„Szerintem Spanyolország szörnyű. Igaz, nagyon jól teljesítenek, a gazdaság nagyon jól teljesít, de ez pillanatok alatt eltűnhet, ha valami rossz történik” – mondta Donald Trump Spanyolországról tavaly júniusban. Igaz lesz ez a spanyol lakásépítésre?
Akár véletlenül, akár szándékosan, Trump a spanyol kollektív tudat leggyengébb pontjára tapintott rá: a spanyol gazdaság erejébe vetett hit hiányát. „Nekünk spanyoloknak természetes, hogy a következő makroösszeomlás mindig a küszöbön állhat és az építőipar mindig az első áldozat lehet. De vajon az új lakásépítés jelenlegi újjáéledése pillanatok alatt eltűnhet?” – teszi fel a kérdést Josep Fontana, az Euroconstruct spanyol elemzője.
Az elmúlt években a feltételek kedveztek az új lakásépítésnek: olcsó hitelek, alacsony vagy nagyon alacsony kínálat, jelentős kereslet és stabil értékesítési szint. De valahogy a fejlesztők nem akartak kockázatot vállalni. A 2020-as Covid évet kivéve 2018 és 2023 között Spanyolországban évente 107 ezer lakást adtak át, óramű pontossággal. Ezt most nevezzük „normális” lakásépítési szintnek. És ha ez normális, akkor 2024 egy „szokatlan” év volt, közel 128 ezer megkezdett lakásépítéssel. Ez a növekedés a külső szemlélőnek sokkoló, de a spanyolok közönyösen fogadták hiszen a piac állapotát tekintve ez nem tűnik kirívónak – az igazán ellentmondásos az volt, hogy a lakásépítést ilyen sokáig 110 ezer alatt tartották. A fő kockázat a termelési kapacitás: sokkal nehezebb alvállalkozókat és munkásokat találni, mint vevőket.
De ahogy Trump mondta, Spanyolországnak megvan az a ritka képessége, hogy törékeny alapokra támaszkodva is bővüljön. Így meg kell keresnünk a lakásépítési piac jelenlegi állapotában a 2024-es átállás utáni repedéseket. Vegyük például a tavaly jóváhagyott lakáskezdések földrajzi eloszlását. Ha a plusz lakások egyenletesen oszlanak el, az jó jel, de ha a növekedést csupán néhány régió építkezési láza hajtja, akkor vészjelzést kell kitennünk. A valóság a kettő között van (lásd 1.ábra). Jó hír, hogy szinte az összes régió részt vett ebben az ütemváltásban. Csak négy régióra igaz, hogy alulteljesített a 2024-es lakásépítés-kezdések számában a 2018-2023-as időszak átlagához képest, bár a madridi régió (az ország lakosságának 15%-ával) is szerepel ezen a listán. Kevésbé jó hír, hogy vannak túlteljesítők: négy régió adta a tavalyi plusz lakásépítés-kezdések kétharmadát, miközben a lakosságban a részesedésük mindössze egyharmad. Ez jelzi, hogy az ingatlanpiaci folyamatok egyes régiókban rendkívül felgyorsultak. A következő kérdés az, hogy vajon ez a piacokat eltúlzott építési szintek felé terelte-e.
Összehasonlítva az Euroconstruct többi országával (lásd 2. ábra), csak két spanyol régió haladja meg a teljes 19 Euroconstruct-ország 1000 lakosra vetített 3,1-es lakásépítés-kezdési arányát: Andalucia (3,6) és Castilla y León (3,6). Azt is figyelembe kell vennünk, hogy a 2024-es teljes 19 Euroconstruct-ország arány meglehetősen alacsony a 2018-2019-es 4,0-s csúcshoz képest. Ha ezt a két régiót kizárjuk, az ország többi részében 1000 lakosra 2,6 megkezdett építés jut, mely hasonló a Németország, Franciaország, Olaszország és az Egyesült Királyság összesítéséből származó 2,4-hez. A spanyol lakásépítési piac tehát tavaly jelentős ugrást mutatott, de mivel a 2023-as szint nagyon alacsony volt, kínálati oldalról ez nem szokatlan.
Valódi aggodalomra az adhat okot, ha az új lakásépítési projektek ilyen mértékű növekedése hosszú távon is fennmarad. Az Euroconstruct legutóbbi, idén júniusi előrejelzése szerint a spanyol új lakásépítések száma idén is tovább fog nőni, de nem olyan mértékben, mint tavaly (135 ezer lakás 2025-ben: 7000-rel több, mint 2024-ben). Ez az idei első öt hónap adatait nézve reálisnak tűnik, bár az újságok szalagcímei egy újabb ingatlanbuborékkal riogatnak.
Kétségtelen, hogy a spanyol lakóingatlan-piacon nagy a nyomás, a lakásárak meredeken emelkednek, viszont a 2007-es válság megismétlődése riogatás. Jelenleg nincs spekulatív hitelezés, amely kockázatos adósságot halmozna fel, és (ami a legfontosabb az építőiparban) nincs túlkínálat. Sőt, a lakáshiány annyira nyilvánvaló, hogy a spanyol hatóságok egy hosszú gyenge időszak után megpróbálják újraéleszteni az állami lakásépítéseket. Nincs okunk arra, hogy meggondolatlansággal vádoljuk a spanyol lakásfejlesztőket sem és nincs okunk arra, hogy egy olyan csapásra számítsunk amire Trump minden olyan országban aspirál, amely nem az ő szabályai szerint játszik.
Írta: Josep R Fontana, IteC (Az Euroconstruct spanyol tagintézete)
Magyar verzió: Buildecon (Az Euroconstruct magyar tagintézete)
Üzenet a szerzőnek
Nyomtatás
Vissza a lap tetejére
