Tanfolyamok > Építés > Az építésben résztvevők jogállása, feladatai, felelősségi köre > Az építésben résztvevők jogállása, feladatai, felelősségi köre
|
Az építési folyamatban résztvevők feladatai, felelőssége
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (az Építési törvény) legutóbbi átfogó 2006. május 1-jétől lépett hatályba, amely főként az építkezés szereplőinek felelősségi rendszerét pontosította. A tárgykört érintő következő változások 2008. január 1-jével, az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet hatályba lépésével következtek be. 2009. október 1-jétől azonban már új Kivitelezési kódexszel (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) kell megismerkednie azoknak, akik ezen a területen dolgoznak. A hatályos rendelkezéseket próbáljuk meg összefoglalóan meghatározni, és ebből a tervezők, a felelős műszaki vezetők és a kivitelezők is pontosan megismerhetik, hogy a módosítás milyen előnyt vagy hátrányt jelent a számukra.
1. Az építési folyamatban résztvevők
Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői, fontosabb fogalmak Az új Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) meghatározása szerint az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői: - az építtető, - a beruházáslebonyolító, - a tervező (a kivitelezési dokumentáció tervezője, ideértve a szakági tervezőt is), - a tervellenőr, - a vállalkozó kivitelező, - a felelős műszaki vezető, - a tervezői művezető, - az építési műszaki ellenőr, - az építtetői fedezetkezelő, - a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor.
Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői kötelesek együttműködni a kivitelezési folyamatok megvalósítása érdekében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 6. §]. A Kivitelezési kódex több fontos fogalmat is meghatároz, amelyeket az egyértelműség kedvéért ismerni kell: a) építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is, b) építési-szerelési munka: az építési tevékenység végzésére irányuló szakági munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §]. Az építőipari kivitelezési tevékenység fogalmát már csak az Építési törvényben találhatjuk meg: az építési beruházás megvalósítása keretében végzett építési tevékenységek és az ezekre vonatkozó irányító és ellenőrző tevékenységek összessége [1997. évi LXXVIII. tv. 39. § (1) bek.].
2. Az építtető
Az építtető feladatai és felelőssége Építtető fogalma: minden olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező társaság, aki (amely) az építmény megterveztetését, kivitelezését megrendeli, és az építtető az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez és folytatásához szükséges engedélyek jogosultja is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §]. 2006. május 1-jétől leginkább az építtetők felelőssége nőtt meg, vagy inkább úgy fogalmaznék, hogy a jogalkotó a leglátványosabban ezt a részt bővítette ki. Míg korábban a jogszabály alapján az építtető azért volt felelős, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt megvalósuljanak, az építési törvény 43. § (1) bekezdése szerint – e mellett – az építtető felel: a) az építésügyi hatósági engedély megszerzéséért, illetve b) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzátartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban foglaltak betartásáért, c) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének figyelemmel kíséréséért, e) az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért, f) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti szervhez történő jogszabályban előírt bejelentéséért és az ehhez szükséges mellékletek meglétéért, g) azért, hogy az építési napló – jogszabályban meghatározott esetekben – a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása során az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon, h) az építési törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért, illetve külön jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért i) - a kivitelezővel együttesen - az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. §].
a) az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése, szerződések megkötése, b) a tervező kiválasztása, jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárás lebonyolítása, a tervezői művezetés biztosítása, c) a megfelelő tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása, d) az építési engedélyhez nem kötött, felelős műszaki vezető irányítása nélkül végezhető tevékenységek esetében az építési szakmunkás kiválasztása, e) az építési napló ellenőrzése, f) a műszaki átadás-átvételi és a birtokbaadási eljárásban való részvétel, g) az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése, h) a jogszabály által meghatározott esetekben gondoskodni az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 43. §].
3. Az építési szerződés
Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen az általuk megkötött szerződésből derül ki. A Polgári Törvénykönyv alábbi szabályai akkor érvényesülnek, ha ezekre a szerződés nem terjedt ki. Fontos felhívni a figyelmet a 2008. január 1-jétől hatályos Kivitelezési kódexre (290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet), és az ezt 2009. október 1-jétől felváltó 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletre, amelyek az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapítottak meg, vagyis ezen szabályokkal ellentétes megállapodást a felek nem is köthetnek.
2009. október 1-jétől változtak az építési szerződésre vonatkozó szabályok A Kivitelezési kódex 2008. január 1-jén lépett hatályba, rendelkezései a hatálybalépését követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységek és az ehhez kapcsolódó szerződések esetében érvényesülnek. Ha az építési engedélyt 2008. január 1-je előtt adták ki, akkor csak a 2008. június 30-a után megkötött kivitelezési szerződésekre kell alkalmazni. Az 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (új Kivitelezési kódex) szabályait a 2009. október 1-jét követően aláírt kivitelezési (építési) szerződések esetében érvényesülnek.
Az építési szerződés tartalma. 2008-tól csak írásban lehet kötni építési szerződést Fogalma: Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Alanyai: Megrendelő (Építtető) – Vállalkozó (Kivitelező) Tárgya: Építési-szerelési munka elvégzése Alakszerűség: 2008. június 30-a után kizárólag írásban köthető (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzéssel) Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj [1959. évi IV. tv. 402. §].
- a feleket, - az építési-szerelési munka meghatározását, - a vállalkozói díjat, - a teljesítési határidőt.
Az építési-szerelési munkát pontosan körülírása mellett bele kell foglalni az építési munkaterület pontos címét és helyrajzi számát is a kontraktusba. A feleknek le kell írni az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelményt is (mennyiségi és minőségi mutatókkal), valamint a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét is rendezni kell. A Kormányrendelet pontosan meghatározza azt is, hogy milyen vállalt teljesítési határidőket kell részletesen tartalmaznia a szerződésnek. Ezek az alábbiak: - a kivitelezési tervszolgáltatási határidő, - építési munkaterület átadásának időpontja, - az építési napló megnyitása, - a tervezett kezdés, - a részteljesítés, az átadás átvétel, a birtokbaadás határideje (határnapja), - az igényelt befejezési határidő (határnap).
a) az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok - engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő - elszállítására (elszállíttatására) kötelezett megnevezését, b) a vállalkozói díj megállapításának alapjául szolgáló árazatlan költségvetési kiírás meglétére történő utalást, ha annak elkészítését a Kivitelezési kódex vagy más jogszabály előírja, c) az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjának elszámolási módját.
A 2009. október 1-je után kötendő szerződésekben szerepeltetni kell - az építtető és a vállalkozó kivitelező neve vagy megnevezése mellett - címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, bankszámlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét. Nem szokott kimaradni a legrövidebb vállalkozási szerződésből sem, de 2008. januártól (júniustól) ki sem maradhatott annak a rögzítése, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység során a kivitelező igénybe vesz-e alvállalkozót vagy sem. A jelenlegi előírások szerint annak rögzítése kötelező, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséhez a) az építtető hozzájárul-e alvállalkozó igénybevételéhez, b) a szerződés teljesítésében a fővállalkozó kivitelező igénybe vesz-e alvállalkozó kivitelezőt, illetve c) a fővállalkozó kivitelező hozzájárul-e alvállalkozója további alvállalkozói igénybevételéhez.
El lehet kezdeni a munkálatokat valamennyi terv hiányában?
Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni. Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek [1959. évi IV. tv. 403. §]. Itt is fontos felhívni a figyelmet arra az új szabályra, amely szerint az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].
Mit kell tartalmaznia a vállalkozói díjnak?
A 2008. szeptember 1-jétől hatályos jogszabályi rendelkezés alapján a vállalkozói díjnak magában kell foglalnia a) a közvetlen költséget, ennek keretében aa) az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt, ab) az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat, b) a fedezetet, ennek keretében ba) a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket, bb) a tervezett nyereséget.
A minimális építőipari rezsióradíj számítási alapját az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített órabér és a jogszabályokban meghatározott közterhek képezik. A minimális építőipari rezsióradíj tartalmazza a személyi jellegű költségeket, az ellátási költségeket, a fizikai dolgozók rezsi jellegű költségeit, az irányítási és az ügyviteli költségeket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §].
a) mérvadónak kell tekinteni az építésügyért felelős miniszter által működtetett honlapon található - ellenszolgáltatás nélkül használható - elektronikus közbeszerzési költségvetési kiírási programban meghatározott élőmunka szükségleti normatívákat, illetve b) irányadónak kell tekinteni az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített építőipari rezsióradíjat, c) figyelembe kell venni az ajánlatot tevő vállalkozó kivitelező indokolását ajánlata tekintetében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].
Megsemmisített jelzálogjog Az Alkotmánybíróság 2010. március 31-én kihirdetett határozatában a vállalkozókat megillető, a megrendelők ingatlanára bejegyeztethető jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseket megsemmisítette. A taláros testület egyik döntő érve az volt, hogy a jelzálogjog jogintézménye – mivel nem tartalmaz megszorító feltételeket sem az építési beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében – megbontja a polgári jog egyik lényegi elemét, a felek közötti érdekegyensúlyt, és a vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozza. A szabály azt sugallta, mintha minden vállalkozó, minden megrendelővel szemben, minden esetben gyengébb fél volna, ezért fokozott védelemre szorulna, ez azonban nem minden esetben igaz. Másik fontos érv volt, hogy a nem szabályozta a Ptk. egyértelműen azt sem, hogy például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az építési szerződést milyen okirati formában kell megkötni, különösen, hogy kell-e a megrendelő bejegyzési engedélye (lásd: 35/2010. (III. 31.) AB határozat). Fontos kihangsúlyozni, hogy a vállalkozási szerződések szabályai szerinti, ingóságokra vonatkozó zálogjog megmaradt a vállalkozó biztosítékaként.
A megrendelő kötelezettségei a teljesítés megkezdésekor
Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a munka elvégzéséhez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek, illetve a közműnyilatkozatok beszerzése a megrendelő (építtető) feladata. Ha a megrendelő (építtető) a hatósági engedélyeket határidőre nem szerzi be, a jogosult késedelmére vonatkozó jogkövetkezményeket érvényesítheti a vállalkozó [1959. évi IV. tv. 403. §]. Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a vállalkozó szakértelmével ne segíthetne az engedélyezési eljárás lebonyolításában, ha a felek ezt a szerződésben a vállalkozónak lehetővé (vagy kötelezővé) teszik.
Építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §]. A megrendelő kötelessége, hogy a munkaterületet a munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsássa. A munkaterület az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha - állapota a szerződés teljesítését nem gátolja, - a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént [1959. évi IV. tv. 404. §].
A megrendelő kötelezettségei
A Polgári Törvénykönyv az építési szerződés esetében külön kiemeli, hogy a megrendelő köteles a munkát időközönként ellenőrizni. Amint azt már a vállalkozási szerződés kapcsán is említettem, nem mentesül a vállalkozó a felelősség alól, ha a megrendelő (vagy a műszaki ellenőr) az ellenőrzést elmulasztotta vagy nem megfelelően végezte el. Ezért azt mondhatjuk, hogy az ellenőrzés nem is kötelezettség, inkább csak jogosultság a megrendelő számára.
A vállalkozó kérésére – szükség esetén – a megrendelő köteles a tervek magyarázatát, a részletes kivitelezési utasítást megadni [1959. évi IV. tv. 394. §, 404. §].
A műszaki átadás-átvételi eljárás szabályai A műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak megállapítása, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti építési szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, az építési-szerelési munka, vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult, és a teljesítés megfelel az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek, jellemzőknek. Az átadás-átvételi eljárás időpontját a vállalkozó tűzheti ki, és erről értesítenie kell a megrendelőt. A megrendelő (vagy megbízottja) köteles ezen megjelenni, és a munkát megvizsgálni. Az új Kivitelezési kódex szerint az építtető által megbízott építési műszaki ellenőr köteles a fővállalkozó kivitelező által megjelölt időpontra kitűzött műszaki átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni az elkészült építőipari kivitelezési tevékenységet és az építési szerződésben foglaltak teljesülését. A műszaki átadás-átvételi eljárásról három példányban jegyzőkönyvet kell készíteni. A jegyzőkönyv egy-egy példánya az építtetőt és a fővállalkozó kivitelezőt illeti, illetve egy példány az építési napló mellékletét képezi
a) az eljárás kezdetének és befejezésének időpontját, b) a műszaki átadás-átvételi eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, részvételi minőségét, c) az építtető által érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket, d) az építtető észrevételeit, e) a műszaki átadás-átvételi eljárás során felfedezett mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, hiányosságok megnevezését (jelentősebb tételszám esetén - az átadás-átvételi jegyzőkönyv mellékletét képező - külön hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készíthető), f) a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, g) a jogszabályban előírt nyilatkozatokat, h) az építtető döntését arról, hogy átveszi-e az építményt, i) az építtető döntését arról, hogy igényt tart-e a hibák kijavítására vagy árengedményt kér, és j) a résztvevők aláírását.
Mikor nem lehet megtagadni az átvételt? Építési szerződés esetében speciális szabály, hogy a megrendelő nem tagadhatja meg az átvételt a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Ha a megrendelő ilyen feltételek fennállása nélkül tagadja meg az átvételt, a megtagadás jogosulti késedelemnek, vagyis szerződésszegésnek minősül.
Előzetes átadás A megrendelőnek lehetősége van arra, hogy egyes munkarészeket a teljesítés előtt ideiglenes jelleggel átvegyen, ez az ún. előzetes átadás. Az előzetes átadás nem részteljesítés, csak az a jelentősége, hogy az így átadott munkarészek tekintetében a kárveszély – az átvétel időpontjától – a megrendelőre száll át (ennek a megrongálódásáért csak akkor lehet a vállalkozót felelősségre vonni, ha ezt ő vagy alvállalkozója felróhatóan okozta).
Utófelülvizsgálati eljárás Az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát újból meg kell vizsgálni, ezt nevezik utófelülvizsgálati eljárásnak. Ezt a – műszaki átadás-átvételi eljárástól eltérően – megrendelő készíti elő és ő hívja meg arra a vállalkozót. A felek az utófelülvizsgálati eljárás időpontját közös megegyezéssel egy éven túli időpontban is kitűzhetik. A utófelülvizsgálati eljáráson egyszerre be lehet jelenteni azokat a hibákat is, amelyek esetleg már korábban jelentkeztek, és a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő nem időben jelezte a problémákat [1959. évi IV. tv. 405. §].
Pótmunka vagy többletmunka A Ptk. 403. § (4) bekezdése kimondja: "A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. E munkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik." Érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint a többletmunkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik, de ne keseredjünk el, ha ezt hosszas kutatás után sem találjuk, ilyen jogszabály ugyanis nem létezik [1959. évi IV. tv. 403. §].
- a vállalkozó köteles elvégezni a többletmunkát, és átalánydíjas szerződés esetében a többletmunkáért nem jár további díjazás (tételes elszámolású szerződéses ár esetén is csak akkor számolható el, ha a vállalkozó kivitelező a szerződés alapját képező beárazott tételes költségvetési kiírással bizonyítja, hogy az a költségvetésben nem szerepelt). - a vállalkozó köteles elvégezni azt a pótmunkát, amely nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható, de nem köteles elvégezni az új megrendelői igényekből eredő pótmunkát; egyik esetben sincs benne a pótmunka díja az átalánydíjas szerződés díjában, a pótmunkáért plusz díjazás jár.
- többletmunka: a szerződéskötés alapját képező (ajánlatkérési vagy kivitelezési) dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban (vállalkozói díjban) figyelembe nem vett tétel; - pótmunka: a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatétel (munkatöbblet) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §].
Fővállalkozás és generál-kivitelezés Az építési szerződés több típusát különböztetjük meg. A pontos fogalmak nincsenek jogszabályban rögzítve, ezért az egyes szakkönyvek különféle meghatározásokat tartalmaznak. Dr. Husti István az alábbi típusokat különbözteti meg:
A generál-kivitelezési szerződés az építési szerződés olyan speciális fajtája, amelyben a vállalkozó a teljes kivitelezés megszerzésére vállal kötelezettséget, azonban a kiviteli terveket a megrendelőnek kell biztosítani. A generálkivitelező nem végez terveztetést, csak a kivitelezés tartozik a feladatkörébe, a generál-kivitelezési szerződés esetében a beruházó (megrendelő) köt szerződést a tervezővel (generáltervezővel). Ebben a konstrukcióban a tervező nem áll szerződéses jogviszonyban a generálkivitelezővel. A fővállalkozó (generálkivitelező) abban különbözik az alvállalkozótól, hogy a fővállalkozó (generálkivitelező) közvetlenül a megrendelő vállalkozója, az alvállalkozó pedig a megrendelővel nincs szerződéses kapcsolata. Az alvállalkozó a fővállalkozóval (generálkivitelezővel) van szerződéses jogviszonyban. A Kivitelezési kódex 2009. október 1-jétől hatályos szövegében már találhatunk fővállalkozó kivitelező fogalmat is: az építtetővel építési szerződést kötő vállalkozó kivitelezőt tekintik fővállalkozónak. Ez a fogalom egy kicsit megint megzavarja a kialakult elnevezéseket, hiszen így jogszabály szerint a generálkivitelező és a megrendelővel közvetlenül szerződést kötő burkoló is fővállalkozó kivitelező. Talán hasznosabb lett volna a gyakorlatban már kialakult elnevezéseket jogszabályi szinten is rögzíteni, mint a gyakorlattól eltérő fogalmat beépíteni az új Kivitelezési kódexbe [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §]. Ki kell hangsúlyoznunk, hogy – talán éppen azért, mert egyértelmű jogszabályi fogalma nincs – a fővállalkozási és a generál-kivitelezési szerződésekben nem mindig azokat a feltételeket találjuk, mint amit a fenti fogalmak alapján látnunk kellene. A gyakorlat kicsit megkeverte ezeket a fogalmakat. Ettől függetlenül használjuk is őket bátran, és ne lepődjünk meg, ha például a fővállalkozási szerződés alapján a megrendelő köteles a kiviteli terveket is szolgáltatni. Ha a felek ezt a kötelezettséget a szerződésben rögzítették, a megrendelő akkor is köteles a terveket szolgáltatni, ha éppen ettől ez a szerződés nem lehetne fővállalkozási szerződés. Itt utalunk ismételten arra, hogy soha nem a szerződés címe, vagy a felek elnevezése dönti azt el, hogy melyik félnek mit kell tennie, és mire terjed ki a felelősségük, hanem maga a szerződés szövege, a felek szándéka és akarata.
4. A beruházáslebonyolító
Milyen feladatai vannak a beruházáslebonyolítónak? A közbeszerzési eljárásokban már korábban is jogszabályban meghatározott feladatokkal látták el a beruházáslebonyolítót, azonban e körön kívül eső építési tevékenységek során alkalmazott beruházáslebonyolító feladatkörét nem határozták meg jogszabályi szinten. Így korábban csak a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályaiból, illetve magából a szerződésből derülhetett ki, hogy ennek a személynek, szervezetnek milyen feladatai vannak. Ezt a hiányosságot pótolta a Kivitelezési kódex 2008. január 1-jével azzal, hogy meghatározta a beruházáslebonyolító feladatait. Fontos, hogy a felek eltérhetnek a felsorolásától, viszont ha nem teszik, a jogszabályban rögzített feladatokat kell ellátnia a beruházáslebonyolítónak. Ha esetleg jogszabályokban keresnénk egyéb szabályokat, érdemes tudni, hogy egyes jogszabályokban kötőjellel is írják (beruházás-lebonyolító). A külön jogszabályban meghatározott szakmagyakorlási jogosultsággal rendelkező, az építtető általános megbízottjának tekinthető beruházáslebonyolító feladata különösen az, hogy szerződéseket kössön az építtető nevében, illetve kiválassza a tervezőt, a kivitelezőt, az építési műszaki ellenőrt és koordinálja a tevékenységüket. A beruházás megindításához szükséges személyi feltételeket is ő határozza meg, és előkészíti az építtető döntéseit. A döntéselőkészítés szükség szerint magában foglalhatja előtanulmányok (különösen vázlatterv, tanulmányterv, megvalósíthatósági tanulmány) készíttetését, az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzését, a beruházás gazdasági számításainak előkészítését (ráfordítások, árindex, megtérülési mutatók, hozam stb.), valamint a megbízás tárgyára vonatkozó költségbecslés, elő- és utókalkulációs elemzések készítését. Fontos kiemelni, hogy a kivitelezési dokumentációnak az egyes építményfajtáknak megfelelő módon és mértékben történő elkészíttetése is a beruházáslebonyolító feladatkörébe tartozik. Az építtető helyett a beruházáslebonyolító végzi az árviták rendezését, és ő választja ki, biztosítja és adja át a munkaterületet a kivitelező részére, továbbá akár tervezői művezetésre is (ideértve a szakági tervezői művezetést is) megbízást adhat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 8. §]. A felek eltérő megállapodása hiányában 2010. július 25-ig a beruházáslebonyolító feladata volt a kivitelezésre vonatkozó ajánlati, részvételi, illetőleg ajánlattételi felhívás elkészítése, a dokumentáció elkészíttetése, követelmények megfogalmazása, ajánlatadók kérdéseinek megválaszolása is. Az ajánlatkérő az építési beruházásra irányuló közbeszerzési eljárásba is bevonhat beruházáslebonyolítót. A beruházáslebonyolító közbeszerzési eljárási feladatait a szintén 2010. júliusban hatályon kívül helyezett 162/2004. (V. 21.) Korm. rendelet tartalmazta, vagyis jogszabály már nem sorol fel ilyen feladatköröket.
5. A tervező és a tervellenőr
A tervező feladatai és felelőssége Az építési törvény korábbi 33. §-a szerint a tervező felelőssége az építészeti-műszaki tervezésre vonatkozó minőségi, biztonsági és szakmai szabályok, építési előírások betartására, továbbá az általa készített építészeti-műszaki tervek szakszerűségére terjedt ki. A nagyobb beruházások során alkalmazott szakági tervezőkkel (altervezőkkel) kapcsolatos feladatról annyi szerepelt a jogszabályban, hogy a tervező az altervezők munkáját összehangolja, és az általuk szolgáltatott munkarészeket egyezteti.
a) az általa készített építészeti-műszaki tervek (ideértve a kivitelezési terveket is) műszaki tartalmának szakszerűségéért, valós állapotnak megfelelő tartalmáért, valamint építészeti minőségéért, a tervezéssel érintett védett építészeti és természeti örökség megóvásáért, b) a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásáért, c) a tervdokumentáció készítésében (részben vagy folyamatosan) részt vevő, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakismerettel és jogosultsággal rendelkező szakági tervezők kiválasztásáért, d) a szakági tervezők közötti egyeztetések koordinálásáért, terveik összehangolásáért is [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §], e) az általa készített kivitelezési dokumentáció technológiai megvalósíthatóságáért, f) a tervellenőr számára a tervek szakaszos rendelkezésre bocsátásáért [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. §].
A tervező egyeztetési kötelezettsége Az Eljárási kódex a tervező számára az elvi építési, az építési és a fennmaradási engedély megkérése (bejelentés) előtt egyeztetési kötelezettséget írt elő, ennek megfelelően a tervező köteles volt a) az általa tervezett építészeti-műszaki dokumentációt és annak az állásfoglaláshoz szükséges tartalmát, példányszámát az érdekelt szakhatóságokkal és - a jogszabályban előírt esetekben - az érintett útkezelővel egyeztetni, b) az építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése során az érdekelt közmű-szolgáltatóval és a kéményseprő-ipari közszolgáltatóval különösen az alábbi esetekben egyeztetni: - közművel érintett új építmény építésének építésügyi hatósági engedélyezése (bejelentése) esetén, - meglévő közművesített építmény bővítésének, átalakításának, korszerűsítésének, felújításának építésügyi hatósági engedélyezése (bejelentése) esetén, ha a tervezett építési tevékenység a meglévő közműhálózat jelentős bővítésével jár, - ha a tervezett építési tevékenység a közmű védőtávolságán belül van, - ha jogszabály előközművesítési kötelezettséget ír elő, - ha az építésügyi hatósági eljárás tárgyát képező meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység építési tevékenységgel érintett részében a meglévő épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki állapotának, kialakításának, alkalmasságának, megfelelőségének megállapítása szükséges.
a) a szükséges közműellátottság az építési tevékenységgel érintett telekhez vagy a telken, építményben biztosított-e, illetve milyen feltételekkel biztosítható, és melyek a szakszerű megoldás követelményei, valamint b) az érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki megoldása megfelel-e a szakszerűség követelményeinek.
A tervezői nyilatkozatban jelenleg az alábbiakat kell rögzíteni: a) a felelős tervező és a szakági tervezők nevét, címét, jogosultságuk számát; b) az általuk tervezett építési tevékenység, illetőleg dokumentáció (rész) megnevezését, az építtető nevét, megnevezését; c) a tervezett építési tevékenység ca) helyét, az ingatlan címét, helyrajzi számát, cb) megnevezését, rövid leírását (tartalmát), jellemzőit, cc) környezetének meghatározó jellemzőit, védettségi minősítését; d) az a) pontban megnevezett tervezők aláírását.
A tervezőnek nyilatkoznia kell továbbá arról is, hogy a) az általa tervezett építészeti-műszaki megoldás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak, általános érvényű és eseti előírásoknak, b) a jogszabályokban meghatározottaktól eltérés engedélyezése szükséges-e, c) a vonatkozó nemzeti szabványtól eltérő műszaki megoldás alkalmazása esetén a szerkezet, eljárás vagy számítási módszer a szabványossal legalább egyenértékű, és d) az adott tervezési feladatra azonos módszert alkalmazott a hatások (terhek) és az ellenállások (teherbírás) megállapítására és azt a tervezés során teljes körűen alkalmazta, e) az építmény tervezésekor alkalmazott műszaki megoldás az Étv. 31. § (2) bekezdés c)-h) pontjában meghatározott követelményeknek megfelel, f) egyeztetett-e a szakhatóságokkal és az érintett közműszolgáltatókkal, mi az egyeztetés tartalma (már említettük), g) a betervezett építési célú termékeknek - jogszabályban meghatározott esetekben - mi a vonatkozó jóváhagyott műszaki specifikáció típusa és száma, h) az építési, bontási tevékenységgel érintett építmény tartalmaz-e azbesztet, i) az általa tervezett építmény megfelel az energetikai követelményeknek és az ezt igazoló energetikai számítást a külön jogszabályi előírások szerint elkészítette.
Ha az engedélyezési eljárásban benyújtott tervezői nyilatkozat tartalma nem felel meg a fenti előírásoknak, vagy a tényállás tisztázása során bebizonyosodik, hogy tartalma valótlan, illetve ha a tervező által elkészített dokumentáció szakszerűtlen, vagy tartalma valótlan, továbbá ha a tervező az engedélyezés tárgyát képező tervezési tevékenységre előírt jogosultsággal nem rendelkezik, az építésügyi hatóság az építésügyi hatóság e tényt bejelenti a tervezői jogosultságról névjegyzéket vezető szervnél. Érdemes tudni, hogy a névjegyzéket vezető szerv a tervezőt és a szakértőt a szakmagyakorlással kapcsolatos jogszabályok megsértése esetén jogszabályban meghatározott esetekben és módon szankciókkal sújtja. Itt érdemes megjegyezni, hogy az építésügyi hatóság a tervező jogosultságát a névjegyzéket vezető szerv által működtetett elektronikus névjegyzékből ellenőrzi, ezért ennek igazolását már nem kell becsatolni az engedély iránti kérelmekhez [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 19. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 33. §].
Növelték a tervezők felelősségét 2010. május 28-án hatályba lépő, és főként a bejelentési eljárást érintő módosítások miatt indokolttá vált a tervezők felelősségének szigorítása. Az építésügyi hatósági bejelentési eljárás során az építtető csak egy tervezői nyilatkozatot ad be a hatósághoz, így az építésügyi hatóság a tervdokumentációt nem tudja megvizsgálni, ezért a tervezőnek kell nagyobb felelősséget vállalni a szakmai szabályok teljesítéséért (vagyis azért, hogy a tervdokumentációban foglaltak elkészülhetnek építési engedély nélkül is). Egyrészt azzal nőtt a felelősségre vonás lehetősége, hogy a jogszabály a területi szakmai kamara számára kötelezővé tette, hogy az építésügyi hatóságnak a szakmagyakorlási tevékenységre vonatkozó jogszabályok, szakmai szabályok megsértése miatti megkeresése alapján eljárást indítson a tervezővel szemben (már nem lehet megfeledkezni az eljárás lefolytatásáról). Az eljárás befejezéséről az építésügyi hatóságot is értesíteni kell.
a) legfeljebb fél év időtartamra, akit egy éven belül két alkalommal az építésügyi hatóság által kezdeményezett eljárásban figyelmeztetésben részesített, és b) legfeljebb egy év időtartamra, akit az építésfelügyeleti hatóság az építésfelügyeleti bírságról szóló 238/2005. (X. 25.) Korm. rendelet 1. melléklet I. részében foglalt táblázat 3-5. pontjában meghatározott jogsértő cselekmény (nem megfelelő jogosultság mellett a tervezési megbízás elfogadása, a tervezői nyilatkozat ellenére a kivitelezési terv nincs összhangban az építési engedélyezési tervvel) miatt egy éven belül két alkalommal jogerősen építésfelügyeleti bírsággal sújtott.
a) akit a területi mérnöki vagy építész kamarából kizártak, b) aki a külön jogszabály szerinti továbbképzési kötelezettségét nem igazolta, c) akivel kapcsolatban a szakmagyakorlási tevékenység engedélyezését követően merült fel olyan tény vagy adat, amely a tevékenység engedélyezését nem tette volna lehetővé, d) akit az építésfelügyeleti hatóság az építésfelügyeleti bírságról szóló kormányrendeletben meghatározott valamely jogsértő cselekmény miatt három éven belül két alkalommal jogerősen építésfelügyeleti bírsággal sújtott, e) akit egy éven belül két alkalommal - az építésügyi hatóság bejelentése alapján a tevékenységre vonatkozó jogszabályok, szakmai szabályok megsértése miatt - figyelmeztetésben részesített.
A tervellenőr feladatai Az építés minősége, a szakszerű kivitelezés biztosítása, valamint az építményekkel szemben támasztott általános követelmények és az egyéb jogszabályokban meghatározott követelmények érvényre juttatása céljából a tervellenőr feladata és felelőssége – jogszabályban előírt esetekben és módon – a műszaki megvalósítási, kiviteli tervdokumentáció (tervdokumentáció-rész) tartalmának műszaki tartalmának szakszerűségének, illetve a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásának szakszerű ellenőrzése [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §, 31. §].
a) tömegtartózkodásra szolgáló építmény (amelyben tömegtartózkodásra szolgáló helyiség vagy tér van), b) tömegtartózkodásra szolgáló helyiséget (vagyis egyidejűleg 300 személynél nagyobb befogadóképességű helyiséget) tartalmazó építmény, c) a katasztrófavédelmi törvényben meghatározott és megbecsülhetően legalább 300 főt meghaladó személy életét, egészségét veszélyeztető, súlyos káreseményt, katasztrófát váratlan tönkremeneteléből fakadóan előidéző építmény, d) honvédelmi és katonai célú építmények, e) a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy tárgyát képező építmény (2008. szeptember 1-jétől).
a) az építési tevékenység helyét, címét, helyrajzi számát, megnevezését, rövid leírását (tartalmát), jellemzőit, b) az építtető nevét, megnevezését, c) az ellenőrzött tervezők nevét, címét, jogosultságuk (névjegyzéki bejegyzésük) számát, d) az ellenőrzött dokumentáció (rész) megnevezését, e) a tervellenőr(ök) nevét, címét, aláírását és jogosultságának igazolását, cégjegyzékszámát, adószámát, f) annak kinyilvánítását, hogy - az általa ellenőrzött műszaki megoldás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak (így különösen az Építési törvény 31. §-ában meghatározott követelményeknek), vonatkozó szabványoknak, az országos építési követelményeknek és az eseti hatósági előírásoknak, - a vonatkozó nemzeti szabványtól eltérő műszaki megoldás alkalmazása esetén a szerkezet, eljárás vagy számítási módszer a szabványossal legalább egyenértékű, - annak ismertetését, ha az engedélyezési dokumentációtól - a jogszabályok keretein belül - a kivitelezési dokumentáció eltér.
Mi a tervezői művezetés jelentősége? A tervező – ha erre az építtetőtől megbízást kapott – tervezői művezetést végezhet (ez természetesen nem műszaki ellenőrzést jelent). Ennek keretében közreműködik az építészeti-műszaki terveknek megfelelő maradéktalan megvalósítás érdekében, valamint elősegíti a kivitelezés során a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §]. Álláspontom szerint aggályos, hogy jelenleg a tervező egyben felelős műszaki vezetői feladatokat is elláthat. A „tervező-felelős műszaki vezető” a kivitelező tevékenysége mellett saját maga munkáját, vagyis a tervei helyességét is ellenőrzi, és így nem várható el tőle korrekt, elfogulatlan vizsgálat. A kivitelezőnek ez a megoldás ugyan anyagi megtakarítást jelent, de kimarad a tényleges szakmai kontroll, és ezzel hosszútávon vállal kockázatot, a tervező pedig – anélkül, hogy érdemi munkát végezne – magára vállalja a felelős műszaki vezető felelősségét is. A hatósági ellenőrzések gyakran tapasztalják, hogy ilyen esetekben nagyobb a valószínűsége annak, hogy a tervező csak a „nevét adja” a felelős műszaki vezetői nyilatkozathoz. Fontos tudni, hogy a tervezőnek az általa készített építészeti-műszaki terveket, iratokat és számításokat, a tervezői nyilatkozatot, tervellenőrzési tevékenységnél a tervellenőri nyilatkozatot alá kell írnia, és ezzel azonos helyen fel kell tüntetnie szakképesítését, értesítési címét (lakcím, székhely, telephely), valamint a tervezői névjegyzékben szereplő nyilvántartási számát. Az építési (létesítési) engedély iránti kérelem mellékletét képező, valamint a kiviteli tervdokumentációban szereplő tervezői nyilatkozaton a tervező szakképesítését az oklevélben szereplő megnevezéssel azonos módon, rövidítés nélkül kell feltüntetni [104/2006. (IV. 28.) Korm. rend. 9. §].
6. A tervezési szerződés
A megfelelő tervek elkészíttetéséhez (elkészítéséhez) megfelelő szerződés szükséges, olyan, amely lehetőség szerint mindkét fél számára megfelelő garanciákat biztosít. A tervezési szerződésre vonatkozó fontosabb előírásokat a Polgári Törvénykönyv – a vállalkozási szerződés szabályai között – és a Kivitelezési kódex (2009. október 1-je előtti szerződéseknél a 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet, míg ezt követően megkötött szerződéseknél a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet), míg a tervező felelősségét az Építési törvény határozza meg.
Fogalma: Tervezési szerződés alapján a vállalkozó műszaki-gazdasági tervező munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Alanyai: Megrendelő (Építtető) – Vállalkozó (Tervező) Tárgya: Műszaki-gazdasági tervező munka elvégzése Alakszerűség: 2008. szeptember 1-je után kizárólag írásban köthetők Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj (tervezési díj) [1959. évi IV. tv. 408. §].
A Kivitelezési kódex a tervezési szerződés kötelező írásba foglalását és meghatározott elemek szerepeltetését írja elő. Írásban csak azokat a szerződéseket kötelező megkötni – és így csak azon megállapodások érvényességi feltétele az írásbeliség –, amelyek építésügyi hatósági engedélyhez kötött építményeket, építési tevékenységeket érintenek. Az Építési törvény 2008. szeptember 1-jei kiegészítése azonban valamennyi építészeti-műszaki tervezési szerződés tekintetében rögzítette az írásbeliséget, mint érvényességi feltételt. A Kivitelezési kódex szerint a kivitelezési dokumentációra vonatkozó szerződésben a szerződés tárgyát a vállalt tervezési tevékenység (szakági tervezési tevékenység) pontos megnevezésével, és a dokumentációra vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával kell körülírni. Ezen túlmenően kötelező szerződéses elem a teljesítési határidő (figyelemmel a szakaszos tervszolgáltatásra is), valamint a vállalkozási díj összege mellett az elszámolás formája, módja, a fizetés módja és határideje is. Ezen túlmenően az Építési törvény szerint kötelező valamennyi tervezési szerződésben rögzíteni, hogy a tervező milyen esetben és módon vehet igénybe társtervezőt, illetve szakági tervezőt (altervezőt).
2009. október 1-jét követően a szerződésben rögzíteni kell a tervellenőr nyilatkozata alapján a terv átdolgozásának kötelezettségét, illetve a készítendő kivitelezési dokumentáció példányszámát és annak elektronikus formában is történő átadási kötelezettségét is. Az nem egyértelmű a jogszabályból, hogy egyszerűen bele kell írni a szerződésbe ezen kötelezettségeket, vagy a felek dönthetik el, hogy van-e a tervezőnek ilyen jellegű kötelezettsége. Kedvező rendelkezés a tervezők részére, hogy a kivitelezési dokumentációt – a tervezői nyilatkozattal együtt – csak a szerződésben megállapított ellenérték kézhezvételét követően köteles átadni a megrendelőnek. Mivel a kifizetés utáni birtokbaadást jogszabály írja elő, így – elméletileg – a felek egyező akarattal sem állapodhatnának meg az utólagos fizetésben. Az Építési törvény a tervező díja esedékességét szintén a tervdokumentáció átadásával egyidejűleg határozta meg, azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodhatnak más időpontban is. Vagyis jelenleg a törvény és a kormányrendelet ellentétesen rendelkezik a fizetési határidőről [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 9. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 32/A. §].
Mikor szerződésszerű egy terv? Az elkészített terv a szerződésben rögzítetteken túl az alábbi feltételeknek is meg kell felelniük ahhoz, hogy szerződésszerű teljesítésnek minősüljön: - műszaki követelmények, - hatósági előírások (pl. nem megfelelő, ha a terv hibája miatt a hatóság jogerősen megtagadja az engedély kiadását), - esztétikai követelmények (környezetbe illeszkedés), - a gazdaságos kivitelezés követelménye, - a műemlék helyreállítása esetében az ilyen építkezéshez szükséges külön engedély kiadásának feltételei (lásd: GKT 65/1973. szám).
Mire használhatja a megrendelő a terveket? A terv a tervező szellemi alkotása, amellyel ő rendelkezhet. A megrendelő a tervet csak a szerződésben meghatározott célra és esetben használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja [1959. évi IV. tv. 409. §].
A tervező rendelkezésére bocsátott szellemi alkotások A szerződéssel kapcsolatban rendelkezésre bocsátott, jogi oltalomban részesíthető szellemi alkotások tekintetében - ha a megrendelő a rendelkezés jogát kiköti, a tervező a szellemi alkotást csak saját belső tevékenységéhez használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja, harmadik személlyel nem közölheti; ilyen esetben a szellemi alkotással a megrendelő szabadon rendelkezik; - ha a megrendelő a rendelkezés jogát nem köti ki, a szellemi alkotást csak saját üzemi tevékenysége körében használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja, harmadik személlyel nem közölheti; ilyen esetben a szellemi alkotással a vállalkozó szabadon rendelkezik [1959. évi IV. tv. 410. §, 412. §].
A kellékszavatosság speciális szabályai A tervező is felelősséggel tartozik azért, hogy a tervei megfeleljenek a szerződésnek és egyéb követelményeknek. A hibás teljesítés esetében a megrendelő szavatossági jogokat (kijavítás, kicserélés, árleszállítás, elállás) érvényesíthet a tervezővel szemben.
Fontos tudni: Az építési tervdokumentáció oszthatatlan szolgáltatásnak minősül, ezért a tervező a hiányos tervszolgáltatás esetén – a részteljesítésben való megállapodás hiányában – tervezési díjat nem követelhet [1959. évi IV. tv. 317. §, 409. §] – lásd: BH1984. 281. A tervezési szerződés esetében annyiban különböznek a szavatossági előírások, hogy nem mindig a tervek átadásától kell számítani a szavatossági idő kezdetét. Ha ugyanis a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított három éven belül megkezdődött, a terv hibája miatt érvényesíthető szavatossági jogok elévülési idejének kezdete a terv alapján kivitelezett szolgáltatás teljesítésének időpontja. Ha a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított három év után kezdődik meg, a felek megállapodhatnak abban, hogy a vállalkozó a tervet felülvizsgálja és nyilatkozik a terv kivitelezésre való alkalmasságáról vagy megváltoztatásának szükségességéről, illetve a tervet áttervezi, a megrendelő pedig díjat fizet (korszerűségi felülvizsgálat). Jogszabály a korszerűségi felülvizsgálatot kötelezővé teheti. Ha a korszerűségi felülvizsgálat esetén a terv alkalmassá nyilvánításától vagy az áttervezett terv szolgáltatásától számított három éven belül a kivitelezés megkezdődik, a terv hibája miatt érvényesíthető szavatossági igények elévülési idejének kezdetét a terv alapján kivitelezett szolgáltatás teljesítésének időpontjától kell számítani [1959. évi IV. tv. 410. §, 370. §]. Főszabály szerint a szerződésszegésért való felelősség nem zárható ki és nem korlátozható, kivéve, ha az ezzel járó hátrányt az ellenszolgáltatás megfelelő csökkentése vagy egyéb előny kiegyenlíti. A tervezési szerződések esetében a felek a szerződésben érvényesen kiköthetik a kártérítési felelősség korlátozását, de csak akkor, ha a vállalkozó hazai viszonylatban nem ismert vagy nem alkalmazott műszaki-gazdasági megoldást tartalmazó terv készítését vállalja [1959. évi IV. tv. 409. §].
A jogszavatosság speciális szabályai Anélkül, hogy a tervező a szerződésben vállalná, szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv kivitelezését akadályozza vagy korlátozza. Ez azokra az esetekre vonatkozik, ha valaki például nem saját munkáját, hanem más terveit adja át a megrendelőnek.
- ha a terv felhasználása kizárt: a megrendelő megfelelő határidő kitűzésével felhívhatja arra a tervezőt, hogy az akadályokat hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot; ha a határidő eredménytelenül telt el vagy a tervező ad megfelelő biztosítékot, a megrendelő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet; - ha a terv korlátozottan használható fel: a megrendelő megfelelő határidő kitűzésével felhívhatja a tervezőt arra, hogy tehermentesítse a tervet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges tervezési díj megfizetését, de meghatározott feltételek mellett a szerződéstől is elállhat, és kártérítést követelhet, vagy követelheti a tervezési díj megfelelő csökkentését [1959. évi IV. tv. 410. §, 370. §].
7. A kivitelező
A kivitelező feladatai és felelőssége
- a vállalkozó kivitelező: olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, akivel vagy amellyel az építtető, vagy az építtető nevében a beruházáslebonyolító építési szerződést köt az építőipari kivitelezési tevékenység teljes elvégzésére, vagy egyes építési-szerelési munkák elvégzésére. - az alvállalkozó kivitelező: olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, akivel vagy amellyel a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező építési szerződést köt az építőipari kivitelezési tevékenység részét képező építési-szerelési munka elvégzésére (a közbeszerzési eljárásokban az alvállalkozó fogalma: az a szervezet (személy), amellyel (akivel) az ajánlattevő a közbeszerzési eljárás alapján megkötött szerződés teljesítése céljából, e szerződésre tekintettel fog szerződést kötni vagy módosítani, kivéve, ha a szervezet (személy) tevékenységét kizárólagos jog alapján végzi) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 10. §; 2003. évi CXXIX. tv. 4. §].
a) Az Építési törvény jelenlegi szabályai szerint a kivitelező felelős: - az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, kivitelezői jogosultságának meglétéért, - az építtető által rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben, az ezek alapján készült, erre jogosult tervellenőrrel ellenőriztetett kiviteli tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért, - az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért, - az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért (ezekért egyébként az építtető és a kivitelező együttesen felel) [1997. évi LXXVIII. tv. 40. §, 43. §].
- az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtetőtől (alvállalkozó kivitelező esetében a vállalkozó kivitelezőtől) az építési munkaterület átvétele, annak szükség szerinti lőszermentesítése, - az építési napló megnyitása az e jogszabályban meghatározottak szerint, - az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyiségének és fajtájának folyamatos vezetése az építési naplóban a külön jogszabályban meghatározottak szerint, - annak folyamatos ellenőrzése, hogy a hatósági engedélyek rendelkezésre állnak-e, - az építés során már meglévő, illetve előkerülő természeti, kulturális örökségi, építészeti értékek megőrzése (ennek költségeit annak elszámolása esetén az építtető köteles megtéríteni), - annak biztosítása, hogy az építési munkaterületen csak olyan személyek tartózkodjanak, akik a vállalkozói nyilvántartásban szerepelnek, illetve erre jogosultsággal rendelkeznek, és az építési napló által igazoltan részt vesznek a napi munkában, annak ellenőrzésében és irányításában,
- a felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén gondoskodás a helyettesítésről, - az átadás-átvételi eljárás során a berendezések, rendszerek működési próbája és a tapasztalt rendellenességek, hiányosságok megszüntetése, szükség esetén a próba megismétlése, - a kivitelezés befejezésével a szükséges kivitelezői nyilatkozatok, mérési jegyzőkönyvek kiállítása, az alkalmazott építési termékek megfelelősségét igazoló tanúsítványok rendelkezésre bocsátása, - az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor (az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor) az építési munkaterület átadása az építtetőnek, - az építési munkaterület őrzésének biztosítása, - az építési munkák befejeztével az építési területről való levonulás végrehajtása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. §]. Az új Kivitelezési kódexben található szabály szerint - az építési szerződés megkötését követően - a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].
A kivitelező köteles-e jótállást vállalni? Gyakran előfordul, hogy a kivitelező kijelenti, nem vállal garanciát vagy éppen 1 év garanciát hajlandó vállalni. Ezek a vállalkozók nem ismerik vagy nem akarnak tudomást venni a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletről, ez a jogszabály vonatkozik ugyanis a vállalkozók kötelező jótállásáról. A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a vállalkozót) terheli. A szerződésben nem lehet kizárni vagy csökkenteni a jótállási kötelezettséget.
- az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet mellékleteiben felsorolt épületszerkezeteire (pl. a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei, a lakások burkolatai – ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is –, a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek, a lakóépület szigetelése és a külső vakolat), valamint a kiszolgáló helyiségeire és részeire (pl. tetőterasz, lépcsőház, hulladéktároló helyiség, garázs, teremgarázs); - a lakás- és épületberendezések esetében csak azok beépítésére, illetve beszerelésére; - meghatározott lakás- és épületberendezésekre (pl. tűzhely, főzőlap, redőny, a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak, a lakást szolgáló szellőztető berendezés és a klímaberendezés, a háztartásban keletkező hulladék gyűjtésére szolgáló berendezés) esetében magára a berendezésre is, ha azok a lakás alkotórészének minősülnek.
8. A felelős műszaki vezető
A felelős műszaki vezető fogalma Felelős műszaki vezető fogalma: az építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkát az Építési törvényben meghatározott felelősséggel irányító személy, tevékenysége a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező építési szerződésében vállalt építőipari kivitelezési tevékenységnek vagy meghatározott részének irányítására terjed ki. A felelős műszaki vezető egyes tevékenységek (pl. munkahelyi irányítás), illetve építési-szerelési szakterületek irányításával a tevékenységnek megfelelő - külön jogszabály szerinti - képesítéssel rendelkező személyt is megbízhat.
Mikor kötelező felelős műszaki vezetőt megbízni? Főszabály szerint minden építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkához elengedhetetlen a felelős műszaki vezető alkalmazása. A 2006. májusát megelőző jogszabályi rendelkezés szerint az építmények teherhordó szerkezeteit nem érintő javító, karbantartó, felújító tevékenység esetében nem volt szükséges felelős műszaki vezetőre, függetlenül attól, hogy engedélyköteles volt-e az építkezés. Fontos kiemelni, hogy az Építési törvény jelenlegi szakasza kibővítette és pontosította azokat az eseteket, amikor nem kötelező a felelős műszaki vezető munkája, és az alapfeltétel az, hogy a tevékenységhez ne kelljen építési engedélyt kérni (amihez engedély kell, ahhoz a felelős műszaki vezető is elengedhetetlen). A továbbiakban tehát a munka jellegének megfelelő szakmunkás-képesítéssel rendelkező személy felelős műszaki vezető irányítása nélkül is végezheti az építmények olyan jellegű felújítási, helyreállítási, átalakítási vagy korszerűsítési tevékenységét, melynek során az építmény tartószerkezeti rendszere nem változik meg, vagy az építmény tartószerkezetének teherbíró képességét befolyásoló olyan mértékű teherváltozás – írásos szakértői véleménnyel igazoltan – nem következik be, mely a tartószerkezet megerősítését, elbontását, megváltoztatását tenné szükségessé. Ide tartozik még az az eset is, amikor az égéstermék elvezetésére szolgáló bármilyen szerkezetű égéstermék-elvezető berendezés építésére nem kerül sor, illetve ha az építmény homlokzatának megváltoztatása (kivéve a védett építményeket) nem jár együtt annak teherhordó szerkezeti változtatásával [1997. évi LXXVIII. tv. 39. §]. Mielőtt a felelősségi szabályokra kitérnénk, ki kell emelnünk az építési törvény 39. § (2) bekezdésében található felsorolást, amely meghatározza, hogy melyek üzletszerű gazdasági tevékenységként végzett építőipari kivitelezési tevékenység folytatásának legfontosabb feltételei. A c) pont kimondja, hogy a kivitelezési tevékenységet névjegyzékbe vett olyan felelős műszaki vezetőnek kell irányítania, aki egyrészt a kivitelezővel tagsági, alkalmazotti vagy megbízotti jogviszonyban áll, és aki a kivitelezési tevékenység szakirányának megfelelő jogosultsággal és egyéb feltételekkel. Másrészt egy másik pont szerint a felelős műszaki vezetőnek a kivitelezési tevékenységet végzők felett közvetlen utasítási joggal kell rendelkeznie (2009. október 1-je előtt irányítási jog volt a feltétel). A szabály első része lezárja az egyes hatóságok és a kivitelezők közötti vitát, amely arról folyt, hogy elegendő-e a felelős műszaki vezetővel megbízási szerződést kötni, a másik része pedig biztosítja a „kellő hatalmat” a felelős műszaki vezető számára (az már más kérdés, hogy ez a gyakorlatban mennyire működik) [1997. évi LXXVIII. tv. 39. §, 39/A. §]. Nem lehetséges, hogy a munkafolyamat során valamikor ne legyen felelős műszaki vezetője az építkezésnek. A felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a kivitelezőnek kell gondoskodnia kell a helyettesítést ellátó, megfelelő jogosultsággal rendelkező személy kijelöléséről. A helyettesítés ideje alatt elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységért a felelős műszaki vezetőt helyettesítő személy felel. Érdemes tudni, hogy építmény vagy építményrész építőipari kivitelezése esetén a kivitelezési tevékenység teljes körű irányítását (ideértve a szakági munkákat is) a 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet 1. melléklete szerinti MV-Ép/A, MV-Ép/AM, MV-Ép/B névjegyzéki jelöléssel nyilvántartásba vett felelős műszaki vezető önállóan csak az alábbi építmények, kivitelezések esetében láthatja el: a) a legfeljebb az alábbi jellemzőjű építményt, építményrészt érintő építőipari kivitelezési tevékenység esetén - 300 m2 összes szintterület, - három beépített építményszint (alápincézett, földszint+tetőtér-beépítés), - 1000 m3 bruttó térfogat, - 7,5 m-es építménymagasság és - 5,4 m-es szerkezeti nyílásméret (falköz, oszlopköz, előregyártott födém), előregyártott födémszerkezet, b) bejelentéshez kötött építményeket érintő építőipari kivitelezési tevékenység esetén, c) polgári lőtér, d) hírközlési építmény, e) nem közhasználatú park, játszótér, sportpálya, f) kerítés, g) támfal, ha a megtámasztott föld magassága nem haladja meg az 1,5 m-t h) műemléki területen álló meglévő építmény homlokzatán végzett építési tevékenység (pl. átalakítás, felújítás, nyílászárócsere, vakolás, színezés, felületképzés), a homlokzatára, födémére vagy tetőzetére szerelt bármely szerelvény, berendezés, antenna, antennatartó szerkezet, műtárgy létesítése, valamint az ilyen építményeken, területeken hirdetési vagy reklámcélú építmények, berendezések, szerkezetek elhelyezése során [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13/A. §].
A felelős műszaki vezető feladatai és felelőssége A jogviszony és a felek közötti kapcsolat rendezése mellett a felelős műszaki vezető felelőssége is egyértelművé vált, a jogszabály alapján ő felel: a) az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának meglétéért, b) a szakmunka irányításáért, c) az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési terveknek megfelelő megvalósításáért, továbbá d) az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért és e) a munkálatok végzésének szakszerűségéért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. §].
A Kivitelezési kódex – egyes pontokban átfedésben az Étv-vel – a felelős műszaki vezető feladatként határozza meg: a) az építési-szerelési munkára vonatkozó jogszabályok (szakmai és minőségi követelmények), munkavédelmi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemlékvédelmi, természetvédelmi, közegészségügyi és más kötelező hatósági előírások, továbbá az építésügyi hatósági (létesítési) engedélyek betartatása, azok betartásának az általa vezetett építkezésen való ellenőrzése, b) az építőipari kivitelezési tevékenység munkafolyamatainak szakszerű megszervezése, c) a kivitelezés során a minőségi követelmények biztosítása, a technológiai, a munkavédelmi és az egészségügyi előírások betartatása, d) a kitűzés helyességének, valamint a talajmechanikai és egyéb vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése, e) a szükséges minőségi vizsgálatok és mintavételek elvégeztetése, f) az azonnali intézkedést igénylő építési műszaki feladatok meghatározása és irányítása, g) az építési munkaterületről származó természetes építőanyagok és a bontott építési termékek - szükség szerint szakértővel történő - vizsgálatát követően döntés azok kezeléséről, építési célra való megfelelősségéről, ismételt felhasználhatóságáról, beépíthetőségéről (a döntését az építési naplóba be kell jegyeznie).
Fontos kiemelni, hogy az építési napló vezetése, ellenőrzése és lezárása, csak akkor tartozik a felelős műszaki vezető feladatkörébe, ha erre a kivitelezőtől megbízást kapott. A kivitelezői megbízástól függetlenül a felelős műszaki vezető kötelessége, hogy a kivitelezési tervektől eltérő, nem építési (létesítési) engedélyköteles kivitelezést az építési naplóban feltüntetesse. Az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor, az építési napló alapján a hulladék-nyilvántartó lapot is ő tölti ki és adja át az építtetőnek. Az építési napló részét képezik az elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységekre vonatkozó felelős műszaki vezetői nyilatkozatok is.
2009. október 1-jétől a feladatkör a teljesítésigazolásokkal kapcsolatos tevékenységekkel is bővült. A felelős műszaki vezető állítja ki az alvállalkozói teljesítés igazolást is, mely tartalmazza a) a teljesített kivitelezési munkák meghatározását, mennyiségét és minőségét, a teljesítés időpontját, b) a teljesítésigazolás alapján számlázható összeget, c) a szerződésben meghatározott alvállalkozói díj és a teljesítésigazolásban megjelölt számlázható összeg eltérése esetén az eltérés indoklását. A felelős műszaki vezető végzi a kiállított teljesítésigazolásnak az alvállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől - ha szerződés vagy jogszabály átadás-átvételi eljárást határoz meg, ennek lezárásától - számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül az alvállalkozó kivitelező részére történő megküldését, és annak adatainak az alvállalkozói nyilvántartásba való felvitelét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. §].
Az átadás-átvételi eljárásban és a használatbavételi engedélyezési eljárásban szükségszerűen közreműködnie kell a felelős műszaki vezetőnek és az ehhez szükséges nyilatkozatokat is meg kell tennie. Az építmény használatbavételi (fennmaradási) engedélyezéséhez (bejelentéséhez) a felelős műszaki vezetőnek szakterületére vonatkozó nyilatkozatot tesz. Az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építőipari kivitelezési tevékenységek befejezését követően a felelős műszaki vezető arról nyilatkozik, hogy a) az építőipari kivitelezési tevékenységet a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a jóváhagyott építészeti-műszaki tervdokumentációnak, valamint b) a jogszabály szerinti tartalmú és rendelkezésre álló kivitelezési (megvalósítási) terveknek megfelelően, c) az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték, d) az építmény kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldás az Étv. 31. §-a (2) bekezdésének c)-h) pontjában meghatározott követelményeknek (a mechanikai ellenállás és stabilitás, a tűzbiztonság, a higiénia, egészség- és környezetvédelem, a használati biztonság, a zaj és rezgés elleni védelem, az energiatakarékosság és hővédelem szempontjaiból) megfelel, e) az épület (épületrész) a kivitelezési dokumentáció részeként készült energetikai számításban figyelembe vett méreteknek, adatoknak és anyagjellemzőknek megfelelően valósult meg és a tervezett műszaki jellemzőjű épületgépészeti berendezéseket szerelték be, f) a külön jogszabályban előírt egyeztetés eredményeképpen a közműellátás szakszerűen biztosított, g) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége elérte-e a külön jogszabályban előírt mértéket, az előírások szerint kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor a munkaterületről a külön jogszabályban foglaltak szerint elszállították, h) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.
A vállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének feladata az alvállalkozó kivitelezők felelős műszaki vezetőivel, valamint a szakági felelős műszaki vezetőkkel való együttműködés, a velük történő egyeztetések koordinálása, tevékenységük összehangolása, valamint a használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozat megadása az alvállalkozói és a szakági felelős műszaki vezetői nyilatkozatok alapján [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12-13. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 40. §].
A műszaki ellenőr fogalma Építési műszaki ellenőr: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helyszínén az építtető helyszíni képviselője, legfontosabb feladata az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíteni és ellenőrizni a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását.
Mikor kötelező műszaki ellenőrt megbízni? 2008. január 1-jétől hatályos – és 2008. szeptember 1-jétől, majd 2009. október 1-jétől kiegészített – szabály szerint kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, ha építési engedélyhez kötött építési tevékenységet végeznek, és feltéve, hogy a) az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi, b) az építési beruházás a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik, c) az építési beruházás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy tárgyát képezi, illetve d) az építőipari kivitelezési tevékenység műemlékvédelem alatt álló építményt érint, vagy
e) építtetői fedezetkezelő működik közre [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §]. Építmény építőipari kivitelezése esetén a kivitelezési tevékenység teljes körű ellenőrzését (ideértve a szakági munkákat is) a 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet 2. melléklete szerinti É-I. magasépítés szakterületen nyilvántartásba vett építési műszaki ellenőr szakági műszaki ellenőr mellőzésével csak az alábbi építmények esetében láthatja el: a) a legfeljebb az alábbi jellemzőjű építményt, építményrészt érintő építőipari kivitelezési tevékenység esetén - 300 m2 összes szintterület, - három beépített építményszint (alápincézett, földszint+tetőtér-beépítés), - 1000 m3 bruttó térfogat, - 7,5 m-es építménymagasság és - 5,4 m-es szerkezeti nyílásméret (falköz, oszlopköz, előregyártott födém), előregyártott födémszerkezet, b) bejelentéshez kötött építményeket érintő építőipari kivitelezési tevékenység esetén, c) polgári lőtér, d) hírközlési építmény, e) nem közhasználatú park, játszótér, sportpálya, f) kerítés, g) támfal, ha a megtámasztott föld magassága nem haladja meg az 1,5 m-t h) műemléki területen álló meglévő építmény homlokzatán végzett építési tevékenység (pl. átalakítás, felújítás, nyílászárócsere, vakolás, színezés, felületképzés), a homlokzatára, födémére vagy tetőzetére szerelt bármely szerelvény, berendezés, antenna, antennatartó szerkezet, műtárgy létesítése, valamint az ilyen építményeken, területeken hirdetési vagy reklámcélú építmények, berendezések, szerkezetek elhelyezése során [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. §; 244/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 2. sz. melléklet 1.1. pont].
Megbízási szerződés: írásban Az építési műszaki ellenőr megbízását 2009. október 1-jétől írásba kell foglalni. A megbízási szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell: a) az építtető nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, adószámát, elérhetőségét, továbbá a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét, b) az építési műszaki ellenőr megnevezését, nyilvántartási számát, névjegyzéki jelét és elérhetőségét, c) építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét, d) az építőipari kivitelezési tevékenység meghatározását, helyét, a kivitelezés várható kezdési és befejezési időpontját, e) az építési műszaki ellenőrnek az építési szerződés teljesítéséhez kapcsolódó feladatait, f) az építési műszaki ellenőr díját, fizetési módját, határidejét, g) az építési műszaki ellenőrnek a jogszabályban meghatározott feladatokon és felelősségén kívüli további feladatait és felelősségét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §].
A műszaki ellenőr feladatai A műszaki ellenőr pontos feladatkörét a felek megállapodása határozza meg, magyarán az építtető a megbízási szerződésben rögzíti, hogy mit vár el a műszaki ellenőrtől. Ha a pontos feladatok listája nincs a szerződésben, vagy a felek éppen a hatályos jogszabályokra hivatkoznak, akkor a Kivitelezési kódex határozza meg, hogy milyen tevékenységeket kell végezni a műszaki ellenőrzés keretében. Fontos tudni, hogy a 2009. október 1-jét követően megkötött szerződéseknél – ha szigorúan vesszük a jogszabály szövegét – a műszaki ellenőrnek mindenképpen el kell látnia az új Kivitelezési kódexben szereplő feladatokat. A műszaki ellenőr felelősségének körülírása során ki kell emelnünk, hogy a műszaki ellenőr feladatait megbízottként látja el, és megbízottként nem terheli ún. objektív eredményfelelősség. Ez azt is jelenti, hogy főszabály szerint a műszaki ellenőr nem felel a kivitelező hibás teljesítéséért.
A Kivitelezési kódex – és az Építési törvény – szerint az építési műszaki ellenőr feladata: a) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének figyelemmel kísérése és ellenőrzése, b) az építési-szerelési munka szakszerűségének ellenőrzése a jogerős és végrehajtható építési (létesítési) engedély (illetve műemlék esetén örökségvédelmi hatósági engedély) és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció, valamint a kivitelezési dokumentáció alapján, az engedélyekben és tervdokumentációkban foglaltak betartatása, c) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok elvégzésének ellenőrzése, megkövetelése, d) az építmény kitűzése helyességének, szükség esetén a talajmechanikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése, e) az építési napló(k) ellenőrzése, a bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, észrevételezése, f) biztosítása annak, hogy az építési napló - jogszabályban meghatározott esetekben - a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása során az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon, g) a hibák, hiányosságok, eltérések feltüntetése az építési naplóban, h) a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére, i) a munkák eltakarása előtt azok mennyiségi és minőségi ellenőrzése, j) az átadás-átvételi és a birtokbaadási eljárásban való részvétel, k) egyes építményfajták műszaki teljesítmény-jellemzőinek ellenőrzése, a technológiával összefüggő biztonsági előírások betartásának ellenőrzése, l) a beépített anyagok, késztermékek és berendezések megfelelőség-igazolása meglétének ellenőrzése, m) a műszaki ellenőri feladatok elvégzésének dokumentálása az építési naplóban. A korábbi jogszabály szerint a kivitelezés előkészítése során is lehettek a műszaki ellenőrnek feladatai, így például a megrendelő megbízásából átvizsgálhatta az engedélyezési és a kivitelezési tervdokumentációkat, a műszaki leírást, és a költségvetést, valamint ezek ismeretében akár a kivitelező kiválasztásában is közreműködhetett, a hatályos rendelkezések szerint ezeket már a beruházáslebonyolító végezheti. A műszaki ellenőr kizárólag előkészíti az építtető döntéseit, illetve ilyen kérdésekben javaslatokat tehet (pl. szakértő bevonására) vagy ha szükséges, javaslatokat köteles tenni. Ellenőrzési jogkörében a műszaki ellenőr vizsgálhatja (vizsgálja) a pénzügyi elszámolásokat és felméréseket, illetve ő adhatja ki a teljesítésigazolásokat is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 43. §]. Az Eljárási kódex szerint, ha az építőipari kivitelezési tevékenységet több kivitelező végezte, illetve ennek megfelelően több felelős műszaki vezető irányította, az építtető vagy helyszíni megbízottja (az építési műszaki ellenőr) köteles gondoskodni arról, hogy az összes felelős műszaki vezetői nyilatkozat - a használatbavételi engedélyezési eljárás során - az építési napló részét képezze és az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon. Ha az építési műszaki ellenőr nem tett eleget ezen kötelezettségének, az építésügyi hatóság eljárást kezdeményez az építésügyi műszaki szakértői jogosultságról névjegyzéket vezető szervnél [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 20. §].
Fontos tudni, hogy az építési műszaki ellenőr nem végezhet építésügyi műszaki szakértői, kivitelezési, anyagbeszállítói és felelős műszaki vezetői tevékenységet az általa ellenőrzött építési-szerelési munka vonatkozásában. Az építési műszaki ellenőr nem láthat el további építési műszaki ellenőri feladatokat olyan építési-szerelési munka esetében, ahol építésügyi műszaki szakértői, kivitelezési vagy anyagbeszállítói tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet végzi, amelynek az építési műszaki ellenőr tagja, illetve amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll. A Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó építési beruházások esetében nem lehet építési műszaki ellenőr az építésügyi műszaki szakértői, a kivitelezési, az anyagbeszállítói és a felelős műszaki vezetői tevékenységet folytatóknak a Ptk. szerinti hozzátartozója, illetve nem állhat velük munkavégzésre irányuló jogviszonyban sem [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. §]. Építésügyi igazgatási szakértő közreműködése Az építtető 2008. szeptember 1-jétől építésügyi igazgatási szakértő közreműködését veheti igénybe. Ennek rendkívüli előnye, hogy ha az építésügyi hatósági engedélyezéshez szükséges mellékleteket és dokumentációt építésügyi igazgatási szakértő készíti elő és az építtető az építésügyi hatósági engedélykérelme benyújtásakor kérelméhez mellékeli az építésügyi igazgatási szakértő jogszabály szerinti tartalmú és a kérelem benyújtását legfeljebb 15 nappal megelőzően kelt nyilatkozatát, akkor az ügyintézési határidő az adott ügyben egyébként meghatározott a) negyvenöt munkanap helyett huszonhárom, b) huszonkét munkanap helyett tizenegy, c) tíz munkanap helyett nyolc munkanap [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 10. §].
a) az építésügyi hatósági engedélykérelem és annak mellékletei megfelelnek az Építési törvényben és az építményfajta engedélyezésére vonatkozó külön jogszabályban előírtaknak, b) a 36. § (1) bekezdésében meghatározottak és a tervezett építményre, építési tevékenységre külön jogszabályban előírt építésügyi követelmények teljesültek, c) a szakhatóságok állásfoglalása rendelkezésre áll, d) az építésügyi hatósági engedélyezéshez szükséges adatok rendelkezésre állnak, e) a bejelentés mellékletét képező dokumentáció tartalmaz a helyszínről, annak környezetéről készített minden olyan - jogszabályban meghatározott - dokumentumot, amely lehetővé teszi a helyszíni szemle mellőzését, a valós állapot és a tervezett építmény, építési tevékenység szomszédos telkek beépíthetőségére vonatkozó hatásainak megítélését, az illeszkedés követelményeinek megállapítását [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. §].
Ha az építésügyi igazgatási szakértői nyilatkozat tartalma nem felel meg az Építési törvény előírásainak, vagy a tényállás tisztázása során bebizonyosodik, hogy tartalma valótlan, továbbá ha az építésügyi igazgatási szakértő nem rendelkezik a külön jogszabályban meghatározott szakmagyakorlási jogosultsággal, akkor az építésügyi hatóság külön jogszabály szerint etikai-fegyelmi eljárást kezdeményez az építésügyi igazgatási szakértői névjegyzéket vezető szervnél [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 21. §].
10. A fedezetkezelő
A fedezetkezelés célja Az Építési törvény 39/B. §-a szerint az építtetői fedezetkezelés célja - az építtető és a vállalkozó kivitelező között létrejött építési szerződés teljesítése érdekében - az építőipari kivitelezési tevékenység fedezete célhoz kötött felhasználásának biztosítása. Az építtetői fedezetkezelő kizárólagos rendelkezése alatt álló elkülönített számlán kell - egy összegben, vagy több szakaszra bontott építkezés esetén a szerződés szerinti teljesítési szakaszonként - elhelyezni az építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének fedezetét és a kivitelező által nyújtott biztosítékok összegét. A helyzet tehát azt feltételezi, hogy a megrendelőnek már rendelkezésére áll a kivitelezés ellenértéke, és ezt hajlandó egy harmadik személy részére átadni. Az építtető részéről jelentős kockázattal járna, ha a jövőbeni munka elvégzésének reményében bármekkora előleget fizetne a kivitelezőnek, viszont azáltal, hogy az összeg biztosan a megrendelő rendelkezésére áll, a kivitelezőnek jelent némiképpen biztonságot. A fedezetkezelőnél elhelyezett összeg ugyanis célhoz kötött, a kivitelezők kifizetésére használható fel, így elkerülhető az, hogy a megrendelő az ingatlan értékesítésből befolyó bevételeket másik projekt fedezeteként használja fel.
Mikor kötelező a fedezetkezelő közreműködése? Az építőipari kivitelezési tevékenység fedezete és a kivitelező által nyújtott biztosíték célhoz kötött felhasználásának biztosítása érdekében építtetői fedezetkezelő működik közre kötelezően a) 2010. július 25-ig megkezdett közbeszerzési eljárások esetében a 90 millió forint értékhatárt elérő vagy meghaladó építési beruházás, b) a Közbeszerzései törvény hatálya alá nem tartozó, de a közösségi értékhatárt (jelenleg 5 150 000 euró, kb. 1,2 – 1,3 milliárd forint) elérő vagy azt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén.
a) építési koncesszióra, ha nem éri el a közösségi értékhatárt; b) azokban az esetekben, amelyek vonatkozásában közbeszerzési eljárást sem kell lefolytatni (a Kbt. 29. § (1) bekezdés hatálya alá tartozó esetekben, pl. nemzetbiztonsági érdekeket érintő beruházás); c) a köz- és magánszféra együttműködése (PPP) keretében megvalósuló építési beruházás esetén.
Az építtetői fedezetkezelői feladatokat - az építtető és fővállalkozó kivitelező választása szerint - a Magyar Államkincstár vagy fizetési számla vezetésére jogosult pénzforgalmi szolgáltató (vagyis bank) láthatja el (a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó esetekben csak a Magyar Államkincstár lehetett fedezetkezelő). Ha az építőipari kivitelezési tevékenység az Európai Regionális Fejlesztési Alapból, az Európai Szociális Alapból vagy Kohéziós Alapból származó támogatás felhasználásával valósul meg, az építtetői fedezetkezelő a feladatait a kijelölt közreműködő szervezet, vagy ha az építkezés költségvetési forrás felhasználásával valósul meg, az építtetői fedezetkezelő a feladatait a költségvetési forrást rendelkezésre bocsátó szervezet bevonásával látja el. Az építtetői fedezetkezelés díját az építtető köteles megfizetni (mivel ezt jogszabály mondja ki, ettől a felek nem is térhetnek el, a fedezetkezelő mindig az építtetőtől fogja kérni a díjat, de mivel ez főként a kivitelezők érdeke, a gyakorlatban előfordulhat majd, hogy az építtető és a kivitelezők osztoznak a fizetésén). A rendelet már azt is rögzíti, hogy a Magyar Államkincstár építtetői fedezetkezelési havi alapdíja - az építési szerződés mindkét fél megállapodás szerinti teljesítése esetén - nettó 100 ezer forint lesz, azonban a bankok díjaira a jogszabály nem ad iránymutatást. Azt, hogy a nem teljesítések esetén a Magyar Államkincstár és a bankok milyen többletköltségeket számolhatnak fel, a fedezetkezelői szerződésben kell rögzíteni. Arról nem szól a jogszabály, hogy a fedezetkezelési havi alapdíj fizetésének elmulasztása esetében mi történik. Nem tudom elképzelni, hogy például egy banknak tíz hónapja nem fizetik a díjat, de a bank ezzel mit sem törődve tovább őrzi az építtető pénzét (abból ugye nem vonhatja le a díját, mert az a vállalkozók biztosítéka, illetve – a jogszabály alapján – nem is mondhatja fel a fedezetkezelői szerződést) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 17. §]. A feladatkezelőt eltérő időpontoktól kell alkalmazni, függetlenül attól, hogy milyen építkezésről van szó. Az építtetői fedezetkezelőt a Közbeszerzései törvény hatálya alá tartozó építési beruházások közül a Közlekedés Operatív Program keretében megvalósuló beruházások esetén a 2009. október 1-jét követően, egyéb esetekben a 2010. január 1-jét követően megindított közbeszerzési eljárás tárgyát képező építési beruházásnál kellett alkalmazni (vagyis a közbeszerzések tekintetében hét hónapig élt ez a jogintézmény). A nem közbeszerzés alapján (de a közösségi értékhatárt elérően) lefolytatott építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén az építtetői fedezetkezelő közreműködése a 2010. április 1-jét követően kezdődő építkezések tekintetében kell alkalmazni. A jogszabály értelmezése szerint nem az engedély megszerzése, hanem a kivitelezés tényleges megkezdésének időpontja dönti el, hogy szükség van-e fedezetkezelő bevonására [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 17. §].
A fedezetkezelési szerződés Az építtető és az építtetői fedezetkezelő köteles írásban megkötni a fedezetkezelői szerződést. Az építtetői fedezetkezelő kötelező közreműködése az építési szerződés hatálybalépésétől – kivéve, ha a felek között vita alakul ki, és valamilyen eljárás indul – az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó szabályok szerinti birtokba adást vagy a tevékenység befejezését követő elszámolás lezárásáig terjed.
A fedezetkezelői szerződés megszűnik, ha a) a fővállalkozó kivitelező – a fedezet hiánya miatt – az építtetővel kötött építési szerződést felmondja és az építtetői fedezetkezelő a rendelkezése alá helyezett pénzügyi eszközökkel az építtető és a fővállalkozó kivitelező felé elszámolt, vagy b) az építtető vagy a fővállalkozó kivitelező az építőipari kivitelezésre vonatkozó építési szerződést felmondja és az építtetői fedezetkezelő a rendelkezése alá helyezett pénzügyi eszközökkel az építtető és a fővállalkozó kivitelező felé elszámolt.
A fedezet hiánya miatti felmondási okot az új Kivitelezési kódex 18. § (6) bekezdése rögzíti. E szerint amennyiben az építtető nem helyezi határidőre a fővállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésének) szerződés szerinti fedezetét az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá, a fővállalkozó kivitelező jogosult a kivitelezési tevékenységet harminc napra felfüggeszteni. Ha az építtető a felfüggesztés időtartama leteltéig sem biztosítja a soron következő kivitelezői teljesítés fedezetét, a fővállalkozó kivitelező jogosult az építtetővel kötött építési szerződést felmondani. A felfüggesztés időtartama a szerződés teljesítésének időtartamába nem számít be, a szerződés szerinti teljesítési határidő a felfüggesztés időtartamával meghosszabbodik. A fővállalkozó kivitelező jogosult a munkavégzés felfüggesztése miatt felmerült költségeit az építtetőre terhelni. Ebben az esetben elméletileg a fővállalkozót komolyabb kár nem érheti, hiszen nem is kezd bele a munkavégzésbe. A kérdés csak az, hogy a fedezetbiztosítási határidőt hogyan állapítják meg a felek, és ez a határidő tényleg alkalmas lesz-e arra, hogy a kivitelező ne szenvedjen semmilyen kárt (pl. munkások felvételével, az anyagok megrendelésével, az alvállalkozói szerződések megkötésével, egyéb munkák elvállalásának visszautasításával). Amennyiben építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, az építési szerződésnek – a Kivitelezési kódex egyéb előírásai mellett – tartalmaznia kell az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét, és a fedezetkezelői számla adatait. Az építtetőnek igazolnia kell a szerződésben, hogy a szerződésben megjelölt fedezetkezelői számla felett kizárólagos rendelkezési jogot biztosít az építtetői fedezetkezelő részére, továbbá a fedezet - összeg szerint meghatározott - igazolt forrását, az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá helyezésének ütemezését, felhasználásának módját. A fővállalkozó kivitelező rögzíti az építési szerződésben az általa a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott teljesítési biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét, valamint egy igazolást arról, hogy a szerződésben megjelölt kötelezettségei teljesítésének érdekében általa nyújtott biztosíték összegének felhasználása kizárólag a fedezetkezelői számlán keresztül lehetséges. Az építtetői fedezetkezelő az építési szerződésben adja meg a fővállalkozó kivitelező részére az elektronikus alvállalkozói nyilvántartás használatát biztosító kódot is. A fedezetkezelői szerződés kötelező tartalmi elemeit az új Kivitelezési kódex t) pontig tartó felsorolással határozza meg, amelyet én nem ismertetnék részletesen, mivel szerintem egyértelmű, általánosan elfogadott adatokról van szó (pl. a cégek és a beruházás adatai, a fedezetkezelői számlaszám, a fedezetkezelés díja, fizetési módja és határideje). Kiemelést érdemel viszont, hogy az építtetőnek nyilatkoznia kell arról, hogy elfogadja az építési műszaki ellenőr által kiadott teljesítésigazolást és az ez alapján - számla ellenében - a fővállalkozónak (alvállalkozónak) történő pénzügyi teljesítést. A fedezetkezelő is vehet igénybe építési műszaki szakértőt a tevékenysége ellátása érdekében, és jó lenne pontosítani a szerződésben, hogy az építtető a saját műszaki ellenőrének vagy a fedezetkezelő által kijelölt műszaki szakértőnek a megállapításaihoz van kötve. Ha például a műszaki ellenőr az építtetőnek nem tetsző megállapítást tesz, akkor a jogviszonyát az építtető azonnal megszüntetheti (így már nem is járhat el, a nyilatkozata nem számít), illetve egy rossz műszaki ellenőri nyilatkozatot követően az építtető már nem tehetne semmit, a fedezetkezelő fizet a fővállalkozónak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 18. §].
Az alvállalkozók nyilvántartása Építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az alvállalkozó kivitelezők nyilvántartása elektronikus formában, a fővállalkozó kivitelező építési naplójának részét képező alvállalkozói nyilvántartásban történik. Az alvállalkozói nyilvántartásba a szerződéskötés során a szerződő fél (vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező) által megadott kód alapján az alvállalkozó kivitelező köteles a saját alvállalkozói szerződésének adatait felvinni. Azért fontos ez a nyilvántartás, mert a fedezetkezelő a regisztrált alvállalkozók részére visszatartást alkalmazhat a nála lévő összegből.
a) az alvállalkozó kivitelező teljesítésében részt vevő további alvállalkozó kivitelező által - a teljesítésigazolás alapján - számlázott, de részére határidőre ki nem egyenlített követelésének megfelelő összeg, b) az alvállalkozó kivitelező teljesítésében részt vevő további alvállalkozó kivitelező által - amennyiben a teljesítésigazolás kézhezvételétől számított nyolc munkanapon belül az alvállalkozói nyilvántartásban jelezve vitatja a felelős műszaki vezető által kiadott teljesítésigazolás tartalmát - megjelölt ellenérték, de legfeljebb a részére járó adott teljesítési szakasz szerződésben rögzített ellenértéke és a teljesítésigazolásban jóváhagyott összeg közti különbözetnek megfelelő összeg kifizetését [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 19. §].
A fenti visszatartás mértéke legfeljebb a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel szerződött alvállalkozó kivitelezői teljesítés - a kivitelezés szakaszolása esetén a részteljesítés - ellenértékének összegéig terjed. Ha az alvállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésének) szerződés szerinti ellenértékét a teljesítésben részt vevő - az alvállalkozó kivitelezővel szerződött - további alvállalkozók teljesítésének összege meghaladja, részükre az alvállalkozói nyilvántartás automatikusan jelzi a túllépés tényét és összegét. Nem tudom, hogy ez a jelzés milyen szerepet tölthet be a gyakorlatban, a jogszabály legalább is nem rendezi. Ha az alvállalkozó arról szerez tudomást, hogy a munkáját néhány millió forinttal többért rendelték meg, mint amire az építtetőtől fedezet van, mindenképpen arra utal, hogy a végső kifizetés veszélybe került, tehát az alvállalkozói szerződésben érdemes – ha már a jogalkotó erre nem gondolt – egy ilyen tartalmú nyilatkozat átvételéhez felmondási jogot vagy biztosíték iránti igény lehetőségét rögzíteni. Az építtetői fedezetkezelő az alvállalkozói nyilvántartás működtetése keretében egyebek mellett figyelemmel kíséri az alvállalkozói teljesítések határidőben történő kifizetését, és haladéktalanul értesítési az alvállalkozói nyilvántartásban szereplő összes alvállalkozó kivitelezőt, ha a fővállalkozó kivitelező az építtetői fedezet nem biztosítása miatt a kivitelezési tevékenység felfüggesztésére, vagy a fővállalkozói szerződés felmondására vált jogosulttá. Talán jó lett volna, ha erre az esetre az alvállalkozók is kaptak volna valamilyen jogosultságot, hiszen egyrészt, ha a fővállalkozó a fedezet hiányában a vesztébe rohan, és folytatja a munkát, akkor arra az alvállalkozó is köteles. Másrészt az semmi nem teszi lehetővé, hogy az alvállalkozó maga függessze fel a munkát vagy mondja fel a szerződését, ha úgy látszik, az építtető nem tud majd fizetni. Az alvállalkozók figyelmébe ajánlom, hogy az alvállalkozói szerződések elkészítésénél ezekre az esetekre külön térjenek ki. Az új Kivitelezési kódex egyébként azt is előírja - építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén -, hogy a vállalkozó kivitelező köteles a teljesítéséről (részteljesítéséről) kiállított számla benyújtásának időpontjáig a teljesítésben (részteljesítésben) megjelenő - vele szerződéses viszonyban álló - alvállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésnek) pénzügyi elszámolását elvégezni. Ez azt jelenti, hogy mire a vállalkozó megkapná a pénzét az építtetőtől, neki már rendeznie kell alvállalkozói felé a számlájukat, de erre jelenleg csak kevés építőipari cég képes, hiszen ehhez jelentős tőkével kell rendelkezni.
A fedezetkezelő általi kifizetés szabályai Az építtető köteles gondoskodni arról, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység szerződés szerinti ellenértékének megfelelő - a fedezet forrásaként figyelembe vehető - fedezet az építési szerződés hatályának beálltakor igazolhatóan rendelkezésére álljon. A fedezetének forrása saját erő, hitel vagy pénzkölcsön, pályázati támogatás, valamint költségvetési előirányzat lehet. Az építési szerződésben a hitel vagy pénzkölcsön összegét hitel- vagy kölcsönszerződéssel, illetve a pályázati támogatás összegét támogatási döntéssel szükséges igazolni. A fedezetkezelői számlát az építtetőnek legkésőbb az építési szerződés hatályának beálltáig kell megnyitnia (vagyis például az építtető és a fővállalkozó megköti a szerződést, amelynek hatálybalépési feltétele lesz a számla megnyitása). Kérdésként csak az fog felmerülni, hogy mi történik akkor, ha az építkezés úgy kezdődik meg, hogy a fedezetkezelői számla nincs megnyitva, illetve akkor, ha a felek – véletlenül vagy szándékosan – elkalkulálták magukat, és csak az építkezés során derül ki, hogy feladatkezelőt kellene alkalmazniuk. Az építtető köteles az építési szerződésben meghatározott kivitelezési szakasz kivitelezésének megkezdése időpontjáig a teljesítés (részteljesítés) szerződés szerinti ellenértékének fedezetét - ami a fedezetkezelői számlára történő befizetés vagy olyan pénzügyi eszköz értéke képezhet, amely biztosítja az ellenérték határidőre történő kifizethetőségét - az építtetői fedezetkezelő kizárólagos rendelkezése alá helyezni. Ha ez nem történik meg, a fővállalkozó felmondhatja a szerződést. Itt az lehet a felek között vita tárgya, hogy mit tekintünk a kivitelezés megkezdésének, ezért ajánlott a szerződésekben konkrét időpontokhoz kötni a fedezet rendelkezésre bocsátását. A másik probléma, ha éppen a kivitelező csúszása miatt nem halad az építkezés, akkor az építtető miért adjon további fedezetet addig, ameddig a kivitelezés nem a rendes ütemben halad? Ezt is szabályozni kell majd a szerződésben, egyébként előfordulhat az a helyzet is, hogy a kivitelezői késedelem miatt az építtetői fedezet nem biztosítása éppen a fővállalkozó részére biztosít jogos felmondási okot. Az építtetői fedezetkezelő a fedezetkezelői számláról kizárólag a fedezetkezelői szerződésben meghatározott fővállalkozó kivitelezői (engedményezés esetén a fővállalkozó kivitelező által megjelölt) bankszámlára, az építtetői bankszámlára vagy az építtetői fedezetkezelői bankszámlára teljesíthet kifizetést, a teljesítésigazolásban megjelölt összeg erejéig, fizetési határidőn belül. A legoptimálisabb esetben az építtetői fedezetkezelő mindenkit kifizet, majd az építtető felé a birtokba adást követő öt munkanapon belül elszámol. Ha mindenki a pénzéhez jutna, akkor a fedezetkezelő munkájára sem lenne szükség, azonban általában problémák nélkül nem záródik le egy építkezés. A problémák adódhatnak az alvállalkozók részéről is. A jogszabály két esetet különböztet meg: az alvállalkozónak van érvényes, általa is elfogadott teljesítésigazolása, illetve a vele szerződéses viszonyban álló vállalkozó vitatja a teljesítés egy részét. Az első esetben az építtetői fedezetkezelő - az alvállalkozói nyilvántartás adatai alapján - a fővállalkozó kivitelező esedékes számlája kiegyenlítéséből köteles visszatartani a szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó által a teljesítésigazolás alapján számlázott, de részére határidőre ki nem egyenlített követelésnek megfelelő összeg kifizetését, és ezt az összeget haladéktalanul ki fogja fizeti a teljesítésigazolással elismert, de határidőre ki nem egyenlített követelés jogosultjának (vagyis a reklamáló alvállalkozónak). Az építtetői fedezetkezelő a visszatartásáról haladéktalanul köteles értesíteni azt az alvállalkozót, aki a ki nem egyenlített követelés fennállását jelezte. A második esetben a fedezetkezelő harminc napra jogosult felfüggeszteni a szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező által - amennyiben a teljesítésigazolás kézhez vételétől számított nyolc munkanapon belül az alvállalkozói nyilvántartásban jelezve vitatja a felelős műszaki vezető által kiadott teljesítésigazolás tartalmát - megjelölt ellenértéket, de legfeljebb a részére járó adott teljesítési szakasz szerződésben rögzített ellenértéke és a teljesítésigazolásban jóváhagyott összeg közti különbözetnek megfelelő összeg kifizetését. A visszatartott összeget 30 nap elteltével megkapja a fővállalkozó, ha az alvállalkozó nem igazolja, hogy a felfüggesztés időtartama alatt a teljesítésigazoláson túli összeg vonatkozásában vitarendezési eljárást indított, illetve, ha a vitatott követelés kiegyenlítése megtörtént. Ha az alvállalkozó a vita eldöntése érdekében közvetítői, bírósági vagy választottbírósági eljárást indított a felfüggesztés időtartama alatt, akkor az építtetői fedezetkezelő a visszatartott összeget a döntésig megőrzi, és a jogerős döntésnek, illetve közvetítői eljárás esetén az egyezségnek megfelelően a visszatartott összeget kifizeti. A peren kívüli rendezést próbálja meg ösztönözni az a szabály, hogy a felfüggesztés kezdő napjától számított hatvan napon belül közvetítői eljárás kezdeményezhető, és ennek eredménytelensége esetén lehet bírósághoz fordulni. Az építtetői fedezetkezelő által visszatartott összeg kifizetése az egyéb igények érvényesítését nem érinti. Ami a visszatartás során további vitát generálhat, az például az igényérvényesítési határidő: honnan számítódik a 30 nap (az alvállalkozói vitatás megérkezésétől vagy a vitatásra nyitvaálló 8 napos határidő lejártától vagy a felfüggesztésről szóló értesítés kézhezvételétől), illetve mit kell határidőben történt igényérvényesítésnek tekinteni (a bírósági, közvetítői eljárás megindítását kezdeményező postai küldemény feladásának vagy a bírósághoz, közvetítőhöz való megérkezés napját) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 20-21. §].
11. Az építési napló
Az építési napló kitöltésekor 2008. január 1-jétől már nem a jól megszokott 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendeletet kellett használni. A 2008. január 1-jét követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységek esetében, illetve ha a 2008. január 1-je előtt kiadott engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építkezéseknél az építési naplót 2008. június 30-a után nyitották meg, már a Kivitelezési kódex (290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet) szabályait kell alkalmazni az építési napló vezetésére. A 2007-es Kivitelezési kódexet azonban csak a 2008. január 1. és 2009. október 1. között megnyitott építési napló vezetésére kell alkalmazni az építmény használatbavételéig. A 2009. október 1-jét követően megnyitott építési napló vezetésére már az új Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) vonatkozik. A következő leírásban ezt ismertetjük.
Az építési napló fogalma Építési napló: az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől annak befejezéséig vezetett, hatósági és bírósági eljárásban felhasználható, írásos dokumentáció, amely időrendben tartalmazza a szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait és a munka menetére, megfelelőségére és dokumentumaira (pl. tervrajzi kiegészítések) vonatkozó vagy az elszámoláshoz szükséges jelentős tényeket. Fizikai adathordozón az építési napló részét képezi a fedezetkezelő által internetes alapon működtetett alvállalkozói nyilvántartás. Az építési napló egyik jelentősége, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői egymást az építési naplóba történő bejegyzéssel értesítik azokról a tudomásukra jutott, az építést érintő veszélyhelyzetekről, tényekről és körülményekről, amelyek az építési szerződésen alapuló kötelezettségeik szerződésszerű teljesítését befolyásolják vagy veszélyeztetik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. §]. Az építtető (az építtető megbízása alapján a műszaki ellenőr) a vállalkozó kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőjének az építőipari kivitelezési tevékenység végzésével kapcsolatban az építési naplóban is adhat utasítást. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplóban a vállalkozó kivitelező, illetve annak felelős műszaki vezetője adhat utasítást az építési-szerelési munkával kapcsolatosan [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. §].
Milyen esetekben kell építési naplót vezetni? Minden építésügyi hatósági engedélyhez (bejelentéshez) kötött, valamint a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó egyéb építőipari kivitelezési munkáról kell építési naplót vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. §].
Mikor és kinek kell megnyitni az építési naplót? Az építési munkaterület átadásával egyidejűleg kell meg nyitni az építési naplót és abban a munkaterület átadás-átvételét - az időpont, a tevékenység és a munkaterület megjelölésével - rögzíteni kell. Az építési napló megnyitása a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező feladata. Fontos tudni, hogy a vállalkozó és az alvállalkozó kivitelező csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet végezhet, amely során az építési naplót az építési területen megnyitották [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. §, 24. §, 12. §].
Mit tartalmaz az építési napló? Az építési napló vezetésének részletes szabályait és a napló kötelezően alkalmazandó mintáját az új Kivitelezési kódex és annak 2. számú melléklete tartalmazza. Az építési napló részei: - címoldal, - sorszámozott és azonosító jellel ellátott nyilvántartási rész lapok - folyamatosan számozott naplórész (a naplórész a Kivitelezési kódex 2. melléklet szerinti napi jelentésből és eseti bejegyzésekből áll).
Az építési napló nyilvántartási rész lapjait az építési napló megnyitásakor kell kitölteni és a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe sorszám és azonosító jel szerint nyilvántartásba venni. A még nem ismert adatokat azok tudomásra jutásakor kell felvezetni és a nyilvántartási részhez csatolni. A nyilvántartási rész lapjait annak kitöltésekor dátummal kell ellátni, valamint az építtetőnek és a vállalkozó kivitelezőnek - ha az építési naplót az alvállalkozó kivitelező vezeti a vállalkozó kivitelezőnek és az alvállalkozó kivitelezőnek - alá kell írnia. A naplórészt naponta, naprakész állapotban kell vezetni. A naplórész „napi jelentés” rovatának adatait akkor is minden nap ki kell tölteni, ha az építési munkahelyen bejegyzést igénylő esemény nem történt. Az egyéb bejegyzéseket az esemény bekövetkezése napján kell megtenni. Ha egy építmény kivitelezése során több egymást követő naplórész megnyitására van szükség, mert a naplórész betelt, a naplórész köteteket folytatólagosan római számmal kell sorszámozni, és minden naplórész oldalon a sorszámozás előtt a kötet sorszámát is fel kell tüntetni. A betelt naplórész kötet lezárásának, valamint az új kötet megnyitásának dátumát a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe be kell jegyezni. A naplórészt hézag és margó kihagyása nélkül úgy kell vezetni, hogy utólagos bejegyzésnek ne legyen helye. Az ábrák mellett üresen maradt részeket át kell húzni. A bejegyzéseket az aláírás után naponta vízszintes vonallal le kell zárni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4. §, 2. sz. melléklet]. 2008. szeptemberétől – egyebek mellett – az építési naplóban köteles haladéktalanul közölni a vállalkozó kivitelező az építtetővel a pótmunka műszaki szükségességét, illetve az építtető a vállalkozó kivitelezővel a pótmunka igényét is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].
Ki vezeti az építési napló? A vállalkozó kivitelező feladata, hogy az építési naplót vezesse, illetve – ha ebben állapodtak meg – az alvállalkozói építési naplót is ő köteles vezetni. A kivitelező az építési napló vezetésével a felelős műszaki vezetőjét is megbízhatja, azonban az erre irányuló megállapodást mindkét fél aláírásával az építési naplóban rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. §]. Az építési naplót magyar nyelven egy eredeti és egy másolati példányban kell vezetni, az első példánya a vállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya az építtetőt illeti meg. Ha az alvállalkozó kivitelező vezeti az építési naplót, az építési napló első példánya az alvállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya a vállalkozó kivitelezőt illeti meg (a naplópéldány átvételét a naplóban el kell ismerni) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. §].
Ki ellenőrzi a bejegyzéseket? A vállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót az építtető, építtető megbízása alapján az építési műszaki ellenőr vagy beruházáslebonyolító ellenőrzi. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót a vállalkozó kivitelező ellenőrzi. Ha erre a kivitelezőtől megbízást kap, a felelős műszaki vezető is végez ellenőrzést. Az építési napló ellenőrzésének határidejében a felek szabadon állapodhatnak meg, azzal, hogy ezt csak az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ideje alatt és legalább 10 naponként kell megtenni, illetve az építési naplóban az észrevételeket rögzíteni. Építési műszaki ellenőr alkalmazása esetében az építési napló ellenőrzése ennek a szakembernek az egyik alapvető feladatát képezi, és az általa tapasztalt hibákat, hiányosságokat, eltéréseket az építési naplóban tünteti fel, illetve ebben dokumentálja a műszaki ellenőri feladatok elvégzését is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §, 8. §, 16. §, 24. §].
Ki írhat és ki tekinthet be az építési naplóba?A jogszabály tételesen felsorolja azokat a személyeket, akik az építési naplóba és mellékleteibe bejegyzést tehetnek, ők az alábbiak: a) az építtető, a beruházáslebonyolító, b) az építési műszaki ellenőr, a tervezői művezető, c) a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező, illetve alvállalkozó kivitelező, d) a felelős műszaki vezető, és e) jogszabályban meghatározott esetekben az építésfelügyeleti hatóság, valamint az ellenőrzésre és bejegyzésre külön jogszabállyal feljogosított más államigazgatási szerv, f) a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor.
A bejegyzésre jogosult a korábbi bejegyzésekre ellenészrevételt tehet, és a bejegyzések tudomásulvételét aláírásával igazolja. Fontos, hogy az építési naplóba a bejegyzéseket úgy kell megtenni, hogy azon később észrevehetetlenül ne lehessen változtatni vagy a bejegyzést eltávolítani.
Az építési naplóba és mellékleteibe betekinthet a) az építésügyi (létesítési, műemlék esetén az örökségvédelmi) hatóság, és b) az ellenőrzésre jogszabályban feljogosított más államigazgatási szerv, c) a helyszíni ellenőrzést folytató munkavédelmi, munkaügyi felügyelőség, d) az építés helye szerint illetékes Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) és ennek területi szervei, e) az építtetői fedezetkezelő [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. §].
Hol kell lennie az építési naplónak? Az építési naplót az építőipari kivitelezés ideje alatt az építési munkahelyen hozzáférhető helyen kell őrizni, innen a napló csak hatósági, bírósági eljárásban való felhasználás céljából vihető el. A hatósági, bírósági eljárás ideje alatt a bejegyzéseket külön íven kell vezetni, majd azokat az építési naplóhoz kell mellékelni. Ha az építési napló elvész vagy megsemmisül, erről jegyzőkönyvet kell felvenni, és a naplót a rendelkezésre álló adatok alapján haladéktalanul újra fel kell fektetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 25. §].
Mik a mellékletek? Az építési napló mellékletei: a) a jogerős építésügyi hatósági (műemlék esetén örökségvédelmi hatósági) engedély és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott dokumentáció, b) az ellenőrző hatóságok által készített okiratok, c) a használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozat, d) a felmérési napló, e) a vállalkozó, illetve alvállalkozó kivitelező által vezetett vagy vezettetett egyéb naplók, f) a tervezői művezető által átadott tervrajzok, g) a megfelelőség igazolások nyilvántartása, h) a kivitelezéssel kapcsolatos egyéb jegyzőkönyvek, tervrajzok, számítások és okiratok, i) az alvállalkozó kivitelező kötelezettsége teljesítésében közreműködő - vele szerződéses viszonyban álló - további alvállalkozó kivitelező jogszabály szerinti adatai
Az építési napló mellékleteiről az építési napló nyilvántartási részében sorszámozott jegyzéket kell vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 26. §]
Mi az a felmérési napló? Az építési-szerelési munka mennyiségének folyamatos ellenőrzése céljából - az építési napló mellékleteként - a kivitelező a felmérési naplót köteles vezetni, ha az építtetővel kötött szerződésben a felmérést tekintik az elvégzett munkák mennyiségének elszámolási alapjául. A kötelező tartalmi elemeket a Kivitelezési kódex 3. számú mellékletében találhatjuk meg. A felmérési napló az elvégzett munkák mennyiségének idomonkénti, szükség esetén vázrajzzal szemléltetett rögzítésére szolgál, a költségvetési tételre, az idomtervre és a méretkimutatásra, illetve a naplóbejegyzésre történő hivatkozás feltüntetésével. Ebben a dokumentumban az egyes tételek mennyiségének pontos kiszámításához szükséges idomrajzokat, metszeteket, méreteket áttekinthetően kell berajzolni, és az ábrákat követően kell a naplóban a részletes számításokat elvégezni és az elvégzett mennyiségeket kimutatni. A felmérési naplót a felmérésekkel párhuzamosan kell vezetni.
A fentiektől eltérően nem kötelező felmérési naplót vezetni, ha a) a kivitelező az építtetővel (beruházóval) kötött megállapodás szerint lemondott a többletmunkák elszámolásának érvényesítéséről, b) az elvégzett munkák mennyisége egyszeri felméréssel vagy az építési napló bejegyzéseiből megfelelően megállapítható, c) a felmérési napló a kivitelezési dokumentáció idom- és méretjegyzékével helyettesíthető, vagy d) a felmérési adatokat a szintezési jegyzőkönyv, a keresztszelvényrajzok és a tömegszámítások tartalmazzák [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. §, 3. számú melléklet]. Mit történik az építési naplóval a munka befejezése után?Az építési napló lezárására az építőipari kivitelezési tevékenység befejezését követően kerül sor. Az építtetőnek a munkák befejezésekor is alá kell írnia az építési naplót. Az építtető a kivitelezés befejezését követően az építési naplót köteles megőrizni, illetve ha nem azonos az építtető az ingatlan tulajdonosával, az építmény használatbavételi engedélyét követően abba - az építmény jókarbantartási munkálatainak elvégzéséhez - az építmény tulajdonosának betekintést biztosítani. A jogszabály előírása alapján a kivitelezőnek a munka befejezését követően 10 évig meg kell őriznie az építési naplót és mellékleteit [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. §]. |
Hírlevél feliratkozás >>>>
Konferencianaptár
Alternatív felújítási megoldások értékelése – Építész Tervezői Nap 2024. online részvétel május 23-ig (MÉK 2 pont) >>
High-tech fenntarthatóság a MOL-toronyban és azon túl – Öko-logikus Építészet 2024, Budapest, május 21. >>
High-tech fenntarthatóság a MOL-toronyban és azon túl – Öko-logikus Építészet 2024, Szolnok, május 30. >>
High-tech fenntarthatóság a MOL-toronyban és azon túl – Öko-logikus Építészet 2024, Győr, június 6. >>
Homlokzati trendek és elvek – Építész Tervezői Nap 2024. szeptember 19-én (MÉK 2 pont) >>
Vízszigetelési tippek, trükkök, fogások – Építész Tervezői Nap 2024. október 17-én (MÉK 2 pont) >>
Tűzvédelem: új szabályozás: OTSZ, TvMI – Építész Tervezői Nap 2024. november 14-én (MÉK 2 pont) >>
