Tanfolyamok > Általános > Lomtár > Építési munkák hatósági engedélyezése - anyag

 

 

Az építésügyi hatósági eljárás

 

 

2008. januárja és februárja jelentős változásokat hozott az építésügyi engedélyezés szabályozásaiba. 2008. január 1-jétől lépett hatályba az új Eljárási kódex (az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet), és a 2008. február 1-jétől alkalmazandó 393/2007. (XII. 27.) Korm. rendelet átalakította az építésügyi hatóságok rendszerét.

 

1. Az építésügyi hatóságok

 

Az építésügyi hatóságokhoz fordulunk, ha például építkezni, bontani szeretnénk, ha a telkünket akarjuk megosztani vagy irodát akarunk kialakítani a lakásunkban. Fontos tudni, hogy pontosan mi az az építésügyi hatóság, hol érhetjük el, és hol tehetünk panaszt akkor, ha nem kapunk engedélyt.

 

Megszűnt a kiemelt és nem kiemelt elsőfokú építésügyi hatóságok megkülönböztetése

 

2007. január 1-je előtt megközelítőleg 500 települési jegyző látta el a kiemelt építésügyi hatósági feladatokat, illetve a nem kiemelt ügyekben valamennyi jegyző építésügyi hatósági jogkört gyakorolt. Elméletileg 2007. január 1-jétől nem lettek volna kiemelt és nem kiemelt építésügyi hatóságok, azonban a jogalkotó megváltoztatta az eredeti elképzelést, így a nem kiemelt építésügyi hatóságok megszűntetésére, és így a kétféle hatósági csoport megkülönböztetésének egészen 2008. február 1-jéig volt jelentősége. A különféle határkörrel rendelkező építésügyi hatóságok megkülönböztetését ténylegesen csak a 393/2007. (XII. 27.) Korm. rendelet szüntette meg.

 

Ezt megelőzően a kiemelt ügyekben első fokon a városi (fővárosi kerületi) jegyző a 220/1997. (XII. 5.) Korm. rendeletben meghatározott illetékességi területtel - továbbá annak a települési önkormányzatnak a jegyzője járt el, akit a kormányrendelet 2004. január 1-jéig kijelölt (a 2004 után városi címet szerző települések jegyzőinek csak akkor volt kiemelt építésügyi hatósági jogköre, ha már a várossá nyilvánítást megelőzően rendelkeztek ezzel a jogkörrel). Ezek voltak a kiemelt építésügyi hatóságok. Az összes többi jegyző nem kiemelt építésügyi hatósági jogkört gyakorolt az illetékességi területén. A kiemelt és a nem kiemelt építésügyi hatóságok (vagyis az eljáró jegyzők) közös elnevezése volt: elsőfokú építésügyi hatóság. Érdemes tudni, hogy a hatóság elnevezésében nem találhattuk meg a kiemelt kifejezést, ez csak a jogszabályokban szerepelt.

 

Az ún. kiemelt építésügyi hatósági ügyek voltak:

a) az elvi építési,

b) az építési,

c) a bontási,

d) a használatbavételi és

e) a fennmaradási engedélyezési eljárások, továbbá

f) az azokkal összefüggésben keletkezett ellenőrzési és kötelezési ügyek,

g) a kiszolgáló út céljára történő lejegyzés engedélyezése,

h) és a telekalakítások engedélyezése,

i) szabálytalan építkezés esetében az építési munka megszüntetésének és az építést megelőző állapot helyreállításának, illetőleg a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó, jóváhagyott engedélyezési terveknek megfelelő állapot kialakításának elrendelése,

j) a műszaki követelményeknek meg nem felelő építési termékek kicserélésére kötelezés,

k) az építmény, építményrész kötelező jókarbantartás körét meghaladó felújítására való kötelezés, ha az a településkép kedvezőbb alakítása érdekében szükséges, vagy azt az építési szabályzatban, a szabályozási tervben foglaltak végrehajtása, illetőleg az építészeti örökség védelmének érdekei megkövetelik.

 

Minden egyéb eljárás – így például az épület rendeltetésének megváltoztatása – nem kiemelt ügynek számított.

 

Hol találhatók építésügyi hatóságok?

 

Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet legutolsó átfogó módosítása 2008. február 1-jén lépett hatályba (a módosításokat a 393/2007. (XII. 27.) Korm. rendelet rögzítette). A rendelet két mellékletet tartalmaz, amelyből megállapítható, hogy mely településen találhatjuk meg az építésügyi hatóságot és annak mi az illetékessége. Az elsőfokú építésügyi hatóságok:

- az 1/A. mellékletében megjelölt települési, fővárosi kerületi önkormányzat jegyzője (a mellékletben felsorolt településekre is kiterjedő illetékességgel), illetve

- az 1/B. mellékletében felsorolt települési önkormányzatok jegyzője (a mellékletben felsorolt településekre is kiterjedő illetékességgel).

 

Az 1/A. mellékletben megjelölt települési önkormányzatok jegyzői kötelesek felkészülni arra, hogy az 1/B. mellékletben megjelölt hatóságoktól átvegyék a hatáskört, ha az 1/B. mellékletben megjelölt település jegyzőjének építésügyi hatósági hatásköre megszűnik. Az építésügyi hatósági hatáskör megszűnhet azért, mert a jegyző nem tudja vagy nem akarja ellátni a feladatot, de akár el is vehetik a jegyzőtől a hatáskört, ha a jogszabályban meghatározott személyi és tárgyi feltételeknek nem felel meg a hatóság. A jegyző köteles a feltételek hiányának tényét 3 napon belül írásban - a jogosultság megszűnése határnapjának megjelölésével - bejelenti a miniszternek, az építésügyi hatósági hatáskört átvevő település jegyzőjének, a közigazgatási hivatalnak, és erről a település lakosságát - a helyben szokásos módon - tájékoztatja. Ha a közigazgatási hivatal megállapítja, hogy a jegyző elmulasztotta bejelenteni a hatáskör ellátásához szükséges valamely feltétel megszűnését, a hatáskör ellátásához szükséges feltétel megszűnéséről tájékoztatja a minisztert az 1/B. melléklet módosításának kezdeményezése érdekében. Fontos, hogy a hatáskör megszűnése csak az 1/B. mellékletben felsorolt települések esetében lehetséges [343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1. §, 1/A-1/B. §, 1/A-B. melléklet].

 

Egyébként jelenleg megközelítőleg 450 elsőfokú építésügyi hatóság működik.

 

Melyik elsőfokú építésügyi hatóság fog eljárni?

 

Az általános szabályok szerint az eljárásra az az elsőfokú építésügyi hatóság illetékes, amelynek területén az ingatlan (föld, ház, lakás, más helyiség, stb.) van, vagyis az az építésügyi hatóság fog eljárni az ügyben, amelynek az illetékességi területén az ingatlan található. A pontos illetékességet a 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet mellékletei határozzák meg [343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1/A-B. melléklet; 2004. évi CXL. tv. 21. §].

 

Milyen feladatai vannak az elsőfokú építésügyi hatóságnak?

 

Az elsőfokú építésügyi hatóság feladatai különösen:

a) gyakorolja az elsőfokú hatósági jogkört (építésügyi hatósági engedélyezés, kötelezés, végrehajtás, bírságolás stb.),

b) hatósági ellenőrzést végez,

c) szakhatóságként jár el a hatáskörébe utalt ügyekben,

d) vezeti a jogszabályban meghatározott építésügyi hatósági nyilvántartásokat,

e) ellátja az egyéb jogszabályban hatáskörébe utalt más építésügyi hatósági feladatokat,

f) megállapítás, illetve a jóváhagyás előtt véleményezi az illetékességi területén a helyi építési szabályzatot és a településrendezési terveket.

 

A másodfokú építésügyi hatóság: a közigazgatási hivatal

 

Főszabály szerint a másodfokú építésügyi hatóság: a közigazgatási hivatal (fontos tudni, hogy 2007. január 1-től hét regionális közigazgatási hivatal létezik, de a nem székhelyi hatóságok kirendeltségként továbbra is működnek) [297/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1. §]. Érdekesség, hogy egy alkotmánybírósági döntés nyomán 2008. június 30-án hatályát veszti a közigazgatási hivatalok átalakításáról szóló jogszabály, így még nem lehet tudni, hogy milyen szervezeti rendszerben működnek majd a másodfokú építésügyi hatóságok (lásd: 90/2007. (XI. 14.) AB határozat).

 

A regionális közigazgatási hivatal:

a) másodfokú hatósági jogkört gyakorol az elsőfokú építésügyi hatósági ügyekben,

b) felügyeleti szervként jár el a törvényben vagy kormányrendeletben megállapított építésügyi hatósági ügyekben,

c) ellátja a jogszabályban hatáskörébe utalt egyéb építésügyi igazgatási feladatokat,

d) ellátja a hatáskörébe utalt elsőfokú építésügyi hatósági feladatokat,

e) szakhatóságként jár el a hatáskörébe utalt ügyekben,

f) kijelöli a külön jogszabályban meghatározott összeférhetetlenségi és kizárási esetekben az eljáró építésügyi hatóságot,

g) a miniszter által meghatározottak szerint közreműködik a szakmai képzések, továbbképzések szervezésében,

h) az államigazgatási feladat- és hatáskörök gyakorlásának ellenőrzése körében ellenőrzi az illetékességi területéhez tartozó elsőfokú építésügyi hatóság építésügyi hatósági tevékenységének jogszerűségét, a jogszabályok előírásainak betartását.

 

Speciális elsőfokú építésügyi hatóságok

 

Nem a jegyzők, hanem más építésügyi hatóságok járnak el - mind első, mind másodfokon - az alábbi esetekben (a hatósági engedélyezési eljárásokban a „normál” építésügyi hatóság jogszabályban meghatározott esetekben szakhatóságként működik közre):

 

a) Sajátos építményfajták

b) Nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügyek

c) Műemlékek

 

a) Sajátos építményfajták

 

Sajátos építményfajták fogalma: többnyire épületnek nem minősülő, közlekedési, hírközlési, közmű- és energiaellátási, vízellátási és vízgazdálkodási, bányaműveléssel, környezetvédelemmel kapcsolatos és atomenergia alkalmazására szolgáló, valamint a honvédelmi és katonai, továbbá a nemzetbiztonsági célú, illetve rendeltetésű, sajátos technológiájú építmények (mérnöki létesítmények), amelyek létesítésekor - az építményekre vonatkozó általános érvényű településrendezési és építési követelményrendszeren túlmenően - eltérő, vagy sajátos, csak arra a rendeltetésű építményre jellemző, kiegészítő követelmények megállapítására és kielégítésére van szükség.

 

A hírközlési sajátos építményfajták közül az antennák, antennatartó szerkezetek, az azokhoz tartozó műtárgyak, a környezetvédelmi sajátos építményfajták, valamint a felvonók és a mozgólépcsők kivételt jelentenek, mert ezek tekintetében is az elsőfokú építésügyi hatóságok (a kijelölt jegyzők) járnak el, illetve a másodfokú építésügyi hatósági feladatokat a közigazgatási hivatalok végzik [343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 2. §].

 

Néhány példa a sajátos építményfajták tekintetében eljáró első- és másodfokú hatóságokra:

• Országos közúthálózatba tartozó autópályák, autóutak (gyorsforgalmi utak) és a közúti határátkelőhelyek közlekedési építményei, továbbá a 30 méter szabad nyílást meghaladó hidak - kivéve, ha jogszabály az adott építést nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügynek minősíti, és mást jelöl ki – Elsőfokú hatóság: Nemzeti Közlekedési Hatóság Közép-magyarországi Regionális Igazgatósága; Másodfokú hatóság: Nemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala [1988. évi I. tv. 29. §; 15/2000. (XI. 16.) KöViM rend. 3. §];

• vasúti építményre vonatkozó hatósági engedélyezési jogkör (kivételekkel) - Elsőfokú hatóság: Nemzeti Közlekedési Hatóság Közép-magyarországi Regionális Igazgatósága; Másodfokú hatóság: Nemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala [15/1987. (XII. 27.) KM-ÉVM egy. rend. 4. §];

• az elektronikus hírközlési nyomvonalas és nyomvonal jellegű építmények és egyéb műtárgyak, vagyis az elektronikus hírközlési építmények (az antennák, antennatartó szerkezetek és az azokhoz tartozó műtárgyak kivételével) – Elsőfokú hatóság: Nemzeti Hírközlési Hatóság; Másodfokú hatóság: Nemzeti Hírközlési Hatóság Tanácsának elnöke [29/1999. (X. 6.) KHVM rend. 2. §; 2003. évi C. tv. 9. §, 16. §, 83. §].

 

b) Nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügyek

 

Nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű vagy különleges szakértelmet igénylő ügyekben törvény vagy kormányrendelet kijelölheti azt a hatóságot, amely meghatározott ügyekben az ország egész területére kiterjedő illetékességgel eljár. A szakhatóságok közreműködésével folyó eljárásokban a kijelölésnek a szakhatóságokra is ki kell terjednie. A részletes eljárási szabályokat a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény tartalmazza [2006. évi LIII. tv. 21. §; 2004. évi CXL. tv. 21. §].

 

Jogszabály úgy is rendelkezhet, hogy az elsőfokú építésügyi hatósági feladatokat a közigazgatási hivatal gyakorolja, és akkor másodfokon az építésügyért felelős miniszter (jelenleg az önkormányzati és területfejlesztési miniszter) jár el. A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások esetében már 2006. áprilisától - főszabály szerint - a közigazgatási hivatal lett az elsőfokú építésügyi hatóság - lásd: 2006. évi LIII. törvény [343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1. §; 168/2006. (VII. 28.) Korm. rend. 1. §; 2006. évi LIII. tv. 2. §].

 

Példa: A gyorsforgalmi út építése során a környezetvédelmi törvény (1995. évi LIII. törvény) szerinti előzetes vizsgálati és környezeti hatásvizsgálati eljárásokban első fokon a környezetvédelmi hatóságnak a Kormány által rendeletben kijelölt országos illetékességű szerve (Országos Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Főfelügyelőség) rendelkezik hatáskörrel és illetékességgel. 347/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1.

§; 2003. évi CXXVIII. tv. 9. §].

 

Példa: Zalaegerszeg és térsége szennyvízelvezetési és kezelési projekt esetében minden település és létesítmény tekintetében a vízjogi engedély iránti eljárásban az elsőfokú hatóság Nyugat-Dunántúli Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség, a másodfokú hatóság az Országos Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Főfelügyelőség, az építésügyi szakhatóság pedig az illetékes közigazgatási hivatal (első fokon) és az önkormányzati és területfejlesztési miniszter (másodfokon) [150/2006. (VII. 21.) Korm. rend. 1-2. sz. melléklet].

 

c) Műemlékek

 

A műemléki védelem alatt álló építmények tekintetében az építésügyi hatósági jogkört a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal gyakorolja. A Hivatal építésügyi hatóságként jár el a műemléken végzendő minden olyan építési munka esetében, amely az építésügyi engedélyezés általános és műemlékekre vonatkozó szabályai szerint engedélyköteles, valamint a műemlék ingatlant érintő telekalakítási ügyekben. Első fok: Kulturális Örökségvédelmi Hivatal területi szervezeti egységei, másodfok: Kulturális Örökségvédelmi Hivatal elnöke [308/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 2. §].

 

 

2. Az Eljárási kódex

 

 

Megszületett az új Eljárási kódex

 

Az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról 2008. január 1-jétől jogszabály rendelkezik. A 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendeletet a gyakorlatban Eljárási kódexnek nevezik. Az Eljárási kódex alapvetően változtatta meg az építésügyi hatósági eljárások eddigi szabályait, és kísérletet tett a hatályos építési, engedélyezési szabályok összefoglalására, hiszen a fontosabb előírások eddig több jogszabályban jelentek meg.

 

Hatályát vesztette az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról szóló 40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet, illetve két másik jogszabály túlnyomó része. Az egységes tartalom a jogalkotó érthetetlen döntése miatt nem valósulhatott meg maradéktalanul, hiszen a korábbi 46/1997. (XII. 29.) KTM rendeletből hatályban maradt az építésügyi hatósági eljárásokban közreműködő szakhatóságok és közművek felsorolását rögzítő 2. számú melléklet (talán logikusabb lett volna az Eljárási kódexhez csatolni mellékletként). Szintén hatályos még a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet első négy szakasza, illetve a telekalakítási eljárásban közreműködő szakhatóságok felsorolását tartalmazó melléklet. Az egységesítés így úgy valósult meg, hogy ténylegesen ugyanannyi számú, különféle rendeletet kell használni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 52. §].

 

Milyen eljárásokban kell alkalmazni az Eljárási kódexet?

 

Az Eljárási kódex 2008. január 1-jén lép hatályba, rendelkezéseit a hatálybalépése után indult elsőfokú eljárásokban kell alkalmazni. Azokban az esetekben tehát, amikor másodfokú eljárás van folyamatban, még a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet alkalmazandó [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 51. §].

 

A jogszabály felépítése

 

Az Eljárási kódex 5 fejezetből (52. §-ból) és 10 mellékeltből áll, a 2007. évi Magyar Közlöny 174. számában jelent meg, és közel 40 oldal hosszú.

 

A jogszabály fejezetei:

• I. Fejezet: ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK

• II. Fejezet: AZ ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁGI ELJÁRÁSOK ÁLTALÁNOS SZABÁLYAI

• III. Fejezet: AZ EGYES ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁGI ELJÁRÁSOK

• IV. Fejezet: A TELEKALAKÍTÁSI ÉS AZ ÉPÍTÉSZETI-MŰSZAKI DOKUMENTÁCIÓ

• V. Fejezet: ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK

 

A mellékletek

- 1. melléklet: Építésügyi hatósági engedélyhez és bejelentéshez kötött, illetve engedély és bejelentés nélkül végezhető építési tevékenységek

- 2. melléklet: Az építésügyi hatósági engedély-kérelem tartalma

- 3. melléklet: Építésügyi hatósági bejelentés

- 4. melléklet: Egyéb építésügyi hatósági eljárás

- 5. melléklet: Az építészeti-műszaki dokumentáció tartalma

- 6. melléklet: Építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során a hírközlési szakhatóság megkereséséhez szükséges adatlap

- 7. melléklet: Épület építési engedélyezéséhez statisztikai adatlap

- 8. melléklet: Épület használatbavételi engedélykérelméhez statisztikai adatlap

- 9. melléklet: A természet- és tájvédelmi szakhatósági állásfoglalás megkéréséhez szükséges dokumentumok antenna létesítésére irányuló építésügyi engedélyezésnél. Épület építésügyi engedélyezési eljárása esetén a természet- és tájvédelmi szakhatóság megkereséséhez szükséges adatlap

- 10. melléklet: Építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során a közlekedési szakhatóság megkereséséhez az 5. mellékletben foglaltakon túlmenően szükséges dokumentáció

 

 

3. Építkezésre alkalmas telek

 

Az Építési törvény (Étv.) és az OTÉK számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek ismerete nélkül nem tudunk pontosan eligazodni az építésügyi engedélyezési szabályokban.

 

Fontosabb fogalmak: beépítésre szánt terület, belterület, telek, stb.

 

Az Építési törvény (Étv.) számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek ismerete nélkül nem tudunk pontosan eligazodni az építkezési és telekalakítási szabályokban. A fontosabb fogalmak az alábbiak:

Beépítésre nem szánt terület: a település közigazgatási területének a zöldterületi, a közlekedési, a mezőgazdasági, az erdőművelési, illetőleg az egyéb célra szolgáló része.
Beépítésre szánt terület: a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze (lehet a település külterületén is).

Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része.
Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.

Építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek.

Építési terület: olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §].

 

Épület elhelyezésének feltételei

 

Épület csak olyan telken helyezhető el, amelynek

- közterületről vagy magánútról gépjárművel közvetlenül történő megközelíthetősége,

- a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz (szükség esetén technológiai víz),

- a keletkező szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése,

- a használat során keletkező hulladék elszállításának vagy ártalommentes elhelyezésének, illetőleg házilagos komposztálásának a lehetősége biztosított, valamint

- a rendeltetésszerű használathoz szükséges gépkocsi elhelyezése a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) alapján biztosítható.

 

Az építési telek épület elhelyezésére szolgáló területrészét (építési hely) építési határvonalakkal kell megállapítani úgy, hogy

a) szabadonálló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,

b) oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára legyen,

c) ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,

d) zártsorú és csoportos beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen.

 

A helyi építési szabályzat, szabályozási terv építési vonalakat meghatározhat. Helyi építési szabályzat, szabályozási terv hiányában - a kialakult állapotnak megfelelő - az építési vonalat elvi építési engedélyben kell meghatározni [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 33-34. §].

 

Az Eljárási kódex kimondja, hogy az építési tevékenységgel érintett telek akkor minősül rendezettnek, ha a helyi építési szabályzat, szabályozási terv, ezek hiányában az illeszkedés szabályai szerint - ha szükséges, telekalakítási eljárást követően - alakították ki és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Vagyis az építésügyi hatósági engedély megadásához már nem elég a telekalakítási engedély, az építési telket az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni, ennek megtörténtéig nem adható engedély [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 29. §].

 

 

 

 

4. Az építésügyi engedélyezési eljárások közös szabályai

 

Az egyes építésügyi engedélyezési eljárásoknak vannak olyan közös szabályai, amelyet a kérelemtől függően alkalmazni kell. Akár bontani, akár építeni szeretnék, azonosak például a kérelem benyújtásának, elbírálásának szabályai vagy az ügyintézési határidő. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnek a közigazgatási törvény (2004. évi CXL. törvény, Ket.) szabályai. Az Eljárási kódex elfogadását követően pedig a többi engedély szabályai alkalmazandók a telekalakítási engedély iránti eljárásokban is.

 

Az eljárás megindítását az Eljárási kódex nyomtatványain lehet kezdeményezni

 

Az ügyfél kérelmét az Eljárási kódex mellékleteiben található nyomtatványokon terjesztheti elő:

a) építésügyi hatósági engedélyezési eljárás esetén a 2. melléklet szerinti nyomtatványon, illetve

b) bejelentés esetén a 3. melléklet szerinti nyomtatványon,

c) egyéb építésügyi hatósági eljárás esetén a 4. melléklet szerinti nyomtatványon [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 3. §, 2-4. sz. melléklet].

 

Az építésügyi hatóság megfelelő határidő megjelölése és a mulasztás jogkövetkezményeire történő figyelmeztetés mellett - a kérelem beérkezésétől számított, illetve az alapvető hiányok pótlását követő 10 munkanapon belül - hiánypótlásra hívja fel az építtetőt [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. §].

 

Mennyi az engedély iránti kérelem illetéke?

 

Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) mellékletének XV. pontja sorolja fel az építéshatósági eljárásban fizetendő illetékek összegét. A 2006. évi CXX. törvény két lépcsőben, 2007. január 1-jétől és február 2-ától emelte meg az építéshatósági eljárás illetékeit, illetve módosította ezek szabályait. Már nem spórolhatunk például azon, ha egyszerre kérelmezzük a bontást és az építést, január 1-jétől 2000 forint helyett 5000 forintot kellett fizetni azokban az esetekben, amikor a használatbavételt csupán be kell jelenteni az építésügyi hatósághoz, valamint az építésügyi hatósági eljárásban igénybe vehető valamennyi fellebbezésért 10 000 forinttal több, vagyis 30 000 forint illetéket kell leróni.

 

Az építéshatósági eljárás illetékei részletesen az alábbiak:

a) elvi telekalakítási, telekalakítási engedély: 5000 forint (telkenként),

b) bármely egyéb elvi építésügyi hatósági engedély: 15 000 forint,

c) új lakóépület építésének, meglévő lakóépület bővítésének, átalakításának, felújításának, helyreállításának, elmozdításának, építésügyi hatósági engedélyezése: 10 000 forint (lakásonként, illetve vegyes rendeltetésű épület esetében az épület rendeltetését meghatározó önálló rendeltetési egységenként),

d) egyéb rendeltetésű épület építésére vonatkozó engedély:

- önálló rendeltetési egységenként 250 m2 hasznos alapterületig 20 000 forint,

- a 250 m2 -nél nagyobb hasznos alapterületű rendeltetési egységenként 100 000 forint,

e) műtárgy építése: 100 m2-ként 10 000 forint,

f) a c) pontban foglaltak kivételével, meglévő építmény átalakítására, felújítására, helyreállítására, korszerűsítésére, lebontására, elmozdítására, továbbá bővítésére vonatkozó engedély: 10 000 forint (önálló rendeltetési egységenként),

g) felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építésére vonatkozó engedély: 15 000 forint,

h) módosított építésügyi hatósági engedély: az alapeljárás illetékével egyező mértékű illeték,

i) az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól eltérő műszaki megoldás engedély: 20 000 forint,

j) egyéb építési tevékenységre vonatkozó engedély: 10 000 forint,

k) antennák, antennatartó szerkezetek, csatlakozó műtárgyak építésügyi hatósági engedélyezési eljárása: az eljárás tárgyát képező távközlési építmény legnagyobb lineáris méretét figyelembe véve, megkezdett méterenként 50 000 forint,

l) egyéb bejelentési eljárás: 10 000 forint.

A lakóépülethez kapcsolódó építési tevékenységgel egy építésügyi hatósági határozatban engedélyezett és - az országos településrendezési és építési követelményekről szóló jogszabály szerint - az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolására szolgáló építmények építésének, bővítésének, átalakításának, felújításának, helyreállításának, elmozdításának, építésügyi hatósági engedélyezésére irányuló eljárásért nem kell külön illetéket fizetni.

Bármely fennmaradási engedély iránti kérelem illetékére a c)-g) és i)-l) pontban foglaltak az irányadók.

 

Ha az építésügyi hatósági eljárás - a c) pont kivételével - használatbavételi engedélyre irányul, a kérelmen - önálló rendeltetési egységenként - 10 000 forint illetéket, azokban az esetekben pedig, ahol - külön jogszabály értelmében - a használatbavételt csupán be kell jelenteni az építésügyi hatósághoz (pl. fényreklám építése, építési engedélyhez kötött tereprendezés, szellőztető berendezés homlokzaton történő elhelyezése), 5000 forint illetéket kell a bejelentésen leróni.

 

A rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély - önálló rendeltetési egységenként - 10 000 forint illeték alá esik. Ha azonban a rendeltetés megváltoztatása építési engedélyköteles munkával jár együtt, az illetékre a c) és d) pontban foglaltak az irányadók.

 

Egyéb elsőfokú építésügyi hatósági eljárásért (pl. bármely építésügyi hatósági engedély érvényének meghosszabbítása), továbbá az építésrendészeti hatósági intézkedés kéréséért 10 000 forint, az építésügyi hatósági eljárásban igénybe vehető valamennyi fellebbezésért 30 000 forint illetéket kell fizetni.

Ha az építésügyi hatósági eljárás bármely használatbavételi engedélyre irányul, a kérelmen - önálló rendeltetési egységenként - 10 000 forint illetéket, azokban az esetekben pedig, ahol - külön jogszabály értelmében - a használatbavételt csupán be kell jelenteni az építésügyi hatósághoz, 2000 forint illetéket kell a bejelentésen leróni.

 

A rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély - önálló rendeltetési egységenként - 10 000 forint illeték alá esik. Ha azonban a rendeltetés megváltoztatása építési engedélyköteles munkával jár együtt, az illetékre a c) és d) pontban foglaltak az irányadók.

 

A feniekben fel nem sorolt elsőfokú építésügyi hatósági eljárásért (pl. bármely építésügyi hatósági engedély érvényének meghosszabbítása), továbbá az építésrendészeti hatósági intézkedés kéréséért 10 000 forint, az építésügyi hatósági eljárásban igénybe vehető valamennyi fellebbezésért 30 000 forint illetéket kell fizetni [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XV. fejezet].

 

Ügyintézési határidő

 

Az ügyintézési határidő már nem az egységesen alkalmazandó 60 nap, és attól függ, hogy milyen eljárásról van szó.

 

Ha az építtető egyidejűleg több olyan építési tevékenységre kér építésügyi hatósági engedélyt (tesz bejelentést), amelyek engedélyezésére eltérő ügyintézési határidő vonatkozik, úgy a döntés meghozatalára a leghosszabb ügyintézési határidő az irányadó.

 

Az ügyintézési határidőbe beleszámít a döntés közlése iránti intézkedés napja is beleszámít [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 8. §].

 

Ki lehet ügyfél?

 

Az építésügyi hatósági eljárásokban ügyfélnek minősül az a természetes vagy jogi személy, továbbá jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akinek (amelynek) jogát, jogos érdekét vagy jogi helyzetét az ügy érinti, továbbá akit (amelyet) hatósági ellenőrzés alá vontak, valamint akire (amelyre) nézve a hatósági nyilvántartás az adott üggyel összefüggésben adatokat tartalmaz. Az Építési törvény szerint vizsgálni kell a következők ügyféli jogállását:

a) az építtető, valamint

b) ha nem azonos az építtetővel, az ingatlannal rendelkezni jogosult,

c) a közterület kivételével a közvetlenül szomszédos - a határozattal érintett ingatlannal, ingatlanokkal közös határvonalú (telekhatárú) - telekkel rendelkezni jogosult, kivéve a telekegyesítésre és a telekhatár rendezésre irányuló építésügyi hatósági eljárásokat,

d) a tervező, a felelős műszaki vezető, az építési műszaki ellenőr és a kivitelező, ha az építésügyi hatósági döntést ezen személyek feladat- és felelősségi körébe tartozó tevékenység alapozta meg.

 

Amint azt olvashattuk, a fentiek esetében nem azt mondja ki a jogszabály, hogy ezek ügyfelek, csak azt, hogy ezen személyek (szervezetek) tekintetében az ügyféli minőséget meg kell vizsgálni (az előző szabály alapján ők biztosan ügyfelek voltak). Így – a korábbi előírástól eltérően – már a szomszédos ingatlanok tulajdonosai sem lesznek automatikusan ügyfelek az engedélyezési eljárásban. Már most borítékolni lehet, hogy az ügyféli pozíció kétségei miatt számos per vár a hatóságokra [1997. évi LXXVIII. tv. 53/A. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 3. §].

 

A szakhatóság jogosult arra, hogy - az erre vonatkozó külön ágazati jogszabály alapján - hatásterületet állapítson meg. Annak meghatározott területéről, határairól állásfoglalásában tájékoztatja az eljáró építésügyi hatóságot. Az építésügyi hatóság hatásterületet kizárólag a szakhatóság állásfoglalása alapján állapíthat meg [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. §].

 

A jogutódlás szabályai

 

A Ket. szerint, ha jogszabály másként nem rendelkezik vagy azt az ügy jellege nem zárja ki, a hivatalból indított vagy folytatott eljárásban a kieső ügyfél helyébe annak polgári jog szerinti jogutódja lép, ilyen esetben a jogerős határozatban megállapított kötelezettség vagy jogosultság a jogutódot terheli, illetve illeti meg.

 

Az építésügyi hatóság a jogutódlás tudomásul vételéről dönt, ha az építésügyi hatósági eljárás alapjául szolgáló jogviszonyban a polgári jog szabályai szerint az építtető vagy a kötelezett (jogelőd) helyébe az eljárás folyamán vagy annak jogerős és végrehajtható határozattal való lezártát követően jogutód lép. A jogutódlás esetei lehetnek:

- építtető vagy a kötelezett halála vagy jogutódlással történő megszűnése,

- a jogutód önkéntes belépése.

 

Az építésügyi hatóság a hivatalból indult eljárásban a jogutódlásról határozattal dönt, míg a kérelmére indult eljárásban végzéssel dönt.

 

A jogutód, illetve a jogelőd az Eljárási kódex 4. számú melléklete szerinti nyomtatványon kérelmezheti a jogutódlás megállapítását.

 

Az építésügyi hatóság a jogutódlás tudomásul vétele tárgyában döntését a jogutódlási kérelem előterjesztésétől, illetve az ilyen eljárás hivatalból történő megindításától számított 15 napon belül meghozza [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 15. §; 2004. évi CXL. tv. 16. §].

 

Szakhatóságok közreműködése

 

Az építésügyi hatóság eljárásába akkor kell szakhatóságot bevonni, ha az építménnyel szemben támasztott követelmények érvényre juttatása - az OTÉK, valamint helyi önkormányzati rendeletekben foglaltakon kívül - jogszabályban meghatározott sajátos, illetve határértékeket meghatározó követelmények alapján végezhető el. A telekalakítási engedélyezési eljárásba csak érvényes elvi telekalakítási engedély hiányában kell szakhatóságot bevonni, kivéve ha a telek az elvi engedély jogerőre emelkedését követően kerül műemléki területi védelem vagy természetvédelmi oltalom alá.

 

Az építményekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 2. számú mellékletben felsorolt szakhatóságok működnek közre. Az építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban szakhatósági állásfoglalást igénylő kérdésekben csak az érdekelt szakhatóság hozzájárulásának figyelembevételével rendelkezhet.

 

Az eljáró építésügyi hatóságnak a szakhatósághoz intézett megkereséshez csatolnia kell a szakhatóságot érintő dokumentációt, illetve - közlekedési, hírközlési, valamint természet- és tájvédelmi szakhatóság esetében – az Eljárási kódex vonatkozó, a mellékletek között megtalálható nyomtatványát [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. §; 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 2. számú melléklet].

 

A szakhatóság a részére megküldött és véleményezett dokumentáció egy példányát állásfoglalásának megadása során az állásfoglalásával megegyező azonosítószámmal, keltezéssel, aláírással és bélyegzőlenyomattal látja el.

 

Az Eljárási kódex újdonsága, hogy az építtető által a kérelem (bejelentés) mellékleteként benyújtott 6 hónapnál nem régebbi hatósági állásfoglalást az építésügyi hatóság eljárásában szakhatósági állásfoglalásként köteles elfogadni, ha a hozzá, illetve a szakhatósághoz korábban benyújtott kérelem és a hozzá tartozó építészeti-műszaki dokumentáció tartalma azonos és azt a szakhatóság azonosítószámmal, keltezéssel, aláírással és bélyegzőlenyomattal látta el [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. §].

 

Kötelező a szakhatósági állásfoglalás az építésügyi hatóságra?

 

A szakhatóság állásfoglalása - az Étv.-ben és az OTÉK-ben, valamint a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben nem érintett egyéb - a hatáskörébe tartozó, a szakterületre irányadó jogszabályok rendelkezéseinek alapulvételével kialakított, a szakterület követelményeinek érvényre juttatását biztosító szakkérdésekre terjed ki. Az építésügyi hatóság - eljárása során - a szakhatóságnak e hatáskörében hozott állásfoglalását veszi figyelembe.

 

A Ket. szerint az építésügyi hatóság döntésének meghozatalánál kötve van a szakhatóságnak - a hatásköre keretei között kialakított - jogszabályon alapuló állásfoglalásához. Ez azt jelenti, hogy az építésügyi hatóság csak abban az esetben tekinthet el a szakhatósági állásfoglalásban leírtaktól, ha a szakhatóság olyan kikötéseket vagy feltételeket rögzítettek, amely nem tartoznak a hatáskörükbe. A szakhatósági állásfoglalás többi – jogszerű része –, ha van ilyen, illetve a hatáskört túllépő nyilatkozat nélkül is értelmezhető, köti az építésügyi hatóságot [2004. évi CXL. tv. 44. §].

 

A szakhatóság egyébként a szakhatósági állásfoglalásának figyelmen kívül hagyására, illetve az eljárásának mellőzésére hivatkozással felügyeleti eljárást kezdeményezhet. Ha a szakhatóság a számára meghatározott ügyintézési határidőn belül nem nyilatkozik, az ügyben érdemi döntésre jogosult hatóság a szakhatóság felügyeleti szervéhez fordul.

 

Az ügyfél számára a szakhatósági állásfoglalás ellen külön fellebbezésnek nincs helye, az ügyfél a határozat ellen irányuló fellebbezés keretében gyakorolhatja az ezzel kapcsolatos jogorvoslati jogát [2004. évi CXL. tv. 45. §].

 

A közművek már nem jelennek meg az eljárásban

 

A szakhatóságokon túlmenően szintén a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 2. számú mellékletében felsorolt és aszerint az adott esetben érdekelt közművek (a víz-, a csatornázási művek, a gáz-, a távhő- és az áramszolgáltató szervezetek, a villamosmű) üzemeltetői (a közművek), továbbá a kéményseprő-ipari szolgáltató szervezet működnek közre, azonban már csak közvetve. Az Eljárási kódex szerint ugyanis a tervező köteles lefolytatni a közművekkel az egyeztetést, és ennek megtörténtéről a tervezői nyilatkozatban értesül a hatóság.

 

A közművek és a kéményseprő nyilatkozatának arra kell kiterjednie, hogy a szükséges közműellátottság biztosított-e, illetve milyen feltételekkel biztosítható, továbbá a szakszerű megoldás követelményeire, és arra, hogy az építmény égéstermék kivezetőinek műszaki megoldása megfelel-e a követelményeknek [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. §; 46/1997. (XII. 29.) KTM rend. 2. számú melléklet].

 

A közműnyilatkozatok csak akkor kerülnek majd elő, ha a hatóság bármilyen körülmény tisztázása érdekében ezeket bekéri.

 

 

 

 

A hatóság értesítési kötelezettségei

 

A hatóságnak a hivatalból indult eljárásban az ismert ügyfelet, illetve a kérelemre indult eljárásban a kérelmezőt és a kérelem benyújtásakor ismert ügyfelet (az ellenérdekű ügyfelet is) az eljárás hivatalból történt megindításától, illetve a kérelem beérkezésétől számított öt munkanapon belül köteles értesíteni az ügy iktatási számáról, az eljárás megindításának napjáról, az ügyintézési határidőről, ügyintézőjéről és az ügyintéző hivatali elérhetőségéről [1997. évi LXXVIII. tv. 53/A. §; 2004. évi CXL. tv. 29. §].

 

Az Eljárási kódex kimondja, hogy amennyiben az ismert ügyfelet közvetlenül, postai úton kell értesíteni és az ügyfél személye az eljárás során válik ismertté, az építésügyi hatóság az eljárás megindításáról értesítheti, ha ez a tényállás tisztázását, illetve az ügyfél jogai érvényesítését érdemben elősegíti. Bejelentés esetén is kötelező az ügyfelek értesítése, azonban az eljárás megindításáról az ingatlannal rendelkezni jogosultak értesítése mellőzhető [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 3. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 53/A. §].

 

Helyszíni szemle

 

Az építésügyi hatóság az építésügyi hatósági döntés meghozatalához szükséges tényállás tisztázásának keretében az építési tevékenység helyszínén, annak környezetében vizsgálja a döntés meghozatalának feltételeit, különös tekintettel az illeszkedés követelményeire. Ez akkor mellőzhető, ha bejelentés alapján, 10%-nál kisebb lejtésű területen végzendő építési tevékenység tudomásul vétele iránt indult az eljárás, feltéve, hogy a bejelentés mellékletét képező dokumentáció tartalmaz a helyszínről, annak környezetéről készített minden olyan dokumentumot (terv, geodéziai felmérés, rétegvonalas helyszínrajz, terepmetszet, képfelvétel, hivatalos feljegyzés, egyéb okirat, nyilatkozat stb.), amely lehetővé teszi a megfelelő vizsgálatot [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 9. §].

 

Az ügyfelet a helyszíni ellenőrzésről - a jogszabályban foglalt eseteket kivéve - előzetesen értesíteni kell [2004. évi CXL. tv. 90. §]. Ha az építtetőt, az ügyfelet a helyszíni szemléről előzetesen értesíteni szükséges, és ha az eljárás jelentős számú - általában huszonötnél több - ügyfelet érint, vagy a ha az ügyfelek körét vagy a hatásterület határait nem lehet pontosan megállapítani, az értesítésnek hirdetményi úton, továbbá közhírré tétel útján is eleget lehet tenni. Ilyen értesítésnek minősül az építésügyi hatóság elektronikus tájékoztatója is. A helyszíni szemléről az érdekelteket az építésügyi hatóság, ha ennek az információtechnológiai feltételei fennállnak, az Étv-ben és a Ket-ben előírtak alapján elektronikus úton is értesítheti [2004. évi CXL. tv. 29. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 9. §].

 

Az építésügyi hatóság - az elvi engedély kivételével - az építésügyi hatósági engedély érvényének lejárta előtt legalább 60 nappal köteles helyszíni szemlét tartani, ha az építtető nem jelentette be az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdését [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 9. §]

 

A hatóság csak építésügyi előírásokat vizsgálhat

 

Az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el, vagyis például az engedély megadása nem jelenti azt, hogy a panoráma elveszítése miatt ne lehetne pert indítani az építtetővel szemben [1997. évi LXXVIII. tv. 37. §].

 

 

Ki szerez tudomást az építésügyi hatóság döntéséről?

 

A határozatot - különösen postai úton történő kézbesítés vagy az építésügyi hatóság kézbesítője útján – az általa megjelölt kézbesítési címre, ennek hiányában az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, illetőleg az ingatlanügyi hatóság által továbbított címre kell közölni:

- az ügyféllel;

- az elvi telekalakítással, telekalakítással érintett valamennyi ingatlannal rendelkezni jogosulttal, kezelővel, a jelzálog kedvezményezettjével, a döntéssel érintett ingatlannal közös határvonalú (a közvetlenül szomszédos) építési telkekkel rendelkezni jogosultakkal, illetőleg amennyiben a telekalakítás társasházi vagy lakásszövetkezeti ingatlant is érint, a társasház közös képviselőjével (az intézőbizottság elnökével) vagy a lakásszövetkezet képviselőjével;

- azzal, akire nézve az jogot vagy kötelezettséget állapít meg,

- az ügyben eljárt szakhatósággal.

 

A végzést az ügyféllel, illetve az eljárás olyan egyéb résztvevőjével kell közölni, akire nézve az jogot vagy kötelezettséget állapít meg, illetve akinek a jogi helyzetét közvetlenül érinti.

 

A döntést a hatóság tájékoztatásul közli:

a) a használatbavételi, a végleges fennmaradási engedélyezés és a jogszabályban meghatározott kötelezés elrendelése esetén a földhivatallal,

b) a tervezővel, a felelős műszaki vezetővel, az építési műszaki ellenőrrel és a kivitelezővel, ha nem minősül ügyfélnek,

c) az e rendelet hatálya alá tartozó elektronikus hírközlési építmények esetében a - nyilvántartás vezetése végett - a Nemzeti Hírközlési Hatóság Budapesti Igazgatóságával (a jogszabály szerint a Hírközlési Területi Hivatal Budapesti Irodájával, de ilyen már nem létezik),

d) az építési, a fennmaradási és a használatbavételi engedélyezési eljárásban az építésfelügyeleti hatósággal, az érintett közműszolgáltatókkal, - ha a közút kezelőjének hozzájárulására volt szükség az eljárásban - az érintett útkezelővel és az érintett kéményseprő-ipari közszolgáltatóval,

e) az építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során az építési tevékenység helye szerinti települési önkormányzattal,

f) az Országos Munkavédelmi és Munkaügyi Főfelügyelőség területileg illetékes munkavédelmi felügyelőségével, ha az építési, bontási tevékenységgel érintett építmény azbesztet tartalmaz [2004. évi CXL. tv. 78. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 12-13. §].

 

Fontos új szabály, hogy a hatóság már köteles az ügyfelek lakcím-adataiban történt változásokra vonatkozó adatokat az okmányirodai, illetve a központi nyilvántartástól beszerezni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 7. §].

 

A következetes bírói gyakorlat szerint az építési engedélyt megadó határozat kézbesítése a társasház közös képviselője részére szabályszerű (az Eljárási kódex csak a telekalakítási ügyekben rendelkezik erről). A társasház tulajdonosa azonban nincs elzárva az egyéni perlés lehetőségétől, a perindítási határidő a tulajdonostárs részére is a közös képviselőnek történt kézbesítéstől számítódik (EBH2004. 1081).

 

 

 

 

Az engedély csak a záradékolt tervdokumentációval együtt érvényes!

 

Az Eljárási kódex kimondja, hogy az építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során hozott határozat (bejelentés tudomásul vétele) a hozzá tartozó, jóváhagyási záradékkal ellátott, lepecsételt építészeti-műszaki tervdokumentációban foglaltakkal együtt érvényes. Az építési engedély (bejelentés tudomásul vétele) a hozzá tartozó, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki tervdokumentációval együtt jogosít építési tevékenység végzésére. Az építtető csak a jogerős és végrehajtható építési engedély (bejelentés tudomásul vétele) és az ahhoz tartozó - engedélyezési záradékkal ellátott - építészeti-műszaki tervdokumentáció birtokában és annak megfelelően, az engedély érvényességének időtartama alatt végezhet építési tevékenységet.

 

Az elsőfokú építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedély megadása (bejelentés tudomásul vétele) esetén - ha a határozat (bejelentés tudomásul vétele) jogerős és végrehajtható - az engedélyezésre benyújtott dokumentáció (telekalakítási terv vagy az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat) valamennyi példányát engedélyezési záradékkal látja el.

 

A záradékolt tervek 1 példányát irattárba helyezi, 1 példányát műszaki nyilvántartásba helyezi, a többi példányát kiadja az építtetőnek (ha több építtető volt a döntésen elsőként feltüntetett kapja meg ezeket) és telekalakítás esetén 1 példányát megküldi a telekalakítás helye szerinti települési önkormányzatnak. Műemléki jelentőségű területet vagy műemléki környezetet érintő építési tevékenység esetén a záradékolt tervek erre a célra rendelkezésre álló egy példányát a kulturális örökségvédelmi hatóságnak küldi meg. Az építésügyi hatóság az építtető kérelmére - az építtető által rendelkezésre bocsátott - további példányokat is engedélyezési záradékkal láthat el [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 23. §, 31. §].

 

 

5. Építésügyi hatósági engedélyfajták. Építési jogosultság

 

Az Eljárási kódex az eddig szabályoktól eltérően és részletesebben határozza meg az egyes engedélytípusokat. Újdonság a bejelentés tudomásul vétele és az egyszerűsített határozat lehetősége is.

 

Építésügyi hatósági engedélyfajták

 

Az Eljárási kódex 1. mellékletben meghatározott esetekben az építési tevékenység végzéséhez a külön jogszabályban meghatározott építésügyi hatóság döntése szükséges. Az építésügyi hatósági engedélyek fajtái:

 

1) elvi engedély

- elvi telekalakítási,

- elvi építési,

- elvi rendeltetés-megváltoztatási;

 

2) telekalakítási engedély,

 

3) építési engedély

- építési vagy továbbépítési engedély,

- módosított építési engedély,

4) építési bejelentés tudomásul vétele,

 

5) bontási engedély,

6) bontás tudomásul vétele,

 

7) használatbavételi engedély,

8) használatbavételi bejelentés tudomásul vétele,

 

9) rendeltetés-megváltoztatási engedély

- építési engedélyköteles építési tevékenységgel együtt járó,

- nem építési engedélyköteles építési tevékenységgel együtt járó,

- építési tevékenységgel nem együtt járó),

10) rendeltetés megváltoztatásának bejelentése,

 

11) fennmaradási engedély

- végleges, egyben használatbavételi engedély is,

- meghatározott időre szóló,

- visszavonásig (meghatározott feltétel vagy határidő bekövetkeztéig) érvényes,

- fennmaradási és továbbépítési,

- fennmaradási engedély átalakítási vagy visszabontási kötelezettséggel.

 

A bejelentés olyan egyszerűsített építésügyi hatósági engedélyezési eljárás, amely

- az Eljárási kódexben meghatározott kérelem és egyszerűsített dokumentációmelléklet benyújtásával indul;

- feltételei: az építésügyi hatóság a kérelemnek helyt ad, az ügyben nincs ellenérdekű ügyfél és a szakhatóság az építési tevékenységhez kikötés nélkül hozzájárul;

- tudomásul vétele egyszerűsített határozat, tudomásul vételének megtagadása alakszerű határozat hozatalával történik.

 

A fenti engedélyekkel kapcsolatos engedélyezési eljárások során az építésügyi hatósági eljárások általános szabályait, valamint ennek az Eljárási kódex - egyes eljárásokra vonatkozó - kiegészítéseivel együtt kell alkalmazni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §, 10. §].

 

A bejelentés és a kérelem

 

Az építésügyi hatósági engedély iránti kérelmet és mellékleteit az építtető az építésügyi hatóságnál írásban, az Eljárási kódex 2. számú melléklete szerinti nyomtatványon, az ott meghatározott tartalommal terjesztheti elő.

 

A telekalakításra irányuló kérelmet

- elvi telekalakításkor a telekalakítással érintett bármelyik telek tulajdonosa, közös tulajdonban levő telek esetén bármelyik tulajdonostárs, továbbá az, aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít,

- telekalakításkor a telekalakítással érintett bármelyik telek tulajdonosa, közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs, továbbá az, aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít, valamint az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményező, telekcsoport újraosztása esetén vagy ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége.

 

A bejelentést az építtető az építésügyi hatóságnál írásban, az Eljárási kódex 3. számú melléklete szerinti nyomtatványon, az ott meghatározott tartalommal terjesztheti elő.

 

A kérelem és a bejelentés tárgya - a nyomtatványon történő - rövid leírásának tartalmaznia kell különösen

a) a tervezett műszaki megoldásnak az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól való esetleges eltérése engedélyezésének szükségességét,

b) - szükség szerint - a létrehozandó önálló rendeltetési egységek számát, rendeltetését,

c) a kérelemmel érintett építmények számát, rendeltetését.

 

A kérelemnek (vagy mellékletének) tartalmaznia kell a külön jogszabályban meghatározott értékű illeték megfizetésének igazolását [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §, 10. §].

 

Az építési jogosultság megállapítása

 

Az elvi és a használatbavételi engedélyezés kivételével az építésügyi hatósági engedély megadásához (bejelentés tudomásul vételéhez) az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása szükséges. Fontos változás, hogy az építési jogosultság igazolásához szükséges hozzájáruló nyilatkozatokat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.

 

Az ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet. Az Eljárási kódex ezen fogalom-meghatározása egyébként problémás, mert nem felel meg teljeskörűen a polgári jog által használt terminológiának.

 

Az építési (továbbépítési), bontási, fennmaradási és a rendeltetés-megváltoztatási jogosultságot a jogszabály összefoglalóan építési jogosultságnak nevezi. Az építési jogosultság a következő okiratokkal igazolható:

 

a) Saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében

- a rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetén az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával,

- jogerős hagyatékátadó végzéssel,

- jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozattal, illetőleg

- ha van egyéb, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy, úgy annak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

 

b) Idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően valamennyi ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

 

c) Közös tulajdonban álló ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

 

d) Társasházi külön tulajdonban tervezett építkezés esetén az érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatával, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti, illetve szükség szerint a jognyilatkozatok bírói határozattal történő pótlásával;

 

e) Lakásszövetkezeti tulajdon esetében a lakásszövetkezet hozzájáruló nyilatkozatával

- a lakásszövetkezeti tag tulajdonában álló lakást érintő építési tevékenység esetén, ha az az épületszerkezetet is érinti,

- a lakásszövetkezet tulajdonában álló, az épülethez tartozó földrészletet, az épületszerkezeteket, az épület közös használatra szolgáló területeit és helyiségeit, a központi berendezéseket, a házfelügyelői (gondnoki) lakást, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más létesítményeket (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyakat érintő építési tevékenység esetén;

 

f) Jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatával.

 

A fenti felsorolás jelentős újdonsága, hogy – a 46-os KTM rendelettől eltérően – adásvételi szerződéssel már nem igazolható az építési jogosultság, illetve korábban kizárólag a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatának vagy az ezt pótló bírósági ítélet becsatolását írták elő. Az Eljárási kódex szerint bontáshoz a jelzálogjog jogosultjának is bele kell egyeznie, azonban a jelzálogjoghoz általában kapcsolódik elidegenítési és terhelési tilalom is, így – ha elfogadjuk, hogy ezzel a jogosultnak az ingatlan felhasználásáról döntési joga van – valamennyi építési tevékenységhez be kell csatolni a hozzájáruló nyilatkozatát [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 18. §].

 

A társasházak esetében az Eljárási kódex és a Társasházi törvény eltérő szabályokat állapít meg, ezért kérdéses, hogy a hatóság mit fog elfogadni. A Társasházi törvény szerint az építési jogosultság igazolható:

a) az egyik tulajdonos által a külön tulajdonában tervezett, de a közös tulajdont nem érintő építkezésnél a tulajdonostársak hozzájárulása nem szükséges, ezért az építési jogosultság igazolása az általános szabályok alapján történik;

b) az egyik tulajdonos által a külön tulajdonában tervezett, de a közös tulajdont érintő építkezésnél a tulajdoni hányad 4/5-ével rendelkező tulajdonosok hozzájáruló nyilatkozatával (ennél a lehetőségnél vezette be az Eljárási kódex az „érintett tulajdonostársak” tulajdoni hányad szerinti 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát, azonban kérdés, hogy kit kell érintettnek tekinteni, és mi van az összes többi tulajdonossal)

c) a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó építési tevékenység esetében a közgyűlésnek az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel hozott határozatával;

d) a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meg nem haladó építési tevékenység esetében a közgyűlésnek a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbség hozott határozatával [2003. évi CXXXIII. tv. 21. §, 38. §, 29. §].

 

Az engedélyek érvényességi ideje

 

Az engedély érvényességi idejének kezdő időpontja a döntés jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napja. A fennmaradási engedély vagy meghatározott időre szól, vagy visszavonásig érvényes, vagy végleges jellegű lehet. A használatbavételi és a végleges fennmaradási engedély nem veszti érvényét. Az összes többi engedélynél eltérő az érvényességi idő.

 

Egy év az érvényességi ideje az építésügyi hatóság által kiadott

- elvi engedélynek,

- a bejelentéssel tudomásul vett építési, bontási, rendeltetés-megváltoztatási tevékenységnek,

- a telekalakítási engedélynek,

- a rendeltetés-megváltoztatási engedélynek.

 

Az engedély érvényét veszti, ha ezen időszak alatt az építtető nem élt az engedéllyel.

 

Az építési és a bontási engedély érvényét veszti,

a) ha a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két éven belül az építési tevékenységet nem kezdték el és a kezdést nem jelentették be, illetve az engedély érvényességének meghosszabbítására ezidőben nem került sor,

b) ha az építési tevékenységet ugyan az a) pontban meghatározott időben megkezdték, de az a) pontban meghatározott időszakot követő öt éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására nem válik alkalmassá.

 

Az építésügyi hatóság az építési és a bontási engedély érvényességét az engedély megadására vonatkozó határozatban két évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatja, de az építménynek ebben az esetben is öt éven belül használatbavételi engedély megadásához szükséges készültséget kell elérnie [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

Meghosszabbítható az engedély?

 

Az építtető az építésügyi hatósági engedély érvényességi idejének lejárta előtt kérelmezheti, hogy az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre meghosszabbítsa. A kedvező hatóság döntés feltétele:

- az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változtak meg, vagy

- a változások az építésügyi hatósági engedély tartalmát nem érintik.

 

Az elvi engedélyek érvényessége csak egy alkalommal hosszabbítható meg egy évre [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

A hatóság köteles figyelmeztetni a határidő lejártára

 

Az Eljárási kódex egyik új szabálya, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének bejelentését követően az építésügyi hatóság az engedély érvényének lejárta előtt 60 nappal felhívja az építtető figyelmét az engedély érvényének közelgő lejártára és annak jogkövetkezményeire, illetve tájékoztatja az építtetőt az engedély érvénye meghosszabbításának lehetőségéről, illetve a használatbavételi engedélyezés feltételeiről.

 

Ha az építtető a figyelmeztetés ellenére nem kéri meg az engedély érvényének meghosszabbítását, vagy az engedély érvénye jogszerűen nem hosszabbítható meg, illetve az építtető nem kér használatbavételi (fennmaradási) engedélyt, az elsőfokú építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedély érvényességének lejártát követően - legkésőbb 60 napon belül - helyszíni ellenőrzést tart, és az ott tapasztaltak alapján az alábbi intézkedést teszi:

a) ha az építmény használatbavételi engedély megadására alkalmas, úgy az építésügyi hatóság az előírt mellékletek benyújtására és illeték megfizetésére való kötelezés mellett - szankciók kilátásba helyezésével - használatbavételi engedélyezési (bejelentési) eljárás megindítására hívja fel az építtetőt,

b) ha az építmény használatbavételi engedély megadására még nem alkalmas, úgy az építésügyi hatóság

- a még hátralévő, építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenység elvégzésére, majd ezt követően a használatbavételi engedély megkérésére - a hiányzó munkálatok elvégzéséhez arányos határidő kitűzésével és szankciók kilátásba helyezésével - kötelezi az építtetőt,

- intézkedik az építési tevékenység végzésének azonnali leállítása és az ebből eredő esetleges veszélyhelyzet elhárítása iránt, ha a még hátralévő építési tevékenység végzése építésügyi hatósági engedélyhez kötött; felhívja a figyelmet arra, hogy az intézkedést követően folytatott építési tevékenység építésrendészeti jogkövetkezményekkel jár, és hogy az építtető jogszerűen csak akkor folytathatja az építési tevékenységet, ha az építési engedélyt ismételten megkéri a hatályos jogszabályi feltételek szerint [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §, 43. §].

 

 

6. Elvi engedélyezési eljárás

 

Az elvi engedélyek lényege, hogy a tényleges engedélyezési eljárást megelőzően tisztázza, hogy bizonyos műszaki megoldások vagy feltételek mellett kapunk-e végleges engedélyt. Az elvi engedély óriási előnye, hogy az abban foglaltak meghatározott időtartamon belül kötelezőek a közreműködő építésügyi hatóság és a szakhatóságok részére.

 

Milyen elvi engedélyt lehet kérni?

 

A 2008. január 1-jétől hatályos Eljárási kódex szerint

- elvi telekalakítási,

- elvi építési,

- elvi rendeltetés-megváltoztatási

engedélyt lehet kérni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §].

 

Az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól eltérő műszaki megoldásra irányuló kérelem elvi építési engedélykérelem formájában is benyújtható [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 24. §].

 

Mikor célszerű az elvi engedély beszerzése?

 

Az elvi engedély az alábbi követelmények előzetes tisztázását szolgálja:

- a telekalakítási,

- a beépítési,

- az építészeti kialakítással,

- a bontással kapcsolatos,

- a műemléki, régészeti,

- településképi,

- természet- és környezetvédelmi,

- közegészségügyi, életvédelmi,

- műszaki (ideértve a geológiai, szeizmológiai) követelményeket is.

 

Az elvi építési engedély például indokolt lehet a terveztetés, de méginkább a telek megvásárlása előtt, mivel ez végérvényesen eldönti, hogy az általunk megálmodott épület megvalósítható-e, vagy a kitalált műszaki megoldás elfogadható-e a hatóság részére [1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Egy telekre vonatkozóan a tervezett építési tevékenység végzésére több elvi építési engedély is kérhető [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 24. §].

 

Mikor kötelező elvi engedélyt kérni?

 

Elvi engedélyt kötelező kérni, ha

a) ha a telekalakítás telekcsoport újraosztására irányul (új beépítésre szánt, vagy jelentős mértékben átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területek esetében a telekcsoportnak az Építési törvény szerint megvalósuló újraosztásakor)

b) ha a telekalakítás nyolcnál több építési telek kialakítására irányul és a szabályozási terv a tervezett telekalakítást meghatározott telekhatárokkal nem tartalmazza,

c) az építtető mezőgazdasági birtokközpontot vagy kiegészítő központot kíván kialakítani,

d) az építtető az elektronikus hírközlő hálózat felszíni építményeit védett természeti vagy épített környezetben kívánja elhelyezni, illetve

e) jogszabály - vagyis akár önkormányzati rendelet is - azt előírja [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 24. §].

 

Meddig érvényes az elvi engedély?

 

A jogerős és végrehajtható elvi engedély egy évig érvényes. Érvényessége egy ízben legfeljebb egy évvel meghosszabbítható, ha a jogszabályok, valamint a kötelező hatósági előírások időközben nem változtak meg [1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Mi történik akkor, ha az elvi engedély érvényességi ideje alatt megváltozik a jogszabály?

 

Semmi, ez is az elvi engedély egyik jelentősége. Az elvi engedély érvényességi idején belül kezdeményezett építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során ugyanis - szakhatóság közreműködése esetén - a szakhatóságot és az építésügyi hatóságot az elvi engedély azokban a kérdésekben, amelyekről kifejezetten rendelkezett, akkor is köti, ha időközben a jogszabályok, valamint a kötelező hatósági előírások megváltoztak [1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Elkezdhetem-e az építkezést az elvi építési engedély alapján?

 

Nem. Az elvi engedély alapján építési munka nem végezhető, minden esetben kérni kell építési engedélyt, és csak annak jogerőssé és végrehajthatóvá nyilvánítása után - a szükséges bejelentések megtételét követően - indulhat meg az építkezés [1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Ez igaz a telekalakításra és a rendeltetés-módosításra is.

 

Mit kell csatolni és mennyibe kerül az elvi építési engedély?

 

Lényeges, hogy az elvi engedély iránti kérelemhez nem kell csatolni az építtetői jogosultság igazolását. Így például a tulajdonos beleegyezése nélkül megtudható, hogy a megvásárolni kívánt telken fel lehet-e építeni a kérdéses házat (ha igen, lehet alkudozni, ha nem másik telket kell keresni).

 

Elvi engedélykérelemhez - a tartalomtól függően - mellékelni kell:

a) az 5. mellékletben meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban,

b) a tervezői nyilatkozatot,

c) a külön jogszabályban előírt esetekben a tervtanács szakmai véleményét,

d) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 24. §].

 

Az elvi építési engedély illetéke 15 000 forint [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XV. fejezet].

 

Mit kell csatolni és mennyibe kerül az elvi telekalakítási engedély?

 

Az elvi telekalakítási engedély iránti kérelemnek tartalmaznia kell:

a) telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén

- a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó ingatlan-nyilvántartási térkép 3 hónapnál nem régebbi hiteles másolatát legalább egy példányban,

- ha az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz, 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön lapon szintvonalas térképet,

- az ingatlan-nyilvántartási térkép másolatán - 4 példányban - a tervezett telekalakítás vázlatát, valamint a meglévő és - megkülönböztethető módon - a végrehajtható építési engedély szerinti építmények feltüntetését,

b) telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, az 5. melléklet szerinti - a kérelmező és a tervező által aláírt - telekalakítási dokumentációt legalább 5 példányban [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 24. §].

 

Az elvi telekalakítási engedély illetéke 5000 forint telkenként [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XV. fejezet].

 

Ügyintézési határidő

 

Az elvi engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidő - a kérelem előterjesztésétől, a bejelentéstől számított -

a) engedélyköteles tevékenységek esetében: 30 nap,

b) bejelentéshez kötött tevékenységek esetében: 15 nap [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 25. §].

 

7. Telekalakítási engedélyek

 

Mielőtt megvásároljuk a telket nemcsak a környéket, a közlekedési lehetőségeket vagy éppen a szomszédokat kell alaposan feltérképeznünk, hanem azt is, hogy a telekre egyáltalán felépíthető-e a kívánt épület. Ha az adott ingatlan erre nem alkalmas még lehetőségünk van - ha ezt a körülmények lehetővé teszik - telekalakítási engedéllyel létrehozni a megfelelő területet. Amint már említettük a telekalakítási eljárásokban mind az Eljárási kódexet, mind a 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet maradványát alkalmazni kell.

 

Mire kell telekalakítási engedélyt kérni?

 

Telekalakítás - a kisajátításra vonatkozó külön jogszabályban foglaltak kivételével - csak jogerős telekalakítási engedély alapján végezhető. A telekalakítással kapcsolatos telekalakítási terv készíttetése, továbbá a felmerülő költségek a telekalakítás kezdeményezőjét terhelik.

 

Az alábbi telekalakítási tevékenységekre telekalakítási engedélyt kell kérni:

a) telekcsoport újraosztása: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és egyidejűleg a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára szolgáló új telkekként történő felosztása;

b) telekfelosztás: a telek új telkekre történő osztása;

c) telekegyesítés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek egy telekké történő összevonása;

d) telekhatárrendezés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 26. §].

 

Ki nyújthatja be a telekalakítási kérelmet?

 

A telekalakításra irányuló kérelmet benyújthatja:

- a telekalakítással érintett bármelyik telek tulajdonosa,

- közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs,

- aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít, valamint

- az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményező,

- telekcsoport újraosztása esetén vagy ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 17. §].

 

Mit kell csatolni a telekalakítási engedélykérelemhez?

 

Telekalakítási engedélykérelemhez - annak tartalmától függően - mellékelni kell:

a) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

b) utat érintő telekalakítás esetén az útkategóriának, a közút területi változásának feltüntetését, valamint az útkezelő, vasútkezelő előzetes nyilatkozatát;

c) telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén

- a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó ingatlan-nyilvántartási térkép 3 hónapnál nem régebbi hiteles másolatát legalább egy példányban,

- ha az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz, 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön lapon szintvonalas térképet,

- az ingatlan-nyilvántartási térkép másolatán - 4 példányban - a tervezett telekalakítás vázlatát, valamint a meglévő és - megkülönböztethető módon - a végrehajtható építési engedély szerinti építmények feltüntetését,

d) telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, az 5. melléklet szerinti - a kérelmező és a tervező által aláírt - telekalakítási dokumentációt legalább 5 példányban.

 

Telekcsoport újraosztása esetén, vagy ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, az ingatlan-nyilvántartási térképmásolaton a kérelmezett telekalakítást a jogerős és érvényes elvi engedéllyel engedélyezett telekalakítási terv, illetőleg ennek hiányában a szabályozási tervben pontosan rögzített telekhatárok alapján kell ábrázolni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 26. §, 24. §].

 

Mennyibe kerül az engedélyezési eljárás?

 

A telekalakítási engedély illetéke 5000 forint telkenként [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XV. fejezet].

 

Mikor kell telekalakítási tervet csatolni?

 

A telekalakítási dokumentáció új építési telek kialakítása érdekében történő telekalakítási eljáráshoz szükséges. A telekalakítási dokumentáció (terv) egymással összevethető rajzi munkarészből és táblázatos jegyzékből álló dokumentáció.

 

A telekalakítási dokumentáció rajzi munkarésze a tervező által - az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata alapján - készített, a telekalakítás utáni állapotot tartalmazó térkép. A telekalakítási terv táblázatos jegyzékei:

a) a telekalakítással érintett telkek adatait - cím, helyrajzi szám, tulajdonos, fekvés, terület, meglévő beépítettség, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építésügyi jogok és korlátozások - tartalmazó jegyzék,

b) a telekalakítás után kialakuló telkek tervezett adatait - cím, helyrajzi szám, tulajdonos, fekvés, terület, meglévő beépítettség, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő építésügyi jogok és korlátozások, előírt kötelezettségek és az azok teljesítéséhez nyújtott pénzbeli szolgáltatás - tartalmazó jegyzék [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. sz. melléklet VIII. pont].

 

A telekalakítás engedélyezésének speciális feltételei

 

A telekalakítás engedélyezése során az alábbi szempontokat kell figyelembe venni:

- Az építésügyi hatóság a telekalakítás kezdeményezőjét - a helyi építési szabályzatnak és a szabályozási tervnek megfelelően, a telekalakítás miatt szükséges mértékig - utak és közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére kötelezheti [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §].

- Telket csak úgy lehet alakítani, hogy az a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá annak alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak és a szabályozási tervnek megfeleljen [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3. §].

- Meglévő telkek esetében a telekegyesítés, a telekhatár-rendezés abban az esetben is engedélyezhető, ha az új telek, illetőleg telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak. Ez az előírás telekhatár-rendezés esetén csak akkor alkalmazható, ha a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az építésügyi előírásoknak jobban megfelelnek.

- Meglévő, beépített telket érintő telekalakítás csak akkor engedélyezhető, ha - az előző feltételek mellett - a kialakuló telkek beépítettsége az építésügyi előírásoknak megfelel. Ugyanezen előírás vonatkozik az olyan telkekre, amelyekre érvényes építési engedélyt adtak ki.

- Ha az építésügyi szabályoknak megfelelő telekalakítás a telken fennálló építményt részekre osztaná, a telekalakításra engedély csak akkor adható, ha az építményt elbontják, áthelyezik vagy ha a kialakuló új telekhatárnak megfelelően határfalakkal, továbbá a belső épületgépészeti hálózat és a tartószerkezetek, valamint a tetőzet és tetőfedés teljes szétválasztásával és a közműcsatlakozások külön-külön bekötésével önálló építményekké (épületrészekké) alakították át.

- Ha a telek területe az építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé - a területre vonatkozó helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv alapján - nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3-4. §].

 

Mit vizsgál a hatóság?

 

A telekalakítási engedély iránti kérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

a) a kérelem és annak mellékletei az Eljárási kódex formai szabályainak megfelelnek-e,

b) a tervezett telekalakítás megfelel-e az elvi telekalakítási engedélyben meghatározottaknak,

c) a telket érinti-e változtatási vagy telekalakítási tilalom,

d) ha elvi telekalakítási engedélyt nem kértek, a tervezett telekalakítás megfelel-e:

- az építési telek előírásainak (beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek),

- az Építési törvény vonatkozó előírásainak (az Étv. III. Fejezete),

- az OTÉK vonatkozó előírásainak (I-III. Fejezet),

- az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak,

- a szakhatóság állásfoglalásának, valamint

- a helyi építési szabályzatban foglaltaknak.

 

Az építésügyi hatóság - az Étv. 35. § (3) bekezdésében foglaltak figyelembevételével – köteles a telekalakítási kérelmet elutasítani, ha

a) a telekalakítás elvi telekalakítási engedélyhez kötött és azt nem kérték meg,

b) jogszabály elvi telekalakítási engedély megkérését írja elő és a kérelmezett telekalakítás eltér az elvi telekalakítási engedélytől,

c) a telket változtatási, illetve telekalakítási tilalom terheli,

d) a telekalakítási kérelem - hiánypótlással nem pótolható - hiányosságokat tartalmaz,

e) a telekalakítás az Étv. 2. § 6. pontjával (építési telek fogalma), III. Fejezetének és az OTÉK I-III. Fejezetének előírásaival ellentétes, nem felel meg a területre vonatkozó egyéb, az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak, szakhatósági kikötéseknek,

f) a telekalakításhoz a szakhatóság nem járult hozzá,

g) a helyi építési szabályzatban foglaltaknak nem felel meg [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 27. §].

 

Érdemes megemlíteni, hogy a telekalakítási engedélyezési eljárásba csak érvényes elvi telekalakítási engedély hiányában kell szakhatóságot bevonni, kivéve ha a telek az elvi engedély jogerőre emelkedését követően kerül műemléki területi védelem vagy természetvédelmi oltalom alá [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 5. §].

 

Az ügyintézési határidő: 30 nap

 

A hatóság a döntést a kérelem előterjesztésétől számított 30 napon belül köteles meghozni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 27. §].

 

Az elsőfokú építésügyi hatóság a telekalakítási engedély megadása esetén - ha a határozat jogerős és végrehajtható - az engedélyezésre benyújtott dokumentáció (telekalakítási terv vagy az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat) valamennyi példányát engedélyezési záradékkal látja el. A záradékolt tervek 1 példányát irattárba helyezi, 1 példányát műszaki nyilvántartásba helyezi, a többi példányát kiadja az építtetőnek (több építtető esetén a döntésen elsőként feltüntetettnek) és telekalakítás esetén 1 példányát megküldi a telekalakítás helye szerinti települési önkormányzatnak [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 23. §].

Fontos tudni, hogy a telekalakítást - a záradékolt változási vázrajz benyújtásával - az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni ahhoz, hogy a telkek ténylegesen létrejöjjenek. A földhivatali eljárásban viszont csak valamennyi tulajdonostárs, közösen kérheti az átvezetést.

 

Meddig érvényes a telekalakítási engedély?

 

Az engedély érvényességi idejének kezdő időpontja a döntés jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napja. A telekalakítási engedély érvényességi ideje egy év [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

A telekalakítási engedély a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított 1 év elteltével érvényét veszti, ha a tulajdonosok ez alatt az idő alatt - a külön jogszabályban foglaltaknak megfelelően - nem kérték a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.

 

Az építésügyi hatóság az építtető kérelmére mindaddig, amíg az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változnak meg, illetve ha e változások a telekalakítási engedély tartalmát nem érintik az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre ismételten meghosszabbíthatja. Fontos tudni, hogy ilyen kérelmet csak az engedély érvényességi idejének lejárta előtt lehet előterjeszteni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

 

8. Mihez kell építési engedély vagy bejelentés?

 

Mielőtt elkezdenénk az építkezést, felújítást, bővítést, érdemes utánajárnunk, hogy mihez kell építési engedélyt kérnünk. Ha ugyanis egy engedélyköteles tevékenységet engedély nélkül végzünk el, annak nagyon súlyos következményei lehetnek. Ha a műemlékünk van, arra sokkal több tevékenységünket kell előzetesen engedélyeztetnünk. Az Eljárási kódex a korábbi kettő helyet már három kategóriát határoz meg: engedélyköteles, bejelentéshez kötött, valamint engedély és bejelentés nélkül végezhető tevékenységek.

 

Két fontos megjegyzés a következő ismertetőhöz:

• A felsorolások a terjedelmi korlátok miatt nem fedik le az összes engedélyhez és bejelentéshez kötött tevékenységek listáját.

• A műemlékekre eltérő szabályok vonatkoznak, amelyeket az alábbiakban nem érintünk. A műemlékekre az Eljárási kódex rendelkezéseit akkor kell alkalmazni, ha más jogszabály ettől eltérő szabályt nem állapít meg.

 

Mihez kell építési engedélyt kérni?

 

A 46/1997. (XII. 29.) KTM rendeletben még arra vonatkozóan találtunk listát, hogy melyek az engedélyköteles tevékenységek. Mindazok az építési tevékenységeket, amelyek nem voltak a felsorolásban – és egyéb jogszabályban sem – építésügyi hatósági engedély nélkül lehetett végezni. Az Eljárási kódex azt is rögzíti, hogy mihez kell és mihez nem kell építési engedély.

 

A 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 9. § (1) bekezdés k) pontja alapján a helyi önkormányzati rendeletek szabadon bővíthették az építési engedélyhez kötött építési munkák körét. Ilyen rendelkezés az Eljárási kódexben már nincs, ezért kérdéses, hogy azok az önkormányzati rendeletek, amelyek más építési munkát is építési engedélyhez kötöttek, hatályban maradhatnak-e, illetve a képviselő-testület szigoríthat-e az Eljárási kódex listáján. Véleményem szerint nem, de ezt majd az élet (a gyakorlat eldönti), mindenesetre ez egy érdekes jogi kérdés.

 

Mivel az Eljárási kódex 1. számú melléklete felsorolja az engedélyhez kötött és az e nélkül végezhető építési munkákat, így véleményem szerint mindaz amit itt nincs az engedélykötelesek között építési engedély (bejelentés) nélkül végezhető.

 

Egyebek mellett az alábbi építési tevékenységek kizárólag építési engedély alapján végezhetőek:

1. építmény építése, bővítése, elmozdítása (kivételekkel),

2. az építési engedélyhez kötött építmény felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése, ha annak során az építmény tartószerkezeti rendszerét vagy tartószerkezeti elemeit meg kell változtatni, át kell alakítani, el kell bontani, meg kell erősíteni,

3. az Eljárási kódex szerint építési engedélyhez kötött építmény homlokzatának - teherhordó szerkezeti változtatásával együtt járó - megváltoztatására kerül sor (nem tartozik ide pl. a homlokzati nyílászáró áthidaló méretét nem változtató cseréje, az utólagos hőszigetelés stb.),

4. meglévő építményben huzamos tartózkodásra szolgáló helyiséget tartalmazó önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatása, ha ennek során az építmény tartószerkezeti rendszerét vagy tartószerkezeti elemeit meg kell változtatni, át kell alakítani, el kell bontani, meg kell erősíteni,

5. felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építése, áthelyezése vagy a külön jogszabályban meghatározott főbb műszaki adatok megváltoztatásával járó átalakítása, liftgépház építése,

6. az építménynek, építményrésznek a használatbavételi, illetve fennmaradási engedélytől, ennek hiányában az eredeti, illetve meglévő rendeltetéstől eltérő használata, ha az építési engedélyköteles építési tevékenységgel is együtt jár,

7. elektronikus hírközlési építmény esetében

a) antenna létesítése, ha bármely irányú mérete a 4,0 m-t meghaladja,

b) műtárgynak minősülő antennatartó szerkezet létesítése, ha a teljes hossza a 6,0 m-t meghaladja,

c) mérettől függetlenül antenna, antennatartó szerkezet, csatlakozó műtárgy létesítése, ha építményen történő elhelyezése az építmény tartószerkezetének megerősítését igényli,

8. az épített égéstermék-elvezető,

9. kerítés építése közterületen,

10. rendezvényeket kiszolgáló, ideiglenes, 180 napnál tovább fennálló, vagy 60 m²-nél nagyobb vagy 5,0 m-nél nagyobb építménymagasságú

a) színpad, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló építmény,

b) a zárt, állandó jellegű kiállítási célú területen belül kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény építése vagy legfeljebb ugyanekkora méretben történő bővítése, építési tevékenységek végzése

11. a rendezett terepszinttől számított 3,0 m-nél nagyobb támfal építése [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. sz. melléklet].

 

Melyek a bejelentéshez kötött tevékenységek?

 

Az Eljárási kódex vezette be a bejelentéshez kötött építési tevékenységek fogalmát. Egyebek mellett a következő építési tevékenységek bejelentés alapján végezhetőek:

1. az épület egy teljes homlokzati felületét érintő építési tevékenység (pl. átalakítás, felújítás, teljes felület színezése, teljes felületképzés megváltoztatása, teljes építészeti karakter megváltoztatása) – DE bizonyos feltételek mellett engedélyköteles;

2. meglévő építményben huzamos tartózkodásra szolgáló helyiséget tartalmazó önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatása – DE bizonyos feltételek mellett engedélyköteles;

3. az építés közérdekű jellegére tekintettel elektronikus hírközlési építmény esetében, ha az építtető vagy a Magyar Állam tulajdonában álló vasút, gyorsforgalmi út területén üzemi célokat szolgál

a) antenna létesítése, ha bármely irányú mérete a 4,0 m-t meghaladja,

b) műtárgynak minősülő antennatartó szerkezet létesítése, ha a teljes hossza a 6,0 m-t meghaladja,

c) mérettől függetlenül antenna, antennatartó szerkezet, csatlakozó műtárgy létesítése, ha építményen történő elhelyezése az építmény tartószerkezetének megerősítését igényli;

4. temető területén sírbolt, urnafülke, urnasírbolt építése;

5. rendezvényeket kiszolgáló, ideiglenes, legfeljebb 180 napig fennálló, 60 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű és 5,0 m vagy annál kisebb építménymagasságú

a) színpad, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló építmény,

b) a zárt, állandó jellegű kiállítási célú területen belül kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény építése vagy legfeljebb ugyanekkora méretben történő bővítése – DE bizonyos feltételek mellett bejelentés nélkül végezhető;

6. siló, ömlesztett anyag-, folyadék- és gáztároló építése,

7. a 100 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű és 4,0 m vagy annál kisebb építménymagasságú, huzamos emberi tartózkodásra nem alkalmas vagy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmények (pl. állattartási építmény, vadetető, árnyékszék, állványzatok) építése – DE bizonyos feltételek mellett bejelentés nélkül végezhető;

8. 500 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű, ideiglenes (szezonális) jellegű, egy évben összesen legfeljebb 6 hónapig fennálló, levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek) építése – DE bizonyos feltételek mellett bejelentés nélkül végezhető;

9. a telek természetes terepszintjének 3,0 m vagy annál kisebb, végleges jellegű megváltoztatása – DE bizonyos feltételek mellett engedélyköteles, illetve bejelentés nélkül végezhető;

10. az Eljárási kódex hatálya alá tartozó építményen vagy attól különállóan a 2,0 m²-es felületnagyságot meghaladó reklám-, cég-, címtábla vagy fényreklám, hirdetési vagy reklámcélú építmény, kirakatszekrény építése, elhelyezése, létesítése;

11. a rendezett terepszinttől számított 3,0 m és 1,0 m közötti magasságú támfal építése;

12. az épület homlokzatára szerelt vagy az épület homlokzata elé épített fix vagy kinyitott állapotú, a homlokzati síktól 3,0 m-nél nagyobb és 20 m²-nél nagyobb vízszintes vetületű kiállású előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, felszerelése;

13. háztartási szilárd hulladékgyűjtő, -tartály, -tároló építése 10 m² felett;

14. a pihenés célját szolgáló oldalt nyitott, oszloppal, pillérrel alátámasztott (lábon álló) kerti tető építése 20 m²-es alapterületet meghaladó méretben;

15. 30 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű, árusítás célját szolgáló kiskereskedelmi építmény építése [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. sz. melléklet].

 

Engedély és bejelentés nélkül végezhető tevékenységek

 

A jogszabály már azt is rögzíti, hogy melyek azok a tevékenységek, amelyekről a hatóság nem is kíván értesülni. Az Eljárási kódex szerint – egyebek mellett – engedély és bejelentés nélkül végezhető tevékenységek:

1. elektronikus hírközlési építmény létesítése az alábbi feltételek együttes teljesülése esetében:

a) antenna létesítése, ha bármely mérete 4 m vagy annál kisebb, és

b) műtárgynak minősülő antennatartó szerkezet létesítése, ha a teljes hossza 6 m vagy annál kisebb, és

c) antenna, antennatartó szerkezet, csatlakozó műtárgy létesítése, ha építményen történő elhelyezése az építmény tartószerkezetének megerősítését nem igényli;

2. szerelt égéstermék-elvezető és szerelvényei elhelyezése;

3. a telek határain, valamint a telek területén kerítés építése;

4. temető területén urnasírhely, (kettős) sírhely, sírjel építése, elhelyezése,

5. rendezvényeket kiszolgáló, ideiglenes, legfeljebb 15 napig fennálló, 30 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű és 4,0 m vagy annál kisebb építménymagasságú

a) színpad, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló,

b) a zárt, állandó jellegű kiállítási célú területen belül kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény építése vagy legfeljebb ugyanekkora méretben történő bővítése;

6. a 10 m² vagy annál kisebb bruttó alapterületű és 2,5 m vagy annál kisebb építménymagasságú, huzamos emberi tartózkodásra nem alkalmas vagy nem emberi tartózkodására szolgáló építmények (pl. állattartási építmény, vadetető, árnyékszék, mozgatható WC) építése;

7. az 50 m²-es, vagy annál kisebb alapterületű, ideiglenes (szezonális) jellegű, az év során legfeljebb 6 hónapig fennálló, levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek) építése;

8. a telek természetes terepszintjének 1,0 m vagy annál kisebb, végleges jellegű megváltoztatása;

9. a 2,0 m²-es vagy attól kisebb felületnagyságú reklám-, cég-, címtábla vagy fényreklám, hirdetési vagy reklámcélú építmény, kirakatszekrény építése, elhelyezése, létesítése;

10. a rendezett terepszinttől számított 1,0 m vagy attól alacsonyabb támfal építése;

11. az épület homlokzatára szerelt vagy az épület homlokzata elé épített fix vagy kinyitott állapotú, a homlokzati síktól 3,0 m vagy annál kisebb és 20 m² vagy annál kisebb vízszintes vetületű kiállású előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, felszerelése;

12. a 30 m³, vagy annál kisebb térfogatú állandó jellegű és a 60 m³ vagy annál kisebb térfogatú szétszedhető, idényjellegű, az év során legfeljebb 6 hónapra felállított magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence építése;

13. háztartási szilárd hulladékgyűjtő, -tartály, -tároló építése legfeljebb 10 m² vagy annál kisebb alapterületig;

14. kerti lugas, pihenés célját szolgáló oldalt nyitott, oszloppal, pillérrel alátámasztott (lábon álló) kerti tető építése 20 m²-es alapterületet nem meghaladó méretben;

15. napenergia-kollektor, szellőző- és klímaelvezető és szerelvényei, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, szelektív hulladékgyűjtő, szőnyegporoló, sorompó, árnyékoló, növénytámasz elhelyezése;

16. építmény építéséhez szükséges, annak használatbavételekor elbontandó állványzat, felvonulási épület építése mérethatár nélkül [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. sz. melléklet].

 

Néhány fontos fogalom

 

Mind az engedélyhez, mind a bejelentéshez kötött tevékenységek esetében érdemes néhány fogalmat tisztázni.

 

Bővítés: meglévő építmény beépített térfogatának vízszintes, és/vagy függőleges irányú növelése érdekében végzett építési munka (toldaléképítés, tetőtér-beépítés, emeletráépítés)

Állagmegóvás (karbantartás): meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség kármegelőzése, kárelhárítása érdekében végzett, az eredeti állagának visszaállítását szolgáló építési-szerelési munka.

Átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének, vagy külső megjelenésének, illetőleg használati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelő építési munka.

Felújítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség eredeti használhatóságának, üzembiztonságának biztosítása érdekében végzett építési-szerelési munka.

Helyreállítás (újjáépítés): sérült, nem teljes egészében tönkrement építmény, építményrész, eredetihez hasonló állapotának visszaállítása érdekében végzett építési munka.

Korszerűsítés: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési-szerelési munka.

Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül.

Rendeltetés-módosítás: az építmény használati céljának, üzemeléstechnológiájának olyan megváltoztatása, amely az állékonyság, a tűzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, az energiafelhasználás, a zaj- és rezgéskibocsátás tekintetében változást eredményez a megelőző használathoz képest [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 44. §].

 

Mi minősül építménynek?

 

Az engedélyköteles tevékenységek meghatározásánal azt is fontos tisztázni, hogy mi minősül építménynek. Az Építési törvény (Étv.) szerint építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).

 

Felhívnám a figyelmet arra, hogy az Étv. 2006. május 1-jétől hatályos szövege - az egyértelműség kedvéért - már az előre legyártott és az ingatlanra szállított házakat is építménynek tekinti.

 

Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §].

 

Kerítés építéséhez szükséges engedély?

 

Ki kell hangsúlyozni, hogy az Eljárási kódex hatálybalépésével egyedül a közterületen létesítendő kerítéshez kell építési engedélyt kérni. Korábban a telek oldal és hátsó határain - eltérő önkormányzati jogszabályi rendelkezés hiányában - engedély nélkül lehetett kerítés építeni. Szintén újdonság, hogy a jogszabály már egyértelműen rögzíti, hogy a telek területén engedély és bejelentés nélkül létesíthető kerítés (a 46-os KTM rendelet ilyen szabályt még nem írt elő, így a hatóságok a telken belüli kerítéseket eltérően ítélték meg, és az is előfordult, hogy bírságot szabtak ki miatta). Az Eljárási kódexből kimaradt felhatalmazás miatt kérdéses azon önkormányzati rendeletek alkalmazhatósága, amelyek az utcafront felöli részre, illetve az oldal és hátsó telekhatáron létesítendő kerítésre is építési engedély írnak elő.

 

Az építésügyi hatóság egyébként - településrendezési, közbiztonsági, köztisztasági, továbbá más közérdekből vagy a használat módja miatt - a telek határain kerítés építését elrendelheti vagy megtilthatja.

 

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) határozza meg a kerítés építésének főbb szabályait - akkor is, ha nem engedélyköteles -, így például a kerítésnek teljes egészében a saját telken kell állnia (a hátsó határvonal tekintetében a felek ettől eltérően is megállapodhatnak), a kerítés kapuja a közterületre kifelé nem nyílhat, a telek homlokvonalán álló kerítésen a közterület használatát veszélyeztető megoldást (pl. szögesdrótot) csak a gyalogjáró szintje felett legalább 2,00 m magasságban és a kerítés belső oldalán szabad alkalmazni [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 44. §].

9. Építési engedély és bejelentés

 

Ha már megvan a megfelelő telek, az elegendő mennyiségű pénz, a tervező és a kivitelező, még hátravan egy utolsó akadály: az építési engedély megszerzése. Az alábbiakból egyebek mellett megtudja, hogy mit kell mellékelni a kérelemhez, mikor kezdheti meg a munkálatokat és meddig lehet elhalasztani a kezdést.

 

Hogyan kell megindítani az eljárást?

 

Az építtető az építésügyi hatósági engedély iránti kérelmet és mellékleteit az Eljárási kódex 2. számú melléklete, míg a bejelentést az Eljárási kódex 3. számú melléklete szerinti nyomtatványon, az ott meghatározott tartalommal terjesztheti elő.

 

A kérelem és a bejelentés tárgya - a nyomtatványon történő - rövid leírásának tartalmaznia kell különösen

a) a tervezett műszaki megoldásnak az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól való esetleges eltérése engedélyezésének szükségességét,

b) - szükség szerint - a létrehozandó önálló rendeltetési egységek számát, rendeltetését,

c) a kérelemmel érintett építmények számát, rendeltetését.

 

A kérelemnek (vagy mellékletének) tartalmaznia kell a külön jogszabályban meghatározott értékű illeték megfizetésének igazolását [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §, 10. §].

 

Egy telekre vonatkozóan az építési engedélyt (bejelentést) az egyidőben, illetve folyamatosan vagy ütemezve elvégezni kívánt építési tevékenység egészére kell kérni. Több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az egyes szakaszokban megépítendő építményekre - az építési tevékenység egészének bemutatása mellett - szakaszonként külön-külön is lehet építési engedélyt kérni. Egy telekre vonatkozóan a tervezett építési tevékenység végzésére több építési engedély is kérhető (bejelentés tehető), azonban ugyanazon építmény (építési tevékenység) vonatkozásában csak egy építési engedély valósítható meg.

 

Az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól eltérő műszaki megoldásra irányuló kérelem az építési engedélykérelemmel együtt is benyújtható, arról az érdemi határozatban kell dönteni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 28. §].

 

Mit kell mellékelni az építési engedélykérelemhez?

 

Az építési engedélykérelemhez - a tartalmától függően - mellékelni kell:

a) az Eljárási kódex 5. számú mellékletben meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban;

b) a tervezői nyilatkozatot;

c) a külön jogszabályban előírt esetekben a tervtanács szakmai véleményét;

d) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

e) az építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumokat;

f) a környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenységek vagy a felügyelőség döntésétől függően környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenység vagy építmény esetén a környezetvédelmi engedélyt, vagy azon végzést, hogy a környezeti hatásvizsgálat során a tevékenység megvalósítását kizáró ok nem merült fel, az egységes környezethasználati engedélyt vagy egyéb vonatkozó döntést [314/2005. (XII. 25.) Korm. rend. 5. §, 10. §, 24. §, 1. és 3. számú melléklet];

g) erdőterület igénybevétele esetén ahhoz az erdészeti hatóság elvi hozzájárulását, illetve előzetes engedélyét;

h) a közút kezelőjének hozzájárulását

- közút területén, az alatt vagy felett építmény,

- belterületen a közút mellett ipari, kereskedelmi, vendéglátó-ipari, továbbá egyéb szolgáltatási célú építmény,

- külterületen a közút tengelyétől számított ötven méteren, autópálya, autóút és főútvonal esetén száz méteren belül építmény építése esetén;

i) az Eljárási kódex 7. számú melléklete szerint kitöltött statisztikai adatlapot [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 28. §].

 

Mit kell mellékelni a bejelentéshez?

 

Bejelentés esetén – a tartalomtól függően – mindazt mellékelni kell, amiket az engedélyhez be kell nyújtani, egy kivétellel: a bejelentéshez ún. egyszerűsített építészeti-műszaki dokumentációt csatolandó 2 példányban, illetőleg - ha a bejelentéskor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az adott esetben érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban. Az egyszerűsített építészeti-műszaki dokumentáció tartalmi követelményeit az Eljárási kódex 5. számú melléklet III. fejezetének 13. pontjában találhatjuk meg [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 28. §].

 

Ügyintézési határidő

 

A hatóság a döntését az alábbi határidőn belül köteles meghozni (a kérelem előterjesztésétől, illetve a bejelentéstől számítottan):

a) építési engedélyezési eljárásban: 60 nap,

b) építési tevékenységek bejelentése esetén: 15 nap [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 29. §].

 

Mit vizsgál a hatóság?

 

Az építési engedély iránti kérelem elbírálása és a bejelentés tudomásul vétele során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

a) a kérelem és mellékletei az Eljárási kódex előírásainak megfelelnek-e,

b) az Építési törvény 36. §-ában foglalt előírások biztosítottak-e,

c) a tervezett építési tevékenység és az építészeti-műszaki dokumentáció megfelel-e az építésügyi jogszabályokban előírt szakmai és tartalmi követelményeknek, illetőleg az azoktól eltérő tervezett műszaki megoldás a külön jogszabályban meghatározottak szerint engedélyezett vagy engedélyezhető-e, illetve bejelentés esetén tudomásul vehető-e,

d) új építmény építése, meglévő épület bővítése esetén az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben, illetőleg a jogszabályokban meghatározottak szerint megtörtént-e, az építési tevékenységgel érintett telek rendezett-e,

e) termőföld esetén az építéssel érintett telekrész vagy telek más célú hasznosítása megtörtént-e vagy lehetséges-e,

f) az építménnyel összefüggő tervezett tereprendezési munkálatok megvalósíthatóak-e.

g) a tervező a település beépítésének jellegét, sajátos építészeti arculatát a tervezett építmény, épületegyüttes (építményrész) elhelyezése és kialakítása, tervezése során figyelembe vette-e, az építményt a környezetébe, tájba illeszkedően helyezte-e el [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 29. §].

 

Engedély és tervdokumentáció is kell a jogszerű építkezéshez

 

Az építési engedély (bejelentés tudomásul vétele) a hozzá tartozó, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki tervdokumentációval együtt jogosít építési tevékenység végzésére. Az építtető csak a jogerős és végrehajtható építési engedély (bejelentés tudomásul vétele) és az ahhoz tartozó - engedélyezési záradékkal ellátott - építészeti-műszaki tervdokumentáció birtokában és annak megfelelően, az engedély érvényességének időtartama alatt végezhet építési tevékenységet [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 31. §].

 

Az építési engedély érvényességi ideje

 

Az építésügyi hatóság által kiadott bejelentéssel tudomásul vett építési engedély érvényességi ideje egy év. Az engedély érvényét veszti, ha ezen időszak alatt az építtető nem élt az engedéllyel.

 

Az építési engedély érvényét veszti,

a) ha a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két éven belül az építési tevékenységet nem kezdték el és a kezdést nem jelentették be, illetve az engedély érvényességének meghosszabbítására ezidőben nem került sor,

b) ha az építési tevékenységet ugyan az a) pontban meghatározott időben megkezdték, de az a) pontban meghatározott időszakot követő öt éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására nem válik alkalmassá.

 

Az építésügyi hatóság az építési engedély érvényességét az engedély megadására vonatkozó határozatban két évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatja, de az építménynek ebben az esetben is öt éven belül használatbavételi engedély megadásához szükséges készültséget kell elérnie [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

Az építtető az építésügyi hatósági engedély érvényességi idejének lejárta előtt kérelmezheti, hogy az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre meghosszabbítsa. A kedvező hatóság döntés feltétele:

- az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változtak meg, vagy

- a változások az építésügyi hatósági engedély tartalmát nem érintik [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Milyen feltétellel lehet eltérni az engedélytől?

 

Nincs ilyen feltétel. Az építési engedélytől (bejelentés tudomásul vételétől) és az ahhoz tartozó építészeti-műszaki tervdokumentációtól csak újabb jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági határozat (módosított építési engedély) vagy bejelentés tudomásul vétele alapján szabad eltérni, kivéve az olyan eltérést, amely nem minősül építési engedélyhez, bejelentéshez kötött építési munkának. Ha az eltérés a szakhatóságok szakterületét is érinti, az eltérés engedélyezése során az érdekelt szakhatóságok közreműködésével kell eljárni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 31. §].

 

10. Bontási engedély

 

Nem szabad elfelejtenünk, hogy ha az építkezés megkezdése előtt egy gazdasági épületet vagy a korábbi lakóházat el kell bontani, ahhoz főszabály szerint szintén engedélyt kell kérnünk. Ha ezt elmulasztjuk, olyan jogkövetkezményekre számíthatunk, mintha engedély nélkül építkeztünk volna. Az Eljárási kódex alapján a bontási tevékenység is lehet engedélyhez vagy bejelentéshez kötött.

 

Mikor kell bontási engedélyt kérni?

 

A következő bontási tevékenységek bontási engedély alapján végezhetőek:

1. az 1000 m³-nél nagyobb térfogatú és a rendezett terepcsatlakozástól mérten 9,0 m-nél magasabb építménymagasságú építmény bontása,

2. műemléki védelem alatt álló területen mérethatár nélkül bármely építmény,

3. zártsorú vagy ikres beépítési mód esetében egy vagy több mérethatár nélküli épület bontása [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. számú melléklet].

 

Melyek a bejelentéshez kötött bontási tevékenységek?

 

A következő bontási tevékenységek bejelentés alapján végezhetőek:

1. az Eljárási kódex hatálya alá tartozó elektronikus hírközlési építmény bontása,

2. a rendezett terepszinttől számított 1,5 m-nél magasabb támfal lebontása,

3. az 1000 m³-nél kisebb térfogatú és a rendezett terepcsatlakozástól mérten 9,0 m-nél nem magasabb építménymagasságú lakóépület bontása,

4. mérettől függetlenül

a) a polgári védelmi építmény (óvóhely), illetőleg

b) a közterületről nyíló vagy az alatt lévő minden pince bontása,

5. mérettől és rendeltetéstől függetlenül minden olyan építmény bontása, amely azbesztet tartalmaz.

 

Külön is ki kell emelni, hogy a lakóépület elbontásához – függőn annak méretétől – engedély vagy bejelentés szükséges. Korábban a lakóépületekre egységesen mindig engedélyt kellett kérni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. számú melléklet].

 

Mit kell mellékelni a bontási engedély iránti kérelemhez?

 

A bontási engedélykérelemhez - a tartalomtól függően - mellékelni kell:

a) az Eljárási kódex 5. számú mellékletében meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban,

b) a tervezői nyilatkozatot,

c) az építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumokat.

 

Bontás bejelentése esetén - a tartalomtól függően - mellékelni kell az ún. egyszerűsített építészeti-műszaki dokumentációt 2 példányban, a tervezői nyilatkozatot és az építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumokat [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 32. §, 24. §, 28. §].

 

Mit vizsgál a hatóság?

 

A bontási engedélykérelem (bejelentés) elbírálása során az építésügyi hatóság azt vizsgálja, hogy

a) a kérelem és mellékletei az Eljárási kódex előírásainak megfelelnek-e,

b) a tervezett bontási munka kielégíti-e a vonatkozó biztonsági, környezetvédelmi, kulturális örökségvédelmi, műszaki és egyéb szakhatósági követelményeket, továbbá hogy

c) az építmény elbontását jogszabály vagy ingatlannyilvántartási bejegyzés nem tiltja-e [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 33. §].

 

Meddig érvényes a bontási engedély?

 

A bejelentéssel tudomásul vett bontási tevékenységek érvényességi ideje egy év. Az engedély érvényét veszti, ha ezen időszak alatt az építtető nem élt az engedéllyel.

 

A bontási engedély érvényét veszti, ha a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két éven belül az építési tevékenységet nem kezdték el és a kezdést nem jelentették be, illetve az engedély érvényességének meghosszabbítására ezidőben nem került sor.

 

Az építésügyi hatóság a bontási engedély érvényességét az engedély megadására vonatkozó határozatban két évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatja [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

Az építtető az építésügyi hatósági engedély érvényességi idejének lejárta előtt kérelmezheti, hogy az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre meghosszabbítsa. A kedvező hatóság döntés feltétele:

- az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változtak meg, vagy

- a változások az építésügyi hatósági engedély tartalmát nem érintik [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Ügyintézési határidő

 

A hatóság a döntését az alábbi határidőn belül köteles meghozni (a kérelem előterjesztésétől, illetve a bejelentéstől számítottan):

a) bontási engedélyezési eljárásban: 30 nap,

b) bontási tevékenység bejelentése esetén: 15 nap [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 33. §].

11. Rendeltetés megváltoztatására irányuló engedélyezési és bejelentési eljárás

 

Ha jogszabályi akadálya nincs, a lakásunkat más célra is használhatjuk, például a garázsunkban üzletet nyithatunk vagy éppen a nyaralónkban is lakhatunk. Azonban az ingatlanban végzett új tevékenység megkezdése előtt az építésügyi hatóságtól az eltérő használat engedélyezését kell kérni. Ez a rendeltetésmódosítási engedély (a 46-os KTM rendelet még a rendeltetés megváltoztatási engedély kifejezést használta).

 

A rendeltetés módosítás szabályai

 

Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül.

Rendeltetés-módosítás: az építmény használati céljának, üzemeléstechnológiájának olyan megváltoztatása, amely az állékonyság, a tűzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, az energiafelhasználás, a zaj- és rezgéskibocsátás tekintetében változást eredményez a megelőző használathoz képest.

 

Meglévő építményen a rendeltetés módosítása és ezek hatása

a) az építmény és részeinek állékonyságát és biztonságos használhatóságát nem veszélyeztetheti, azokban kedvezőtlen irányú változást nem eredményezhet, továbbá

b) a szomszédos építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység állékonyságát nem veszélyeztetheti, rendeltetésszerű használhatóságát nem korlátozhatja.

 

A rendeltetés-módosítás feltétele, hogy az

a) feleljen meg a helyi építési szabályzat előírásainak, és az új rendeltetés szerinti használat hatása a környezetet a megengedettnél nagyobb mértékben ne terhelje, továbbá

b) az építmény és részei a módosuló használat alapján feleljenek meg az állékonyság követelményeinek és a biztonságos használhatóság feltételeinek. A tervezett használatra és annak hatásaira az építmény, építményrész alkalmas vagy alkalmassá tehető legyen [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 108. §].

 

Mikor kell engedélyt kérni?

 

A rendeltetés-megváltoztatási engedély esetei:

- építési engedélyköteles építési tevékenységgel együtt járó,

- nem építési engedélyköteles építési tevékenységgel együtt járó,

- építési tevékenységgel nem együtt járó),

 

A rendeltetés megváltoztatásának kötelező bejelentésére is sor kerülhet. A következő esetekben az építésügyi hatóság rendeltetés megváltoztatási engedélye, illetve az építtető bejelentése szükséges:

 

1. Az építménynek, az építményrésznek, az önálló rendeltetési egységnek a használatbavételi, illetve fennmaradási engedélytől, ennek hiányában az eredeti, illetve meglévő rendeltetéstől eltérő használatához, ha az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel is együtt jár, az építésügyi hatóság engedélye (építési engedélye) szükséges.

 

2. Az építménynek, az önálló rendeltetési egységnek a használatbavételi, illetve fennmaradási engedélytől, ennek hiányában az eredeti, illetve meglévő rendeltetéstől eltérő használatához - ha nem építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel jár együtt - az építtető bejelentésének az építésügyi hatóság általi tudomásulvétele szükséges abban az esetben, ha az alábbiakban megjelölt rendeltetéseket érintő változás következik be:

a) lakó,

b) szálláshely-szolgáltató, üdülő (hétvégi ház),

c) iroda,

d) vendéglátó,

e) egészségügyi, szociális,

f) huzamos emberi tartózkodásra szolgáló:

- sport,

- ipari,

- kereskedelmi,

- ellátó, szolgáltató,

- közösségi szórakoztató, egyéb művelődési, művészeti, kulturális,

- nevelési-oktatási, és ha a teljes önálló rendeltetési egység rendeltetése megváltozik, vagy ha a helyiség, helyiség-csoport, építményrész rendeltetése megváltoztatásával új, önálló rendeltetési egység jön létre.

 

3. A lakás rendeltetés megszűnése, illetve keletkezése, továbbá a gépkocsitároló rendeltetés megszűnése abban az esetben is bejelentéshez kötött, ha a rendeltetésváltozás építési tevékenységgel nem jár együtt.

 

4. Ha a 2. pontban felsorolt rendeltetések közötti változás építési tevékenységgel nem jár együtt, úgy a rendeltetés - a vonatkozó anyagi jogi szabályok, valamint egyéb jogszabályban meghatározott hatósági, szakhatósági engedélyek betartása mellett - a 3. pontban foglalt kivétellel az építésügyi hatóság engedélye, illetve bejelentés nélkül megváltoztatható.

 

5. Műemlékileg védett építménynek, önálló rendeltetési egységnek a használatbavételi, illetve fennmaradási engedélytől, ennek hiányában az eredeti, illetve meglévő rendeltetéstől - a 2. pontban foglaltakon túlmenő - eltérő használatához a kulturális örökségvédelmi hatóság engedélye szükséges [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. számú melléklet VII. fejezet].

 

Az építési engedélyhez (bejelentéshez) kötött építési tevékenységgel járó rendeltetés megváltoztatására irányuló engedélyezési (bejelentési) eljárásra az építési engedélyezési (bejelentési) eljárás szabályait kell megfelelően alkalmazni, ebben az esetben a rendeltetés megváltoztatásának engedélyezésére az építési engedélyt megadó (bejelentés tudomásulvételét tartalmazó) határozatban kerül sor [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 34. §].

 

Mit kell mellékelni a rendeltetés-módosítási engedély iránti kérelemhez?

 

A rendeltetés-módosítási engedélykérelemhez - a tartalomtól függően - mellékelni kell:

a) építési tevékenységgel nem járó, illetve nem építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységgel együtt járó rendeltetésmódosítás esetén

 

- az Eljárási kódex 5. számú mellékletében meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban;

- ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

- az építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumokat;

- a környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenységek vagy a felügyelőség döntésétől függően környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenység vagy építmény esetén a környezetvédelmi engedélyt, vagy azon végzést, hogy a környezeti hatásvizsgálat során a tevékenység megvalósítását kizáró ok nem merült fel, az egységes környezethasználati engedélyt vagy egyéb vonatkozó döntést [314/2005. (XII. 25.) Korm. rend. 5. §, 10. §, 24. §, 1. és 3. számú melléklet];

- erdőterület igénybevétele esetén ahhoz az erdészeti hatóság elvi hozzájárulását, illetve előzetes engedélyét,

- a közút kezelőjének hozzájárulását közút területén, az alatt vagy felett építmény építése esetén.

 

b) építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységgel együtt járó rendeltetésmódosítás esetén: mindazt mellékelni kell, amelyet az építési engedély iránti kérelemhez is be kellene nyújtani [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 34. §, 24. §, 28. §].

 

Mit vizsgál a hatóság?

 

A rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély iránti kérelem (bejelentés) elbírálása során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

a) az eljáráshoz szükséges mellékletek rendelkezésre állnak-e,

b) a rendeltetés tervezett megváltoztatása folytán az építmény megfelel-e az adott rendeltetés megváltoztatását érintő településrendezési, építésügyi, környezetvédelmi, műemlékvédelmi és más jogszabályi előírásoknak,

c) a tervezett rendeltetéshez az építmény új hasznosításának - rendeltetésszerű és biztonságos használatának - feltételei adottak-e [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 34. §, 35. §].

 

Meddig érvényes a rendeltetés-megváltoztatási engedély?

 

A rendeltetés-megváltoztatási engedélynek az érvényességi ideje egy év. Az engedély érvényét veszti, ha ezen időszak alatt az építtető nem élt az engedéllyel.

 

Az építtető az építésügyi hatósági engedély érvényességi idejének lejárta előtt kérelmezheti, hogy az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre meghosszabbítsa. A kedvező hatóság döntés feltétele:

- az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változtak meg, vagy

- a változások az építésügyi hatósági engedély tartalmát nem érintik [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

 

Ügyintézési határidő

 

A hatóság a döntését az alábbi határidőn belül köteles meghozni (a kérelem előterjesztésétől, illetve a bejelentéstől számítottan):

a) az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel együtt járó módosítás esetében: 60 nap;

b) az építési engedélyköteles építési tevékenység nélküli módosítás: 15 nap [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 35. §].

 

 

 

 

12. Használatbavételi engedély

 

Az építési engedélynek megfelelően elkészült épületbe a jogszabályok szerint csak használatbavételi engedély birtokában lehet beköltözni. Használatbavételi engedély nélkül például a társasházi lakásunk sem lesz a külön tulajdonunk, mivel az új házat sem tüntetik fel az ingatlan-nyilvántartásban.

 

Létezik olyan építési engedélyhez kötött munka, amely után nem kell használatbavételi engedélyt kérni?

 

Az építési engedélyhez kötött építmények használatbavétele kizárólag használatbavételi engedély alapján történhet.

 

Az Eljárási kódex alapján bejelentés alapján végezhető építési, illetve a bontási engedély vagy bejelentés alapján végezhető bontási tevékenységek használatbavételét, elkészültét be kell jelenteni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 35. §, 1. számú melléklet VIII., IX. fejezet].

 

Lehet a használatbavétel (beköltözés) után kérni az engedélyt?

 

Nem, a használatbavételi engedélyt, bejelentést az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor - a használatbavétel előtt - kell kérni, illetve kell bejelenteni. Egy telken, egy építésügyi hatósági engedély alapján egyidejűleg megépült több építményre, illetőleg elvégzett többfajta építési tevékenységre a használatbavételi engedélyt külön-külön is meg lehet kérni, az erre vonatkozó bejelentést meg lehet tenni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 36. §].

 

Befejezetlen épület kaphat használatbavételi engedélyt?

 

Az építési engedélyben eredetileg már több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az egyes megvalósulási szakaszokban megépített építményekre, illetőleg rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban alkalmas építményrészekre (önálló rendeltetési egységekre) szakaszonként külön-külön is lehet használatbavételi engedélyt kérni.

 

Ha az építési engedélyben az építkezés szakaszolására a fentiek szerint nem került sor, a megépített, de még befejezetlen építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagában, önállóan is alkalmas építményrészére (önálló rendeltetési egységére) a hatóság az építkezés építési engedélynek megfelelő teljes befejezéséig csak ideiglenes használatbavételi engedélyt adhat. További feltétel, hogy az egyes építményrészek használata a kivitelezési munkálatokat nem zavarhatja.

 

Az építési engedély szerinti teljes építményre a használatbavételi engedélyt végleges jelleggel csak a kivitelezés teljes befejezése után lehet megadni. Ilyen esetben a végleges használatbavételi engedély-kérelemhez az e rendelet szerint mellékelt dokumentumoknak értelemszerűen a használatba nem vett építményrészekre vonatkozó tartalommal kell bírniuk [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 36. §].

 

Használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni. Érdemes tudni, hogy aki használatbavételi engedélyhez kötött építményt engedély nélkül ad vagy vesz használatba, ötvenezer forintig terjedő pénzbírsággal sújtható [218/1999. (XII. 28.) Korm. rend. 136. §].

 

Mit kell mellékelni a kérelemhez?

 

A használatbavételi engedélykérelemhez (bejelentéshez) - a tartalomtól függően - mellékelni kell

a) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

b) a felelős műszaki vezető nyilatkozatát arról, hogy az építmény, építményrész (önálló rendeltetési egység), elvégzett szakmunka a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervnek megfelel, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas;

c) az érintett közműszolgáltató nyilatkozatát arról, hogy az eljárással érintett építmény közműszolgáltatása biztosított;

d) építési tevékenységgel érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető esetén a kéményseprő-ipari közszolgáltató - külön jogszabály szerinti - nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki megoldása megfelel-e a szakszerűség követelményeinek;

e) építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban, ha a kivitelezés során a jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint az ezek alapján készült kivitelezési tervektől építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel eltértek;

f) a Kivitelezési kódex 5. számú melléklete szerinti építési-bontási hulladék-nyilvántartó lapot;

g) az Eljárási kódex 8. számú melléklete szerinti kitöltött statisztikai lapot [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 37. §, 24. §].

 

Amennyiben az építőipari kivitelezési tevékenységet több kivitelező végezte, az építtető vagy annak helyszíni megbízottja köteles gondoskodni arról, hogy a használatbavételi engedélyezési eljárás során az összes felelős műszaki vezetői nyilatkozat az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon [1997. évi LXXVIII. tv. 44. §].

 

Mit vizsgál a hatóság?

 

A használatbavételi engedély iránti kérelem (bejelentés) elbírálása során az építésügyi hatóság - szükség szerint helyszíni szemle alapján is - köteles meggyőződni arról, hogy

a) az építési tevékenységet az építési engedélynek, az ahhoz tartozó építészeti-műszaki tervdokumentációnak, továbbá az engedélyezett eltérésnek megfelelően végezték-e el,

b) az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e, valamint

c) az építmény zavartalan használatához szükséges járulékos építmények (pl. parkolók, hulladék-, göngyölegtárolók) megvalósultak-e, a felvonulási épület elbontásra került-e, a környezetrendezést elvégezték-e [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 38. §].

 

Ha az építmény vagy egy része rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, vagy az építési munka elvégzése következtében idegen ingatlanban az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot keletkezett, az építésügyi hatóság az építmény használatbavételét köteles megtiltani, vagy építésügyi hatósági kötelezés keretében a hibák, hiányosságok megszüntetésétől teheti függővé. A használatbavételi engedély megadása így feltételekhez is köthető, az engedélyben kikötések tehet a hatóság [1997. évi LXXVIII. tv. 44. §].

 

Ügyintézési határidő

 

A használatbavételi engedélyezési eljárásban a döntést a kérelem előterjesztésétől, a bejelentéstől számított alábbi határidőben köteles meghozni a hatóság:

a) használatbavételi engedélyezése esetén: 60 nap

b) használatbavétel bejelentése esetén: 15 nap [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 38. §].

 

Ne feledkezzünk meg a földhivatali eljárásról!

 

Ha az építtető a bontási munkálatokat befejezte, azt haladéktalanul köteles bejelenteni az építésügyi hatóságnak. Fontos tudni, hogy a bontási munkák befejezése után az építtetőnek - ingatlan-nyilvántartási átvezetés céljából - kérelmet, továbbá záradékolt változási vázrajzot kell az illetékes földhivatalhoz benyújtania, és ezzel egyidejűleg köteles a bontási hulladék nyilvántartó lapot a környezetvédelmi hatósághoz benyújtani [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 36. §].

 

A használatbavételi engedély (bejelentés tudomásulvétele) birtokában a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas építmény ténylegesen használatba vehető. Az építmény ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéséhez azonban szükséges benyújtani az illetékes földhivatalhoz:

- egy erre irányuló kérelmet,

- a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélynek vagy a bejelentés tudomásulvételének másolatát,

- az épület-feltüntetési vázrajzot [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 39. §].

 

Mi van abban az esetben, ha a 2008. január 1-je előtti építési engedély alapján elkészül az épület?

 

Álláspontom szerint, ha a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet alapján engedélyt kellett kérni az épületre, de az Eljárási kódex szerint az adott építési munka már nem engedélyköteles, akkor az elkészült épületre már használatbavételi engedélyt nem kell kérni.

 

 

13. Fennmaradási engedély

 

Ha építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építkeztünk, akkor az épületet csak úgy használhatjuk, ha fennmaradási engedélyt kapunk. Fennmaradási engedély nélkül jogilag nem létezik a szabálytalanul létrehozott épület.

 

Milyen esetekben kell fennmaradási engedélyt kérni?

 

Fennmaradási engedélyt kell kérni, ha:

a) az építési engedély alapján végezhető építési tevékenységet építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően végezték el,

b) az építési engedély alapján végezhető építési tevékenységet az építési engedélytől eltérően végezték el

c) az építési engedélyhez nem kötött építési munkát a jogszabályi előírásoktól eltérően végezték el.

 

Ha az építményt, építményrészt építésügyi hatósági engedély nélkül bontották le az építésügyi hatóság azt - határozattal - tudomásul veszi. A hatóságnak a fennmaradási engedélyhatározattal, illetve a bontás tudomásulvételével egyidejűleg, egy határozatban az építésügyi bírságról szóló döntést is meg kell hoznia.

 

A fennmaradási engedély típusai

 

A fennmaradási engedély lehet:

- meghatározott időre szóló,

- végleges, egyben használatbavételi engedély is,

- visszavonásig (meghatározott feltétel vagy határidő bekövetkeztéig) érvényes,

- fennmaradási és továbbépítési,

- fennmaradási engedély átalakítási vagy visszabontási kötelezettséggel [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §].

 

Fennmaradási engedély megadása esetén, ha - az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatára vonatkozó nyilatkozatok alapján - ennek feltételei fennállnak, a hatóság az építésügyi bírság befizetéséig meghatározott időre szóló fennmaradási engedélyben egyben ideiglenesen az építmény használatbavételére vonatkozó engedélyt is ad.

 

Ha a meghatározott időre szóló engedély megadását követően az építtető a szabálytalan építési tevékenység miatt kiszabott építésügyi bírságot befizeti, a bírság befizetésének építtető általi igazolását követően a fennmaradásra és használatbavételre vonatkozó engedélyt a hatóság - külön kérelem nélkül - egyszerűsített határozattal véglegesíti [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 40. §].

 

Ki kérhet fennmaradási engedélyt?

 

A fenti esetek szerint szabálytalanul megépített befejezett vagy befejezetlen építményre, építési tevékenységre főszabály szerint az építtetőnek kell fennmaradási engedélyt kérnie. A fennmaradási engedély iránti kérelmet az építtető jogutódja is előterjesztheti.

 

Fontos tudni, hogy az építési jogosultság igazolásának hiányában a fennmaradási (továbbépítési) engedélykérelmet el fogják utasítani és a hatóság köteles elrendelni az építmény bontását. Amennyiben a szabálytalan építményre, illetve építési tevékenységre egyébként a fennmaradási engedély megadható lenne és az építtető az építésügyi hatóságnál igazolja, hogy a tulajdonjog rendezése iránt, vagy a jognyilatkozat pótlása iránt pert indított, úgy az építésügyi hatósági eljárás kérelemre - a polgári per jogerős lezárultáig - felfüggeszthető [46/1997. (XII. 29.) KTM rend. 35. §].

 

A kérelmet az ingatlannal rendelkezni jogosult is előterjesztheti [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §].

 

Mit kell mellékelni a kérelemhez?

 

A fennmaradási engedélykérelem kötelező mellékletei a kérelem tartalmától függ.

 

- Fennmaradási és továbbépítési engedélyezés esetén - a tartalmától függően - mellékelni kell

a) az Eljárási kódex 5. számú mellékletben meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban;

b) a tervezői nyilatkozatot;

c) a külön jogszabályban előírt esetekben a tervtanács szakmai véleményét;

d) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

e) az építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumokat;

f) a környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenységek vagy a felügyelőség döntésétől függően környezeti hatásvizsgálat köteles tevékenység vagy építmény esetén a környezetvédelmi engedélyt, vagy azon végzést, hogy a környezeti hatásvizsgálat során a tevékenység megvalósítását kizáró ok nem merült fel, az egységes környezethasználati engedélyt vagy egyéb vonatkozó döntést [314/2005. (XII. 25.) Korm. rend. 5. §, 10. §, 24. §, 1. és 3. számú melléklet];

g) erdőterület igénybevétele esetén ahhoz az erdészeti hatóság elvi hozzájárulását, illetve előzetes engedélyét;

h) a közút kezelőjének hozzájárulását

- közút területén, az alatt vagy felett építmény,

- belterületen a közút mellett ipari, kereskedelmi, vendéglátó-ipari, továbbá egyéb szolgáltatási célú építmény,

- külterületen a közút tengelyétől számított ötven méteren, autópálya, autóút és főútvonal esetén száz méteren belül építmény építése esetén;

i) az Eljárási kódex 7. számú melléklete szerint kitöltött statisztikai adatlapot;

j) a felelős műszaki vezető - ennek hiányában építésügyi műszaki szakértő - nyilatkozatát arról, hogy az építményt a vonatkozó szakmai, minőségi előírások megtartásával, szakszerűen építették meg és az a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 40. §, 28. §].

 

- Végleges fennmaradási engedélykérelem esetén mellékelni kell:

a) ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt;

b) a felelős műszaki vezető nyilatkozatát arról, hogy az építmény, építményrész (önálló rendeltetési egység), elvégzett szakmunka a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervnek megfelel, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas;

c) az érintett közműszolgáltató nyilatkozatát arról, hogy az eljárással érintett építmény közműszolgáltatása biztosított;

d) építési tevékenységgel érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető esetén a kéményseprő-ipari közszolgáltató - külön jogszabály szerinti - nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki megoldása megfelel-e a szakszerűség követelményeinek;

e) építészeti-műszaki dokumentációt legalább három példányban és - ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szükséges és előírt szakhatósági állásfoglalás - az érdekelt szakhatóságok számától függően további 1 példányban, ha a kivitelezés során a jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint az ezek alapján készült kivitelezési tervektől építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel eltértek;

f) a Kivitelezési kódex 5. számú melléklete szerinti építési-bontási hulladék-nyilvántartó lapot;

g) az Eljárási kódex 8. számú melléklete szerinti kitöltött statisztikai lapot [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 40. §, 37. §].

 

Mikor adhatja meg a hatóság az engedély kiadását?

 

Az építésügyi hatóság - az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján - fennmaradási engedélyt akkor ad, ha

a) az építmény, építményrész - az Étv. 36. §-ában foglalt követelmények alapján - engedélyezhető lenne vagy a feltételeknek való megfelelés megteremthető és

b) az építtető az építési jogosultságát igazolta.

 

Fennmaradási engedély - az a) és b) pontok érvényesítése mellett - kiadható akkor is, ha

c) az építmény, építményrész átalakítással szabályossá tehető, vagy

d) a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen, közérdeket nem sért, vagy a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható.

 

Főszabály szerint a fennmaradási engedély kiadásával egyidejűleg a hatóság köteles építési bírságot is kiszabni [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §, 49. §].

 

Hatósági határidők

 

Jelenleg az Építési törvény és az Eljárási kódex egymásnak ellentmondó rendelkezéseket tartalmaz a fennmaradási eljárásra.

 

Az Építési törvény szerint az építésügyi hatóság az építésügyi hatósági ellenőrzés keretében megtartott helyszíni szemléje és a külön jogszabály szerinti bizonyítási eszközök alapján a szabálytalanság tudomásra jutásától számított 90 napon belül tisztázza a tényállást, melynek keretében:
a) vizsgálja, hogy a fennmaradási engedély megadásának a feltételei fennállnak-e vagy megteremthetőek-e,

b) a feltételek megléte esetén értesíti az építtetőt a fennmaradási engedély feltételeiről és jogkövetkezményeiről, és egyben

c) az építtetőt legfeljebb 60 napon belüli határidő kitűzésével a fennmaradási engedélykérelem benyújtására hívja fel [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §].

 

Ezzel szemben az Eljárási kódex kimondja, hogy a fennmaradási engedélyezési eljárásban a döntést a kérelem előterjesztésétől számított

a) 60 napon belül kell meghozni az engedélyhez kötött építési tevékenységek fennmaradási engedélyezése, illetve fennmaradási és továbbépítési engedélyezése esetén,

b) 30 napon belül kell meghozni az engedély nélkül elvégzett, de engedélyhez kötött bontási tevékenységek bontásának tudomásulvételekor, illetve a bejelentéshez kötött építési tevékenységek fennmaradási engedélyezésekor, valamint az engedély nélkül elvégzett, a bejelentés alapján végezhető bontási tevékenységek tudomásulvételekor [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 41. §].

 

Mikor rendelik el az átépítést vagy a bontást?

 

Ha a szabálytalanul megépített építményre, építményrészre fennmaradási engedély nem adható, az építésügyi hatóság elrendelheti a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését is.

 

Az építésügyi hatóság az építmény bontását elrendeli, ha

a) az építtető határidőben

- nem nyújtja be a fennmaradási engedély iránti kérelmét,

- a hiánypótlási felhívásnak a megadott határidőben nem tesz eleget vagy

- a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését a kötelezett nem vállalja;

b) ha az építmény fennmaradása átalakítással sem engedélyezhető;

c) a fennmaradási engedélyben meghatározott idő eltelt, illetőleg az engedély visszavonták;

d) a fennmaradási engedélyben előírt átalakítási kötelezettséget nem teljesítették.

 

A szabálytalanul létesített építménnyel, építményrésszel kapcsolatos átalakítási vagy bontási kötelezettségek végrehajtását az ingatlan tulajdonosa (haszonélvezője, használója) tűrni köteles [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §].

 

Az építményrészre vonatkozó fennmaradási engedély megadásával egyidőben az építésügyi hatóságnak rendelkeznie kell az építmény befejezésére vonatkozó továbbépítésről is. Az építmény építési munkáinak teljes befejezése után használatbavételi engedélyezési eljárást kell lefolytatni [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 41. §].

 

A hatósági intézkedés korlátai

 

Az építésügyi hatóság a szabálytalanság tudomásra jutásától számított egy éven belül, legkésőbb azonban az építés befejezésétől - ha nem állapítható meg - az építmény használatbavételétől számított tíz éven belül intézkedhet. A fennmaradási engedélyben meghatározott határidő vagy az engedély visszavonása és az új eljárás lefolytatása esetén az egyéves időtartam kezdetét a meghatározott idő elteltétől, valamint az engedély visszavonásától, az átalakítási kötelezettségre előírt teljesítési határidő lejártától, illetőleg az új eljárás lefolytatását elrendelő jogerős határozat keltétől kell számítani.

 

Az egyéves időtartam az építésügyi hatóság számára újra kezdődik:

a) a fennmaradási engedélykérelem benyújtására való felhívás közlésétől, illetve

b) ha az elrendelt bontási kötelezettség fennállása alatt felmerült új tényre hivatkozva terjeszti elő az építtető fennmaradási engedélykérelmét, továbbá

c) ha az építtető kérelmét módosítja vagy visszavonja.

 

Amennyiben a fennmaradás engedélyezésének a jogszabályi feltételei fennállnak - kérelemre - a fennmaradási engedély kiadható akkor is, ha a hatósági intézkedési határidő már letelt. Ebben az esetben azonban átalakítási kötelezettséget előírni és építésügyi bírságot megállapítani már nem lehet [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §].

 

Meddig érvényes a fennmaradási engedély?

 

A fennmaradási engedély - építésügyi bírság kiszabása, illetőleg a szükségszerű átalakítás kötelezettségének és határidejének egyidejű megállapítása mellett -:

a) meghatározott időre szóló,

b) visszavonásig érvényes (határozatlan időre szóló) vagy

c) végleges jellegű.

 

A végleges fennmaradási engedély nem veszti érvényét.

 

A meghatározott idő elteltét, illetőleg az engedély visszavonását követően az építményt, építményrészt az engedélyesnek kártalanítási igény nélkül le kell bontania. Ugyanúgy akkor is, ha a fennmaradási engedélyben előírt átalakítási kötelezettséget nem teljesítették. Az átalakítási kötelezettség elmulasztása esetén az építésügyi hatóság a lebontást elrendeli.

 

Fontos tudni, hogy a fennmaradási engedély egyben az építményre vonatkozó használatbavételi engedély is, amennyiben ennek feltételei fennállnak.

 

Az építményrészre vonatkozó fennmaradási engedély megadásával egy időben az építésügyi hatóságnak rendelkeznie kell az építmény befejezésére vonatkozó továbbépítésről is. Az építmény építési munkáinak teljes befejezése után a használatbavételi engedélyezési eljárást kell lefolytatni [1997. évi LXXVIII. tv. 48. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

 

14. Építésügyi bírság

 

 

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletet a 2007. január 19-e után indult eljárásokban kell alkalmazni, az ezt megelőző ügyekben még a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet alapján szabhatja ki a hatóság az építésügyi bírságot. 2008. február 2-át követően újabb változások következtek be a bírság kiszámításának szabályaiban.

 

Visszásságok a bírságolások során

 

Gyakran tapasztal építtetői gyakorlat az, hogy a kivitelezés szándékosan az engedélytől eltérően vagy engedély nélkül készül, bekalkulálva az esetleges lebukás esetén megfizetendő bírságot. Számos cég olyan tervekkel vágott neki az építésnek, hogy tudták, mire befejeződik az építésügyi bírságra vonatkozó eljárás, a céget úgyis felszámolják vagy más úton-módon megszűnik, illetve az ügyintézőknek általában nem volt kapacitásuk arra, hogy a jogerősen megállapított bírságolások végrehajtását kezdeményezzék, figyelemmel kísérjék, továbbá általános volt az az eljárás is, amelynek során a cég részletfizetést kért, de a befizetés ellenőrzésének hiányában nem történt meg a bírság teljesítése. Az építtető tehát alaposan feltételezhette, hogy nem fog bírságot fizetni.

 

A 2007-től érvényesülő szabályok

 

A fenti visszásságok kizárására szolgált az a szabály, amely 2007. januárjától előírta a bírság megfizetésének határidejét – ami a bírságot kiszabó határozat jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított hatvan nap –, és különösen fontos, hogy a bírság végrehajtásáról már az APEH gondoskodik. Az építésügyi hatóság a jogerős és végrehajtható határozatban előírt befizetési határidő lejártától számított 8 munkanapon belül köteles a végrehajtást végzésben elrendelni az APEH felé, és az adóhatóság köztartozások módjára hajtja be az elmaradást, és késedelmi kamatot is felszámít. A jogszabály tervezete szerint a bírság be nem fizetése esetén az építésügyi hatóság köteles lett volna a bírság összegének és a bírság kiszabás tényének feljegyzését kérni az illetékes földhivataltól – így legalább az ingatlan értékesítése nehezebbé vált volna, és az építtető érdekelt lett volna a mielőbbi fizetésben – azonban ez a rendelkezés a végleges szövegből már kimaradt.

 

A 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján a büntetés kiszámításának módja is jelentősen módosult. A rendelet főszabály szerint – az építmények beépített légköbméterének számítása helyett – az épületek alapterületéből kiindulva határozza meg a bírság alapját képező építményértéket (pl. legfeljebb két önálló rendeltetési egységet tartalmazó családi-, üdülő-, hétvégi ház esetében 140 ezer Ft/m², többlakásos, társasházi, telepszerű közösségi lakóépület, szálláshely szolgáltató épület, épületrész esetében 160 ezer Ft/m², míg ipari építmény, építményrész esetében (gyár, műhelycsarnok, szerelőüzem, csarnok stb.) 190 ezer Ft/m². A tényleges bírság összege a készültségi állapottól és a szabálytalanság jellegétől is függ (pl. a bírság az építményérték 50 %-a engedély nélküli építés esetén, 30%-a engedély nélkül végzett bontás esetén, 20%-a engedélyhez nem kötött, de szabálytanul végzett építés esetén). A rendelet a készültségi állapothoz hasonló szorzókat rögzít, mint a korábbi szabályozás, viszont új elem a válaszfalak építésének 0,7-es szorzószáma, illetve a számítás módjának részletes meghatározása. Egyes konkrét példák alapján megállapítható, hogy az új szabályok alapján magasabb és egyértelműen, előre kiszámítható bírságtételeket számíthat ki a hatóság, mint a hatályon kívül helyezett rendelet szerint megtehetett volna.

 

A jogszabály a szabálytalan építkezés jogkövetkezményét nem különbözteti meg abból a szempontból, hogy az építkezés az ország melyik pontján folyt, így egy falusi és egy Budapest, V. kerületi építtető is ugyanarra a bírságtételre számíthat. A 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet még eltérő számítási alapot állapított meg Budapesten, a megyei jogú városban, egyéb városban és a községekben elkövetett szabálytalanságokra.

 

A 2008. február 2-a után alkalmazandó előírások

 

A 9/2008. (I. 26.) Korm. rendelet egyebek mellett az építésügyi bírságok kiszabásának feltételeit is módosította. Az új szabályok az építésügyi bírság megállapításához szükséges építmény egységárakat sokkal precízebben határozzák meg.

 

Az építésügyi bírság alapja az építmény számított értéke. Az építmény számított értéke

a) az elkészült, kivitelezés alatt álló, megsemmisült építmény, építményrész rendeltetéséhez, a megmozgatott földmennyiséghez hozzárendelt, a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet 1. számú melléklete szerinti egységár, és

b) az építmény, építményrész, a megmozgatott földmennyiség - építésügyi hatósági engedély, építészeti-műszaki tervdokumentáció, felmérés alapján számított - bruttó (határoló szerkezetekkel együtt mért) térfogatának, felületének (vagy az 1. melléklet 1-9. pontjaiban felsorolt építmények alapterületének), magasságának, darabszámnak

szorzata.

 

A bírság mértékét - a 2. mellékletben rögzített, készültségi fokhoz kapcsolódó szorzószámok figyelembevételével - a 3. melléklet szerinti eljárási szabályok alapján kell kiszámítani.

 

A bírság összegét az alábbi %-os értékek alapján kell meghatározni:

a) engedély nélküli építés esetén 50%,

b) engedélytől eltérő építés esetén 40%,

c) engedély nélkül végzett bontás esetén 30%,

d) engedélyhez nem kötött, de szabálytanul végzett építés esetén 20%,

e) bejelentés nélkül végzett építés és bontás esetén 20%,

f) helyi védelem alatt álló épületen végzett építés és bontás esetén 70%, ha a szabálytalanság a védettség elrendelésének alapjául szolgáló építmény(rész)t érinti,

g) világörökség területén és műemléki védelem alatt álló ingatlanon meglévő, nem védett épületen történő építés és bontás esetén 80%.”

 

A kiszabható bírság összege a fenti érték 30%-a a meghatározott időre szóló, visszavonásig érvényes fennmaradási engedély megadásakor. Ha a meghatározott idő lejárta, illetőleg az engedély visszavonása előtt megváltozott tényállás alapján az építésügyi hatóság - építtető kérelmére - utóbb végleges fennmaradási engedélyt ad, a fennmaradó 70% bírságot is ki kell szabni.

 

Ha az építmény, építményrész kivitelezését az építési engedélyt, illetőleg a bontási engedélyt megadó határozat kézhezvételét követően, de annak jogerőre emelkedése előtt kezdték meg, és a szabálytalanul elkészült vagy megsemmisült építményrészre az építésügyi hatóság változatlan műszaki tartalommal a fennmaradási és továbbépítési engedélyt megadta, illetőleg a bontást tudomásul vette, a bírság mértékét 50%-kal mérsékelni kell.

 

A kiszabható bírság összege nem lehet kevesebb, mint 10 000 forint azzal, hogy a bírság összegét - a kerekítés szabályai szerint - száz forintra való kerekítéssel kell megállapítani.

 

A külön jogszabály szerint az építésügyi hatósági engedélyezés körébe vont építési tevékenységgel összefüggő több szabálytalanság (bontással járó átalakítás, bővítés, felújítás) esetén a magasabb bírsággal járó jogsértő cselekmény után kell a bírságot kiszabni. Az engedély nélkül végzett építmény bontása és ezt követően új építmény engedély nélküli létesítése esetén a bírságot bontásra és létesítésre külön ki kell szabni [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. §].