Új játékszabályok az építésgazdaságban – az építési értéklánc átalakulása

A tájékoztatásban megjelölt főbb állami intézkedési irányok a következők:

Az állami beruházási rendszer újratervezése. Az Állami Beruházási Kerettörvény és a közbeszerzési szabályok felülvizsgálata; a beruházások előkészítettségének, versenyének, átláthatóságának, minőségének és költséghatékonyságának erősítése.

A piaci kiszámíthatóság és az ágazati kapacitás védelme. Az állami megrendelésektől való függőség mérséklése; az új nagyberuházások érdemi indításáig a projekt-előkészítés és a komplex energetikai korszerűsítések előtérbe állítása.

A lakásfejlesztés integrált kezelése. Az egyedi lakóprojektek helyett közlekedési, közmű-, intézményi és városépítészeti összefüggésben kezelt fejlesztések; masterplanek, tervpályázatok, barnamezős és alulhasznosított területek hasznosítása.

Komplex energetikai felújítási programok. A kizárólag hőszigetelésre és nyílászárócserére szűkített beavatkozások helyett műszakilag összehangolt, hosszú távon fenntartható és értéknövelő felújítások; a társasházi és városi lakóépület-állomány kiemelt kezelése.

A kedvezményes lakásáfa hosszú távú fenntartásának támogatása. A tárca szakmai álláspontja a kiszámítható 5%-os lakásáfa fenntartása, különösen a bérlakás-, szolgálatilakás- és egyéb lakásépítési programok működőképessége érdekében. Ez az eseményen jelzett szándék, nem végleges adójogi döntés.

Az ÉMI megerősítése és a minőségbiztosítás fejlesztése. Az Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. önálló, erős szakmai intézményként való újjászervezése; az építésfelügyeleti és műszaki ellenőrzési kapacitások fejlesztése.

Cél- és folyamatalapú BIM. A technikai fájl-előírások helyett a BIM alkalmazása a tervezési folyamat menedzsmentjére, a költségkimutatásra és az üzemeltetési információra; a digitális modell igazolható projektértékének megkövetelése.

Új lakáspolitikai és bérlakásépítési modell. A piaci, bérlakás- és keresleti oldali elemeket együtt kezelő lakáspolitikai koncepció; a hosszú távú, stabilabb megtérülésű bérlakás-finanszírozás és fejlesztői modell kialakítása.

Tartós minisztériumi–szakmai partnerség. Az oktatás és szakképzés, a fenntarthatóság és újrahasznosítás, a piacelemzés, a mérnökképzés és az innováció közös fejlesztése az állam, az ágazati szereplők és szakmai szervezetek részvételével.

Az új irány lényege nem egyszerűen több szabály vagy több BIM-modell. Az építési értéklánc akkor alkalmazkodik jól, ha a beruházás programjától az üzemeltetésig ugyanazokat a célokat és adatokat használja: használati értéket, minőséget, teljes életciklus-költséget, energia- és karbonhatást, alkalmazkodóképességet, anyagkörforgást és igazolható teljesítést. Ez a szemlélet a pusztán beruházási volumenre és a legalacsonyabb induló árra építő működésről a felkészültség, adatminőség és életciklus-teljesítmény felé tereli az ágazatot.

A bemutatott minisztériumi vízió ehhez négy irányt kapcsol: minőségi és átlátható verseny, városrészi–infrastrukturális összefüggésekben gondolkodó fejlesztés, komplex energetikai felújítás és a BIM célhoz kötött használata a tervezés, a költségek és az üzemeltetés szolgálatában. A nagyobb állami beruházások érdemi felfutása várhatóan 2028 elejétől jöhet; addig az előkészítés és a komplex energetikai korszerűsítés lehet a kereslet stabilizálója. Az 5%-os lakásáfa hosszú távú fenntartása szakpolitikai szándékként, nem végleges normaként jelenik meg; ezért azt üzleti forgatókönyvként, nem biztos szabályként célszerű kezelni.

A víziónak már van jogi és intézményi alapja. A magyar építészeti törvény minőségi, fenntartható, klímaadaptív, hozzáférhető és digitalizált épített környezetet céloz. A TÉKA a települési–tájképi minőség, zöldinfrastruktúra, környezettudatosság, fenntarthatóság, körforgásosság és a természeti erőforrások fenntartható használatának szempontjait is beemeli. 2 3 Az állami építési beruházásokról szóló törvény az előkészítéstől az üzemeltetésig terjedő, átlátható, fenntartható és költséghatékony folyamatot ír elő. 4

Az állami projektekben a BIM már nem pusztán ajánlás. A 31/2024. (VIII. 22.) ÉKM rendelet állami beruházásokra, azok résztvevőire és az állami létesítmények teljes életciklusára terjed ki. Előírja a megbízói információcsere-követelményt (EIR), az előzetes és végleges BIM-végrehajtási tervet, a közös adatkörnyezetet, az IFC és BCF nyílt adatcserét, a digitális folytonosságot, valamint a megvalósulási és üzemeltetési információ átadását. A rendelet BIM-felhasználási esetei között szerepel a költségszámítás, az ütemtervezés, a kivitelezés előrehaladásának követése, az elszámolás, az üzemeltetés, az energetikai és karbonlábnyom-vizsgálat, továbbá az ESG- és fenntarthatósági elemzés. 5

Mit jelent az alkalmazkodás az értéklánc egyes szereplőinek?

A beruházó és a programgazda számára a döntő változás az, hogy nem projektlistát, hanem előkészített portfóliót kell kezelni. A programnak meg kell mutatnia, mely fejlesztések szolgálnak valós használati, lakhatási, mobilitási, intézményi vagy energiahatékonysági célt; melyek rendelkeznek telekkel, infrastruktúrával, engedélyezési úttal, költségkerettel és üzemeltetési fedezettel; és melyek érettek a közbeszerzésre. Ez csökkenti azt a kockázatot, hogy a kivitelezés alatt pótlódnak az alapinformációk, majd változtatások, határidőcsúszás és viták keletkeznek.

Az önkormányzatoknak, városfejlesztőknek és közműszolgáltatóknak a telekhatáron túl kell gondolkodniuk. A lakás- vagy intézményfejlesztés programja csak akkor teljes, ha a közlekedési kapcsolatok, a csapadékvíz-kezelés, az ivóvíz- és szennyvízkapacitás, a közösségi intézmények, a zöldinfrastruktúra és a hőszigethatás is része. Ez teszi valódivá a cikkben felvetett masterplan-szemléletet. A TÉKA kifejezetten kapcsolja össze a települési szabályozást a zöldinfrastruktúra, a klímaalkalmazkodás és a körforgásos szempontok érvényesítésével. 3

A tervezőknek korábban kell összehangolniuk az építészeti, szerkezeti, gépészeti, elektromos, tűzvédelmi, energetikai, költség- és üzemeltetési döntéseket. A terv többé nem kizárólag engedélyezési dokumentum: a döntések, a mennyiségek, a minőségi követelmények, a kiviteli sorrend, a későbbi karbantartás és – egyre inkább – az anyagok környezeti adatai közös információs alapja.

Az építőanyag- és termékgyártóknak, kereskedőknek és beszállítóknak termékadat-szolgáltatóvá is kell válniuk. Az új uniós építési termékrendelet a termékek nyomon követhetőségét, életciklusos környezeti teljesítményük közlését, a digitális termékútlevelet és az uniós adatszótárt helyezi előtérbe. A rendelet ütemezése termékcsaládonként és a harmonizált műszaki előírások megjelenésével válik konkréttá, ezért nem helyes azt állítani, hogy minden termékre azonos napon azonos adatkötelezettség lép életbe. Az üzleti irány azonban egyértelmű: a műszaki megfelelőség mellé géppel olvasható teljesítmény-, eredet-, karbantartási és környezeti adat kell. 6

A fővállalkozóknak és az alvállalkozóknak a dokumentumátadásról folyamatalapú együttműködésre kell átállniuk. A versenyelőny nem az, hogy a vállalat birtokol egy drága szoftvert, hanem az, hogy az egyeztetési hibát a helyszín előtt felfedi, a korlátozó feltételeket időben eltávolítja, a kivitelezési sorrendet a valós kapacitáshoz igazítja, és a minőséget bizonyíthatóan rögzíti. A BIM-rendelet logikája ezt támogatja: a tervező és kivitelező szerződésszerű teljesítése a további felhasználásra alkalmas teljes adatállomány átadásával zárul. 5

Az üzemeltetőnek és a tulajdonosnak már a programalkotáskor szereplővé kell válnia. A rosszul átadott információ nemcsak adminisztratív hiba: többletkarbantartást, lassú hibajavítást, energia-veszteséget és korai felújítást okozhat. A BIM-adatgazda, az üzemeltetési adatkészlet, a garanciák, a karbantartási ciklusok és a megvalósulási modell felelőse ezért nem maradhat kijelöletlen.

A bontási, hulladékkezelési és újrahasználati szereplők felértékelődnek. Az OECD szerint Magyarországon a körforgásos építésre még nincs kellően konkrét, teljes életciklusra kiterjedő rendszer: gyenge a másodlagos építőanyagok piaca, hiányos a tervezői-kivitelezői útmutatás és a szelektív bontás ösztönzése. A következő fejlődési lépés ezért nem csak a hulladék elszállítása, hanem az anyagleltár, a bontás előtti felmérés, a szétválasztható kialakítás, a minősített másodnyersanyag és az újrahasználati piac. 7

Rövid, közép- és hosszú távú hatás Magyarországon

Rövid táv: 2026–2028 – előkészítés, kapacitásvédelem és szabványos alapok

Ebben a szakaszban az ágazat legfontosabb feladata nem az, hogy mindenki azonnal teljes körű digitális ikert vezessen be. A feladat a projektérettség növelése. Az állami beruházási rendszer eleve megkülönbözteti a szakpolitikai-ágazati koncepciót, a keretprogramot, a megvalósíthatósági tanulmányt és az elfogadott tervezési programot. 4 Az átmeneti keresleti pálya szerint a komplex energetikai felújítások és a későbbi nagyprojektek megfelelő előkészítése adhat munkát; a gyártói és kivitelezői kapacitás megtartása ezzel válik gazdaságilag is összekapcsolhatóvá.

A gyakorlati hatás rövid távon differenciált lesz. A nagyobb, állami munkákban jártas vállalatoknak az EIR-, BEP-, közös adatkörnyezet- és adatátadási képesség már közvetlen belépési feltétel. Az átlagos magánpiaci kivitelezőre e követelmény nem közvetlenül terjed ki, de a tervezői, beszállítói és fővállalkozói láncon keresztül megjelenik. A gyors nyertesek azok a vállalkozások lehetnek, amelyek a szabályt egyszerű, ismételhető munkarendre fordítják le: sablonos követelmények, egységes tételrend, digitális fotódokumentáció, két-hat hetes előretekintő terv, heti koordináció és követhető változáskezelés.

A rövid táv fő kockázata a kiszámíthatóság hiánya. A kedvezményes lakásáfa, a támogatási rendszerek, a közbeszerzési szabályok és az állami beruházási portfólió csak akkor fogja mérsékelni a ciklikusságot, ha tartós, előre kommunikált és finanszírozható keretben jelenik meg. A bizonytalan, rövid időre szóló ösztönző éppen ellenkező hatást is kiválthat: előrehozott vagy elhalasztott megrendeléseket és kapacitásvesztést. Ezért az 5%-os áfa esetében a projektfejlesztőnek két pénzügyi tervet érdemes fenntartania: egy kedvezményes áfát feltételező és egy attól független, ellenálló forgatókönyvet.

Középtáv: 2029–2031 – teljesítményalapú beszerzés és felújítási piac

Középtávon a verseny várhatóan kevésbé az önmagában vett négyzetméterár, inkább a bizonyítható teljesítmény köré rendeződik. A megújított uniós épületenergetikai irányelv szerint a tagállamoknak nemzeti épületfelújítási tervben kell meghatározniuk állományuk dekarbonizációját. A nem lakáscélú állomány legrosszabb energiahatékonyságú 16%-át 2030-ig, 26%-át 2033-ig kell a nemzeti minimumkövetelményekkel kezelni; a lakóépület-állomány átlagos primerenergia-felhasználását 2030-ig 16%-kal, 2035-ig 20–22%-kal kell csökkenteni. 8

Ez a felújítást a szigetelési részfeladatokból komplex projekttermékké alakítja. A programban együtt kell vizsgálni a szerkezeteket, a gépészetet, a megújuló energiát, a villamos hálózatot, a nyári túlmelegedést, a használói egészséget, a tűzvédelmet, az akadálymentességet, a nedvességkockázatot és az örökségvédelmi összefüggéseket. A „minél több négyzetméter szigetelés” nem ugyanaz, mint a jó energetikai felújítás.

2030-tól valamennyi új épületnél közzé kell tenni az életciklusos globális felmelegedési potenciált az energetikai tanúsítványban; 2028-tól ez már az 1 000 m² feletti új épületeknél előírás. 8 Emiatt a közepes projektekben is megjelenik a beruházási programban rögzített karboncél, a tervezési változatok összevetése, az anyagadatok ellenőrzése és a megvalósulási adatok zárása. Nem azt jelenti, hogy minden építésznek karbonkutatóvá kell válnia, hanem azt, hogy a projektnek kijelölt módszertanra, adatforrásra, felelősre és döntési pontra van szüksége.

Hosszú táv: 2032–2035 és azon túl – adatban kezelhető, felújítható és körforgásos épületállomány

Hosszú távon a piaci érték egyre kevésbé csak az új építésben, egyre inkább a jó minőségű felújításban, üzemeltetésben és anyag-visszanyerésben keletkezik. Az EPBD az új épületeknél a zéró emissziós épületet teszi új standarddá, és a napelem fogadására való alkalmasságot, a digitalizált energetikai tanúsítványokat, az épületautomatizálást és az épületfelújítási útleveleket is előmozdítja. 8

Az építési termékrendelet környezeti adatai, digitális termékútlevelei és közös adatfogalmai a tervezési modell, az épületnapló, az anyagleltár és az üzemeltetési rendszer kapcsolatát erősítik. A rendelet 2030-ra és 2032-re további életciklusos környezeti jellemzők közlésének ütemezését tartalmazza, de a konkrét kötelezettség minden esetben az alkalmazandó harmonizált műszaki előírásokhoz kötődik. 6 Az állami létesítményeknél a jelenlegi BIM-rendelet a már meglévő, BIM-mel nem rendelkező létesítmények modelljének létrehozására 2035. december 31-i határidőt is tartalmaz. 5

A hosszú távú üzleti modell ezért három irányba bővül: életciklus-alapú szolgáltatás, anyagadat és terméknyomon követés, valamint felújítási–üzemeltetési partnerség. Aki csak egyszeri kivitelezési kapacitásként pozicionálja magát, könnyebben szorul árversenybe. Aki hiteles információt, minőségi beépítést, üzemeltetési átadást és javítható megoldást kínál, tartósabban kapcsolódhat az értéklánchoz.

Hogyan építsük be ezt a projektmenedzsment a programalkotásba?

A beépítés helye a programozási előkészítés, nem a kiviteli terv legvége. Az állami BIM-rendelet is külön nevesíti a programozási és a megvalósítási előkészítést az építmény teljes életciklusán belül. 5 A jó programalkotás a következő nyolc kérdésre ad mérhető választ.

Mi a közhasznú vagy üzleti eredmény? Nem „egy 10 000 m²-es épület”, hanem például férőhely, szolgáltatási kapacitás, megfizethető lakhatás, energiafogyasztás-csökkentés, városrehabilitáció vagy üzemeltetési költségcsökkenés.

Mely rendszerszintű feltételek szükségesek? Telek, tulajdoni helyzet, közlekedés, közművek, zöldinfrastruktúra, csapadékvíz, társadalmi elfogadottság és engedélyezési út. Ezek nélkül a projekt csak részben előkészített.

Mely életciklus-célok kötelezők? Energia, nyári komfort, teljes életciklus-költség, globális felmelegedési potenciál, karbantarthatóság, akadálymentesség, szerkezeti élettartam, újrahasználhatóság és bontáskori anyag-visszanyerés. Nem minden projektnél azonos mélység kell, de a programnak ki kell jelölnie az arányos szintet.

Mi a döntési alapvonal? A program kezdetén rögzíteni kell az induló költség-, határidő-, energia-, karbon- és minőségi becslést. E nélkül nincs mihez mérni a későbbi eltérést. Az állami BIM-rendelet ezt a logikát támogatja a koncepciótól a tenderen át a megvalósulási elszámolásig tartó, fokozatos költségmeghatározással és referenciaadatok alkalmazásával. 5

Mely BIM-felhasználási esetek adnak üzleti értéket? A válasz nem az, hogy „mindent BIM-ben”. A projektre ki kell választani a tényleges célokat: például szakági koordináció, költségkimutatás, ütemtervezés, változáskövetés, ütközésvizsgálat, digitális minőség-ellenőrzés, megvalósulási dokumentáció vagy üzemeltetési átadás. A megrendelőnek ezeket kell az EIR-ben rögzítenie. 5

Milyen adatot és milyen nyílt formátumban kell átadni? Ki a tulajdonosa az adatnak; milyen részletezettség, pontosság és metaadat kell; ki fogadja el; hol tárolják; milyen IFC-, BCF- és natív fájlátadás szükséges; és mi lesz az üzemeltető minimális adatigénye. A közös adatkörnyezet nem egyetlen felhőtárhely, hanem szabályozott verzió-, hozzáférés-, jóváhagyás- és felelősségi rend.

Milyen szerződéses ösztönzők támogatják az együttműködést? A minőség, a határidő, a mérhető üzemeltetési eredmény, a hibák korai feltárása és az adatátadás legyen értékelhető és elszámolható. Ha a közbeszerzés kizárólag az első árat díjazza, a partneri, digitális és lean működés költsége a vállalkozónál marad, így az csak formálisan fog megjelenni.

Ki dönt a kapuknál? Minden szakasznak legyen kapufeltétele: programjóváhagyás, koncepció, engedélyezés, tender, kivitelezési indítás, szerkezetkész állapot, gépészeti próba, használatbavétel, üzemeltetési átadás. Egy kapu csak akkor zárható le, ha az előre kijelölt műszaki, pénzügyi, fenntarthatósági és információs bizonyíték rendelkezésre áll.

A szükséges menedzsmenteszközök: nem szoftverlista, hanem működési rendszer

A program szintjén szükséges egy projektérettségi és beruházási portfólió-nyilvántartás. Ennek minden projektje kapjon érettségi besorolást, finanszírozási státuszt, fő kockázati térképet, becsült teljes életciklus-költséget, energia- és karboncélt, közmű- és engedélyezési helyzetet, valamint egy következő döntési kaput. Ez az eszköz a beruházási hullámzás mérséklésének fontosabb feltétele, mint egy később létrehozott 3D-modell.

A projekt szintjén szükséges az EIR–pre-BEP–BEP hármas. Az EIR a megrendelő nyelvén írja le, mire kell a modell, milyen adatra van szükség és hogyan fogják ellenőrizni. A tenderben beadott pre-BEP megmutatja, hogy a pályázó hogyan teljesíti ezt. A szerződés után készülő BEP a tényleges felelősöket, naptárat, modelleket, ellenőrzést és átadást rögzíti. Az állami szabályozás ezt a szerkezetet már kifejezetten alkalmazza. 5

A napi együttműködéshez kell a közös adatkörnyezet, egységes névhasználattal, modell- és dokumentumverzióval, jóváhagyási státusszal, felelőssel, határidővel és hibalistával. A magyar e-építés rendszere már digitális alapot ad az e-napló, az engedélyezési támogatás és az építésügyi nyilvántartások összekapcsolásával. Ez értékes adminisztratív és hatósági digitalizáció, de önmagában még nem azonos a projekt teljes BIM-alapú koordinációjával. 9

A költség- és határidőkezeléshez egységes munkabontás, tételrend, költségkód és változásnapló kell. A tervezett mennyiség, a tender, a kivitelezési teljesítés, a pótmunkák és a megvalósulási állapot csak így hasonlítható össze. A BIM akkor ad tényleges értéket, ha a modellobjektum, a költségtétel, az ütemtervi tevékenység és a minőségellenőrzés ugyanahhoz a munkacsomaghoz kapcsolható.

A lean működéshez minimálisan kell egy húzótervezésen alapuló mérföldkőterv, többhetes előretekintő terv, korlátozó feltételek listája, heti vállalástervezés és napi rövid helyszíni koordináció. Ismétlődő munkáknál ezt ütemhelyes, takt alapú munkaszervezés egészítheti ki. A tervteljesülést a vállalt feladatok elkészülési arányával, az elmaradások okaival, az újratervezési idővel, a várakozással, az utómunkával és a minőségi hibákkal kell mérni. Történeti épület felújításánál vagy erősen egyedi projektben a takt nem mindig célszerű; a korlátozások korai feltárása és a rövid ciklusú együttműködés azonban ott is hasznos.

A minőség és a körforgásosság kezeléséhez digitális ellenőrzőpont-, fotó-, mérési-, anyag- és hibanyilvántartás kell. A kritikus anyagoknál a termék műszaki adata, teljesítményigazolása, környezeti adatlapja, beépítési helye, garanciája és karbantartási igénye legyen visszakereshető. Ezzel kapcsolódhat majd a későbbi termékútlevél, anyagleltár és bontási terv.

Eléri-e a digitalizáció és a lean az átlagos építőipart?

A rövid válasz: közvetlenül még nem, közvetve és fokozatosan igen – de csak akkor, ha a szabályozást megrendelői követelmény, képzés és arányos belépési modell követi.

A BIM-re vonatkozó jelenlegi, részletes állami szabályozás hatálya az állami építési beruházásokra korlátozódik. Emiatt önmagában nem teszi BIM-éretté a családi házas, a kis magánfejlesztési vagy a kisebb felújítási piacot. 5 Az e-napló és az elektronikus hatósági ügyintézés viszont szélesebb digitális belépési pontot ad; a Lechner bemutatása szerint az e-napló többek között mobilról támogatja a napi dokumentálást és a munkakövetést. 9 A két szint között azonban jelentős különbség van: az egyik elsősorban dokumentálás, a másik közös döntési és információs rendszer.

A lean sem válik kötelezővé attól, hogy az EIR, a CDE vagy az IFC kötelező. A lean a munkafolyamat megbízhatóságáról, az értékáramlásról, a veszteségek csökkentéséről és a szereplők ígéreteinek teljesítéséről szól. A BIM ehhez jó adatot, vizualizációt és koordinációt adhat, de nem helyettesíti a vezetői fegyelmet, a heti vállalástervezést vagy a partneri szerződéses magatartást.

A nemzetközi tapasztalat kifejezetten óvatosságra int a kkv-k esetében. Az Európai Bizottság digitális építőipari jelentése szerint az európai ágazat nem a vezető építőipari piacok sebességével digitalizál, és a BIM mellett az adatbiztonság, a készségek, az interoperabilitás és a kiberkockázatok is akadályt jelentenek. 10 Egy, építőipari kkv-kra fókuszáló szisztematikus áttekintés szerint a lean és a BIM szinergiája többnyire pozitív, de a két módszer együttes bevezetése már önmagában is összetett a kisebb vállalkozások számára; a gyakorlati terjedéshez ágazati képzés, beszerzési ösztönző és kkv-kra szabott bevezetési támogatás szükséges. 11

Ezért az átlagos magyar építőipar elérésének helyes útja nem az „egy projekt, egy teljes digitális iker” előírása. Célszerű három arányos szintet kialakítani.

• Alapszint minden projektnek: e-napló, egységes digitális mappaszerkezet, felelős- és határidőnyilvántartás, fényképes minőségellenőrzés, heti előretekintő terv, korlátozási lista, rövid napi helyszíni egyeztetés.
• Koordinációs szint összetett vagy közepes projekteknek: szakági modellkoordináció, IFC/BCF alapú hibalista, közös adatkörnyezet, digitális mennyiségkimutatás, 4D ütemtervi kapcsolat, formális változáskezelés, Last Planner rendszer.
• Életciklus-szint nagy, állami vagy üzemeltetés-érzékeny projekteknek: EIR, pre-BEP és BEP, 5D költségkapcsolat, életciklus-karbon és -költség elemzés, anyagadatok, megvalósulási modell, üzemeltetési adatátadás és digitális eszköznyilvántartás.

A szabályozás akkor ér el nagy átlagot, ha az első szinthez ingyenes vagy olcsó sablonokat, közös adatstruktúrát, gyakorlati képzést és tanácsadást ad; a második szintet a közepes értékű köz- és magánprojektekben értékeli; a harmadik szintet pedig ott követeli meg, ahol az üzemeltetési, energetikai vagy közpénzügyi kockázat indokolja. A puszta szoftvertámogatás nem elég. Szükséges a megrendelői kompetencia, a tervezői–kivitelezői közös képzés, nyílt formátumok, minta-EIR-ek, közös kódolás és olyan értékelési rendszer, amely a valódi eredményt jutalmazza.

Milyen mutatók mutatják meg, hogy a vízió működik-e?

Programszinten mérni kell a jóváhagyott, finanszírozott és ténylegesen kivitelezésre kész projektek arányát; az engedélyezés, a közmű és a telek rendezettségét; a beruházási portfólió időbeli kiegyensúlyozottságát; a felújítások energia- és karbonhatását; valamint a hazai kkv-k értelmes részvételét. Ez utóbbi nem jelenthet automatikus hazai preferenciát a verseny- és minőségi elvek rovására, hanem átlátható, teljesíthető és arányos belépési feltételeket.

Projektszinten mérhető a tervezett és tényleges költség, a határidőeltérés, a változtatások száma és oka, az ajánlatkérés előtti tervezési érettség, a hibák és utómunkák aránya, a vállalt heti feladatok teljesülése, a várakozási idő, a hulladék újrahasználata vagy -hasznosítása, továbbá a hiánytalan digitális átadás. Üzemeltetésben a tényleges energiafogyasztás, a komfortpanaszok, a hibaelhárítási idő, a karbantartási költség és az adatfrissítés fegyelme a lényeges.

Következtetés

A hivatkozott vízió Magyarországon akkor hoz tartós változást, ha a szabályozás a beruházás minőségét és előkészítettségét teszi a verseny alapjává, nem csupán új dokumentumokat kér. Rövid távon az előkészített projektállomány és a komplex felújítás őrizheti meg a kapacitást. Középtávon az EPBD, a termékadatok és a teljesítményalapú beszerzés a felújítási, anyag- és üzemeltetési piacot alakítja át. Hosszú távon a felújítható, alacsony kibocsátású és adatban kezelhető épületállomány lesz a versenyképesség alapja.

A projektmenedzsment kulcsfeladata az, hogy a víziót a program elején mérhető követelményekre, döntési kapukra, EIR-re, szerződéses felelősségekre, közös adatkörnyezetre és működő lean rutinokra fordítsa le. A digitalizáció és a lean együtt képes gyakorlati eredményt adni, de az építőipar nagy átlagát nem rendeleti úton, hanem fokozatos megrendelői elvárással, kkv-kompatibilis eszközökkel és hiteles teljesítményméréssel fogja elérni.

Hivatkozások:

• [1] Átalakítják az építőipari szabályozást – az 5 százalékos lakásáfa hosszú távú fenntartását is támogatja a tárca
• [2] 2023. évi C. törvény a magyar építészetről
• [3] 280/2024. (IX. 30. ) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról
• [4] 2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről
• [5] 31/2024. (VIII. 22. ) ÉKM rendelet az építményinformációs modell (BIM) alapú tervezés és műszaki megvalósítás feltételrendszeréről
• [6] Regulation (EU ) 2024/3110 laying down harmonised rules for the marketing of construction products
• [7] OECD: A circular transition for construction in Hungary
• [8] European Commission: Energy Performance of Buildings Directive
• [9] Lechner Tudásközpont: E-építés keretrendszer
• [10] European Commission: Supporting digitalisation of the construction sector and SMEs
• [11] Tezel et al.: Lean construction and BIM in small and medium-sized enterprises in construction