Egy helyben topog a cseh lakáspiac

A kelet-közép-európai régió egészéhez hasonlóan Csehországban is nagyon ragaszkodnak a saját lakáshoz: az Eurostat legfrissebb adatai szerint a csehek 78,3%-ának van saját lakása. A magas keresletnek és az ennél jóval alacsonyabb kínálatnak köszönhetően a lakásépítés hosszú ideig a cseh építőipar motorja volt. Ebben a környezetben az ingatlanárak meredeken emelkedtek; a Statisztikai Hivatal szerint kb. 130%-kal 2015 és 2022 között, mely az egyik leggyorsabb árnövekedés volt az EU-ban. Ez a befektetők számára vonzó volt, Prágában pedig, ahol a növekedési ütem a leggyorsabb volt, a piac inkább egy kockázatmentes tőzsdére, mintsem lakáspiacra hasonlított.

2021. 2. felében a fogyasztói árak növekedése felgyorsult és elérte az 5,1%-os átlagot. Az egyik leginkább érintett ágazat az építőipar volt, mely a pandémia óta anyaghiánnyal küzdött. Az ukrajnai háború miatt kétszámjegyű lett az infláció: éves átlagban elérte a 15,1%-ot. Ez csúcs 1993 óta, amikor megalakult a független Csehország és gazdasága piacgazdaság lett. 2022-től Csehország (Magyarországgal és a balti országokkal együtt) a legmagasabb inflációs rátával rendelkező öt uniós ország közé is bekerült. A kétszámjegyű infláció várhatóan a következő hónapokban is folytatódik majd. A Cseh Nemzeti Bank az alapkamat drasztikus emelésével reagált: ez a 2021 közepén mért 0,25%-ról egy év alatt kb. 7%-ra emelkedett. A hitelek, így a jelzáloghitelek is megdrágultak, utóbbiak kamata jelenleg 6% körüli.

A magas lakásárak tehát magas jelzáloghitel-kamatokkal párosultak, és ez a saját tulajdonú lakások iránti kereslet lehűléséhez vezetett: tavaly az újonnan folyósított jelzáloghitelek volumene 60%-kal csökkent. Az új lakások iránti érdeklődés Prágában is nagyjából ugyanilyen arányban esett vissza és országosan nézve harmadára csökkent az érdeklődés. Így a fejlesztőknek most nem éri meg új lakásokat építeni: a kezdeti költségek megnőttek (az építési munkák, az építőanyagok és az energia ára is magas) és nehéz vevőt találni. Az új lakások árai stagnálnak, és a használt lakások árai 10 év óta először elkezdtek csökkenni (egyes régiókban a lakásárak több mint 10%-kal estek az előző negyedévhez képest). A családi házak árnövekedése is lelassult és a második lakások ára és kereslete is esik. Számos uniós országban hasonló a helyzet, Svédországban és Németországban például már jelentősen csökkentek a lakásárak. 

A lakásépítés a tehetetlenség miatt folytatódik, de az engedélyek száma már lassulást mutat. A fejlesztők leállítják a nagyvárosokban zajló projekjeiket, hogy ne gyarapítsák a lakásállományt. Eközben a helyzet javulására várnak. A magas jelzáloghitel-kamatok a bérlakások felé terelik a lakosságot, de ez a trend a nagyvárosokban a magas lakásárak miatt már korábban elindult. Emiatt egyre több ingatlanfejlesztő a bérlakásprojektekre helyezi a hangsúlyt mert ebben látnak potenciált.

Az ingatlanfejlesztők, a lakások iránt érdeklődők és a jelzáloghitelüket törlesztő lakástulajdonosok is a Nemzeti Bankra figyelnek amely továbbra is 7%-on tartja az alapkamatot, megakadályozva, hogy a bankok csökkentsék a jelzáloghitelek árát. Az előrejelzések szerint a Nemzeti Bank az év végén csökkentheti a kamatot, ez azonban messze lesz attól a szinttől ami felrázná a jelzáloghitel-piacot. A 3%-os ráta jövő év végére érhető el, mely csökkenés majd újra megmozgathatja a lakáspiacot.

Viszont jogos a félelem, hogy az áremelési spirál a válság előtti magas ütemben folytatódik és visszatérnek a spekulánsok. Az egyszerű lakásvásárlók akik nem milliomosok nem marad más választása, mint alternatívát keresni. A legnépszerűbb lokációkon ugyanakkor az ingatlanárakhoz hasonló ütemben emelkednek a bérleti díjak is, így kérdés, hogy a piaci folyamatok súlyosbítják-e majd a lakásválságot.

Írta: David Frič, STEM/MARK. Magyar verzió: Buildecon