Tanfolyamok > Általános > Lomtár > Az építésben résztvevők jogállása, feladatai, felelősségi köre - anyag

 

Az építési folyamatban résztvevők feladatai, felelőssége

 

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (az Építési törvény) legutóbbi átfogó módosítása 2006. május 1-jétől lépett hatályba, amely főként az építkezés szereplőinek felelősségi rendszerét pontosította. A tárgykört érintő legújabb változások 2008. január 1-jével, az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet hatályba lépésével következtek be. Az Építési törvény és a köznyelvben Kivitelezési kódexnek elnevezett jogszabály rendelkezéseivel mindenképpen érdemes tisztában lennie azoknak, akik ezen a területen dolgoznak, sokszor előfordul ugyanis, hogy egy határozottabb fellépés vagy furfangosan megfogalmazott szerződés alapján olyan kötelezettséget is ránk akarnak hárítani, amely a jogszabály alapján nem a mi feladatunk lenne. A hatályos rendelkezéseket próbáljuk meg összefoglalóan meghatározni, és ebből a tervezők, a felelős műszaki vezetők és a kivitelezők is pontosan megismerhetik, hogy a módosítás milyen előnyt vagy hátrányt jelent a számukra.

 

1. Az építési folyamatban résztvevők feladata és felelőssége

 

Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői, fontosabb fogalmak

 

A Kivitelezési kódex meghatározása szerint az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői:

- az építtető,

- a beruházás-lebonyolító,

- a tervező (a kivitelezési dokumentáció tervezője, ideértve a szakági tervezőt is),

- a tervellenőr,

- a vállalkozó kivitelező,

- az alvállalkozó kivitelező,

- a felelős műszaki vezető,

- a tervezői művezető,

- az építési műszaki ellenőr,

- a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor.

 

Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői kötelesek együttműködni a kivitelezési folyamatok megvalósítása érdekében [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 5. §].

 

A Kivitelezési kódex több fontos fogalmat is meghatároz, amelyeket az egyértelműség kedvéért ismerni kell:

a) építőipari kivitelezési tevékenység: minden olyan építési-szerelési munka vagy munkák összessége, illetve az ezekhez kapcsolódó egyéb építési tevékenység, amely jellemzően irányító, ellenőrző és termelő tevékenység eredményeképpen valósul meg,

b) építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is,

c) építési-szerelési munka: az építmények, építményrészek megépítésére, bővítésére, korszerűsítésére, felújítására, átalakítására, helyreállítására, karbantartására, javítására vagy lebontására irányuló teljes körű vagy szakági munka [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 2. §].

 

Az építtető feladatai és felelőssége

 

Építtető fogalma: minden olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező társaság, aki (amely) az építmény megterveztetését, kivitelezését megrendeli, és az építtető az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez és folytatásához szükséges engedélyek jogosultja [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 6. §].

 

2006. május 1-jétől leginkább az építtetők felelőssége nőtt meg, vagy inkább úgy fogalmaznék, hogy a jogalkotó a leglátványosabban ezt a részt bővítette ki. Míg korábban a jogszabály alapján az építtető azért volt felelős, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt megvalósuljanak, az építési törvény 43. § (1) bekezdése szerint – e mellett – az építtető felel:

a) az építésügyi hatósági engedély megszerzéséért, illetve

b) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzátartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban foglaltak betartásáért,

c) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének figyelemmel kíséréséért,

e) az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,

f) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti szervhez történő jogszabályban előírt bejelentéséért és az ehhez szükséges mellékletek meglétéért,

g) azért, hogy az építési napló – jogszabályban meghatározott esetekben – a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása során az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon,

h) az építési törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért, illetve külön jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért

i) - a kivitelezővel együttesen - az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. §].

 

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy ezt a felsorolást a vonatkozó jogszabályok áttanulmányozásával magunk is összerakhattuk volna – például az építésügyi hatósági engedély megszerzésének építtetői kötelezettségét a Polgári Törvénykönyvben is megtalálhatjuk –, de mindenképpen hasznos egy ilyen jellegű összefoglalás a legfontosabb építésügyi jogszabályban is.

 

A Kivitelezési kódex kiegészítette az építési beruházás előkészítése, lebonyolítása, szervezése során az építtető feladatait, amelyek a következők:

a) az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése, szerződések megkötése,

b) a tervező kiválasztása, jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárás lebonyolítása, a tervezői művezetés biztosítása,

c) a megfelelő tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,

d) az építési engedélyhez nem kötött, felelős műszaki vezető irányítása nélkül végezhető tevékenységek esetében az építési szakmunkás kiválasztása,

e) az építési napló ellenőrzése,

f) a műszaki átadás-átvételi és a birtokbaadási eljárásban való részvétel,

g) az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 6. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 39. §].

 

Milyen feladatai vannak a beruházás-lebonyolítónak?

 

A közbeszerzési eljárásokban már korábban is jogszabályban meghatározott feladatokkal látták el a beruházás-lebonyolítót, azonban e körön kívül eső építési tevékenységek során alkalmazott beruházás-lebonyolító feladatkörét nem határozták meg jogszabályi szinten. Így korábban csak a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályaiból, illetve magából a szerződésből derülhetett ki, hogy ennek a személynek, szervezetnek milyen feladatai vannak. Ezt a hiányosságot pótolta a Kivitelezési kódex 2008. január 1-jével azzal, hogy meghatározta a beruházás-lebonyolító feladatait. Fontos, hogy a felek eltérhetnek a felsorolásától, viszont ha nem teszik, a jogszabályban rögzített feladatokat kell ellátnia a beruházás-lebonyolítónak.

 

A külön jogszabályban meghatározott szakmagyakorlási jogosultsággal rendelkező, az építtető általános megbízottjának tekinthető beruházás-lebonyolító feladata különösen az, hogy szerződéseket kössön az építtető nevében, illetve kiválassza a tervezőt, a kivitelezőt, az építési műszaki ellenőrt és koordinálja a tevékenységüket. A beruházás megindításához szükséges személyi feltételeket is ő határozza meg, és előkészíti az építtető döntéseit. A döntéselőkészítés szükség szerint magában foglalhatja előtanulmányok (különösen vázlatterv, tanulmányterv, megvalósíthatósági tanulmány) készíttetését, az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzését, a beruházás gazdasági számításainak előkészítését (ráfordítások, árindex, megtérülési mutatók, hozam stb.), valamint a megbízás tárgyára vonatkozó költségbecslés, elő- és utókalkulációs elemzések készítését. A felek eltérő megállapodása hiányában a beruházás-lebonyolító feladata a kivitelezésre vonatkozó ajánlati, részvételi, illetőleg ajánlattételi felhívás elkészítése, a dokumentáció elkészíttetése, követelmények megfogalmazása, ajánlatadók kérdéseinek megválaszolása. Fontos kiemelni, hogy a kivitelezési dokumentációnak az egyes építményfajtáknak megfelelő módon és mértékben történő elkészíttetése is a beruházás-lebonyolító feladatkörébe tartozik. Az építtető helyett a beruházás-lebonyolító végzi az árviták rendezését, és ő választja ki, biztosítja és adja át a munkaterületet a kivitelező részére, továbbá akár tervezői művezetésre is (ideértve a szakági tervezői művezetést is) megbízást adhat [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 7. §, 14. §].

 

A tervező feladatai és felelőssége

 

Az építési törvény korábbi 33. §-a szerint a tervező felelőssége az építészeti-műszaki tervezésre vonatkozó minőségi, biztonsági és szakmai szabályok, építési előírások betartására, továbbá az általa készített építészeti-műszaki tervek szakszerűségére terjedt ki. A nagyobb beruházások során alkalmazott szakági tervezőkkel (altervezőkkel) kapcsolatos feladatról annyi szerepelt a jogszabályban, hogy a tervező az altervezők munkáját összehangolja, és az általuk szolgáltatott munkarészeket egyezteti.

 

Az Építési törvény és a Kivitelezési kódex hatályos rendelkezései szerint a tervező felelős:

a) az általa készített építészeti-műszaki tervek (ideértve a kivitelezési terveket is) műszaki tartalmának szakszerűségéért, valós állapotnak megfelelő tartalmáért, valamint építészeti minőségéért, a tervezéssel érintett védett építészeti és természeti örökség megóvásáért,

b) a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásáért,

c) a tervdokumentáció készítésében (részben vagy folyamatosan) részt vevő, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakismerettel és jogosultsággal rendelkező szakági tervezők (altervezők) kiválasztásáért,

d) a szakági tervezők közötti egyeztetések koordinálásáért, terveik összehangolásáért is [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §],

e) az általa készített kivitelezési dokumentáció technológiai megvalósíthatóságáért,

f) a tervellenőr számára a tervek szakaszos rendelkezésre bocsátásáért [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 7. §].

 

Érdemes tudni, hogy a névjegyzéket vezető szerv a tervezőt és a szakértőt a szakmagyakorlással kapcsolatos jogszabályok megsértése esetén jogszabályban meghatározott esetekben és módon szankciókkal sújtja [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §].

 

Főszabály szerint a szerződésszegésért való felelősség nem zárható ki és nem korlátozható, kivéve, ha az ezzel járó hátrányt az ellenszolgáltatás megfelelő csökkentése vagy egyéb előny kiegyenlíti. A tervezési szerződések esetében a felek a szerződésben érvényesen kiköthetik a kártérítési felelősség korlátozását, de csak akkor, ha a vállalkozó hazai viszonylatban nem ismert vagy nem alkalmazott műszaki-gazdasági megoldást tartalmazó terv készítését vállalja [1959. évi IV. tv. 409. §].

 

A tervellenőr feladatai

 

Az építés minősége, a szakszerű kivitelezés biztosítása, valamint az építményekkel szemben támasztott általános követelmények és az egyéb jogszabályokban meghatározott követelmények érvényre juttatása céljából a tervellenőr feladata és felelőssége – jogszabályban előírt esetekben és módon – a műszaki megvalósítási, kiviteli tervdokumentáció (tervdokumentáció-rész) tartalmának műszaki tartalmának szakszerűségének, illetve a jogszabályok, szabályzatok, építési előírások, szabványok és egyéb szakmai szabályok betartásának szakszerű ellenőrzése [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §, 31. §].

 

A Kivitelezési kódex tartalmazza a "jogszabályban meghatározott esetek" körét. A rendelet szerint tervellenőrnek kell ellenőriznie a kivitelezési dokumentációt (dokumentációrészt) az alábbi építmények esetében:

- tömegtartózkodásra szolgáló építmény (amelyben tömegtartózkodásra szolgáló helyiség vagy tér van),

- tömegtartózkodásra szolgáló helyiséget (vagyis egyidejűleg 300 személynél nagyobb befogadóképességű helyiséget) tartalmazó építmény,

- a katasztrófavédelmi törvényben meghatározott és megbecsülhetően legalább 300 főt meghaladó személy életét, egészségét veszélyeztető, súlyos káreseményt, katasztrófát váratlan tönkremeneteléből fakadóan előidéző építmény, vagy

d) honvédelmi és katonai célú építmények.

 

A jogszabály pontosan felsorolja, hogy a tervellenőr által az ellenőrzés során készített tervellenőri nyilatkozatban milyen adatokat, tényeket kell rögzíteni. A tervellenőri nyilatkozat tartalmazza:

a) az építési tevékenység helyét, címét, helyrajzi számát, megnevezését, rövid leírását (tartalmát), jellemzőit,

b) az építtető nevét, megnevezését,

c) az ellenőrzött tervezők nevét, címét, jogosultságuk (névjegyzéki bejegyzésük) számát,

d) az ellenőrzött dokumentáció (rész) megnevezését,

e) a tervellenőr(ök) nevét, címét, aláírását és jogosultságának igazolását, cégjegyzékszámát, adószámát,

f) annak kinyilvánítását, hogy

- az általa ellenőrzött műszaki megoldás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak (így különösen az Építési törvény előírásainak 31. §-ában meghatározott követelményeknek), vonatkozó szabványoknak, az országos építési követelményeknek és az eseti hatósági előírásoknak,

- a vonatkozó nemzeti szabványtól eltérő műszaki megoldás alkalmazása esetén a szerkezet, eljárás vagy számítási módszer a szabványossal legalább egyenértékű,

- annak ismertetését, ha az engedélyezési dokumentációtól - a jogszabályok keretein belül - a kivitelezési dokumentáció eltér.

 

A jogszabály kimondja, hogy ha a tervellenőr azt állapítja meg, hogy a kivitelezési dokumentáció nem felel meg a jogszabályi előírásoknak, az építőipari kivitelezési tevékenység végzése nem kezdhető meg. Vagyis a rendelet kvázi hatósági jogkörrel is felruházza a tervellenőrt, hiszen ha ő azt mondja, hogy nem lehet építeni, akkor az építtető és a kivitelező sem dönthet a folytatásról, a jogszabályba ütközést a tervellenőr maga - hatósági határozat nélkül - állapíthatja meg.

 

Fontos összeférhetetlenségi szabály, hogy a tervellenőr tervezői, kivitelezői, anyagbeszállítói és felelős műszaki vezetői tevékenységet nem végezhet az általa ellenőrzött építési-szerelési munkában. A tervellenőr továbbá nem láthat el tervellenőri feladatokat olyan építési-szerelési munka esetében, ahol a kivitelezési, anyagbeszállítói tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet végzi, amelynek a tervellenőr tagja, illetve amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll. Ezen túlmenően közbeszerzési eljárás alapján végzett építési beruházások esetében a tervellenőr az előzőekben felsorolt tevékenységeket folytatóknak hozzátartozója sem lehet, és velük munkavégzésre irányuló jogviszonyban sem állhat [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 9. §].

 

Mi a tervezői művezetés jelentősége?

 

A tervező – ha erre az építtetőtől megbízást kapott – tervezői művezetést végezhet (ez természetesen nem műszaki ellenőrzést jelent). Ennek keretében közreműködik az építészeti-műszaki terveknek megfelelő maradéktalan megvalósítás érdekében, valamint elősegíti a kivitelezés során a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását [1997. évi LXXVIII. tv. 33. §].

 

Álláspontom szerint aggályos, hogy jelenleg a tervező egyben felelős műszaki vezetői feladatokat is elláthat. A „tervező-felelős műszaki vezető” a kivitelező tevékenysége mellett saját maga munkáját, vagyis a tervei helyességét is ellenőrzi, és így nem várható el tőle korrekt, elfogulatlan vizsgálat. A kivitelezőnek ez a megoldás ugyan anyagi megtakarítást jelent, de kimarad a tényleges szakmai kontroll, és ezzel hosszútávon vállal kockázatot, a tervező pedig – anélkül, hogy érdemi munkát végezne – magára vállalja a felelős műszaki vezető felelősségét is. A hatósági ellenőrzések gyakran tapasztalják, hogy ilyen esetekben nagyobb a valószínűsége annak, hogy a tervező csak a „nevét adja” a felelős műszaki vezetői nyilatkozathoz.

 

Fontos tudni, hogy a tervezőnek az általa készített építészeti-műszaki terveket, iratokat és számításokat, a tervezői nyilatkozatot, tervellenőrzési tevékenységnél a tervellenőri nyilatkozatot alá kell írnia, és ezzel azonos helyen fel kell tüntetnie szakképesítését, értesítési címét (lakcím, székhely, telephely), valamint a tervezői névjegyzékben szereplő nyilvántartási számát. Az építési (létesítési) engedély iránti kérelem mellékletét képező, valamint a kiviteli tervdokumentációban szereplő tervezői nyilatkozaton a tervező szakképesítését az oklevélben szereplő megnevezéssel azonos módon, rövidítés nélkül kell feltüntetni [104/2006. (IV. 28.) Korm. rend. 9. §].

 

A kivitelező feladatai és felelőssége

 

A Kivitelezési kódex bevezette a vállalkozó kivitelező és az alvállalkozó kivitelező fogalmát az alábbiak szerint:

- a vállalkozó kivitelező: olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, akivel vagy amellyel az építtető, vagy az építtető nevében a beruházás-lebonyolító építési szerződést köt az építőipari kivitelezési tevékenység teljes elvégzésére, vagy egyes építési-szerelési munkák elvégzésére.

- az alvállalkozó kivitelező: olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, akivel vagy amellyel a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező építési szerződést köt az építőipari kivitelezési tevékenység részét képező építési-szerelési munka elvégzésére (a közbeszerzési eljárásokban az alvállalkozó fogalma: az a szervezet (személy), amellyel (akivel) az ajánlattevő a közbeszerzési eljárás alapján megkötött szerződés teljesítése céljából, e szerződésre tekintettel fog szerződést kötni vagy módosítani, kivéve, ha a szervezet (személy) tevékenységét kizárólagos jog alapján végzi) [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 10. §;2003. évi CXXIX. tv. 4. §].

 

Az Építési törvény 2006. május 1-je előtt hatályos rendelkezése a kivitelező felelősségét állapította meg a megvalósított építmény, építményrész, szakmunka rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért, valamint az építtető által rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben foglaltak biztosításáért.

 

a) Az Építési törvény jelenlegi szabályai szerint a kivitelező felelős:

- az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, kivitelezői jogosultságának meglétéért,

- az építtető által rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben, az ezek alapján készült, erre jogosult tervellenőrrel ellenőriztetett kiviteli tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért,

- az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért,

- az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért (ezekért egyébként az építtető és a kivitelező együttesen felel) [1997. évi LXXVIII. tv. 40. §, 43. §].

 

b) A Kivitelezési kódex szerint a vállalkozó és az alvállalkozó kivitelező feladata a fentieken túlmenően:

- az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtetőtől (alvállalkozó kivitelező esetében a vállalkozó kivitelezőtől) az építési munkaterület átvétele, annak szükség szerinti lőszermentesítése,

- az építési napló megnyitása az e jogszabályban meghatározottak szerint,

- az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyiségének és fajtájának folyamatos vezetése az építési naplóban a külön jogszabályban meghatározottak szerint,

- annak folyamatos ellenőrzése, hogy a hatósági engedélyek rendelkezésre állnak-e,

- az építés során már meglévő, illetve előkerülő természeti, kulturális örökségi, építészeti értékek megőrzése (ennek költségeit annak elszámolása esetén az építtető köteles megtéríteni),

- annak biztosítása, hogy az építési munkaterületen csak olyan személyek tartózkodjanak, akik erre jogosultsággal rendelkeznek, és az építési napló által igazoltan részt vesznek a napi munkában, annak ellenőrzésében és irányításában,

- a felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén gondoskodás a helyettesítésről,

- az átadás-átvételi eljárás során a berendezések, rendszerek működési próbája és a tapasztalt rendellenességek, hiányosságok megszüntetése, szükség esetén a próba megismétlése,

- a kivitelezés befejezésével a szükséges kivitelezői nyilatkozatok, mérési jegyzőkönyvek kiállítása, az alkalmazott építési termékek megfelelősségét igazoló tanúsítványok rendelkezésre bocsátása,

- az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor (az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor) az építési munkaterület átadása az építtetőnek,

- az építési munkaterület őrzésének biztosítása,

- az építési munkák befejeztével az építési területről való levonulás végrehajtása [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 11. §, 13. §].

 

A kivitelező köteles-e jótállást vállalni?

 

Gyakran előfordul, hogy a kivitelező kijelenti, nem vállal garanciát vagy éppen 1 év garanciát hajlandó vállalni. Ezek a vállalkozók nem ismerik vagy nem akarnak tudomást venni a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletről, ez a jogszabály vonatkozik ugyanis a vállalkozók kötelező jótállásáról. A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a vállalkozót) terheli. A szerződésben nem lehet kizárni vagy csökkenteni a jótállási kötelezettséget.

 

Kötelező jótállás vonatkozik:

- az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet mellékleteiben felsorolt épületszerkezeteire (pl. a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei, a lakások burkolatai – ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is –, a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek, a lakóépület szigetelése és a külső vakolat), valamint a kiszolgáló helyiségeire és részeire (pl. tetőterasz, lépcsőház, hulladéktároló helyiség, garázs, teremgarázs);

- a lakás- és épületberendezések esetében csak azok beépítésére, illetve beszerelésére;

- meghatározott lakás- és épületberendezésekre (pl. tűzhely, főzőlap, redőny, a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak, a lakást szolgáló szellőztető berendezés és a klímaberendezés, a háztartásban keletkező hulladék gyűjtésére szolgáló berendezés) esetében magára a berendezésre is, ha azok a lakás alkotórészének minősülnek.

 

A jótállási időtartam kezdete az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontja, időtartama: 3 év. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni (ha nem kapott a tulajdonos jótállási jegyet, ettől függetlenül a jótállási kötelezettség fennáll és érvényesíthető).

 

A felelős műszaki vezető feladatai és felelőssége

 

Felelős műszaki vezető fogalma: az építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkát az Építési törvényben meghatározott felelősséggel irányító személy, tevékenysége a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező építési szerződésében vállalt építőipari kivitelezési tevékenységnek vagy meghatározott részének irányítására terjed ki. A felelős műszaki vezető egyes tevékenységek (pl. munkahelyi irányítás), illetve építési-szerelési szakterületek irányításával a tevékenységnek megfelelő - külön jogszabály szerinti - képesítéssel rendelkező személyt is megbízhat.

 

Főszabály szerint minden építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkához elengedhetetlen a felelős műszaki vezető alkalmazása. A 2006. májusát megelőző jogszabályi rendelkezés szerint az építmények teherhordó szerkezeteit nem érintő javító, karbantartó, felújító tevékenység esetében nem volt szükséges felelős műszaki vezetőre, függetlenül attól, hogy engedélyköteles volt-e az építkezés. Fontos kiemelni, hogy az Építési törvény jelenlegi szakasza kibővítette és pontosította azokat az eseteket, amikor nem kötelező a felelős műszaki vezető munkája, és az alapfeltétel az, hogy a tevékenységhez ne kelljen építési engedélyt kérni (amihez engedély kell, ahhoz a felelős műszaki vezető is elengedhetetlen). A továbbiakban tehát a munka jellegének megfelelő szakmunkás-képesítéssel rendelkező személy felelős műszaki vezető irányítása nélkül is végezheti az építmények olyan jellegű felújítási, helyreállítási, átalakítási vagy korszerűsítési tevékenységét, melynek során az építmény tartószerkezeti rendszere nem változik meg, vagy az építmény tartószerkezetének teherbíró képességét befolyásoló olyan mértékű teherváltozás – írásos szakértői véleménnyel igazoltan – nem következik be, mely a tartószerkezet megerősítését, elbontását, megváltoztatását tenné szükségessé. Ide tartozik még az az eset is, amikor az égéstermék elvezetésére szolgáló bármilyen szerkezetű égéstermék-elvezető berendezés építésére nem kerül sor, illetve ha az építmény homlokzatának megváltoztatása (kivéve a védett építményeket) nem jár együtt annak teherhordó szerkezeti változtatásával [1997. évi LXXVIII. tv. 39. §].

 

Mielőtt a felelősségi szabályokra kitérnénk, ki kell emelnünk az építési törvény 39. § (1) bekezdésében található felsorolást, amely meghatározza, hogy melyek az építésügyi hatósági (létesítési) engedélyhez kötött építmények építőipari kivitelezési tevékenység folytatásának legfontosabb feltételei. A b) pont kimondja, hogy a kivitelezési tevékenységet névjegyzékbe vett olyan felelős műszaki vezetőnek kell irányítania, aki egyrészt a kivitelezővel tagsági, alkalmazotti vagy megbízotti jogviszonyban áll, és aki a kivitelezési tevékenység szakirányának megfelelő jogosultsággal és egyéb feltételekkel, másrészt a kivitelezési tevékenységet végzők felett közvetlen irányítási joggal rendelkezik. A mondat első része lezárja az egyes hatóságok és a kivitelezők közötti vitát, amely arról folyt, hogy elegendő-e a felelős műszaki vezetővel megbízási szerződést kötni, a másik része pedig biztosítja a „kellő hatalmat” a felelős műszaki vezető számára (az már más kérdés, hogy ez a gyakorlatban mennyire működik).

 

Nem lehetséges, hogy a munkafolyamat során valamikor ne legyen felelős műszaki vezetője az építkezésnek. A felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a kivitelezőnek kell gondoskodnia kell a helyettesítést ellátó, megfelelő jogosultsággal rendelkező személy kijelöléséről. A helyettesítés ideje alatt elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységért a felelős műszaki vezetőt helyettesítő személy felel.

 

A jogviszony és a felek közötti kapcsolat rendezése mellett a felelős műszaki vezető felelőssége is egyértelművé vált, a jogszabály alapján ő felel:

a) az építményfajtának, építési tevékenységnek megfelelő jogosultságának meglétéért,

b) a szakmunka irányításáért,

c) az építmény, építményrész jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a jogszabályban meghatározott kivitelezési terveknek megfelelő megvalósításáért, továbbá

d) az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért és

e) a munkálatok végzésének szakszerűségéért [1997. évi LXXVIII. tv. 40. §].

 

A Kivitelezési kódex – egyes pontokban átfedésben az Étv-vel – a felelős műszaki vezető feladatként határozza meg:

a) az építési-szerelési munkára vonatkozó jogszabályok (szakmai és minőségi követelmények), munkavédelmi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemlékvédelmi, természetvédelmi, közegészségügyi és más kötelező hatósági előírások, továbbá az építésügyi hatósági (létesítési) engedélyek betartatása, azok betartásának az általa vezetett építkezésen való ellenőrzése,

b) az építőipari kivitelezési tevékenység munkafolyamatainak szakszerű megszervezése,

c) a kivitelezés során a minőségi követelmények biztosítása, a technológiai, a munkavédelmi és az egészségügyi előírások betartatása,

d) a kitűzés helyességének, valamint a talajmechanikai és egyéb vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése,

e) a szükséges minőségi vizsgálatok és mintavételek elvégeztetése,

f) az azonnali intézkedést igénylő építési műszaki feladatok meghatározása és irányítása,

- az építési munkaterületről származó természetes építőanyagok és a bontott építési termékek - szükség szerint szakértővel történő - vizsgálatát követően döntés azok kezeléséről, építési célra való megfelelősségéről, ismételt felhasználhatóságáról, beépíthetőségéről (a döntését az építési naplóba be kell jegyeznie).

 

Fontos kiemelni, hogy az építési napló vezetése, ellenőrzése és lezárása, csak akkor tartozik a felelős műszaki vezető feladatkörébe, ha erre a kivitelezőtől megbízást kapott. A kivitelezői megbízástól függetlenül a felelős műszaki vezető kötelessége, hogy a kivitelezési tervektől eltérő, nem építési (létesítési) engedélyköteles kivitelezést az építési naplóban feltüntetesse. Az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor, az építési napló alapján a hulladék-nyilvántartó lapot is ő tölti ki és adja át az építtetőnek. Az építési napló részét képezik az elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységekre vonatkozó felelős műszaki vezetői nyilatkozatok is.

 

Az átadás-átvételi eljárásban és a használatbavételi engedélyezési eljárásban szükségszerűen közreműködnie kell a felelős műszaki vezetőnek és az ehhez szükséges nyilatkozatokat is meg kell tennie. Az építmény használatbavételi (fennmaradási) engedélyezéséhez (bejelentéséhez) a felelős műszaki vezetőnek szakterületére vonatkozó nyilatkozatot tesz. Az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építőipari kivitelezési tevékenységek befejezését követően a felelős műszaki vezető arról nyilatkozik, hogy

a) az építőipari kivitelezési tevékenységet a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a jóváhagyott építészeti-műszaki tervdokumentációnak, valamint

b) a jogszabály szerinti tartalmú és rendelkezésre álló kivitelezési (megvalósítási) terveknek megfelelően,

c) az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték,

d) az építmény kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldás az Étv. 31. §-a (2) bekezdésének c)-h) pontjában meghatározott követelményeknek (a mechanikai ellenállás és stabilitás, a tűzbiztonság, a higiénia, egészség- és környezetvédelem, a használati biztonság, a zaj és rezgés elleni védelem, az energiatakarékosság és hővédelem szempontjaiból) megfelel,

e) az épület (épületrész) a kivitelezési dokumentáció részeként készült energetikai számításban figyelembe vett méreteknek, adatoknak és anyagjellemzőknek megfelelően valósult meg és a tervezett műszaki jellemzőjű épületgépészeti berendezéseket szerelték be,

f) a külön jogszabályban előírt egyeztetés eredményeképpen a közműellátás szakszerűen biztosított,

g) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége elérte-e a külön jogszabályban előírt mértéket, az előírások szerint kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor a munkaterületről a külön jogszabályban foglaltak szerint elszállították,

h) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

 

A vállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének feladata az alvállalkozó kivitelezők felelős műszaki vezetőivel, valamint a szakági felelős műszaki vezetőkkel való együttműködés, a velük történő egyeztetések koordinálása, tevékenységük összehangolása, valamint a használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozat megadása az alvállalkozói és a szakági felelős műszaki vezetői nyilatkozatok alapján [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 12-13. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 40. §].

 

A műszaki ellenőr feladatai és felelőssége

 

Építési műszaki ellenőr: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helyszínén az építtető helyszíni képviselője, legfontosabb feladata az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíteni és ellenőrizni a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását.

 

2008. január 1-jétől hatályos szabály szerint kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, ha

a) az építőipari kivitelezési tevékenységet több vállalkozó kivitelező végzi, vagy

b) az építési beruházás a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik.

 

A műszaki ellenőr pontos feladatkörét a felek megállapodása határozza meg, magyarán az építtető a megbízási szerződésben rögzíti, hogy mit vár el a műszaki ellenőrtől. Ha a pontos feladatok listája nincs a szerződésben, vagy a felek éppen a hatályos jogszabályokra hivatkoznak, akkor a Kivitelezési kódex határozza meg, hogy milyen tevékenységeket kell végezni a műszaki ellenőrzés keretében. A műszaki ellenőr felelősségének körülírása során ki kell emelnünk, hogy a műszaki ellenőr feladatait megbízottként látja el, és megbízottként nem terheli ún. objektív eredményfelelősség. Ez azt is jelenti, hogy főszabály szerint a műszaki ellenőr nem felel a kivitelező hibás teljesítéséért.

 

A Kivitelezési kódex – és az Építési törvény – szerint az építési műszaki ellenőr feladata:

a) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének figyelemmel kísérése és ellenőrzése,

b) az építési-szerelési munka szakszerűségének ellenőrzése a jogerős és végrehajtható építési (létesítési) engedély (illetve műemlék esetén örökségvédelmi hatósági engedély) és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció, valamint a kivitelezési dokumentáció alapján, az engedélyekben és tervdokumentációkban foglaltak betartatása,

c) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok elvégzésének ellenőrzése, megkövetelése,

d) az építmény kitűzése helyességének, szükség esetén a talajmechanikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése,

e) az építési napló(k) ellenőrzése, a bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, észrevételezése,

f) biztosítása annak, hogy az építési napló - jogszabályban meghatározott esetekben - a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatása során az építésügyi hatóság rendelkezésére álljon,

g) a hibák, hiányosságok, eltérések feltüntetése az építési naplóban,

h) a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére,

i) a munkák eltakarása előtt azok mennyiségi és minőségi ellenőrzése,

j) az átadás-átvételi és a birtokbaadási eljárásban való részvétel,

k) egyes építményfajták műszaki teljesítmény-jellemzőinek ellenőrzése, a technológiával összefüggő biztonsági előírások betartásának ellenőrzése,

l) a beépített anyagok, késztermékek és berendezések megfelelőség-igazolása meglétének ellenőrzése,

m) a műszaki ellenőri feladatok elvégzésének dokumentálása az építési naplóban,

 

A korábbi jogszabály szerint a kivitelezés előkészítése során is lehettek a műszaki ellenőrnek feladatai, így például a megrendelő megbízásából átvizsgálhatta az engedélyezési és a kivitelezési tervdokumentációkat, a műszaki leírást, és a költségvetést, valamint ezek ismeretében akár a kivitelező kiválasztásában is közreműködhetett, a hatályos rendelkezések szerint ezeket már a beruházás-lebonyolító végezheti. A műszaki ellenőr kizárólag előkészíti az építtető döntéseit, illetve ilyen kérdésekben javaslatokat tehet (pl. szakértő bevonására) vagy ha szükséges, javaslatokat köteles tenni. Ellenőrzési jogkörében a műszaki ellenőr vizsgálhatja (vizsgálja) a pénzügyi elszámolásokat és felméréseket, illetve ő adhatja ki a teljesítésigazolásokat is.

 

Fontos tudni, hogy az építési műszaki ellenőr építésügyi műszaki szakértői, kivitelezési, anyagbeszállítói és felelős műszaki vezetői tevékenységet nem végezhet az általa ellenőrzött építési-szerelési munkában. Az építési műszaki ellenőr nem láthat el további építési műszaki ellenőri feladatokat olyan építési-szerelési munka esetében, ahol az építésügyi műszaki szakértői, kivitelezési, anyagbeszállítói tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet végzi, amelynek az építési műszaki ellenőr tagja, illetve amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll. A közbeszerzésekről szóló törvény hatálya alá tartozó építési beruházások esetében a műszaki ellenőr az előzőekben felsorolt tevékenységeket folytatóknak hozzátartozója sem lehet, velük munkavégzésre irányuló jogviszonyban sem állhat.

 

Ez az összeférhetetlenségi szabály a felelős műszaki vezetőkre is érvényes [244/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 12. §].

 

 

 

 

2. Az építési tevékenység megkezdésével kapcsolatos bejelentési kötelezettségek

 

A jogalkotó a bejelentési kötelezettséget az utóbbi időszakban számos esetben módosította, ezért különösen fontos ismernünk azt, hogy jelenleg mikor és hol kell bejelenteni a kivitelezés megkezdését. A Kivitelezési kódex hatályon kívül helyezte az építőipari adatszolgáltatásról szóló 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendeletet is, így a bejelentésre is új szabályok vonatkoznak. Az új bejelentési szabályokat a 2008. január 1-jét követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységre, illetve 2008. január 1-jét megelőzően kiadott emgedély alapján megvalósuló építési munkák esetében akkor, a kivitelezést 2008. június 30-a után kezdik meg. Az alábbiakban már az új előírásokat ismertetjük. Fontos változás, hogy a jogszabály előzetes és utólagos bejelentést is előír, és az előzetes bejelentés már kitér az adatok változására is. Szintén újdonság, hogy az Eljárási kódex hatályon kívül helyezte a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendeletet, így előzetes bejelentés az elsőfokú építésügyi hatóság felé már nem kell tenni.

 

a) Előzetes bejelentés

 

Az építőipari kivitelezési tevékenység tervezett megkezdésére, adataira és az adatok változására irányuló bejelentését az építtető

a) az építésügyi hatósági (létesítési) engedélyhez kötött és az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szerint számított, 30 millió forint számított építmény-értéket meghaladó,

b) a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó, valamint

c) a továbbépítésre vonatkozóan az a)-b) pont szerinti értéket elérő, fennmaradási és továbbépítési engedély birtokában elvégzendő

építési tevékenység esetén köteles benyújtani.

 

A bejelentési kötelezettséget teljesíteni kell az alábbi hatóságokhoz, határidőben és formában:

 

a) Építésfelügyeleti hatóság (az építés helye szerint illetékes hatósághoz):

- Határidő: A kivitelezés tervezett megkezdése előtt 15 napon belül.

- Tartalma: a Kivitelezési kódex 4. számú mellékletében található nyomtatványon kell teljesíteni.

 

b) APEH (az építés helye szerint illetékes hatósághoz):

- Határidő: A kivitelezés tervezett megkezdése előtt 15 napon belül, az építésfelügyeleti hatósághoz történő bejelentéssel egyidejűleg.

- Tartalma: Az építési tevékenységre vonatkozó teljes kivitelezési érték (szerződéses érték), az építés helyszín címe és helyrajzi száma. A www.apeh.hu oldalon ennek nyomtatványát is megtalálhatjuk, bár ez egy kis kutatómunkát igényel, nem egyszerű ugyanis tájékozódni az oldalon [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 23. §].

 

Felhívnám a figyelmet arra, hogy a bejelentést az építtetőnek kell megtennie, de ennek elmaradása nem egyedül az építtető felelőssége. A vállalkozó és az alvállalkozó kivitelező is csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet végezhet, amelynek megkezdéséhez a jogszabályban előírt bejelentési kötelezettségének az építtető határidőben eleget tett, és az építésfelügyeleti hatóság az építőipari kivitelezési tevékenység végzését nem tiltotta meg. A felelős műszaki vezető feladata az építési-szerelési munkára vonatkozó jogszabályok, engedélyek betartatása, azok betartásának az általa vezetett építkezésen való ellenőrzése. A műszaki ellenőrt ugyan a jogerős és végrehajtható építési (létesítési) engedély alapján az építési-szerelési munka szakszerűségének ellenőrzésére kötelezi a jogszabály, azonban véleményem szerint tőle is – mint szakembertől elvárható –, hogy a bejelentés megtörténtét vizsgálja. Erre utal az is, hogy a Kivitelezési kódex szerint a műszaki ellenőr köteles az építtetőt haladéktalanul értesíteni hiba, hiányosság megállapításáról, illetve a terv és a szerződés szerinti teljesítést befolyásoló minden körülményről. A bejelentés elmulasztásának olyan komoly jogkövetkezményei vannak, amelyről az építtetőnek tudnia kell, és ezt – véleményem szerint – a műszaki ellenőrnek jeleznie kell.

 

Jogszerű bejelentés esetén az építésfelügyeleti hatóság az ún. jogszerű hallgatás lehetőségét alkalmazza. Vagyis, ha a hatóság szerint az építkezés megkezdésének nincs akadálya, erről külön határozatot nem küld az építtetőnek.

 

Ha az építkezés bejelentkezésével kapcsolatosan határozatot kap az építtető, az minden bizonnyal tiltást fog tartalmazni. Az építésfelügyeleti hatóság az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdését akkor tiltja meg (határozattal), ha

a) a bejelentés nem elégíti ki a Kivitelezési kódexben előírtakat, vagy

b) a kivitelezés megkezdésére, végzésére vonatkozó előírások nem teljesülnek [291/2007. (X. 31.) Korm. rend. 7. §].

 

b) Utólagos bejelentés

 

A Kivitelezési kódex bevezette az ún. utólagos bejelentést. Az építtetőnek utólagos bejelentést azokban az esetekben kell tennie, amikor előzetes bejelentésre nincs szükség.

 

Az utólagos bejelentés

- helye: elsőfokú építésügyi hatóság (figyelem: nem az építésfelügyelet!),

- határideje: a kivitelezés megkezdését követő 5 munkanapon belül,

- tartalma: a Kivitelezési kódex 6. számú melléklet szerinti nyomtatványon (ez rögzíti az ingatlan címét, helyrajzi számát; az építtető (bejelentő) nevé, címét; a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedély (bejelentés) megnevezését, számát, keltét, valamint a tervezett építőipari kivitelezési tevékenység megkezdését és az építési napló megnyitásának napját – jó esetben ennek ugye egyszerre kellene megtörténnie) [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 24. §, 6. számú melléklet].

 

3. Az építési napló

 

Az építési napló kitöltésekor 2008. január 1-jétől elfelejthetjük a jól megszokott 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendeletet. A 2008. január 1-jét követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységek esetében, illetve ha a 2008. január 1-je előtt kiadott engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építkezéseknél az építési naplót 2008. június 30-a után nyitották meg, már a Kivitelezési kódex (290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet) szabályait kell alkalmazni az építési napló vezetésére. A következő leírásban ezt ismertetjük.

 

Az építési napló fogalma

 

Építési napló: az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől annak befejezéséig vezetett, hatósági és bírósági eljárásban felhasználható, írásos dokumentáció, amely időrendben tartalmazza a szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait és a munka menetére, megfelelőségére és dokumentumaira (pl. tervrajzi kiegészítések) vonatkozó vagy az elszámoláshoz szükséges jelentős tényeket.

 

Az építési napló egyik jelentősége, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői egymást az építési naplóba történő bejegyzéssel értesítik azokról a tudomásukra jutott, az építést érintő veszélyhelyzetekről, tényekről és körülményekről, amelyek az építési szerződésen alapuló kötelezettségeik szerződésszerű teljesítését befolyásolják vagy veszélyeztetik [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 18. §].

 

Az építtető (az építtető megbízása alapján a műszaki ellenőr) a vállalkozó kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőjének az építőipari kivitelezési tevékenység végzésével kapcsolatban az építési naplóban is adhat utasítást. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplóban a vállalkozó kivitelező, illetve annak felelős műszaki vezetője adhat utasítást az építési-szerelési munkával kapcsolatosan [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 20. §].

 

Milyen esetekben kell építési naplót vezetni?

 

Minden építésügyi hatósági engedélyhez (bejelentéshez) kötött, valamint a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó egyéb építőipari kivitelezési munkáról kell építési naplót vezetni [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 18. §].

 

Mikor és kinek kell megnyitni az építési naplót?

 

Az építési munkaterület átadásával egyidejűleg kell meg nyitni az építési naplót és abban a munkaterület átadás-átvételét - az időpont, a tevékenység és a munkaterület megjelölésével - rögzíteni kell. Az építési napló megnyitása a vállalkozó (alvállalkozó) kivitelező feladata. Fontos tudni, hogy a vállalkozó és az alvállalkozó kivitelező csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet végezhet, amely során az építési naplót az építési területen megnyitották [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 4. §, 11. §].

 

Mit tartalmaz az építési napló?

 

Az építési napló vezetésének részletes szabályait és a napló kötelezően alkalmazandó mintáját a Kivitelezési kódex és annak 2. számú melléklete tartalmazza. Az építési napló részei:

- címoldal,

- sorszámozott és azonosító jellel ellátott nyilvántartási rész lapok

- folyamatosan számozott naplórész (a naplórész a Kivitelezési kódex 2. melléklet szerinti napi jelentésből és eseti bejegyzésekből áll).

 

Az építési napló nyilvántartási rész lapjait az építési napló megnyitásakor kell kitölteni és a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe sorszám és azonosító jel szerint nyilvántartásba venni. A még nem ismert adatokat azok tudomásra jutásakor kell felvezetni és a nyilvántartási részhez csatolni. A nyilvántartási rész lapjait annak kitöltésekor dátummal kell ellátni, valamint az építtetőnek és a vállalkozó kivitelezőnek - ha az építési naplót az alvállalkozó kivitelező vezeti a vállalkozó kivitelezőnek és az alvállalkozó kivitelezőnek - alá kell írnia.

 

A naplórészt naponta, naprakész állapotban kell vezetni. A naplórész „napi jelentés” rovatának adatait akkor is minden nap ki kell tölteni, ha az építési munkahelyen bejegyzést igénylő esemény nem történt. Az egyéb bejegyzéseket az esemény bekövetkezése napján kell megtenni. Ha egy építmény kivitelezése során több egymást követő naplórész megnyitására van szükség, mert a naplórész betelt, a naplórész köteteket folytatólagosan római számmal kell sorszámozni, és minden naplórész oldalon a sorszámozás előtt a kötet sorszámát is fel kell tüntetni. A betelt naplórész kötet lezárásának, valamint az új kötet megnyitásának dátumát a nyilvántartási rész tartalomjegyzékébe be kell jegyezni.

 

A naplórészt hézag és margó kihagyása nélkül úgy kell vezetni, hogy utólagos bejegyzésnek ne legyen helye. Az ábrák mellett üresen maradt részeket át kell húzni. A bejegyzéseket az aláírás után naponta vízszintes vonallal le kell zárni [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 4. §, 2. sz. melléklet].

 

Ki vezeti az építési napló?

 

A vállalkozó kivitelező feladata, hogy az építési napló vezesse, illetve – ha ebben állapodtak meg – az alvállalkozói építési naplót is ő köteles vezetni. A kivitelező az építési napló vezetésével a felelős műszaki vezetőjét is megbízhatja, azonban az erre irányuló megállapodást mindkét fél aláírásával az építési naplóban rögzíteni kell [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 11. §].

 

Az építési naplót magyar nyelven egy eredeti és egy másolati példányban kell vezetni, az első példánya a vállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya az építtetőt illeti meg. Ha az alvállalkozó kivitelező vezeti az építési naplót, az építési napló első példánya az alvállalkozó kivitelezőt, másodpéldánya a vállalkozó kivitelezőt illeti meg (a naplópéldány átvételét a naplóban el kell ismerni) [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 19. §].

 

Ki ellenőrzi a bejegyzéseket?

 

A vállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót az építtető, építtető megbízása alapján az építési műszaki ellenőr vagy beruházás-lebonyolító ellenőrzi. Az alvállalkozó kivitelező által vezetett építési naplót a vállalkozó kivitelező ellenőrzi. Ha erre a kivitelezőtől megbízást kap, a felelős műszaki vezető is végez ellenőrzést.

 

Az építési napló ellenőrzésének határidejében a felek szabadon állapodhatnak meg, azzal, hogy ezt csak az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ideje alatt és legalább 10 naponként kell megtenni, illetve az építési naplóban az észrevételeket rögzíteni. Építési műszaki ellenőr alkalmazása esetében az építési napló ellenőrzése ennek a szakembernek az egyik alapvető feladatát képezi, és az általa tapasztalt hibákat, hiányosságokat, eltéréseket az építési naplóban tünteti fel, illetve ebben dokumentálja a műszaki ellenőri feladatok elvégzését is [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 11. §, 12. §, 15. §, 18. §].

 

Ki írhat és ki tekinthet be az építési naplóba?

 

A Kivitelezési kódex tételesen felsorolja azokat a személyeket, akik az építési naplóba és mellékleteibe bejegyzést tehetnek, ők az alábbiak:

a) az építtető, a beruházás-lebonyolító,

b) az építési műszaki ellenőr, a tervezői művezető,

c) a vállalkozó, illetve alvállalkozó kivitelező,

d) a felelős műszaki vezető, és

e) jogszabályban meghatározott esetekben az építésfelügyeleti hatóság, valamint az ellenőrzésre és bejegyzésre külön jogszabállyal feljogosított más államigazgatási szerv,

f) a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor.

 

A bejegyzésre jogosult a korábbi bejegyzésekre ellenészrevételt tehet, és a bejegyzések tudomásulvételét aláírásával igazolja. Fontos, hogy az építési naplóba a bejegyzéseket úgy kell megtenni, hogy azon később észrevehetetlenül ne lehessen változtatni vagy a bejegyzést eltávolítani.

 

Az építési naplóba és mellékleteibe betekinthet

a) az építésügyi (létesítési, műemlék esetén az örökségvédelmi) hatóság, és

b) az ellenőrzésre jogszabályban feljogosított más államigazgatási szerv,

c) a helyszíni ellenőrzést folytató munkavédelmi, munkaügyi felügyelőség,

d) az építés helye szerint illetékes Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) és ennek területi szervei [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 20. §].

 

Hol kell lennie az építési naplónak?

 

Az építési naplót az építőipari kivitelezés ideje alatt az építési munkahelyen hozzáférhető helyen kell őrizni, innen a napló csak hatósági, bírósági eljárásban való felhasználás céljából vihető el. A hatósági, bírósági eljárás ideje alatt a bejegyzéseket külön íven kell vezetni, majd azokat az építési naplóhoz kell mellékelni. Ha az építési napló elvész vagy megsemmisül, erről jegyzőkönyvet kell felvenni, és a naplót a rendelkezésre álló adatok alapján haladéktalanul újra fel kell fektetni [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 19. §].

 

Mik a mellékletek?

 

Az építési napló mellékletei:

a) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági (műemlék esetén örökségvédelmi hatósági) engedély és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott dokumentáció,

b) az ellenőrző hatóságok által készített okiratok,

c) a használatbavételi engedélyezési eljáráshoz szükséges felelős műszaki vezetői nyilatkozat,

d) a felmérési napló,

e) a vállalkozó, illetve alvállalkozó kivitelező által vezetett vagy vezettetett egyéb naplók,

f) a tervezői művezető által átadott tervrajzok,

g) a megfelelőség igazolások nyilvántartása,

h) a kivitelezéssel kapcsolatos egyéb jegyzőkönyvek, tervrajzok, számítások és okiratok.

 

Az építési napló mellékleteiről az építési napló nyilvántartási részében sorszámozott jegyzéket kell vezetni [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 20. §].

 

Mi az a felmérési napló?

 

Az építési-szerelési munka mennyiségének folyamatos ellenőrzése céljából - az építési napló mellékleteként - a kivitelező a felmérési naplót köteles vezetni, ha az építtetővel kötött szerződésben a felmérést tekintik az elvégzett munkák mennyiségének elszámolási alapjául. A kötelező tartalmi elemeket a Kivitelezési kódex 3. számú mellékletében találhatjuk meg.

 

A felmérési napló az elvégzett munkák mennyiségének idomonkénti, szükség esetén vázrajzzal szemléltetett rögzítésére szolgál, a költségvetési tételre, az idomtervre és a méretkimutatásra, illetve a naplóbejegyzésre történő hivatkozás feltüntetésével. Ebben a dokumentumban az egyes tételek mennyiségének pontos kiszámításához szükséges idomrajzokat, metszeteket, méreteket áttekinthetően kell berajzolni, és az ábrákat követően kell a naplóban a részletes számításokat elvégezni és az elvégzett mennyiségeket kimutatni. A felmérési naplót a felmérésekkel párhuzamosan kell vezetni.

 

A fentiektől eltérően nem kötelező felmérési naplót vezetni, ha

a) a kivitelező az építtetővel (beruházóval) kötött megállapodás szerint lemondott a többletmunkák elszámolásának érvényesítéséről,

b) az elvégzett munkák mennyisége egyszeri felméréssel vagy az építési napló bejegyzéseiből megfelelően megállapítható,

c) a felmérési napló a kivitelezési dokumentáció idom- és méretjegyzékével helyettesíthető, vagy

d) a felmérési adatokat a szintezési jegyzőkönyv, a keresztszelvényrajzok és a tömegszámítások tartalmazzák [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 22. §, 3. számú melléklet].

 

Mit történik az építési naplóval a munka befejezése után?

 

Az építési napló lezárására az építőipari kivitelezési tevékenység befejezését követően került sor. Az építtetőnek a munkák befejezésekor is alá kell írnia az építési naplót [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 4. §, 18. §].

 

Az építtető a kivitelezés befejezését követően az építési naplót köteles megőrizni, illetve ha nem azonos az építtető az ingatlan tulajdonosával, az építmény használatbavételi engedélyét követően abba - az építmény jókarbantartási munkálatainak elvégzéséhez - az építmény tulajdonosának betekintést biztosítani.

 

A jogszabály előírása alapján a kivitelezőnek a munka befejezését követően 10 évig meg kell őriznie az építési naplót és mellékleteit [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 4. §, 18. §].

 

 

4. Az építésfelügyeleti hatóság és az építésfelügyeleti bírság

 

Az építésfelügyeleti hatóság feladatai

 

A kormány 2007-ben a közigazgatási hivatalokat regionális szintre szervezte át, ebből eredően az építésfelügyelők szervezeti besorolása is változott. Első fokon a közigazgatási hivatal építésfelügyelője jár el, az építésfelügyelők illetékességi területe értelemszerűen több megyére terjed ki (pl. Szegedi Közigazgatási Hivatal építésfelügyelője: Bács-Kiskun megye, Békés megye, Csongrád megye), illetve a Budapesti Közigazgatási Hivatal építésfelügyelője Budapest és Pest megye területén tevékenykedik. Külön érdekesség, hogy az elsőfokú építésfelügyeletek egyben egymás másodfokú hatóságai is, így például a Szegedi Közigazgatási Hivatal építésfelügyelője által első fokon elbírált ügyek tekintetében a Debreceni Közigazgatási Hivatal jár el [343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 3. §, 2-3. számú melléklet].

 

Az építésfelügyeleti hatóság hatósági jogkörében a külön jogszabályban meghatározottak szerint

a) építésfelügyeleti ellenőrzéseket végez,

b) építésfelügyeleti hatósági intézkedést tesz,

c) vezeti a jogszabállyal hatáskörébe utalt nyilvántartásokat, valamint névjegyzéket.

 

Az építésfelügyeleti ellenőrzés célja különösen annak a megállapítása, hogy

a) az építményekre, építési termékek (anyagok, szerkezetek, berendezések) módszerek és eljárások műszaki követelményeire és alkalmazására vonatkozó jogszabályokat, szabványokat, előírásokat és engedélyekben foglalt követelményeket az építési munka végzése során megtartották-e,

b) a felhasznált építési termékek rendelkeznek-e érvényes megfelelőség igazolással, a megfelelőség igazolást az arra jogosult szervezet állította-e ki, és teljesíti-e a külön jogszabály előírásait,

c) a kiviteli tervek tervezője, az építési műszaki ellenőr, a felelős műszaki vezető, illetve a kivitelező és a szakmunkát végző rendelkezik-e a kivitelezési tevékenység jellegének megfelelő képesítéssel jogosultsággal, illetve a kivitelezési tevékenységet névjegyzékbe vett olyan felelős műszaki vezető irányítja-e, aki a kivitelezővel tagsági, alkalmazotti vagy megbízotti jogviszonyban áll, és aki a kivitelezési tevékenység szakirányának megfelelő jogosultsággal és egyéb feltételekkel, továbbá a kivitelezési tevékenységet végzők felett közvetlen irányítási joggal rendelkezik,

d) az építőipari kivitelezési tevékenység kiviteli terv alapján, illetve a szakmai és biztonsági előírások megtartásával történik-e, továbbá az építmény szerkezetei az engedélyezési és kivitelezési tervnek megfelelőek-e,

e) az építés helyszínén az építési napló a jogszabályban meghatározottak szerint rendelkezésre áll-e, azt a jogszabályoknak megfelelő módon és tartalommal vezetik-e,

f) az építtető - a jogszabályban meghatározott esetekben és módon - bejelentette-e az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdését, illetve az építőipari kivitelezési tevékenység végzését az erre hatáskörrel rendelkező hatóság nem tiltotta-e meg.

 

Ha az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzése során azt állapítja meg, hogy

a) a kivitelezés során a fenti előírásokat megsértették, vagy

b) a kivitelezés az állékonyságot, az életet és egészséget, a közbiztonságot közvetlenül veszélyezteti,

az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását megtiltja és a szabálytalan állapot megszüntetését határozattal elrendeli. A határozat azonnal végrehajtható, és az abban foglalt kötelezésnek azonnal érvényt kell szerezni.

 

A Kivitelezési kódex alapján a fentieken túlmenően az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzi:

a) az építési szerződés, a kivitelezési dokumentáció tervezőjével kötött tervezési szerződés meglétét,

b) a tervellenőrre vonatkozó jogosultsági előírások megtartását,

c) a kivitelezésre vonatkozó jogszabályokban, szakmai előírásokban foglalt rendelkezések, ennek keretében különösen az építmény szerkezetére, a kivitelezés módszerére és technológiájára vonatkozó követelmények betartását [1997. évi LXXVIII. tv. 46. §, 39. §; 291/2007. (X. 31.) Korm. rend. 6. §].

 

Az építésfelügyeleti intézkedések

 

Ha az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzése során azt állapítja meg, hogy

a) a kivitelezés során az Étv. fenti előírásait megsértették, vagy

b) a kivitelezés az állékonyságot, az életet és egészséget, a közbiztonságot közvetlenül veszélyezteti,

az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását megtiltja és – az ellenőrzés napjától számított 15 munkanapon belül a helyszínen felvett jegyzőkönyv megállapításai alapján – azonnal végrehajtható határozattal elrendeli a szabálytalan állapot megszüntetését. Mivel a határozat azonnal végrehajtható, ezért az abban foglalt kötelezésnek azonnal érvényt kell szerezni.

 

Az építésfelügyeleti hatóság az építésfelügyeleti hatósági eljárást - az építésfelügyeleti bírság kiszabásának kivételével - az építmény használatbavételi engedélyének jogerőssé válásáig indíthat. Az építésfelügyeleti hatóság az Étv. 46. §-ának (6) bekezdésében meghatározott cselekményről vagy mulasztásról való tudomásszerzéstől számított egy éven belül intézkedhet. Az egyéves időtartam az építésfelügyeleti hatóság számára újra kezdődik az eljárás felfüggesztésének megszűnésekor. Új eljárás lefolytatásának elrendelése esetén az egyéves időtartam kezdetét az új eljárás lefolytatását elrendelő jogerős határozat keltétől kell számítani, és az eredeti eljárás megindításakor érvényben volt építésügyi szabályok szerint kell eljárni, kivéve ha az új eljárás lefolytatásakor hatályos szabályok az építtető számára kedvezőbbek [1997. évi LXXVIII. tv. 46. §, 39. §; 291/2007. (X. 31.) Korm. rend. 8. §].

 

Az építésfelügyeleti eljárás szabályai

 

A 2008. január 1-je után indult elsőfokú, valamint a megismételt építésfelügyeleti hatósági eljárások szabályait már a 291/2007. (X. 31.) Korm. rendelet határozza meg, a korábbi eljárásokra még a 48/1997. (XII. 29.) KTM rendeletet kell alkalmazni.

 

Érdemes tudni, hogy az építésfelügyelő köteles az ellenőrzés megállapításairól, továbbá az ellenőrzött észrevételeiről a helyszínen jegyzőkönyvet készíteni, amelynek egy példányát az építési naplóhoz csatolja, a másik példány a hatósági ügyirat része. Az építésfelügyeleti ellenőrzés lefolytatása során feltárt, az építésfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó szabálytalanságokat is jegyzőkönyvben kell rögzíteni. A jegyzőkönyv másolatának, valamint az egyéb bizonyítékok megküldésével a szükséges intézkedések megtételére fel kell hívni a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságot [291/2007. (X. 31.) Korm. rend. 9. §].

 

Az építésfelügyeleti bírság

 

Az építésügyi bírság mellett az építésfelügyeleti bírság kiszabásától is egyre jobban kell tartania a kivitelezőnek, építtetőnek. Ugyan az építésfelügyeleti hatóság – a bejelentések fogadása miatti leterhelése miatt – elenyésző számú építkezést tud ellenőrizni, de a kormányzati szándék arra irányul, hogy az építésfelügyeleti eljárások száma drasztikusan emelkedjen, és így ez a szankciófajta is jobban el fog terjedni.

 

Az építésfelügyeleti hatóság építőipari kivitelezési tevékenység folytatásának megtiltását vagy a szabálytalan állapot megszüntetését előíró határozatával egyidejűleg építésfelügyeleti bírságot szab ki a mulasztóval, illetőleg a veszélyhelyzet okozójával szemben. Érdemes tudni, hogy az építésfelügyeleti bírságot az építésfelügyeleti hatóság a cselekményről (mulasztásról) való tudomásszerzésétől számított egy éven, de legkésőbb a cselekmény elkövetésétől számított öt éven belül szabhatja ki.

 

Az építésfelügyeleti bírság nem mentesít a büntetőjogi, a szabálysértési, továbbá a kártérítési felelősség, valamint a tevékenység korlátozására, felfüggesztésére, tiltására, illetőleg a megfelelő védekezés kialakítására, a természetes vagy korábbi környezet helyreállítására vonatkozó kötelezettség teljesítése alól [1997. évi LXXVIII. tv. 46/A. §].

 

Az építésfelügyeleti bírságról szóló 238/2005. (X. 25.) Korm. rendelet 1. számú melléklete sorolja fel azokat a jogsértő cselekményeket, amelyek megállapítása esetében bírságra számíthatunk, illetve rögzíti a bírság összegét is (a bírság összege az építmény számított értéke alapján eltérő lehet). Így például a felelős műszaki vezető nélküli építési tevékenység végzése, végeztetése vagy az építési napló vezetésére vonatkozó szabályok megsértése esetén a bírság legalacsonyabb összege az építményérték 0,5, 1 vagy 2 százalékával megegyező mértékű lehet. Az építésügyi, építésfelügyeleti hatóság tiltása ellenére megkezdett vagy folytatott építési tevékenység, illetve az építési napló hiánya esetében pedig a hatóság az építményérték 3 százalékának megfelelő minimális bírságot állapíthat meg.

 

A bírság mértéke a kiszámított összeg 150%-a a műemléki, illetve a helyi védelem alatt álló építményen végzett építési tevékenység esetében, illetve 50%-a építmény bontása esetében.

 

Az építésfelügyeleti hatóság a bírságot a minimális bírságnak legfeljebb 100%-ával emelt összegben egyedi mérlegeléssel állapítja meg, figyelembe véve az építmény helyét, jellegét és rendeltetését, a szabálytalanság mértékét, a veszélyeztetés módját, nagyságát és a természetes és épített környezetre gyakorolt hatását is.