Mit mutat a csodalámpa? Mi lesz a lakásépítésekkel?

A mi csodalámpánk: Az EBI Építésaktivitási Jelentés

A Bank of England GDP előrejelző legyezőábrája (1. ábra) tökéletesen őszinte azon kihívással kapcsolatban, amellyel mindannyian szembesülünk amikor összeállítjuk a historikus építési adatokat és az előrejelzést. Bizonytalanság nemcsak a jobb, hanem a szaggatott vonal bal oldalán is van - a felülvizsgálatoknak köszönhetően.

Ami az építési piac értékben kifejezett méretét illeti, a statisztikai hivatalok adatgyűjtésnél két kérdést tesznek fel: ki mibe befektetett be (beruházási statisztikák) illetve ki mit épített (építési statisztika)? Mindkét esetben vannak előzetes és végleges adatok. Az időszerűség (frissesség) és a lefedettség (teljesség) közötti kompromisszum (trade-off) miatt egy ideig korlátozott mennyiségű információval kell beérnünk. Magyarországon például a végleges éves beruházási adatok t+10 hónapra, a végleges éves építési adatok t+9 hónapra jelennek meg (t = a legutóbbi teljes év). Továbbá, az adatok részletessége (mélysége) is változik; a szegmens szintű bontás (iroda, szálloda, egészségügy, út, vasút, stb.) csak a végső adatok részeként érhető el.

Emiatt hoztuk létre az EBI Építésaktivitási Jelentést, hogy megtaláljunk egy olyan harmadik pillért, amely segíti a szegmensek jelenlegi, és bizonyos fokú jövőbeli teljesítményének jobb megértését.

Az EBI Építésaktivitási Jelentést negyedévenként készítjük el, a legfrissebb kiadványunk (2018. 1. negyedév) már elérhető és megrendelhető (ebi@ibuild.info).

Lakásépítések a legfrissebb EBI Építésaktivitási Jelentés szerint

2017: rekord összegű megkezdett lakásépítések, az Aktivitás-Kezdés mutató értéke a többlakásos projektek esetében meghaladta a 400 milliárd forintot. Ennek a rekordnak a megdőlése erősen kérdéses 2018-ban a jelenlegi piaci körülmények ismeretében. A fejlesztők komoly nehézségekkel küzdenek, egyre nehezebb kivitelezőt találniuk, miközben a költségeik folyamatosan emelkednek. Egyelőre az új lakásokat terhelő kedvezményes áfakulcs időszakának meghosszabbításáról sem érkeztek új hírek, vagyis a jelenlegi állás szerint 2020. január 1.-je után a mostani 5% ismét 27%-ra emelkedhet, mely bizonytalanná teheti a lakások iránti keresletet. Várhatóan a fejlesztők igyekeznek projektjeiket 2019 vége előtt befejezni, mely azt jelentheti, hogy az építkezéseket még 2018 első, de legkésőbb második felében el kell indítaniuk. Vagyis az Aktivitás-Kezdés mutató az év első részében még kaphat egy utolsó lendületet, de az év második felében, illetve jövőre, ha nem lesz kedvezményes áfakulcs hosszabbítás, csökkenés várható.

A társasházi lakásépítéseknél 2017 végén némi mérséklődés volt látható az Aktivitás-Kezdésben, de a 2018. 1. negyedévében elindított projektek összértéke végül túlszárnyalta ezt: 78,5 milliárd forint értékben indultak el társasházi lakásépítési beruházások. Ez 18%-os csökkenést jelentett az előző év azonos időszakához képest, de összességében, 2017 első három negyedévét leszámítva, még mindig az egyik legmagasabb összegnek számított (2. ábra).

Bár az építések elindítása bizonytalan lehet 2018-at követően, az biztos, hogy egyre több projekt fejeződik be és kerül átadásra. A társasházi lakásátadásokban már 2017-ben számottevő növekedés volt megfigyelhető, 2018 pedig jelentős ugrást hozhat. 2018 első három hónapjában 29 milliárd forint értékben fejeződtek be társasházi lakásprojektek, de az év egészében az előzetes bejelentések szerint, közel 370 milliárd forint értékben várhatóak projektátadások. A piac nehézségei miatti csúszások ennél valószínűleg alacsonyabb átadott projekt összértéket fognak okozni, de ezzel együtt is sokéves rekord megdőlésére készülhetünk.

A lakásépítési boom továbbra is Közép-Magyarországra koncentrál. Itt indult a társasházi lakásépítések 68%-a 2017-ben és 2018 első három hónapjában, míg 2014-2015-ben a régió részesedése 53% volt. Bár a társasházi lakásépítések felfutása erősen Budapest-központú, az építkezések egyes vidéki helyszíneken is nagyobb sebességre kapcsoltak. Szegeden például egy több mint 500 lakást tartalmazó projekt indult el 2018. 1. negyedévében (3. ábra).

Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködése: ibuild.info, ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont, Buildecon Építésgazdasági Kutató.

A cikk írói: bevezető (Buildecon), lakásépítések (Tancsics Tünde, ELTINGA)

Az 1. ábra készítője: Buildecon, eredeti legyezőábra: Bank of England; eredeti Jamie és a csodalámpa: Cosgrove Hall Films