Az ÉpítésiJog.hu portál szerzői 12 oldalas útmutatót állítottak össze az épületmagasság számításához, magyarázó ábrákkal és táblázattal is segítve a megértést.
Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20) Korm. rendelet (OTÉK) a jelenleg hatályos, 1. számú mellékletében leírt fogalommeghatározás szerint:
„Építménymagasság („H”): az építmény valamennyi, a telek beépítettségébe meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.”
A valóságban e számítás sokkal bonyolultabb, mely több összetevőből adódik. A gyakorlatban sokszor nem beszélhetünk geometriailag szabályos testekről, az épületek tömegformálása teljesen változó, olykor ráadásul nem egyenes vonalú (tehát íves), ami félgömb, kör, kúp stb. alakot is formálhat. Sokszor vita tárgya, hogy a jogszabályban matematikailag meghatározott síkokat, azok magasságát, honnan kell felvenni vagy mérni. A rendezett terepszint képlékeny fogalom egy építkezésnél, így a jogszabályi ellenőrizhetőségért több módosítás történt az OTÉK-ban az értelmezés kínálta kiskapuk bezárása érdekében. Vannak az épületeknek olyan részeik, melyek funkciójuknál fogva biztosan magasabban helyezkednek el, mint az épület tetőszerkezete (pl.: kémény). Ezen építményrészek tekintetében szükség volt olyan részletszabály meghatározásra, mely szerint azok figyelmen kívül hagyhatóak a számítás során. Tekintettel arra, hogy egy-egy épület alakja bonyolultabb, mint egy szabályos geometriai test, az építménymagasság meghatározásánál különböző részletszabályokat is tartalmaz az OTÉK.
Az ÉpítésiJog.hu útmutatója e részletszabályok egyszerű, gyakorlatias magyarázatát is tartalmazza, továbbá ismerteti azokat a „trükközéseket” is, melyekkel az építménymagasság értékét a tervezők némelykor manipulálni igyekeznek. Ezek egyike a rendezett terepszint megváltoztatása a tervdokumentáción az épület környezetében, a másik a beépítettségbe beleszámító épületszerkezetekkel való számításiérték-csökkentés.
Az útmutató ezek után kitér arra is, hogy milyen változások érintik a számítást – többek között maga az építménymagasság fogalma is megszűnik, illetve átalakul.
2018-tól ugyanis új településrendezési eszközök hatályba léptetése történik majd meg a már elfogadott jogszabályi előírás szerint. Ennek megfelelően az új településrendezési rendszerhez megtörtént az OTÉK hozzáigazítása, átalakítása. Így új fogalom is megjelent az épületek magassági kialakíthatóságának szabályozására: az épületmagasság (Ém), valamint új szabályozási elemként megjelent a Homlokzatmagasság (Hm).
Első ránézésre úgy tűnhet, hogy a három fogalom gyakorlatilag ugyanazt takarja. Azonban részleteibe menve apró, de fontos különbségeket fedezhetünk fel. A számítás során bizonyos elemeket – melyek a korábban hatályos építménymagasság meghatározásnál figyelmen kívül hagyhatóak voltak – most külön-külön tartalmaz a két fogalom, tehát amit az épületmagasság számításánál nem kell beleszámolni, azt a homlokzatmagasság-számításnál igen. A különbségeket az ÉpítésiJog.hu útmutatója táblázatos formában tekinti át.
A különbségek miatt tehát a Hm és Ém tekintetében némely esetekben különböző értékeket kaphatunk. Ennek a ténynek a településrendezési eszközökben történő bevezetésnél van nagy jelentősége, hiszen ha egy szabályozási terv, helyi építési szabályzat csak az egyik fogalmat vezeti be, akkor csak annak megkövetelését kérheti számon az építtetőtől, még akkor is, ha a másik fogalom kiszámításánál esetleg kedvezőbb értéket kapunk. Bár egyfelől a szabályozási elemek bővülése ad egyfajta rugalmasságot a települések jogszabályalkotóinak (települések képviselőtestülete, közgyűlés), vélhetően mindkét fogalommal (Hm, Ém) találkozni fogunk a települések építési szabályzatában, annak figyelembevételével, hogy a jövőben az épületek magassági behatárolásnak (előírásainak) már több módja is létezik.
Az útmutatót azok kaphatják meg, akik az ÉpítésiJog.hu-szolgáltatásra most fizetnek elő, és a „prémium” éves előfizetési típust választják.
Az előfizetési lehetőség mérlegeléséhez itt találhatók további szempontok >>
Üzenet a szerzőnek
Nyomtatás
Vissza a lap tetejére
