapodása még további feladatokat róhat a műszaki ellenőrre, de az említett jogszabályokban felsorolt feladatok a szerződésben való külön említés nélkül is az építési műszaki ellenőr felelősségi körébe tartoznak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek.]. A műszaki ellenőr felelősségének körülírása során ki kell emelnünk, hogy a műszaki ellenőr feladatait megbízottként látja el, és megbízottként nem terheli ún. objektív eredményfelelősség. Ez azt is jelenti, hogy főszabály szerint a műszaki ellenőr nem felel a kivitelező hibás teljesítéséért.

Az építési műszaki ellenőr kiemelt, a kivitelezés valamennyi fázisában érvényesülő kötelezettsége, hogy hiba, hiányosság megállapításáról, a terv és a szerződés szerinti teljesítést befolyásoló minden körülményről köteles az építtetőt haladéktalanul értesíteni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (5) bek.].

a) Az építési tevékenység megkezdésével kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:

aa) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti hatósághoz történő, jogszabályban előírt bejelentése és az ehhez szükséges mellékletek biztosítása, az ezzel kapcsolatos változások bejelentéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. f) pont],
ab) az építési munkaterület átadása [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. g) pont],
ac) elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.],
ad) az építmény kitűzése helyességének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. c) pont],
ae) szükség esetén a talajmechanikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. c) pont],
af) műszaki kérdésekben az építtető döntéseinek előkészítése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. l) pont],

ag) műszaki kérdésekben javaslattétel (pl. szakértő bevonására) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. m) pont],

b) Az építési tevékenység folytatásával kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:

ba) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban foglaltak betartásáért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. e) pont],
bb) a kivitelezési tervekben foglaltak betartásáért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. e) pont],

bc) az építőipari kivitelezési tevékenység, az építési-szerelési munka szakszerűségének ellenőrzése a jogerős építési (létesítési) engedély és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció, valamint a kivitelezési dokumentáció alapján [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. h) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. b) pont],
bd) elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.],
be) az építési napló(k) ellenőrzése, a bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, észrevételezése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. d) pont],
bf) a hibák, hiányosságok, eltérések feltüntetése az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. e) pont],
bg) a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. f) pont],
bh) a munkák eltakarása előtt azok mennyiségi és minőségi ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. g) pont].
bi) műszaki kérdésekben az építtető döntéseinek előkészítése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. l) pont],

bj) műszaki kérdésekben javaslattétel (pl. szakértő bevonására) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. m) pont],

bk) egyes építményfajták műszaki teljesítmény-jellemzőinek ellenőrzése, a technológiával összefüggő biztonsági előírások betartásának ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. i) pont],

bl) az építési műszaki ellenőri feladatok elvégzésének dokumentálása az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. k) pont],
bm) több fővállalkozó kivitelező esetében összehangolja a felelős műszaki vezetők tevékenységét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4) bek.].

c) Az építési tevékenység befejezésével kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:
ca) elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások szerződések betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.],
cb) az átadás-átvételi eljárásban való részvétel [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. h) pont].
cc) műszaki kérdésekben az építtető döntéseinek előkészítése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. l) pont],
cd) műszaki kérdésekben javaslattétel (pl. szakértő bevonására) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. m) pont],
ce) több fővállalkozó kivitelező esetében gondoskodik arról, hogy az elvégzett építési-szerelési munkák (részmunkák) vonatkozásában az egyes fővállalkozó kivitelezők felelős műszaki vezetői által tett nyilatkozatok - az építési napló részeként - a használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtásakor az építtető és az építésügyi hatóság rendelkezésére álljanak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4) bek.].

d) A teljesítésigazolással kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:

da) pénzügyi elszámolások, felmérések ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. n) pont],
db) a teljesítésigazolás kiállítása és - a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől, vagy a birtokbaadási eljárás lezárásától számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül - az építtető, a fővállalkozó kivitelező, valamint az építtetői fedezetkezelő közreműködése esetében az építtetői fedezetkezelő részére történő megküldése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. o) pont],
dc) amennyiben a felek a szerződésükben úgy rendelkeznek, hogy a műszaki ellenőr nem jogosult teljesítésigazolás kiállítására, akkor a műszaki ellenőr feladata a műszaki igazolás kiállítása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. p) pont],
dd) a szerződésben meghatározott vállalkozói díj és a számlázható összegre tett javaslat eltérése esetén az eltérés indoklása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. q) pont].

e) Az építési termékekkel kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:

ea) annak ellenőrzése, hogy az építménybe csak a tervező által a kivitelezési dokumentációban meghatározott, legalább az elvárt műszaki teljesítményű építési termék kerüljön beépítésre, és a szakszerű beépítés ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. p) pont],
eb) a tervező által a kivitelezési dokumentációban megjelölt építési termék helyett a megadottal azonos vagy annál jobb teljesítményértékű helyettesítő építési termék felelős műszaki vezető által történő kiválasztásának ellenőrzése (a tervező jóváhagyásával és az építtető egyetértésével történhet a helyettesítés) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. o) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. s) pont],
ec) a beépített építési termékek teljesítmény nyilatkozatai meglétének ellenőrzése (ideértve a természetes építőanyagok és a bontott építési termékek felhasználását is) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. j) pont, 13. § (4) bek.].

Összeférhetetlenségi szabályok

Az építési műszaki ellenőr nem lehet az építészeti-műszaki dokumentáció engedélyezésében részt vevő hatóság, valamint a tevékenység és az engedélyező hatóság felügyeletét ellátó szerv köztisztviselője vagy kormánytisztviselője sem [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (1) bek.].

Az építési műszaki ellenőr nem végezhet építésügyi műszaki szakértői, vállalkozói kivitelezői, anyagbeszállítói és felelős műszaki vezetői tevékenységet az általa ellenőrzött építési-szerelési munka vonatkozásában. Az építési műszaki ellenőr nem láthat el további építési műszaki ellenőri feladatokat olyan építési-szerelési munka esetében, ahol építésügyi műszaki szakértői, vállalkozói kivitelezői vagy anyagbeszállítói tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet végzi, amelynek az építési műszaki ellenőr tagja, illetve amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll. A Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó építési beruházások esetében nem lehet építési műszaki ellenőr az építésügyi műszaki szakértői, a vállalkozói kivitelezői, az anyagbeszállítói és a felelős műszaki vezetői tevékenységet folytatóknak a Ptk. szerinti hozzátartozója, illetve nem állhat velük munkavégzésre irányuló jogviszonyban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (3) bek.].

10. Az építési napló

A 2009. október 1-jét követően megnyitott építési napló vezetésére a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) vonatkozik. Jelenleg még a papíralapú vezetés a kötelező, azonban már több cég megjelent az elektronikus építési napló szolgáltatással. 2013. április 19-étől az építési napló tartalma egy ún. összesítő lappal egészült ki. A jogszabályok jelenlegi tartalma szerint 2013. október 1-jétől már az e-napló lesz a kivitelezőtől elvárt vezetési mód.

Az építési napló fogalma

Építési napló: az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől annak befejezéséig vezetett, hatósági és bírósági eljárásban felhasználható, írásos dokumentáció, amely időrendben tartalmazza a szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait és a munka menetére, megfelelőségére és dokumentumaira (pl. tervrajzi kiegészítések) vonatkozó vagy az elszámoláshoz szükséges jelentős tényeket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (2) bek.].

Az építési napló egyik jelentősége, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői egymást az építési naplóba történő bejegyzéssel értesítik azokról a tudomásukra jutott, az építést érintő veszélyhelyzetekről, tényekről és körülményekről, amelyek az építési szerződésen alapuló kötelezettségeik szerződésszerű teljesítését befolyásolják vagy veszélyeztetik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (4) bek.].

Az építtető (az építtető megbízása alapján a műszaki ellenőr) a vállalkozó kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőjének az építőipari kivitelezési tevékenység végzésével kapcsolatban az építési naplóban is adhat utasítást. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplóban a vállalkozó kivitelező, illetve annak felelős műszaki vezetője adhat utasítást az építési-szerelési munkával kapcsolatosan [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. §].

Milyen esetekben kell építési naplót vezetni?

Építési naplót kell vezetni minden építésügyi hatósági engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz kötött, valamint a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó építőipari kivitelezési tevékenység végzéséről [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. §].

Mikor és kinek kell megnyitni az építési naplót?

Az építési munkaterület átadásával egyidejűleg kell meg nyitni az építési naplót, és abban a munkaterület átadás-átvételét - az időpont, a tevékenység és a munkaterület megjelölésével - rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5) bek.]. Az építési napló megnyitása a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező feladata. Fontos tudni, hogy a vállalkozó és az alvállalkozó kivitelező csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet végezhet, amely során az építési naplót az építési területen megnyitották [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. b) pont, 12. § (1) bek. bd) pont].

Az építési naplót az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtetőnek is alá kell írnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (7) bek.].

Mit tartalmaz az építési napló?

Az építési napló vezetésének részletes szabályait és a napló kötelezően alkalmazandó mintáját a Kivitelezési kódex és annak 2. számú melléklete tartalmazza. Az építési napló részei:
a) címoldal,
b) sorszámozott és azonosító jellel ellátott nyilvántartási rész lapok,
c) folyamatosan számozott naplórész (a naplórész a Kivitelezési kódex 2. melléklet szerinti napi jelentésből és eseti bejegyzésekből áll)
d) összesítő lap [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (1) bek., (7) bek.].

A nyilvántartási rész

Az építési napló nyilvántartási rész lapjait az építési napló megnyitásakor kell kitölteni és a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe sorszám és azonosító jel szerint nyilvántartásba venni. A még nem ismert adatokat azok tudomásra jutásakor kell felvezetni és a nyilvántartási részhez csatolni. A nyilvántartási rész lapjait annak kitöltésekor dátummal kell ellátni, valamint az építtetőnek és a vállalkozó kivitelezőnek - ha az építési naplót az alvállalkozó kivitelező vezeti a vállalkozó kivitelezőnek és az alvállalkozó kivitelezőnek - alá kell írnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (3) bek.].

Az építési napló alvállalkozókról vezetett nyilvántartási része tartalmazza a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező szerződéses kötelezettsége teljesítésében részt vevő, vele szerződéses viszonyban álló alvállalkozó kivitelező megnevezését, székhelyét, adószámát, vállalkozói engedélyének vagy cégbírósági bejegyzésének számát, nyilvántartási számát, az általuk vállalt kivitelezési tevékenység rövid meghatározását, a kivitelezési tevékenység megkezdésének és befejezésének időpontját, a fizetési határidőt, az adatok helyességének igazolásaként az alvállalkozó cégszerű aláírását. A vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező a vele szerződött alvállalkozó kivitelezők nyilvántartását - azok tevékenysége megkezdésétől - köteles vezetni, melyből egy példányt a vállalkozó kivitelező a kivitelezési tevékenységéért ellenszolgáltatási kötelezettséget vállaló szerződő félnek köteles átadni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (9) bek.].

A naplórész

A naplórészt naponta, naprakész állapotban kell vezetni. A naplórész „napi jelentés” rovatának adatait akkor is minden nap ki kell tölteni, ha az építési munkahelyen bejegyzést igénylő esemény nem történt. Az egyéb bejegyzéseket az esemény bekövetkezése napján kell megtenni. Ha egy építmény kivitelezése során több egymást követő naplórész megnyitására van szükség, mert a naplórész betelt, a naplórész köteteket folytatólagosan római számmal kell sorszámozni, és minden naplórész oldalon a sorszámozás előtt a kötet sorszámát is fel kell tüntetni. A betelt naplórész kötet lezárásának, valamint az új kötet megnyitásának dátumát a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe be kell jegyezni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (5)-(6) bek.].

A naplórészt hézag és margó kihagyása nélkül úgy kell vezetni, hogy utólagos bejegyzésnek ne legyen helye. Az ábrák mellett üresen maradt részeket át kell húzni. A bejegyzéseket az aláírás után naponta vízszintes vonallal le kell zárni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4. §, 2. sz. melléklet].

A vállalkozó kivitelező feladata az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyiségének és fajtájának folyamatos vezetése az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. c) pont].

Az építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén elektronikus adathordozón az építési napló részét képezi az építési napló lezárásakor az elektronikus alvállalkozói nyilvántartásban rögzített alvállalkozó kivitelezők adatai is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (3) bek.].

Az összesítő lap

Az összesítő lap az alábbi adatokat tartalmazza [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. számú melléklet]:
1. Építtető adatai
a) neve (elnevezése):
b) címe (település, utca, házszám, emelet, ajtó vagy Pf.):
2. Építési helyszín adatai
a) címe (település, utca, házszám):
b) helyrajzi száma:
c) építési vagy bontási engedély ügy- és iratazonosítója:
3. Fővállalkozó kivitelező(k) adatai: tevékenysége kezdete (dátum) vége (dátum)
a) neve (elnevezése):
b) nyilvántartási száma :
4. Felelős műszaki vezető(k) adatai: tevékenysége kezdete (dátum) vége (dátum)
a) neve (elnevezése):
b) névjegyzéki száma
5. Építési műszaki ellenőr, vagy beruházási tanácsadó adatai (ha tevékenységét jogszabály kötelezően előírja, vagy az építtető önként megbízza): tevékenysége kezdete (dátum)   vége (dátum)
a) neve (elnevezése):
b) névjegyzéki száma:
6. Építési munkaterület átadás-átvételének dátuma (ai):

Az összesítő lap az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építőipari kivitelezési tevékenységek befejezését követően készül. Az összesítő lap a fővállalkozó kivitelező(k) vagy annak felelős műszaki vezetője(ik) nyilatkozatát tartalmazza az építési naplóban tett alábbi bejegyzésekről:
a) az építőipari kivitelezési tevékenységet a jogerős építési engedélynek és a hozzátartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak, valamint az 1. melléklet szerinti kivitelezési (megvalósulási) dokumentációnak megfelelően,
b) az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték-e,
c) az építmény kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldás az Étv. 31. § (2) bekezdésében meghatározott követelményeknek megfelel,
d) a jogerős építési engedélytől és a hozzátartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint az 1. melléklet szerinti kivitelezési dokumentációtól eltértek-e, az eltérés felsorolásával és szükségességének ismertetésével,
e) a külön jogszabályban előírt egyeztetés eredményeképpen a közműellátás szakszerűen biztosított-e,
f) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége elérte-e a külön jogszabályban előírt mértéket, az előírások szerint kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor a munkaterületről a külön jogszabályban foglaltak szerint elszállították-e,
g) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. számú melléklet; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. §].

Mik a mellékletek?

Az építési napló mellékletei:
a) a jogerős építésügyi hatósági (műemlék esetén örökségvédelmi hatósági) engedély és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott dokumentáció,
b) az ellenőrző hatóságok által készített okiratok,
c) a használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozat,
d) a felmérési napló,
e) a vállalkozó, illetve alvállalkozó kivitelező által vezetett vagy vezettetett egyéb naplók,
f) a tervezői művezető által átadott tervrajzok,
g) a megfelelőség igazolások nyilvántartása,
h) a kivitelezéssel kapcsolatos mérési jegyzőkönyveket, felülvizsgálati jegyzőkönyveket, elvégzett üzempróbák jegyzőkönyveit, üzembehelyezési vizsgálati tanúsítványokat, egyéb jegyzőkönyvek, tervrajzok, számítások és okiratok,
i) az alvállalkozó kivitelező kötelezettsége teljesítésében közreműködő - vele szerződéses viszonyban álló - további alvállalkozó kivitelező jogszabály szerinti adatai [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (6) bek.].

Az építési napló mellékleteiről az építési napló nyilvántartási részében sorszámozott jegyzéket kell vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (4) bek.].

Alvállalkozói adatok feltüntetése

Az építőipari kivitelezési tevékenységben részt vevő minden vállalkozó kivitelező építési naplója a közreműködő alvállalkozókról tartalmazza

a) a vállalkozó kivitelező által szerződésben vállalt kötelezettsége teljesítésében közreműködő, vele szerződéses viszonyban álló alvállalkozó kivitelező (9) bekezdés szerinti adatait (építési napló nyilvántartási rész), és
b) a vállalkozó kivitelezővel szerződéses viszonyban álló alvállalkozó kivitelező kötelezettsége teljesítésében közreműködő, vele szerződéses viszonyban álló további alvállalkozó kivitelező alvállalkozói nyilvántartási részben feltüntetendő adatait (építési napló melléklete) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (9)-(10) bek.].

Kötelező nyilatkozatok az építési naplóban

A pótmunkával kapcsolatos nyilatkozatokat a felek a Kivitelezési kódex alapján kötelesek az építési naplóban megtenni. Az építési naplóban köteles haladéktalanul közölni

a) a fővállalkozó kivitelező az építtetővel a pótmunka műszaki szükségességét,

b) az építtető a fővállalkozó kivitelezővel a pótmunka igényét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (7) bek.].

Az építtető szintén az építési naplóban köteles a fővállalkozó kivitelezőt azonnal értesítenie arról, ha az építési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. § (2) bek. j) pont].

A felelős műszaki vezető feladata, hogy a kivitelezési tervektől eltérő, nem építési (létesítési) engedélyköteles kivitelezésnek az építési naplóban történő feltüntetése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. h) pont]. A felelős műszaki vezető az építési naplóban köteles rögzíteni, ha a tervező által a kivitelezési dokumentációban megjelölt építési termék helyett egy másik építési termék kiválasztására kerül sor, illetve a természetes építőanyagokra és a bontott építési termékekre vonatkozó döntését is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. p) pont, (4) bek.].

A műszaki ellenőr az általa tapasztalt hibákat, hiányosságokat, eltéréseket az építési naplóban köteles feltüntetni, illetve ugyanitt dokumentálja az építési műszaki ellenőri feladatok elvégzésének körülményeit [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. e), k) pont].

Ki vezeti az építési naplót?

A vállalkozó kivitelező feladata, hogy az építési naplót vezesse. A fővállalkozó kivitelező vezetheti az alvállalkozó kivitelező építési naplóját is, ha a felek erre irányuló megállapodást kötöttek egymással [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (4) bek. c) pont].

A kivitelező az építési napló vezetésével a felelős műszaki vezetőjét is megbízhatja, azonban az erre irányuló megállapodást mindkét fél aláírásával az építési naplóban rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (5) bek.].

Az építési naplót magyar nyelven egy eredeti és egy másolati példányban kell vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. § (2) bek.].

Kit illetnek meg az egyes példányok?

Az építési napló első példánya a fővállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya az építtetőt illeti meg.

Ha az alvállalkozó kivitelező vezeti az építési naplót, az építési napló első példánya az alvállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezőt illeti meg (a naplópéldány átvételét a naplóban el kell ismerni) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. § (2)-(3) bek.].

Ki ellenőrzi a bejegyzéseket?

A vállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót az építtető, építtető megbízása alapján az építési műszaki ellenőr vagy beruházáslebonyolító ellenőrzi [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. § (2) bek. j) pont, 16. § (3) bek. d) pont]. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót a vállalkozó kivitelező ellenőrzi. Ha erre a kivitelezőtől megbízást kap, a felelős műszaki vezető is végez ellenőrzést [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. b) pont].

Milyen időközönként kötelező ellenőrizni az építési naplót?

Az építési napló ellenőrzésének határidejében a felek szabadon állapodhatnak meg, azzal, hogy ezt csak az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ideje alatt és legalább 10 naponként kell megtenni, illetve az építési naplóban az észrevételeket rögzíteni.

A fővállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót az építtető, építtető megbízása alapján az építési műszaki ellenőr vagy a beruházáslebonyolító, míg az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező ellenőrzi [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (5) bek.].

Építési műszaki ellenőr alkalmazása esetében az építési napló ellenőrzése ennek a szakembernek az egyik alapvető feladatát képezi, és az általa tapasztalt hibákat, hiányosságokat, eltéréseket az építési naplóban tünteti fel, illetve ebben dokumentálja a műszaki ellenőri feladatok elvégzését is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. e), k) pont].

Ki írhat és ki tekinthet be az építési naplóba?

A jogszabály tételesen felsorolja azokat a személyeket, akik az építési naplóba és mellékleteibe bejegyzést tehetnek, ők az alábbiak:
a) az építtető, a beruházáslebonyolító,
b) az építési műszaki ellenőr, a tervezői művezető,
c) a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező, illetve alvállalkozó kivitelező,
d) a felelős műszaki vezető, és
e) jogszabályban meghatározott esetekben az építésfelügyeleti hatóság, valamint az ellenőrzésre és bejegyzésre külön jogszabállyal feljogosított más államigazgatási szerv,
f) a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (1) bek.].

A bejegyzésre jogosult a korábbi bejegyzésekre ellenészrevételt tehet, és a bejegyzések tudomásulvételét aláírásával igazolja [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (4) bek.]. Fontos, hogy az építési naplóba a bejegyzéseket úgy kell megtenni, hogy azon később észrevehetetlenül ne lehessen változtatni vagy a bejegyzést eltávolítani [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (2) bek.].

Az építési naplóba és mellékleteibe betekinthet:
a) az építésügyi (létesítési, műemlék esetén az örökségvédelmi) hatóság, és
b) az ellenőrzésre jogszabályban feljogosított más államigazgatási szerv,
c) a helyszíni ellenőrzést folytató munkavédelmi, munkaügyi felügyelőség,
d) az építés helye szerint illetékes Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) és ennek területi szervei,
e) az építtetői fedezetkezelő [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (5) bek.].

Utasítási jog gyakorlása az építési naplóban

Az építtető, illetve az építtető megbízása alapján az építési műszaki ellenőr a fővállalkozó kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőjének az építőipari kivitelezési tevékenység végzésével kapcsolatban az építési naplóban utasítást adhat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (2) bek.].

Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplóban a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező, illetve annak felelős műszaki vezetője adhat utasítást az építési-szerelési munkával kapcsolatosan [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. § (3) bek.].

Hol kell lennie az építési naplónak?

Az építési naplót az építőipari kivitelezés ideje alatt az építési munkahelyen hozzáférhető helyen kell őrizni, innen a napló csak hatósági, bírósági eljárásban való felhasználás céljából vihető el. A hatósági, bírósági eljárás ideje alatt a bejegyzéseket külön íven kell vezetni, majd azokat az építési naplóhoz kell mellékelni. Ha az építési napló elvész vagy megsemmisül, erről jegyzőkönyvet kell felvenni, és a naplót a rendelkezésre álló adatok alapján haladéktalanul újra fel kell fektetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. § (4) bek.].

Mit lehet tenni akkor, ha nincs meg az építési napló?

Ha az építési napló elvész vagy megsemmisül, akkor erről jegyzőkönyvet kell felvenni és a naplót a rendelkezésre álló adatok alapján haladéktalanul újra fel kell fektetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. § (5) bek.]. A jogszabály ennek felelősét nem jelöli meg, azonban valószínűsíthetően ez szintén a kivitelező feladata.

Mi az a felmérési napló?

Az építési-szerelési munka mennyiségének folyamatos ellenőrzése céljából - az építési napló mellékleteként - a kivitelező a felmérési naplót köteles vezetni, ha az építtetővel kötött szerződésben a felmérést tekintik az elvégzett munkák mennyiségének elszámolási alapjául [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. § (1) bek.]. A felmérési napló az elvégzett munkák mennyiségének idomonkénti, szükség esetén vázrajzzal szemléltetett rögzítésére szolgál, a költségvetési tételre, az idomtervre és a méretkimutatásra, illetve a naplóbejegyzésre történő hivatkozás feltüntetésével. A felmérési napló kötelező tartalmi elemeit a Kivitelezési kódex 3. számú mellékletében találhatjuk meg [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. számú melléklet a) pont].

A felmérési napló az elvégzett munkák mennyiségének idomonkénti, szükség esetén vázrajzzal szemléltetett rögzítésére szolgál, a költségvetési tételre, az idomtervre és a méretkimutatásra, illetve a naplóbejegyzésre történő hivatkozás feltüntetésével. Ebben a dokumentumban az egyes tételek mennyiségének pontos kiszámításához szükséges idomrajzokat, metszeteket, méreteket áttekinthetően kell berajzolni, és az ábrákat követően kell a naplóban a részletes számításokat elvégezni és az elvégzett mennyiségeket kimutatni. A felmérési naplót a felmérésekkel párhuzamosan kell vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. §, 3. számú melléklet].

A fentiektől eltérően nem kötelező felmérési naplót vezetni, ha
a) az elvégzett munkák mennyisége egyszeri felméréssel vagy az építési napló bejegyzéseiből megfelelően megállapítható,
b) a felmérési napló a kivitelezési dokumentáció idom- és méretjegyzékével helyettesíthető, vagy
c) a felmérési adatokat a szintezési jegyzőkönyv, a keresztszelvényrajzok és a tömegszámítások tartalmazzák [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. § (2) bek.].

Mit történik az építési naplóval a munka befejezése után?

Az építési napló lezárására az építőipari kivitelezési tevékenység befejezését követően kerül sor. Az építtetőnek a munkák befejezésekor is alá kell írnia az építési naplót [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (7) bek.].

Az építtető a kivitelezés befejezését követően az építési naplót köteles megőrizni, illetve ha nem azonos az építtető az ingatlan tulajdonosával, az építmény használatbavételi engedélyét (tudomásulvételét) követően abba - az építmény jókarbantartási munkálatainak elvégzéséhez - az építmény tulajdonosának betekintést kell biztosítania [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (6) bek.].

A jogszabály előírása alapján a kivitelezőnek a munka befejezését követően 10 évig meg kell őriznie az építési naplót és mellékleteit [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (7) bek.].