Bérlakás: potenciális növekedési pont az orosz piacon

A jelenlegi lakásbérleti piac

A teljes bérleti kínálat Oroszországban 240 milliárd m² (DOM.RF), amelynek mintegy 97%-át magánszemélyek adják  ki, és többségüket hivatalosan nem regisztrálják, így nem is adóznak. Viszont hivatalos bérleti ingatlan (apartmanok, apartmanházak, co-living helyek, stb.) összesen csak 60 van, és ebből 45 Moszkvában és Szentpéterváron található. A szegmens a jelenlegi viszonylag alacsony kínálata ellenére aktívan fejlődik: az utóbbi 3 évben a piac projektszámban 1,6-szorosára nőtt, és valószínűleg tovább fog nőni középtávon, mivel 31 új projekt épül 18,2 ezer lakással (most a kínálat a piacon kb. 10,4 ezer lakás és kb. 3,3 ezer ágy co-living helyeken).

Szabályozás

A hivatalos bérlakások aktív fejlődése, az árnyékbérleti piac szabályozásának szükségessége, valamint a jelenlegi politika mely az életkörülmények általános javítását szorgalmazza, új jogalkotási kezdeményezéshez vezetett, melynek fő céljai:

1. feltételek megteremtése a formális piac továbbfejlesztésére,
2. az informális szegmens szabályozásának szigorítása,
3. szociális bérlakásteremtés kedvezményes feltételek mellett átlag alatti bérből élőknek, akik nem engedhetik meg, hogy jelzálogkölcsönt vegyenek fel.

2021 augusztusában az Építésügyi Minisztérium módosításokat javasolt a jelenlegi állami programhoz, és bár még nem fogadták el, és a korrupcióellenes szakértők vizsgálják, nagy valószínűséggel életbe fognak lépni. A program főbb pontjai a bérleti szegmenst illetően:

1. adókedvezmények, beleértve a bérlakások építését vagy létrehozását kollektív befektetési mechanizmuson keresztül,
2. adólevonás a bérleti díjjal megegyező összegben,
3. bérlakásépítés PPP-n keresztül,
4. a bérleti díj támogatása,
5. kedvezményes telkek.

Ezek az intézkedések biztosítják majd az évi 5 millió m² bérlakás építését 2030-ig. A megvalósítás szakaszai a következőek:

• 2021 végéig: adókedvezmények, kedvezményes földterületek, a műszaki hálózatokhoz való csatlakozás kidolgozása,
• 2024-re: átlátható és legális bérleti piac létrehozása,
• 2030-ra: 45 millió m² bérlakás építése (2022 és 2030 között).

Szociális bérlakás

A program szociális bérlakásokat szeretne létrehozni, elsősorban a DOM.RF állami vállalaton keresztül, mely jelenleg az orosz lakásszektor fejlesztésének egyik fő pénzügyi intézménye. A bérleti díj 80%-áig támogatást terveznek azoknak, akiknek jobb lakhatásra van szükségük, és azoknak az átlag alatti jövedelműeknek, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy jelzáloghitelt vegyenek fel. 2021–2024 között kb. 650 milliárd rubelt különítenek el erre a célra. A tervek szerint magánbefektetőket és fejlesztőket vonzanak majd szociális lakásprojektek megvalósítására, hogy kedvezményes feltételekkel építsenek ilyen létesítményeket. A kedvezményes ár és a piaci bérleti ár közötti különbséget az állami költségvetés fedezi, így a fejlesztők kieső profitját kompenzálják. Ez várhatóan ösztönözi majd az új bérlakásépítést, és növelni fogja a szegmens vonzerejét a fejlesztők számára, akik korábban nem voltak érdekeltek ilyen projektekben a hosszú megtérülési idő és a magas piaci kockázatok miatt.

Szegmens-fehérítés

A szabályozás másik fontos területe az informális piac átláthatóságát növelő intézkedéscsomag. Szakértői becslések szerint a lakások több mint 90%-át adófizetés nélkül adják ki, és bár a helyzet némileg javult az egyéni vállalkozókra vonatkozó törvény hatálybalépése után, amely 13%-ról 4%-ra csökkentette a lakásbérlet adókulcsát, a piac nagy része még mindig árnyékban működik. A 2021–2024 között bevezetendő intézkedéscsomag ezt kívánja megoldani. 2021 szeptemberében még nincs döntés, de a következőket tervezik:

• egységes elektronikus rendszer a lakóingatlan-bérleti ügyletekre; az adatok közvetlenül az adóhivatalhoz mennek be,
• szabvány bérleti szerződés a bérlők jogainak védelmére,
• a lakást bérbe adó tulajdonosok egységes online nyilvántartása,
• egy állami cég létrehozása mint közvetítő a felek között,
• bírság a lakás bérbeadására vonatkozó adatközlés elmaradása esetén,
• az adóelkerülő lakástulajdonosok nyilvánosan elérhető „feketelistája”.

Az új rendszerre való áttéréssel a legfőbb gond viszont az lesz, hogy a lakástulajdonosok regisztrációja önkéntes. Így adókedvezményeket terveznek az új szabályokat jóhiszeműen betartó bérbeadóknak, és további támogató intézkedéseket dolgoznak majd ki. Illetve a bírságot fokozatosan vezetik majd be, hosszú átmeneti időszakkal. Másfelől, az informális bérleti piac szabályozása növelni fogja a bérleti díjakat: az új rendszerre való áttérés költségeit a bérlőkre  hárítják majd a bérbeadók. Így a nem-hivatalos piac előnyben lesz az olyan hivatalos bérleményekkel szemben amelyek amúgy is lényegesen drágábbak, mint a magánszemélyektől bérlés, és a formális bérlemények iránti kereslet csökkenhet.

A lakásbérleti piacot meghatározó alapvető tényezők:

• Elégtelen lakóterület és alacsony lakhatási lehetőség. Az előbbi mutató most kb. 26 m²/fő, kevesebb, mint a legtöbb európai országban, és kevesebb, mint a kényelmes életkörülmény (30 m²/fő). Legalább 600 millió m² építésére lenne szükség, ami a jelenlegi befejezési volumen mellett legalább 8-10 évbe telne. A lakosság széles köre számára a saját lakás megfizethetősége alacsony. A DOM.RF és az Építésügyi Minisztérium becslései szerint a jelzáloghitelek - amelyek Oroszországban a lakásvásárlás legfontosabb eszközei - jelenleg megfizethetetlenek a lakosság azon 35%-ának akiknek javítani kell életkörülményein. Az ilyen családok még 0%-os kamat mellett sem tudnak jelzáloghitelt felvenni, mivel a havi törlesztőrészletet nem tudnák kifizetni. A lakásbérlés lehetséges megoldás, ezért a szociális bérlakás projektek kulcsfontosságúak.
• A bérlakás-piac alacsony fejlettségi szintje. 2020 végén az orosz lakosság csak mintegy 6%-a (8,8 millió ember vagy kb. 5,5 millió család) élt bérlakásban, míg ez a szám a fejlett országokban elérheti az 50%-60%-ot. Még a legnagyobb orosz városokban is, ahol a legfejlettebb bérleti piacok vannak, a bérlakások aránya a teljes állományban nem haladja meg a 10%-ot, ami szintén nagyon alacsonynak tekinthető.
• Nagy fejlődési potenciál. A DOM.RF (a legnagyobb bérlakás-üzemeltető Oroszországban) hosszú távon körülbelül 20%-ra becsüli a bérlakások reálisan elérhető részét a teljes állományban. A lakásállomány jelenlegi volumenével (kb. 3,9 milliárd m²) ez potenciálisan mintegy 750 millió m² bérlakást jelent (kb. 240 millió m² már megépült és kb. 520 millió m² még építés alatt van). A program jelenlegi verziója 2030-ig mintegy 45 millió m² bérlakás építését tervezi. A piaci potenciál biztosan nem merül ki a következő években, így a szegmens hosszú távú kilátásai kedvezőek.
• Járványhatás. A járványnak két fő következménye volt: 1) a makrogazdasági környezet meredek romlása tavaly, és a közelmúlt sokkjai után a régóta várt gazdasági fellendülés. A csökkenő reáljövedelmek fényében a saját lakás még elérhetetlenebbé vált sokak számára, és a bérlés állandó helyettesítővé válhat. 2) Bár kevésbé jelentős a bérleti piac szempontjából, a távmunka növekvő népszerűsége és a bérlakás iránti új keresleti források. Mivel sok cég teljesen vagy részben decentralizált munkaformára vált, a munkavállalóknak több lehetőségük van megválasztani hol dolgozzanak. Ez növeli a digitális nomádok számát, vagyis azokat, akik nincsenek irodához kötve, és tudnak bármely orosz városból dolgozni. A bérleti tranzakciók száma középtávon bizonyos mértékben nőni fog ennek köszönhetően. A bérlakások egyik tendenciája az ilyen nomádok igényeire összpontosító workspitality formátum (külön és közös munkaterületek, tárgyalók).
• A reáljövedelmek jelentős növekedése és a makrogazdasági előfeltételek hiánya a horizonton. A rendelkezésre álló reáljövedelem negatív volt 2014 és 2017 között (a csökkenés évente 0,5% és 4,5% közott mozgott), majd rövid pozitív korrekciós időszak következett (+0,1% 2018-ban és +1% 2019-ben), majd újabb csökkenés 2020 végén (-3,5%). Így a vásárlóerő valójában 7 éve csökken. Ugyanakkor a Gazdasági Fejlesztési Minisztérium következő évekre a mutató meglehetősen mérsékelt dinamikáját feltételezi 2021–2023-ban: +1,6%–1,9% évente a konzervatív forgatókönyvben és +2,4%–3% évente az alapforgatókönyvben. De 2023-ra a legjobb esetben sem tér majd vissza a vásárlóerő a 2013-as szintre, ami nem támogatja a lakásvásárlást, de a bérleti piac iránti keresletet növelheti.

A lakásbérleti piac fejlődését ösztönző tényezők:

• A lakásárak meredek emelkedése 2020–2021-ben, a keresletet támogató intézkedések hatékonyságának kimerülése, a jelzálogkamatok növekedése. A makrogazdasági instabilitás, a járvány és a példátlan állami támogatás mind befolyásolta a lakáspiacot tavaly. Ezek multiplikátorhatása miatt a lakásárak megugrottak és az egész szegmens a kedvezményes jelzáloghitel-program és a közvetlen állami beavatkozás függőségébe került. A kedvezményes jelzáloghitel-konstrukció és az Orosz Központi Bank rekord alacsony alapkamata miatt történelmi alacsony szinten voltak a jelzálogkamatok. Tavaly a jelzáloghitel-program elindítása után a tranzakciószám gyorsan nőtt a járvány okozta félelem és az általános bizonytalanság miatt. Mind lakossági vevők (azok, akik korábban tervezték a vásárlást, de felgyorsították döntésüket), mind a befektetők vásároltak lakást. Az instabil árfolyam, a hagyományos pénzügyi instrumentumok jövedelmezőségének jelentős csökkenése (a betéti kamatok csökkentek) és a 2020-ban kezdődött lakásárak kifejezett emelkedése számos befektetőt az ingatlanpiacra irányított. A lakásvásárlás fő eszközévé vált a jelzáloghitel: a DOM.RF becslése szerint tavaly az új lakásokra a jelzáloggal kötött ügyletek aránya megduplázódott (40%-ról 80%-ra). Mindeközben az árak emelkedésével az állami támogatás hatékonysága fokozatosan kimerült. A négyzetméterenkénti költségnövekedés semlegesítette az alacsony jelzálogkamatok pozitív hatását. Az áremelkedés a szocio-demográfiai ösztönzőket is hatástalanná tette (például a gyermekszületés után járó állami támogatást), amelyek összegét 2020-ban nem indexálták jelentősen, és a magas lakásárak miatt már nem volt segítség a lakásvásárláshoz. Ezenkívül 2021 júliusában felülvizsgálták a jelzáloghitel-program feltételeit (csökkentették a hitelkeretet, szigorították a hitelfelvevőkre és az előlegre vonatkozó követelményeket, emelték a kamatlábat). A helyzetet súlyosbítja, hogy az Orosz Központi Bank fokozatosan áttér a mérsékelt monetáris politikára: idén márciustól szeptemberig az alapkamatot a történelmileg alacsony 4,25%-ról 6,75%-ra emelte (ezelőtt több mint 2 évig fokozatos csökkenés volt). Ez hozzájárul a jelzálogkamatok növekedéséhez a még működő kedvezményes programon kívül, korlátozva a potenciális hitelfelvevők körét. Mindezek miatt a lakásvásárlás egyre kevésbé megfizethető, és a bérlakások kiutat jelenthetnek.
• A szegmens és a professzionális üzemeltetők fejlesztésére szolgáló intézmények megjelenése. A DOM.RF egyre inkább kulcsszereplő a bérleti piacon: a piaci részvétel és saját bérleti projektek építése mellett szabályozási funkciókat lát el, módszertant és szabványokat dolgoz ki a piac számára. Rajtuk kívül magánvállalatok is megjelennek a piacon (pl. YE'S, Becar, stb.), mely valószínűleg a bérleti szegmens intenzívebb fejlődését fogja eredményezni a jövőben.
• Az állami részvétel növeli a szegmens vonzerejét a befektetők számára. A várható szabályozás ösztönözni fogja az új bérlakásokat és új keresletet generál majd a bérleti díjak támogatása révén azoknak, akik nem tudnak felvenni jelzáloghitelt. Emiatt a szegmens érdekes lesz a befektetőknek és részt fognak venni bérlakás projektekben. Az Építésügyi Minisztérium új befektetési eszközöket tervez a bérlakásokra, például projekteket finanszíroz zárt végű befektetési alapokon keresztül a magánbefektetések bevonzására. Illetve a DOM.RF lakásépítésre szánt telkeket értékesít a projektben való részesedésért, amelyet a cég ezután lakások formájában kap meg, és így új bérleti kínálat jön létre.
• A bérlakás-projektek piaci kockázatainak csökkentése, az informális bérleti piac tervezett legalizálása. A lakóingatlan-bérleti piac egységes online rendszere, a büntetés szigorítása és a szürke bérletek törvényessé tétele az informális bérleti díj emelkedését fogja okozni. Ez fokozatosan csökkenti majd a formális és informális piac közti árkülönbséget, és vonzóbbá teszi majd az előbbit.
• Közösségi gazdasági trendek a lakhatásban, a lakosság hajlandósága a hosszú távú bérlésre. Egy PWC közvéleménykutatás szerint a fiatalabb generáció (20-35 évesek) egyre inkább magáévá teszi a közösségi gazdaság rendszerét. Ez a lakhatásban csak most kezdődik Oroszországban, de sok fiatal már inkább lakásterületet bérel, hogy mobil legyen és mert nem szeretne túl sokáig takarékoskodni ingatlanvásárlásához. Hosszú távon (15-20 év vagy annál több) az orosz mentalitás nagy valószínűséggel fokozatosan elmozdul majd a saját lakás szükségességének régi paradigmájából. Ezt az Orosz Közvéleménykutató Központ (VCIOM) kutatása is megerősíti: 56,5 millió családból körülbelül 26,6 milliónak kell javítania életkörülményein és ebből 6,9 millió készen áll arra, hogy bérelt lakásban éljen, és kb. 4,7 millió család hajlandó a bérlést a hosszú távú lakásmegoldásnak tekinteni. A fiatalok hajlandóak leginkább lakást bérelni: a 25 év alatti válaszadók 23%-a kész arra, hogy az lakásbérletet tartsa életkörülményeinek javításának fő módjának. (A mutató a 25-35 éveseknél 10%-ra, a 35-44 éveseknél 9%-ra csökken). A magas színvonalú professzionális bérleti projektek megjelenésével, főleg a fiatalabb generáció körében, nőni fog azok részaránya, akik hajlandóak a hosszú távú bérletre.

A lakásbérleti piac fejlődését gátló tényezők:

• A befektetés hosszú távú megtérülése. Amíg az új jogszabályok életbe nem lépnek, a bérlakásépítés nem lesz vonzó a fejlesztőknek, akik nyereségesebbnek tartják a hagyományos lakóépületek építését és értékesítését, mint a bérlakásokba való befektetést, ahol a megtérülés meghaladhatja a 10-12 évet. A jövőben ez valószínűleg változni fog ha az intézkedéseket végrehajtják, de ez legkorábban 3-5 év múlva történhet csak meg.
• Erős verseny az informális bérleti piaccal. Mint említettük, a teljes bérleti kínálat kb. 240 milliárd m², amelynek mintegy 97%-át adót nem fizető magánszemélyek adják bérbe. Oroszországban átlagosan évente csak körülbelül 5000 bérleti szerződést regisztrálnak hivatalosan. Mivel a legtöbb bérlakástulajdonosnak nincsenek adóköltségei, az informális piacon a bérleti díjak jóval alacsonyabbak, mint a formálison. Utóbbiak szolgáltatásokat is nyújtanak (takarítás, javítás, modern bútorok, háztartási gépek), de még így is árban elveszítik a versenyt az informális piaccal szemben, mivel az ár sok bérlő számára meghatározó tényező. Például Moszkvában az átlagos bérleti díj a hivatalos piacon 2021 elején 15%-25%-kal volt magasabb, mint a nem-hivataloson. A lakások iránti kereslet felfutása 2020–2021 között szintén növelni fogja ezt a versenyt, mivel ebben az időszakban a legtöbb lakást befektetési célból vásárolták, és ezek hamarosan megjelennek majd az informális bérleti piacon.
• Az aktív népesség számának csökkenése. A következő években valószínűleg folyamatosan csökkenni fog a munkaképes korúak száma, különösen a 25–45 éves korosztályban, akik többnyire a lakóingatlanok vásárlói vagy bérlői.

Írta: Andrey Vakulenko (Macon Realty Group, EECFA Russia). Magyar verzió: Falucskai Eszter (Buildecon)

A lakáspiaci előrejelzés elérhető a legfrissebb orosz EECFA jelentésben, amely itt megvásárolható: eecfa.com. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) 8 kelet-európai ország építési piacát kutatja, köztük Oroszországét is.