Tanfolyamok > Kötelező építész 2013 > II.2 A kivitelezési szerződés > Tananyag

A kivitelezési vállalkozói szerződés megváltozott szabályai, a vállalkozói díj

 

Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, majd másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki. A Polgári Törvénykönyv alábbi szabályai akkor érvényesülnek, ha ezekre a szerződés nem terjedt ki. Fontos felhívni a figyelmet a Kivitelezési kódexre (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletre), amely az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapított meg, vagyis ezen szabályokkal ellentétes megállapodást a felek nem is köthetnek.

Az építési szerződés fogalma

Fogalma: Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Alanyai: Megrendelő (Építtető) – Vállalkozó (Kivitelező)
Tárgya: Építési-szerelési munka elvégzése
Alakszerűség: 2008. június 30-a után minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak[1][191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §, 17. §] (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzéssel)
Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj [1959. évi IV. tv. 402. §].

A Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) találhatjuk meg az építési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezéseket. A Ptk. a szerződés lényeges tartalmi elemeként (érvényességi feltételként) határozza meg:
- a feleket,
- az építési-szerelési munka meghatározását,
- a vállalkozói díj összegét,
- a teljesítési határidőt.

Az építési szerződésre vonatkozóan – a Kivitelezési kódexben nem szabályozott kérdésekben – a Ptk. építési szerződésre és vállalkozási szerződésre vonatkozó rendelkezései az irányadóak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (4) bek.] [2].

Kötelező adatok

Az építési szerződésben az építtető (megrendelő vállalkozó kivitelező) alábbi adatait kell kötelezően rögzíteni:
a) nevét vagy megnevezését,
b) címét vagy székhelyét,
c) elérhetőségét,
d) adószámát,
e) pénzforgalmi számlaszámát, valamint
f) a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,

A szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező részéről ugyanezen adatokra van szükség, azzal, hogy részéről a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot is fel kell tüntetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. a)-b) pont][3].

A vállalkozói díjra vonatkozó kötelező elemek

A szerződésben kötelező az építtető nyilatkozatát rögzíteni arra vonatkozóan, hogy a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. m) pont]. Ezen nyilatkozat akár az építtető büntetőjogi felelősségét is megalapozhatja, ha később ennek ellenkezője derülne ki.

Az építési szerződésnek a Ptk. és a Kivitelezési kódex szerint is kötelező eleme a vállalkozói díj összegének meghatározása. A vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét és szakaszait is rögzíteni kell a megállapodásban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont]. A megrendelő és a fővállalkozó kivitelező közötti szerződésben ki kell jelölni azt a építési műszaki ellenőrt, aki a teljesítésigazolás kiadására jogosult [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].
 
A feleknek gondolniuk kell az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjára is, és rögzíteniük kell a pótmunka elszámolási módját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. j) pont]. A felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki, de ilyen esetben a szerződésben a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait meg kell határozni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. p) pont].

Gyakran előfordul, hogy az építtető a fővállalkozó kivitelező részére az ellenszolgáltatása részeként előleg kifizetését biztosítja. Előlegre vonatkozó megállapodás esetében az építési szerződésben meg kell határozni az előleg felhasználásának és az előleg elszámolásának módját is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. n) pont].

Szerződési biztosítékok

A jogszabályok nem teszik kötelezővé a felek viszonyában szerződéses biztosítékok alkalmazását. Amennyiben a felek kikötnek szerződési biztosítékokat, akkor az építési szerződésben a fővállalkozó kivitelező által a szavatossági, jótállási (a továbbiakban: garanciális), valamint a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott (a továbbiakban: teljesítési) biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. o) pont].

A tevékenység pontos meghatározása

A Kivitelezési kódex alapján az építési szerződésnek tartalmaznia kell:
a) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését,
b) az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám),
c) az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. c) pont],
d) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezést [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. g) pont].

Építési hulladék elszállítására kötelezett kijelölése

Az építtető és a kivitelező együttesen felelős az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.]. Szintén az építési szerződésben kell kijelölni azt, hogy a konkrét kivitelezés során a felek közül ki az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására (elszállíttatására) kötelezett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. h) pont].

Jogvita rendezése

Az építési szerződés kötelező eleme, hogy – amennyiben ebben a szerződő felek megállapodtak és a jogszabályok ezt nekik lehetővé teszik – a szerződéses jogviszonyukból keletkező vitájuk rendezése érdekében igénybe vesznek-e mediátori közreműködést, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választottbíróság elé terjesztik-e. Ha nem élnek ezzel a lehetőséggel vagy kizárt, hogy például állandó választottbírósági eljárást kössenek ki, ezt a tényt kell szerepeltetni a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. l) pont].

Alvállalkozókra vonatkozó rendelkezések

A Ptk. alapján a vállalkozó főszabály szerint alvállalkozó igénybevételére jogosult [1959. évi IV. tv. 391. § (2) bek.]. Az építési szerződésnek éppen ezért rögzítenie kell, ha az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező, alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá, vagyis ezzel eltér a Ptk-tól [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. f) pont].

Az alvállalkozói építési szerződésekben szerepelnie kell, hogy mely vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel kötött építési szerződés teljesítése érdekében kerül sor az alvállalkozói építési szerződés megkötésére, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét[4][191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (3) bek.].

Az alvállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult felelős műszaki vezető megnevezését is rögzíteni kell a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].

A megrendelő vállalkozó kivitelezőnek egyébként haladéktalanul tájékoztatnia kell az általa vállalt kivitelezési tevékenység megvalósításában részt vevő alvállalkozó kivitelezőt arról, ha a kivitelezési tevékenység ellenértékét meghaladja az abban megjelenő alvállalkozói munkák ellenértéke [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (11) bek.]. Éppen ezért az építési szerződésben érdemes kitérni arra, hogy a felek közötti tájékoztatás milyen módon történik.

Az építési szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező építési szerződésében rögzített fizetési határideje nem haladhatja meg az építtető és a vállalkozó kivitelező által megkötött építési szerződésben meghatározott fizetési határidejét. Fontos tudni, hogy az építtetővel szerződéses viszonyban álló vállalkozó kivitelező az építési szerződésben foglalt kötelezettsége maradéktalan teljesítéséről benyújtott végszámla teljes körű kiegyenlítésére csak akkor jogosult, ha a kötelezettsége teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelezők követelésének kiegyenlítését hiánytalanul igazolja, függetlenül azok fizetési határidejétől [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (6) bek.].

Az építési szerződésben szereplő határidők

A Kivitelezési kódex alapján az építési szerződésben a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket is részletesen rögzíteni kell. A feleknek az alábbi határidőket mindenképpen meg kell határozniuk:
a) a kivitelezési tervszolgáltatásnak,
b) az építési munkaterület átadásának,
c) az építési napló megnyitásának,
d) a tervezett kezdés,
e) a részteljesítés,
f) az átadás-átvétel,
g) a birtokbaadás
h) az igényelt befejezés
határidejét vagy határnapját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont].

A fenti határidőkön túlmenően természetesen a felek további teljesítési határidőket is meghatározhatnak.

Fedezetkezelő közreműködése melletti szerződéses elemek

Ha építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, az építési szerződés a fentiekben – és a Kivitelezési 3. § (2) bekezdésben – foglaltakon túl tartalmazza:
a) az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
b) a fedezetkezelői számla adatait (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
c) az építtető részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt fedezetkezelői számla felett kizárólagos rendelkezési jogot biztosít az építtetői fedezetkezelő részére,
d) az építőipari kivitelezési tevékenység teljes fedezetének - összeg szerint meghatározott - igazolt forrását, az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá helyezésének ütemezését, felhasználásának módját, ideértve az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek nyújtott, saját vagy egyéb forrásból származó előleget is,
e) a felek megállapodása esetén a fővállalkozó kivitelező által a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott teljesítési biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét,
f) a fővállalkozó kivitelező részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt kötelezettségei teljesítésének érdekében általa nyújtott biztosíték összegének felhasználása kizárólag a fedezetkezelői számlán keresztül lehetséges,
g) a fővállalkozó kivitelező részére az építtetői fedezetkezelő által meghatározott, az elektronikus alvállalkozói nyilvántartás (a továbbiakban: alvállalkozói nyilvántartás) használatát biztosító kódot [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4. §, 4/A. §].

El lehet kezdeni a munkálatokat valamennyi terv hiányában?

Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni. A fokozatos szolgáltatás természetesen általában csak a kiviteli tervekre szokott vonatkozni, kevés olyan építkezés képzelhető el, ahol az építési engedélyezési tervdokumentáció nélkül is meg lehet kezdeni a kivitelezést[5].

Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek [1959. évi IV. tv. 403. §].

Itt is fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (1) bek.].

Mit kell tartalmaznia a vállalkozói díjnak?

A 2008. szeptember 1-jétől hatályos jogszabályi rendelkezés alapján a vállalkozói díjnak magában kell foglalnia
a) a közvetlen költséget, ennek keretében
aa) az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt,
ab) az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat,
b) a fedezetet, ennek keretében
ba) a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket,
bb) a tervezett nyereséget.

A Kivitelezési kódex bevezette az építőipari rezsióradíj fogalmát is. Az építőipari rezsióradíj: a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező szakági építési-szerelési termelő tevékenységének elvégzéséhez szükséges, egy aktív munkaórára vetített - a kivitelező tényköltségei alapján számított vagy tervezett - összes költsége és nyeresége. Az építőipari rezsióradíj nem tartalmazza a beépítésre kerülő betervezett és az üzemszerű használathoz szükséges beépítésre kerülő építési anyagok, szerkezetek és berendezések közvetlen költségeit, a közvetlen anyagok fuvarozási és rakodási költségeit, a közvetlen gépköltségeket, a kivitelezési dokumentáció tervezési díját, a hatósági eljárások díját, a szükségessé váló minőség-ellenőrzések díját, az üzempróba, beüzemelés szolgáltatási díját.

A minimális építőipari rezsióradíj számítási alapját az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített órabér és a jogszabályokban meghatározott közterhek képezik. A minimális építőipari rezsióradíj tartalmazza a személyi jellegű költségeket, az ellátási költségeket, a fizikai dolgozók rezsi jellegű költségeit, az irányítási és az ügyviteli költségeket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §].

A Kivitelezési kódex tartalmazza azokat a szempontokat, amelyeket az építési szerződéses ár vizsgálata során az irreálisan alacsony ár mérlegelése tekintetében vizsgálandók, ezek az alábbiak:
a) mérvadónak kell tekinteni az építésügyért felelős miniszter által működtetett honlapon található - ellenszolgáltatás nélkül használható - elektronikus közbeszerzési költségvetési kiírási programban meghatározott élőmunka szükségleti normatívákat, illetve
b) irányadónak kell tekinteni az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített építőipari rezsióradíjat,
c) figyelembe kell venni az ajánlatot tevő vállalkozó kivitelező indokolását ajánlata tekintetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].

Megsemmisített jelzálogjog

Az Alkotmánybíróság 2010. március 31-én kihirdetett határozatában a vállalkozókat megillető, a megrendelők ingatlanára bejegyeztethető jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseket megsemmisítette. A taláros testület egyik döntő érve az volt, hogy a jelzálogjog jogintézménye – mivel nem tartalmaz megszorító feltételeket sem az építési beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében – megbontja a polgári jog egyik lényegi elemét, a felek közötti érdekegyensúlyt, és a vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozza. A szabály azt sugallta, mintha minden vállalkozó, minden megrendelővel szemben, minden esetben gyengébb fél volna, ezért fokozott védelemre szorulna, ez azonban nem minden esetben igaz. Másik fontos érv volt, hogy nem szabályozta a Ptk. egyértelműen azt sem, hogy például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az építési szerződést milyen okirati formában kell megkötni, különösen, hogy kell-e a megrendelő bejegyzési engedélye (lásd: 35/2010. (III. 31.) AB határozat).

Fontos kihangsúlyozni, hogy a vállalkozási szerződések szabályai szerinti, ingóságokra vonatkozó zálogjog megmaradt a vállalkozó biztosítékaként.

A megrendelő kötelezettségei a teljesítés megkezdésekor

a) Az engedélyek beszerzése

Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a munka elvégzéséhez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek, illetve a közműnyilatkozatok beszerzése a megrendelő (építtető) feladata.
Ha a megrendelő (építtető) a hatósági engedélyeket határidőre nem szerzi be, a jogosult késedelmére vonatkozó jogkövetkezményeket érvényesítheti a vállalkozó [1959. évi IV. tv. 403. §].

Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a vállalkozó szakértelmével ne segíthetne az engedélyezési eljárás lebonyolításában, ha a felek ezt a szerződésben a vállalkozónak lehetővé (vagy kötelezővé) teszik.

b)A munkaterület biztosítása

Az építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező által az alvállalkozónak átadott helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is[6].

A megrendelő kötelessége, hogy a munkaterületet a munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsássa. A munkaterület az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha
- állapota a szerződés teljesítését nem gátolja,
- a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént [1959. évi IV. tv. 404. §].

A megrendelő kötelezettségei

a) Ellenőrzési kötelezettség

A Polgári Törvénykönyv az építési szerződés esetében külön kiemeli, hogy a megrendelő köteles a munkát időközönként ellenőrizni. Azt mondhatjuk, hogy az ellenőrzés nem is kötelezettség, inkább csak jogosultság a megrendelő számára, ugyanis a vállalkozó nem mentesül a felelősség alól, ha a megrendelő (vagy a műszaki ellenőr) az ellenőrzést elmulasztotta vagy nem megfelelően végezte el.

Ha az építtető nem gondoskodik az ellenőrzésről, az építésfelügyeleti hatósági szankciókat eredményezhet, ezért ebből a szempontból már tényleges kötelezettségről beszélhetünk.

b) Tervmagyarázat

A vállalkozó kérésére – szükség esetén – a megrendelő köteles a tervek magyarázatát, a részletes kivitelezési utasítást megadni [1959. évi IV. tv. 394. §, 404. §].

A műszaki átadás-átvételi eljárás szabályai

A műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak megállapítása, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti építési szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, az építési-szerelési munka, vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult, és a teljesítés megfelel az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek, jellemzőknek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (1a) bek.].

Az átadás-átvételi eljárás időpontját a fővállalkozó kivitelező tűzheti ki, és erről értesítenie kell a megrendelőt (az építtetőt). A műszaki átadási-átvételi eljárás résztvevőit a fővállalkozó kivitelező kezdeményezésére az építtető hívja össze. Az építtető az eljárás megindításának időpontjáról, az építési engedély számáról és az építés helyszínéről az illetékes építésfelügyeleti hatóságot is köteles értesíteni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (1)-(2) bek.].

Az építtető (vagy megbízottja) köteles ezen megjelenni, és a munkát megvizsgálni. Az építtető által megbízott építési műszaki ellenőr köteles a fővállalkozó kivitelező által megjelölt időpontra kitűzött műszaki átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni az elkészült építőipari kivitelezési tevékenységet és az építési szerződésben foglaltak teljesülését [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (2) bek.].

A műszaki átadás-átvételi eljárásról három példányban jegyzőkönyvet kell készíteni (a jegyzőkönyv egy-egy példánya az építtetőt és a fővállalkozó kivitelezőt illeti, illetve egy példány az építési napló mellékletét képezi).

A jegyzőkönyv tartalmazza mindazokat a tényeket, amelyekre jogvita esetén jelentősek lehetnek, így különösen
a) az eljárás kezdetének és befejezésének időpontját,
b) a műszaki átadás-átvételi eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, részvételi minőségét,
c) az építtető által érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket,
d) az építtető észrevételeit,
e) a műszaki átadás-átvételi eljárás során felfedezett mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, hiányosságok megnevezését (jelentősebb tételszám esetén - az átadás-átvételi jegyzőkönyv mellékletét képező - külön hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készíthető),
f) a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket,
g) a jogszabályban előírt nyilatkozatokat,
h) az építtető döntését arról, hogy átveszi-e az építményt,
i) az építtető döntését arról, hogy igényt tart-e a hibák kijavítására vagy árengedményt kér (ha az építtető a hibák, hiányok, hiányosságok kijavítását kéri a kijavítás határidejét, valamint a kijavításért és az átvételért felelős személy megnevezését is rögzíteni kell).

A jegyzőkönyvet minden résztvevőnek alá kell írnia. Ha hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készült, akkor azt a fővállalkozó kivitelezőnek szintén alá kell írnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (3)-(5) bek.].

A vállalkozó csak akkor teljesít szerződésszerűen, ha a teljesítési határidő utolsó napjáig kitűzi az átadás-átvételi eljárás kezdetét, illetve a megrendelő a szolgáltatást át is veszi. A megrendelő pedig késedelembe esik (vagyis szerződésszegést követ el), ha a megfelelő időpontban kitűzött időpontban nem jelenik meg. Felhívom arra is a figyelmet, hogy a megrendelő késedelme kizárja a vállalkozó egyidejű késedelmét, tehát ilyenkor például késedelmi kötbér sem jár a megrendelőnek.

Mikor nem lehet megtagadni az átvételt?

Építési szerződés esetében speciális szabály, hogy a megrendelő nem tagadhatja meg az átvételt a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Ha a megrendelő ilyen feltételek fennállása nélkül tagadja meg az átvételt, a megtagadás jogosulti késedelemnek, vagyis szerződésszegésnek minősül.

Előzetes átadás

A megrendelőnek lehetősége van arra, hogy egyes munkarészeket a teljesítés előtt ideiglenes jelleggel átvegyen, ez az ún. előzetes átadás. Az előzetes átadás nem részteljesítés, csak az a jelentősége, hogy az így átadott munkarészek tekintetében a kárveszély – az átvétel időpontjától – a megrendelőre száll át (ennek a megrongálódásáért csak akkor lehet a vállalkozót felelősségre vonni, ha ezt ő vagy alvállalkozója felróhatóan okozta).

Utófelülvizsgálati eljárás

Az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát újból meg kell vizsgálni, ezt nevezik utófelülvizsgálati eljárásnak. Ezt a – műszaki átadás-átvételi eljárástól eltérően – megrendelő készíti elő és ő hívja meg arra a vállalkozót. A felek az utófelülvizsgálati eljárás időpontját közös megegyezéssel egy éven túli időpontban is kitűzhetik.

Érdemes tudni, hogy az utófelülvizsgálati eljáráson egyszerre be lehet jelenteni azokat a hibákat is, amelyek esetleg már korábban jelentkeztek, és a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő nem időben jelezte a problémákat, mivel a szavatossági jogok eddig az időpontig nem évülhetnek el [1959. évi IV. tv. 405. §].

 

[1]2010. július 25-éig egyértelmű volt, hogy a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó, 90 millió forint értékhatárt elérő vagy meghaladó fővállalkozási szerződésekhez ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzése is szükséges, de egy valószínűleg pontatlan jogszabálymódosítás miatt erre már csak következtetni lehet. Az ügyvédi vagy jogtanácsosi ellenjegyzés előírásra vonatkozó utaló szabály ugyanis egy olyan jogszabályhelyre mutat, amely már nem létezik (a 17. § (2) bekezdés a) pontját a 215/2010. (VII. 9.) Korm. rendelet 4. § b) pont második franciabekezdése hatályon kívül helyezte).

[2]A 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet (a 2007. évi Kivitelezési kódex) újdonsága volt, hogy az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapított meg.

[3]A vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot mint szerződési elemet a 109/2013. (IV. 9.) Korm. rendelet 2. § (20) bekezdés 2. pontja rögzítette 2013. április 19-i hatállyal.

[4]A 322/2012. (XI. 16.) Korm. rendelet 92. § a) pont ac) alpontja tette kötelezővé az alvállalkozó szerződéseknél építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezésének és elérhetőségének a feltüntetését.

[5]Például egy több épületből álló lakóparknál fordulhat elő, hogy az épületekre külön-külön szerzi meg az építtető az építési engedélyt, de a felek az első épület alapján már tudnak szerződni az összes többi épület kivitelezésére is.

[6]Az építési munkaterület fogalmának 2013. április 19-étől hatályos új eleme, hogy a jogszabály rögzíti azt is, hogy kitől és ki részére kell megtörténnie a munkaterület átadásának (lásd: 109/2013. (IV. 9.) Korm. rendelet 2. § (20) bekezdés 1. pont 1.1. alpontja)

 

 

Pótmunka vagy többletmunka

A Ptk. 403. § (4) bekezdése kimondja:
"A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. E munkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik."

Érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint a többletmunkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik, de ne keseredjünk el, ha ezt hosszas kutatás után sem találjuk, ilyen jogszabály ugyanis nem létezik [1959. évi IV. tv. 403. §].

Átalánydíjas szerződés esetében van jelentősége a megkülönböztetésnek, mivel
- a vállalkozó köteles elvégezni a többletmunkát, és átalánydíjas szerződés esetében a többletmunkáért nem jár további díjazás (tételes elszámolású szerződéses ár esetén is csak akkor számolható el, ha a vállalkozó kivitelező a szerződés alapját képező beárazott tételes költségvetési kiírással bizonyítja, hogy az a költségvetésben nem szerepelt).
- a vállalkozó köteles elvégezni azt a pótmunkát, amely nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható, de nem köteles elvégezni az új megrendelői igényekből eredő pótmunkát; egyik esetben sincs benne a pótmunka díja az átalánydíjas szerződés díjában, a pótmunkáért plusz díjazás jár.

Az építési naplóban köteles haladéktalanul közölni a vállalkozó kivitelező az építtetővel a pótmunka műszaki szükségességét, illetve az építtető a vállalkozó kivitelezővel a pótmunka igényét is.

2008. szeptemberétől a Kivitelezési kódex tartalmazza a többletmunka és a pótmunka fogalmát, ezért a bírói gyakorlat és a Ptk. által használt meghatározások már csak pontosításokkal alkalmazhatók. A Kivitelezési kódex szerint:
- többletmunka: a szerződéskötés alapját képező (ajánlatkérési vagy kivitelezési) dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban (vállalkozói díjban) figyelembe nem vett tétel;
- pótmunka: a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatétel (munkatöbblet) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §].