Vadnyugati mocsár a lakásbérlés piaca!

Karácsony Gergely nyitotta meg a rendezvényt. Elsőként a Főváros és az agglomeráció jövőjéről beszélt. A belső migráció, a Fővárosba költözés folyamata ma is tart, ha a tendencia folytatódik az előrejelzések szerint 2051-re Magyarország lakosságának 40%-a (kb. 3 millió fő) a fővárosban és a környező településeken fog lakni. Budapest és az agglomeráció közötti arány várhatóan 50-50% lesz. Felmérések szerint a háztartások 10-15%-a nem megfelelő fűtésű (energiaszegénység jellemzi ezeket), ezen 2031-ig tartó időszakban pályázati támogatásokkal lehet javítani.

Ezt a célt szolgálja majd az energetikai korszerűsítési program. A tervek szerint a megkapott Eu-s alapból a társasházak részére írnak ki majd pályázatokat 2,5 milliárd forint keretösszeggel. A kerületi önkormányzatok biztosítanának ugyanekkora keretet, a pályázó társasházak az energetikai felújítás fennmaradó 50%-át hitelből, akár önerő nélkül állhatnák. Így összesen 10 milliárd forint energetikai beruházás történne a pályázati időszakban. Nemcsak pénzügyi, de egyablakos szakmai támogatást is nyújtanak majd a társasházak energetikai korszerűsítéséhez a Budapesti Klímaügynökség segítségével.

Ámon Ada (Budapesti Klímaügynökség) ismertette a 100 klímasemleges város 2030-ig és okosváros misszió célkitűzéseit. A misszióban résztvevő városok közül Budapest a nyolcadik legnagyobb. Ebben a fűtésnek és a közlekedésnek is szerepe van. Budapesten napi három millió ember utazik. A fővárosi épületek állaga az országos átlaghoz hasonló. A magyarországi háztartások 25%-a Budapesten van, ennek 4/5-e társasházi lakás, ezek 56%-a C, vagy annál rosszabb energetikai besorolású. Kb. 30 ezer háztartás még szilárd tüzelésű. Az állami forrás kevés a szükséges fűtés korszerűsítéshez.
Egy későbbi panel beszélgetés során Ámon Ada a Klímaügynökség céljairól a klímavédelemről, lakhatás és rezsitámogatás szükségességéről és az energiahatékonysági beruházások CO₂ csökkentő hatásáról. Kevésbé volt optimista a főpolgármesterhez képest, mivel a 2030-as cél eléréséhez 4-5 ezer milliárd forintra lenne szükség. Ekkora összeg kellene ahhoz, hogy Budapest lakásállománya megújuljon. Ezt csak közpénz (állami és önkormányzati) és magántőke bevonásával lehet elérni. A cél a gázfüggőség megszüntetése, de ehhez utcaszinten kéne az elektromos hálózatokat felújítani első lépésként. A háztartásokra nézve a paneleket kisebb költséggel lehet felújítani a családi házaknál, ezért több háztartást lehet elérni a társasházak energetikai felújításának támogatásával.

Misetics Bálint lakás- és szociálpolitikai főtanácsadó beszélt az AHA programról (Affordable Housing for All). Szociális lakásokat alakítanak ki eredetileg más célú, de már funkcióvesztett épületekben, de Lakhatási Irodát és Korai Előrejelző rendszert is felállítanak szintén az EU-s támogatás segítségével. A felújítás során teljes körű energetikai korszerűsítés is történik, így a lakások könnyen fentarthatóak lesznek, minimális rezsivel. A rendszerváltás óta először bővülhet a bérlakás szektor. Az AHA program keretében Újpesten 2026-ra 26 lakásossá alakítanak át egy iskolaépületet. Erről itt olvashatunk (a cikkben a Lakásügynökségről is szó van).

Kovács Vera mutatta be az általa vezetett Fővárosi Lakásügynökséget. A lakásügynökségek feladata a piacinál alacsonyabb áron bérlakáshoz juttatni az igénylőket (de nem szociális bérleti díj). Cél a mobilitás növelés, diszkrimináció mentes bérlakás kiadás, hozzáférhetőség növelése.
A kiadható önkormányzati bérlakások számát a rossz állapotú lakások felújításával, és épületek funkcióváltásával lehet növelni (pl. újpesti iskola). A lakásügynökségek a magántulajdonban lévő lakásokat vonják be a bérlési rendszerbe önkormányzati garanciával és támogatással. A tulajdonos 15%-kal kevesebbet kap a piaci bérleti díjnál, de az önkormányzat ad bérleti díj fizetési garanciát, tartja a kapcsolatot a bérlővel, ha probléma van, figyel a lakás állapotára, és a bérlés időszaka végén nem lelakva kapja vissza a tulaj a lakást stb. A bérlőknek meg 15% támogatást ad az önkormányzat. Így a bérlők 30% alacsonyabb díjon bérelhetik a lakásokat a piacinál.

A nemrég megalakul Fővárosi Lakásügynökségnél 150 tulajdonos jelentkezett. Később lesz lehetőség felújításra szoruló lakások ajánlására is, amelyet az önkormányzat újíttat fel, ennek kidolgozása zajlik. A leendő bérlőknek vagy fővárosi lakcímmel, vagy munkahellyel kell rendelkeznie, és stabil jövedelemmel. A tervek szerint akadálymentes lakások is lesznek a kiadásra kínáltak között.

A panelbeszélgetések során a következő témák kerültek szóba:

Növekszik a fiatalok száma, akik nem tudnak lakáshoz jutni. Jelenleg a saját tulajdon szerzését támogatja az állam, a bérlakások építését nem támogatja. Az önkormányzati lakások nagy részét eladták rendszerváltáskor (ezzel a felújítási költségtől szabadultak meg). A magánlakás kiadását szabályozó rendeletek elavultak. Hiányzik a lakbértámogatás rendszere, az önkormányzati rezsitámogatás jövedelem határa túl alacsony. Aki bérelt lakásban él, kiesik a támogatásból, mivel lakásbérléshez magasabb jövedelem szükséges, így aki bérelt lakásban él, be sem tudja adni a kérelmet.
Érdekes megállapítás volt, hogy a társasházak esetében az állagromlás a jómódúak kiköltözésével is jár (inkább eladják a lakást), akik gyakran az agglomerációba költöznek. Így ezekben a felújítandó társasházakban a szegényebbek maradnak, akik nem tudnak felújításra költeni, így a házak állaga tovább romlik.
Kitértek a roma lakáskeresők helyzetére is, akik még akkor is hátrányban vannak, ha rendszeres munkajövedelmük van.

A lakcím nélküliség sem új téma. A tulajdonosok félnek bejelenteni a bérlőket (ami egyébként kötelezettség lenne), pedig a lakcím nem keletkeztet semmilyen jogot a lakásra. Lakcím nélkül viszont például a gyermek nem járhat helyi oviba, suliba, orvoshoz. Ha rászoruló, nem kap támogatást, mert hivatalosan nem ott lakik, nincs címe. A lakcím nélküliség nem egyenlő a hajléktalansággal. A családok átmeneti otthonában 1,5 évig lehetnek a családok, ezért másfél évente költözniük kell (új ovi, iskola), nincs lakcímük. Budapesten 3 éves adatokat kértek ki. Az elmúlt 3 évben 17 ezer ember töltött minimum 1 éjszakát a fővárosi hajléktalan szállók valamelyikén. Sok lakás üresen áll, mert a tulajdonosok tartanak a lelakástól, nem fizető, és rezsiköltségeket felhalmozó bérlőtől, amit aztán a tulajdonosokon hajtanak be. Ezeket a lakásokat a lakásügynökségek segítségével lehetne bevonni a bérlakások körébe.
Szemző Hanna (Városkutatás Kft.) beszámolt egy felmérésről az aktív korú lakástulajdonosok körében, mely a felújítási kedvről szólt. 70-80% közötti volt azok aránya, kik nem akartak felújítani a társasházakban. A panelek között is igen kicsi az energetikai felújítási kedv.

A beszélgetésben szó volt arról is (Kiss Ernő Napelem Napkollektor Szövetség), hogy a rezsicsökkkentés az energetikai korszerűsítések megtérülési idejét növelte (napkollektorok piaca is leáldozott, mert a megtérülési idő kb. azonos az élettartammal: 15 év). Amikor bejelentették a rezsicsökkentés-csökkentését, a kereslet megnőtt a megújulók iránt. A rezsicsökkentés kivezetése mellett támogatások szükségesek például a hőszigetelésekre. A kormány tájékoztatója (2021) szerint havi 180ezer Ft-tal támogatták a háztartásokat a lakossági energia árak alkalmazásával (ennyivel kellet kevesebbet fizetnünk havonta az energiáért átlagosan a kormányzati számítások szerint, amit az állam fizetett helyettünk). Amennyiben ezt hőszigetelésre, megújulókra költhetnénk, már a lakások energia fogyasztását jelentősen csökkenthettük volna. A jelentős mértékű (mély-) felújítások támogatások nélkül nem lehetségesek (egyes országokban 30-40-50%-ban hozzáférhetőek források). A felújításokat az is segítené, ha egyablakos tanácsadást vehetnének igénybe, és a közös képviselők ezért külön díjazásban részesülhetnének. A hőszigetelést akadályozhatják tévhitek is (például, hogy penészedést okoz, ami valójában az ablakcsere után fordul elő a szellőztetés hiányában).

A jelenleg elérhető energetikai korszerűsítésre kiírt otthonfelújítási program 1990 előtt épült családi házakat támogat, de ez inkább politikai dátum, nem ahhoz igazodik, hogy mikor mit követeltek meg az előírások energetikai szempontból. Hőszivattyút például nem támogatja, csak a kondenzációs kazán beépítését – napelemet és napkollektor felszerelését sem. Hitelfelvétellel lehet az önerőt biztosítani. A bankszektornak vannak 0% kamatozású zöld hitelei.
Az eddig elérhető pályázatokról is elhangzott vélemény: a kampányszerűen meghirdetett támogatások keretei néhány nap alatt kimerülnek, és nem tervezhető be egy felújítási programba egy társasháznál, mivel nem tudni, hogy lesz-e, és ha igen, akkor mikor írják ki. Hosszútávú, kiszámítható támogatási rendszerre lenne szükség.

A bérlakások helyzetéről:

A jelenlegi otthonteremtési támogatások során a közpénz magántulajdont gyarapít. A bérlés támogatása nem ezt tenné.
Hegedűs József (Városkutatás) szerint EU-szintű a lakhatási válság. A bécsi jó példát a tőke felhalmozásával 100 éve alapozták meg. Hivatalos statisztika nincs a kiadott lakásokról, csak az egyik ingatlanközvetítő cég gyűjt adatokat. Kisebb vitatéma volt: a szociális bérlakásból egyre több kell, mert nem költöznek ki akár életük végéig, nem tudnak továbblépni a lakók, így nem szabadulnak fel a bérlakások.
Vannak olyan nyugat-európai országok, ahol a bérlakások számát építéssel és felvásárlással bővítik. Ezek hosszútávú programok, a beindításukhoz is 1-2 kormányzati/önkormányzati ciklus szükséges. 2 évvel ezelőtt felmérték, hogy mennyire elfogadott a lakásbérlés Budapesten. Kiderült, hogy jóval többen bérelnének, mint vennének lakást, ha megfizethető és biztonságos bérlakásrendszer valósulna meg. A 90-es évek lakástörvénye elavult, a Habitat adott javaslatokat, de nem valósultak meg.

Akadálymentesség: Nincs adat arról, hogy hány akadálymentes lakással rendelkeznek a fővárosi önkormányzatok, ez nagy probléma. Az önkormányzatoknak nincs pénze bérlakás építésre (kivéve a XIII. kerületet) A piaci bérleti díjakat a felverik a külföldi és hazai befektetők. Ez a belső kerületekben a legjellemzőbb, már több mint 40%-át teszik ki a lakásvásárlásoknak a befektetési célból vásárolt lakások. A  lakásügynökség a befektetés céljából vásárolt lakásokból is szeretne bevonni a tevekénységükbe.
A felső-középosztály által befektetésnek vásárolt lakásoknál segítene a lakbérgaranciát és amortizáció garanciát nyújtó lakásügynökség.

Az utolsó panelbeszélgetés a banki szektorról szólt. Az EU 2050-es program szerint a bankok CO₂ csökkenését is előírta, így azok törekednek saját épületeiknél és a hitelezéseknél is ere.
Banki feladat a jelzáloghiteles épületek CO₂ szintjét levinni. KH jelzálog hiteleinél csak 10% a felújításra kiadott jelzáloghitel. Jelenleg nincs Uniós forrás. Energetikai programoknál nem biztos, hogy jó az 50%-os nem visszatérítendő támogatás. A jelenlegi családi házakra vonatkozó energetikai korszerűsítési támogatáshoz egymilló forint önerőként személyi kölcsön is felvehető, ez megtérül a rezsi csökkenésével. Vannak zöldhitelek 6% körüli kamattal (KH). Felmérés során az is kiderült, hogy nem szeretjük a hiteleket (ez nem meglepő).
Ha az állam folyamatos támogatást adna a TB, ÁFA befizetésekkel visszatérülne az államnak a támogatás.
Az EKR-en keresztül is kaphatnak támogatást utólag az energetikai felújítások, ezzel a társasházak kevéssé éltek. Ha a lakásügynökség is felújít majd lakásokat, sok kisebb CO₂ megtakarítás elérhető, amely összeadódva jelentős lehet. Évi 130 ezer lakást kéne felújítani az EU-s cél eléréséhez. Most 20 ezer lakást tudnak támogatni.

Szóba került az LTP-k rendszere, ami 30% -os támogatást tudott nyújtani. és előtakarékosságra ösztönzött, futamidő végén alacsony kamatozású hitellel. Kár volt megszüntetni az állami támogatást, ebben egységes volt a résztvevők véleménye. Nincs helyette hasonló program. Összefoglalva: Jelenleg banki hitelből, tőkéből, EKR-ből és támogatásból (ha van) lehetne 4-5 ezer milliárd forintnyi felújítást finanszírozni, amivel elérhetnénk a CO₂ kibocsájtás csökkentését a kívánt mértékben.