Mikor jöhetnek az első WELL minősítések Magyarországon?

A minősítés kötelező és szabadon választható követelményekkel dolgozik, amelyek teljesítéséről a projektcsapat dönt a célként kitűzött minősítési fokozat, a megvalósíthatóság és a hasznosság alapján (GAP analízis). A pontszámtáblán, vagyis a scorecard-on rögzített célokat szem előtt tartják, mind a tervezés, mind pedig a kivitelezés és üzemeltetés során.

A WELL minősítés létezése szakmai berkekben nem ismeretlen, itthon is képzett szakemberek és legfeljebb egy tucatnyi tervezőiroda rendelkezik a minősítés megszerzéséhez szükséges tudással. A TSPC a környezettudatos tervezés mellett, igény esetén LEED és WELL épületminősítéssel segíti ügyfeleit fenntarthatósági céljaik megvalósításában.

Jelenleg itthon 10 db WELL előminősített és 13 regisztrált projekt közül többnél is már csak a helyszíni vizsgálat van hátra, vagyis bármikor itt lehetnek az első fecskék. Ennek kapcsán, mint érintett cég, akik az egyik első regisztrált projekten dolgozunk és Magyarországon az elsők között szereztük meg a WELL AP képesítést, összegyűjtöttük az eddigi tapasztalatainkat. Vértesy Mónika, a TSPC épületminősítési tanácsadójának cikke a WELL minősítések jelenlegi hazai állapotát rögzíti.

Rugalmasabb követelmények, alacsonyabb ár

A WELL Building Standard többéves kutatómunka után 2014-ben indult az USA-ból. Az International WELL Building Institute által kifejlesztett minősítési rendszernél már a második generáció fut: a WELL v2 a korábbinál rugalmasabb lehetőségeket kínál a minősítések megszerzésére. A régebbi v1 verzió még tartalmazott ellentmondásokat és kiforratlan pontokat és azért is volt szükség a reformra, mert kevés projekt tudott megfelelni a túl szigorú követelményeknek. A rengeteg változtatás közül az egyik legfontosabb, hogy a beltéri levegőminőségi határértékeket a kültéri levegő szennyezettségének függvényében határozzák meg az újítás óta. A kezdetekhez képest az ár is jelentősen csökkent, maga a minősítési díj azonban így is jóval magasabb (nagyságrendileg 11,5 millió Ft egy 25 000 m2 bruttó összterületű projektre), mint a LEED minősítés díja egy ugyanakkora épületre (6,5 millió Ft).

Helyszíni vizsgálattal a megvalósulás szolgálatában

Fontos tudni, hogy a WELL minősítés díjának része a helyszíni vizsgálat is, ami az egész folyamat egyik legfontosabb eleme. A WELL Building Standard-nél számos követelmény teljesítéséhez kellenek előzetes tervezői, kivitelezői és tulajdonosi nyilatkozatok, más fontos követelményt (pl. vízminőség, levegőminőség, hőkomfort, akusztika) viszont ezen felül egy független helyszíni ellenőr, a Performance Agent helyszíni és laboratóriumi mérésekkel ellenőriz. Így garantált, hogy a megfelelő víz és levegőminőség, a hőkomfort és az akusztikai paraméterek valóban teljesüljenek. A mérési feltételeknek komoly szabályrendszere van, megkockáztatjuk ugyanakkor, hogy a hazai szereplőknek még nem nagyon van kiforrott élményük az úgynevezett Performance Test-ről lévén, hogy még várat magára az első minősítés.

Előzetes mérések… hogy ne érjen minket meglepetés!

Vízminőség-méréssel más projekteknél korábban jellemzően nem foglalkoztunk, a WELL azonban rávilágít arra, hogy különösképpen meglévő épületek átalakításakor érdemes már a projekt koncepcionális fázisában megvizsgálni az adott helyszínen a vezetékes ivóvizet, és ha szükség van bármilyen vízszűrési vagy tisztítási technológiára, akkor annak gépészeti- és alapterület igényére is időben felkészülni.

A hivatalos helyszíni vizsgálat előtt, de már az építkezés szennyezéssel járó munkarészei után ajánlott levegőminőséget is mérni: különös tekintettel a szállópor-tartalomra és a szerves, illékony vegyületek (VOC) koncentrációjára, amire nagyon szigorú határértékek vonatkoznak.  A VOC-mentességet azzal is elősegítjük, hogy ahol csak lehet, alacsony vagy nulla VOC kipárolgású anyagokat tervezünk be, erre is vonatkozik külön követelmény és a gyártók is egyre nagyobb számban vannak felkészülve erre a kihívásra.

Dinamikus változások

Csakúgy, mint más sztenderdek, a WELL is folyamatos változásban, fejlődésben van. Negyedévente adnak ki frissítéseket, agendákat.

Szlogenjét tekintve pár éve még „csak” a komfort és egészég nagykövete volt, ugyanakkor a kezdetektől foglalkozik olyan – a pandémia hatására felértékelődött – követelményekkel, mint a professzionális és káros anyagoktól mentes takarítási protokoll, az UV-s légkezelés vagy az alkalmazottak influenza elleni védőoltásának biztosítása.

Mára számos olyan új megoldással álltak elő, melyek a biztonságot hivatottak szolgálni:

• érintésmentes megoldások a mosdóhasználat során,
• távolságtartás biztosíthatósága,
• vészhelyzeti forgatókönyv készítése stb.

Mi az a WELL Health-Safety Rating?

A covid járvány berobbanása után, 2020 elején megszületett a WELL minősítés kistestvére, ami az épületek biztonságos újranyitását és üzemeltetését (lásd előző pontban felsoroltak) és/vagy a megfelelő otthoni munkavégzés körülményeit célozza, valamint egyes menedzsment szempontokat próbál érvényre juttatni, mint amilyen például az üzletmenet folytonosságának előretervezése. A Health-Safety Rating – ahol a díj nagyjából a tizede a teljes minősítés díjának - legalább egy nagyságrenddel megnövelte a WELL családba így-vagy úgy, de beletartozó projektek számát: nemzetközi szinten nagyságrendileg 10 000 projektnél járunk most.

Core minősítésnél eltérő a pontok súlyozása

A célzott WELL Core minősítés lényege, hogy a fókuszt a fejlesztői területre, közösségi terekre fekteti. A bérlők számára előkészíti a WELL követelmények teljesíthetőségét, melyeket ők a saját bérleti területükön igény szerint teljesíthetnek.  Azok a projektek (jellemzően irodaházak) jogosultak WELL Core minősítésre regisztrálni, melyeknél a terület legalább 75%-át egy vagy több bérlő használja, és / vagy az épületben közös helyiségként szolgál, amely minden bérlő számára elérhető.

Üdvözlendő újítás a WELL v2-nél, hogy a Core projekteknél azok a követelmények kapnak több pontszámot, melyek teljesítése az egész épületre és a legtöbb épülethasználóra is pozitív hatással vannak, így például nemcsak az üzemeltetésért felelős személyzetet ültetjük ergonomikus munkaállomáshoz, hanem mindenkit.

WELL épület vagy WELL munkáltató?

Míg egy LEED Platina-szintű minősítés csak akkor szerezhető meg, ha minden létező mérnöki lehetőséget megragadunk az épület jobbítására, addig a WELL – mérnöki szempontból legalábbis - nagyobb teret ad a projektcsapatnak, akik még egy platina minősítés esetén is dönthetnek úgy, hogy bizonyos mérnöki megoldásokat elhagynak és inkább munkáltatói oldalról biztosítanak hozzáadott értéket.

A WELL Building Standard nemcsak az épület fizikai adottságait értékeli, hanem azt is, hogy a tulajdonos és az üzemeltető milyen lehetőségeket kínál az épület használóinak a fizikai és mentális egészség megőrzésére, a munka és a magánélet egyensúlyban tartására. Ezért a WELL minősítés megszerzésében és fenntartásában a tervezőcsapat mellett nagy szerepe van a megfelelő tulajdonosi szemléletnek és gondos üzemeltetőnek is. Az alábbi ábra azt mutatja be, hogy a bérköltség hatékony felhasználása hogyan viszonyul minden más felmerülő költséghez viszonyítva. Hogy kinek mi a hatékony (home office, „hagyományos” iroda, WELL iroda) az persze szervezetenként egyéni válaszokat követel.

Leginkább akkor érdemes ezt választani, ha a tulajdonos tudja és hiszi, hogy az employer branding szerves része az irodai lét, és megfelelő költségráfordítás fejében komoly hatékonyság-növelést, valamint munkaerő-megtartást vár el tőle. 

LEED és WELL közös témakörök, átjárhatóság

A LEED minősítés leginkább a környezet védelmére, a fenntartható megoldásokra, az alacsony energiafelhasználásra és az okos üzemeltetésre összpontosít, vannak azonban olyan követelmények, amelyekre mindkét minősítés kiterjed. Nagyjából az összes megszerezhető LEED kredit 30%-a elfogadtatható WELL kreditnek is, ez a mindenkori aktuális „well-crosswalks” nevű dokumentumban van rögzítve. Ilyen közös témakörök a levegőminőség, a hőkomfort, az akusztika, a benapozottság és mesterséges világítás, az aktív munkába járás elősegítése és a városias elhelyezkedés előnyben részesítése, a szép kilátás, a megfelelő árnyékolás, a kapcsolódás a külső terekhez, a veszélyes anyagok mellőzése.

Miért csak irodák?​

Ellentétben a LEED minősítéssel, a WELL-nél nincsen külön kódex az oktatási, egészségügyi, kereskedelmi vagy lakóingatlanokra. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ne lehetne ilyen funkciójú épületeket a WELL Standard szerint megálmodni. Képzeljünk el egy iskolát, ahova öröm kerékpárral érkezni és van egy olyan hely, ahol kényelmesen lezuhanyozhatunk, sőt a váltóruhánkat is tárolni tudjuk. Óra végére sem lankad a figyelmünk a folyamatos, CO2 szint alapján vezérelt légtechnikai rendszernek köszönhetően. A tanárt akkor is halljuk az utolsó padból, ha történetesen egy forgalmas útra néz az osztálytermünk. Nem kell lámpát kapcsolnunk, jó a benapozottság. A termünkből az udvarra lépünk, akkor veszünk vizet a kerti csapból, amikor csak akarunk.

Miért ne lehetne egy bevásárlóközpont is WELL?

Folytatva egy további példával, képzeljünk el egy üzletet, ahol nemcsak arra figyeltek, hogy 24 fok helyett jóval hűvösebb legyen télen, hanem a hőkomfortot előzetes szimulációval optimalizálták. A hőkomfort precíz számításához a hőmérséklet mellett a megfelelő páratartalmat, és a légsebességet (huzatmentességet) is meg kell tudni határozni, minden esetben figyelembe véve az ott lévő emberek jellemző tevékenységét és öltözetét is.

Az üzletben tisztán tartott pelenkázó és kismama-helyiség működik, a dolgozók saját kiskonyhában készíthetnek maguknak egy gyors ebédet és azt igényes körülmények között elfogyaszthatják. Az épület kialakításánál a mozgásukban korlátozottak mellett gondoltak a gyengén látókra és hallókra is.

Természetesen ezek a fontos tulajdonságok nemcsak egy minősítés által valósíthatók meg, ötletet mindenképp meríthetünk belőlük. Ha pedig következetesek és alaposak vagyunk és ragaszkodunk a követelményben meghatározottak megvalósításához, a minősítéssel egyedi értéket teremthetünk, amely önmagában is komoly piaci értéket jelenthet. A hazai ingatlanfejlesztési- és építészeti szektor most az első minősített magyar épülettel rövid időn belül ráléphet arra az útra, amely a tudatosan tervezett, kivitelezett, üzemeltetett és minősített épületek jelentenek.