Demográfia: rejtett veszély az orosz lakáspiacra?

Oroszország jelenlegi demográfiai helyzete rendkívül kedvezőtlen. Idén júliusban például alig valamivel több mint 110 000 gyermek született - kevesebb mint 1945 óta bármely júliusban. Az országban tehát egy „demográfiai lyuk” alakult ki, és a következő évtizedben nem valószínű, hogy ez javulni fog. A népesség mérete és szerkezete az egyik fő makro mozgatórugó mely hosszú távon meghatározza a lakáskeresletet. A folyamatos népességnövekedés a háztartások számának növekedéséhez vezet, akik idővel saját lakást szeretnének, így minden lakáspiacon nagy keresletet generálnak az első lakást vásárló fiatalok. A népesség elöregedése viszont csökkenti a keresletet. A demográfiai tényezők strukturálisak, amelyek hosszú távon, több évtizedes horizonton működnek. Most a piacon a lakáskereslet növekedése látható, de ha a hosszú távú trend negatív, az visszafogja a vásárlói aktivitást. A teljes népesség gyakran jelentéktelen mértékben nőhet vagy csökkenhet, de korösszetétele jelentősen változhat, és ez meghatározza a lakóingatlan-piac kilátásait.

Az orosz demográfiai trendek múltja, jelene és jövője

Oroszország lakossága folyamatosan csökken. Az elmúlt 30 évben a születésszám szinte minden évben jóval kevesebb volt, mint a halálozások száma. Kivétel a 2012-2016 közötti időszak, amikor a mutatók egyenlege minimálisan pozitív vagy nulla közeli volt. Más években folyamatos természetes népességfogyás volt tapasztalható. A 80-as évek rekord termékenységi rátája (a Szovjetunió idején) nem ismétlődött meg: a 90-es évek válságai során bekövetkezett meredek csökkenés után a mutató 2001 és 2015 között helyreállt, de 2015-2022 között újabb negatív tendencia következett a romló makrogazdasági helyzet és a lakosság reáljövedelmének folyamatos csökkenése miatt. A világjárvány pedig megtörte a népesség alacsony halálozási arányának hosszú távú tendenciáját, súlyosbítva a születési ráta csökkenésének negatív hatását. A bevándorlás növekedése sem volt elegendő az elmúlt években: a természetes népességfogyást kompenzálni nem, csak - kis mértékben - kisimítani tudta. A születési ráta az egyes időszakokban meghatározza a népességszámot egy adott korcsoportban a jövőben, ezért az orosz lakosság jelenlegi korszerkezete ennek a mutatónak az eddigi évekbeli ingadozásainak a következménye.

Ami a jövőt illeti, az orosz lakosság valószínűleg csökkenni fog. Az Orosz Statisztikai Hivatal (Rosstat) és az ENSZ Gazdasági és Szociális Minisztériumának demográfiai előrejelzése szerint 2035-ig a népességfogyás 2%-5% körül lesz. Emellett a népesség korszerkezete továbbra is az idősek felé tolódik majd el. A népesség életkor szerinti szerkezetét ábrázoló grafikon mindig jobbra mozdul el: a termékenység növekedése a 80-as években a 35-49 évesek számának növekedéséhez vezetett, a 90-es években a termékenység meredek csökkenése pedig a 20-30 évesek számának csökkenését okozta, a 2000-es években a fellendülés pedig a 20 év alatti korosztály számának növekedéséhez vezetett. A születésszám jelenlegi csökkenő tendenciájaval pedig a következő évtizedekben az idősek felülmúlják majd a fiatal korosztályokat.

Mi köze a demográfiának a lakáspiachoz?

Mivel Oroszország lakosságszámában csak enyhe csökkenés várható (2035-ig 2%-5%), ez nem valószínű, hogy jelentős hatással lesz az általános lakáskeresletre. A növekedési várakozások hiánya azonban hosszú távon negatív feltételeket teremt a piacon. Emellett a következő évtizedben demográfiai elmozdulás várható Oroszországban: a 30 évesek aránya zuhanni fog, szemben az idősebb korosztályok növekedésével. Az ilyen elmozdulások közvetlenül érintik a lakóingatlan-piacot a különböző életkorok viselkedési mintái miatt. Az Orosz Központi Bank 2022-es tanulmánya szerint az oroszok általában 30 éves korukig laknak albérletben, az első lakást leggyakrabban ezen életkor után veszik meg. Ezt közvetve az orosz jelzáloghitel-felvevő portréja is megerősíti (DOM.RF tanulmány), akinek átlagos életkora 2022 végén körülbelül 37,8 év volt. A jelzáloghitelek Oroszországban „elöregednek” a folyamatban lévő demográfiai változások hatására. Ezt látjuk a hitelfelvevők átlagéletkorának dinamikájában és a fiatalok arányában a hitelfelvevők összlétszámát illetően.

Általában ezek a fő életszakaszok az orosz lakóingatlan-piacon:

• 20-29 éves korig: lakásbérlés. 20 éves korukig a fiatalok a szüleikkel élnek, majd tanulás vagy munkavégzés miatt költöznek el otthonról. Mivel az azonnali lakásvásárlás csak kevesek számára opció, lakást bérelnek.
• 230-39 éves kor között: első lakás vásárlása. Ez a családalapítás kora, az első lakást általában a kényelmes életkörülmények biztosítása miatt vásárolják meg.
• 240-49 éves kor: életkörülmények javítása. 40 felett az emberek elérik karrierjük és anyagi jólétük csúcsát, így tudjáj javítani életkörülményeiket. Ez lehet helybővítés vagy csere (lakásból házba költözés).
• 50-64 éves kor között: optimalizálás. A gyerekek felnőnek és elköltöznek, így ez a korosztály arra kényszerül, hogy optimalizálja a lakhatását (kisebb otthonba vagy másik városba/régióba költözés).
• 65 év felettiek: lakás öröklés útján történő átruházása.

 Ha figyelembe vesszük az orosz lakosság előrejelzett korszerkezetét, a következő években a legnagyobb és legaktívabb keresleti csoport (első lakásvásárlók/30-39 évesek) száma folyamatosan csökkenni fog. A népesség struktúra a 40 év felettiek, a piacon lényegesen kevésbé aktív korosztályok felé tolódik majd el és ez negatív hatással lesz a lakáskeresletre. Ugyanakkor a negatív tendenciákat bizonyos mértékig kisimítják majd a következő demográfiai tényezők:

• A 20-29 évesek számának várható növekedése 2026-2035-ben hosszú csökkenés után. Főleg a bérlésre koncentrálnak, de a bérlakások iránti magas kereslet arra késztetheti őket, hogy aktívabbak legyenek a lakásvásárlásban (különösen a nagyvárosokban amelyek oktatási és gazdasági központok).
• A 2020-2021-es népszámlálás szerint az egy fős háztartások száma fokozatosan nő: arányuk jelenleg 42%, közel kétszer annyi, mint 2022-ben (22%). Több egyedülállónak több lakásra lesz szüksége, és ez támogatja majd a lakáskeresletet.
• Nagy szükség van új és minőségi lakásokra. Az egy főre jutó lakásterület Oroszországban kb. 28 nm/ fő, jóval kevesebb mint a fejlett országokban, és alacsonyabb az állami lakáscélú programok célértékeinél (min. 30 nm/fő). Az alacsony jövedelem, a gyakran elavult lakásállománnyal párosulva szükségessé teszi a lakáskörülmények javítását.

Ez alapján az „elöregedő” lakáspiac nem katasztrófa, hanem sokkal inkább strukturális tényező, amelyhez alkalmazkodnunk kell. Viszont a hagyományosan legaktívabb keresleti bázis fokozatos zsugorodása és a népesség általános csökkenő tendenciája nyomást gyakorol majd a piacra. A lakásfejlesztőknek kihívás lesz, hogy a terméket az idősebb vásárlók igényeihez igazítsák mert ők lesznek többen a közeljövőben.

Eredeti cikk: Andrey Vakulenko (Macon, EECFA Russia).
Grafikonok és magyar verzió: Buildecon, EECFA Research Centre