Épületszerkezeti ciklusok és a bejelentéses lakóépület

A 2015. évi CCXII. törvény az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt módosította. Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet úgy szabályozta a 33/A. §-ban, hogy a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén:

(1) c) „a bejelentéshez kormányrendeletben meghatározott tartalmú egyszerű bejelentési dokumentációt kell mellékelni”, illetve hogy
(2) „az (1) bekezdés szerinti épületet a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől”.

A jelzett törvény 33/A. §-ának (3) bekezdése továbbá előírja, hogy „ha a bejelentéstől számított tíz éven belül nem építették fel az (1) bekezdés szerinti épületet, az elkészült építményt le kell bontani”.

Ezek szerint az építtetőnek 10 év áll rendelkezésre a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építésére. Ez viszont azt jelenti, hogy az átlagos 1 éves építési idő a tízszeresére nőhet, nem minden következmény nélkül. Ha az építtető különböző kivitelezőkkel végezteti az egyes munkanemeket, akkor azok befejeztével az építési területet az építtetőnek kell visszaadnia, átadás-átvétel keretében írásban, így az elkészült munkákkal kapcsolatos további teendők és felelősség az építtetőt terheli.

Ha azonban generálkivitelezőnek adta vállalatba a kivitelezési munkákat, akkor két eset lehetséges a kivitelezési munkák szüneteltetése esetén. Az egyik esetben részátadás-átvétellel az építési munkaterületet visszaadják az építtetőnek, ekkor az elkészült munkákkal kapcsolatos további teendők, és felelősség szintén az építtetőt terheli. A másik esetben azonban – ha tehát a kivitelezési munkák szüneteltetése alatt is építési területként funkcionál a munkaterületként átadott ingatlan – az elkészült munkákkal kapcsolatos további teendők, és felelősség már a generálvállalkozót terheli.

Az épületszerkezetek, anyagok, vezetékek és berendezések ciklusidejét – a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építésénél – rendkívül megnövekedett mértékben, 10 évben vagyunk kénytelenek figyelembe venni.
Az épületszerkezetek ciklusidői: a műszaki felülvizsgálat-, a karbantartás-, a felújítás-, és az élettartam ciklus ideje. A ciklusidőket évben kell meghatározni. Az épületszerkezetek műszaki felülvizsgálati ideje, az az időtartam, mely eltelte után a műszaki felülvizsgálatot ciklikusan végre kell hajtani, az esetleges hiányokat, hibákat rögzíteni szükséges, és az épületszerkezetet minősítését el kell végezni.

A felújítási ciklusidő a rendszeres felújítási tevékenység során az egymást azonos időközönként követő felújítási beavatkozások között eltelő idő. A felújítási ciklusidő a lakóépület összes szerkezetére nézve harmonizál az épületszerkezetek normatív élettartamával. Az élettartamra alapozott lakóépület-fenntartás felújítási ciklusideje normatív időérték – bár elnevezésében ez nem jut kifejezésre. A felújítási ciklusidőt a lakóépület-fenntartás szervezése és végrehajtása során kell alkalmazni. A felújítási ciklusidő normatív értékének lényeges megváltoztatása – különösen növelése – illuzórikussá teszi az élettartamra alapozott lakóépület-fenntartás hatékonyságnövelését. Az épületszerkezetek átlagos élettartamából statisztikai módszerekkel, műszaki megfontolásokkal és munkaszervezési követelmények figyelembevételével levezetett felújítási ciklusidő jól megegyezik azokkal a tapasztalati becslésekkel, amelyek eredményeképpen ajánlott a felújítás megismétlése. Amennyiben lehetőség mutatkozik a felújítási ciklusidő növelésére, akkor a lehetséges legnagyobb ciklusidő alkalmazása mind gazdaságilag, mind munkaszervezési szempontból célszerűbb.

A karbantartási ciklusidő két felújítás között elvégzendő karbantartási beavatkozások rendszeres ismétlődésének ideje. Az élettartamra alapozott lakóépület-fenntartás karbantartási ciklusideje harmonizál a felújítási ciklusidővel, mivel abban maradék nélkül benne foglaltatik. A lakóépület-felújításhoz többféle, különböző módon elvégezhető karbantartási beavatkozás illeszthető. A karbantartási ciklusidő a lakóépületek tervszerű megelőző karbantartásának (TMK) és a lakóépületek tervszerű karbantartásának (TK) napjainkban is alkalmazott és a jövőben is művelni ajánlott, gazdaságilag-műszakilag hatékony, jól szervezhető épületkarbantartási módnak a felújításhoz való illeszkedését fejezi ki. A TMK és a TK karbantartási ciklusideje azonos, mert e két beavatkozás tartalmában rejlő különbségeknek nincsen hatásuk a karbantartási ciklusra. A TMK-beavatkozás a meghibásodások megelőzésére is törekszik, míg a TK-beavatkozás alkalmával csak a valóban jelentkező épülethibákat javítják ki. Ezért azonos gyakorisággal szükséges karbantartást végezni. Az viszont kétségtelen, hogy a TMK eredményesebb módszer, mert a két karbantartás között esetleg jelentkező, mindenképpen megjavítandó (halaszthatatlan javítást igénylő) épülethibák a minimumra szoríthatók le.


Az épületszerkezetek élettartamára kétféle definíció is létezik.

Az átlagos élettartam, az átlagos minőségű anyagokból, átlagos minőségben készült, átlagos magyarországi éghajlatnak kitett, átlagos rendeltetésszerű használattal igénybevett, átlagosan ápolt és javított hasonló jellegű és elhasználódású, valamely megnevezett épületszerkezeti csoportba sorolható épületszerkezetek átlagos elhasználódási ideje, vagyis az az időtartam, amelynek elteltével az épületszerkezeteket – a biztonságos és zavartalan épülethasználat megvalósulása érdekében – ki kell cserélni. A régen használt épületszerkezetek elhasználódására a vonatkozó évtizedes tapasztalatok, míg az újabban alkalmazott épületszerkezetek a laboratóriumi vizsgálatok eredményeként kerültek meghatározásra. A kevéssé változatos kivitelben készíthető épületszerkezetek átlagos élettartamát egyetlen érték, a változatosabb formában megvalósíthatókét alsó és felső értékhatárral adják meg.

A normatív élettartam műszakilag-gazdaságilag egyaránt hatékony épületjavítási beavatkozások (karbantartás, felújítás) megkívánt ciklikusságával összehangolt átlagos élettartam. A normatív élettartam olyképpen harmonizál a felújítási ciklusidővel, hogy azzal egyenlő, vagy annak egész számú többszöröse. A tervszerű (rendszeresen ismétlődő) karbantartás ciklusideje pedig a normatív élettartamban maradék nélkül benne foglaltatik. A normatív élettartam közölt értékeinek használata ajánlott az élettartamra alapozott épületfenntartás szervezésekor. A tőle mindennemű eltérés magába rejti az épületjavítási beavatkozások megkívánt ciklusidejével való disszonancia veszélyét, ezzel az élettartamra alapozott épületfenntartás eredményeinek téves értékelését, továbbá az eljárással elérhető hatékonyság csökkenését. A normatív élettartam megadott értékeinek alkalmazása biztosítja, hogy a szerkezetcserék valóban az ugyancsak normatív értékkel számításba vett felújítási időpontokban legyenek esedékesek az épület fennállásának ideje alatt.

Közvetlenül belátható, hogy a normatív élettartam az átlagos élettartamnál kevésbé tájékoztat az épületek elhasználódási idejéről. Ennélfogva a normatív élettartamot kifejezetten felújítás-szervezési paraméternek kell tekinteni, amely ugyan az átlagos élettartamból levezetett, de mivel felújítás-szervezési követelményeket is tükröz, nem tekinthető az épületszerkezetek valóságos elhasználódására nézve mértékadó mérőszámnak. Ha tehát valamilyen okból az épületszerkezetek valóságos elhasználódását kell jellemezni, akkor erre a célra az átlagos élettartamot használjuk fel, de az élettartamra alapozott épületfenntartás szervezését mindig a normatív élettartamok alkalmazásával kell elvégezni.

Az élettartam verbális kategorizálása az 1996. évi LXXXI. törvény (a társasági adóról és az osztalékadóról) 2. számú melléklete: Leírási kulcsok jegyzéke szerint "I. Épületek", illetve a felsorolt csoportokon belül az épületek műszaki ismérvek szerinti besorolása. Az épület jellegét azonban a három ismérv közül a rövidebb élettartamot jelentő alapján kell meghatározni. Az épületgépészet körébe tartozó gépek és berendezések értékcsökkenését az épülettől függetlenül a gépeknél megadott leírási kulcsokkal is el lehet számolni, míg az épületbe beépített technológiai gépek, berendezések és az ezeket kiszolgáló vezetékek leírását az épülettől függetlenül a gépeknél, illetve vezetékeknél megadott leírási kulcsok alapján kell megállapítani.

Ezek szerint a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építésénél az "1. Hosszú élettartamú szerkezetből álló" [beton-, vasbeton, égetett tégla, kő, kohósalak és acélszerkezet felmenő (függőleges) teherhordó szerkezetű; tégla, blokk, panel, öntött falazat, fémlemez, üvegbeton és profilüveg kitöltő (nem teherhordó) falazatú; előregyártott és monolit vasbeton, acél tartók közötti kitöltő elem, valamint boltozott födémű vízszintes teherhordó szerkezetű (közbenső és tetőfödém, illetve egyesített teherhordó – térelhatároló tetőszerkezet)] épületet kell figyelembe venni, melynek leírási kulcsa 2%/év.
Figyelembeveendő még a kötelező alkalmassági idő, a garanciális idő, és a vizsgálati idő is.

Mindez ábrázolható is az épületszerkezet ciklusidő-teljesítmény diagramban, a következők szerint:

t = időtengely,
k = teljesítmény jelleggörbe,
t_mf = műszaki felülvizsgálati ciklus,
t_k = karbantartási ciklus,
t_f = felújítási ciklus,
t_é = élettartam ciklus,
t_ka = kötelező alkalmassági idő,
t_g = garanciális idő,
t_v = vizsgálati idő.

A 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM–MÉM–BkM rendelet, az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről, a 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet a kötelező jótállásról szóló Korm. rendeletek módosításáról 4.§ (2) bekezdése 2014. 03. 25-ével hatályon kívül helyezte. Figyelembe veendők azonban előírásai a hatálya alatt gyártott, készített, illetve akkor engedélyeztetett épületszerkezetek esetében. Az új szabályozás viszont a rendelet 2. §-ában akként rendelkezik, hogy „(3) a jótállási kötelezettség kiterjed az újonnan épített lakásoknak, lakóépületeknek, közhasználatú építményeknek a 3. és 4. mellékletben meghatározott épületszerkezeteire és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire és anyagaira”. A rendelet (4) bekezdése szerint: „(1) A kötelező jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított a) három év az 1. és 2. mellékletben, b) öt év a 3. mellékletben, c) tíz év a 4. mellékletben meghatározottakra. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.”

A műszaki felülvizsgálati idő szinte minden épületszerkezetnél 1 év, így ez – 10 év építési időt figyelembe véve – tízszer megismétlendő feladat a tárgyi lakóépületek esetében.


A karbantartási idő

2 év: felületkezelések (festés, mázolás, tapétázás);

5 év: fa lépcsők, kő, tégla, beton, vasbeton előlépcsők, gipsz-, és cementrabic válaszfalak, szerkezetek, deszkafedések, hullám- és síkpala fedések, horgany-, horganyzott vaslemez, aluminium fedések, ragasztott tetőfedések, belső- és homlokzati vakolatok, vízszigetelések, mindenféle anyagú hideg és meleg burkolatok, aljzatbetonok, cementsimítások, mindenféle anyagú nyílászárók, redőnyök, árnyékolók;

10 év: égetett tömör és lukacsos agyagtéglából, blokkból falazott téglafalak, pillérek, gázszilikát és mésztufa kézi falazóblokk falak, terméskő és vegyes, úsztatott falak, beton és vasbeton, beton blokk falak, pillérek, a fa-, acél-, vasbeton gerendatartók, kő- és téglaboltozatok, fa-, acél-, előregyártott és monolit vasbeton valamint vázkerámia födémek és kiváltók, függőfolyosók, erkélyek, fa-, acél-, kő-, vasbeton lépcsők, falazott, beton, vasbeton kémények, szellőzőkürtők, téglából falazott válaszfalak, mindenféle szerkezetű fedélszékek, tetőszerkezetek, cserépfedések, vörösréz-, ólomlemez fedések, horgany-, horganyzott vaslemez bádogos szerkezetek, műanyagfestésű illetve nemesvakolatok homlokzaton. A felújítási idő a lakóépület összes épületszerkezetére nézve harmonizál az épületszerkezetek normatív élettartamával.
Az élettartam ciklusideje 3-5 év: felületkezelések (festés, mázolás, tapétázás);

8-10 év: deszkafedések, ragasztott tetőfedések, horganyzott vaslemez bádogos szerkezetek, csapadékelvezető szerkezetek, külső téglaburkolatok, vászonredőnyök;


A felhasznált adatokat az alábbi bibliográfia alkalmazásával adták közre:

1. Lakóépületek élettartamra alapozott fenntartása – Lakóépület-szerkezetek élettartam normatívái – Épületfenntartási tájékoztató (II. ÉVM-11 Fenntartási építés fejlesztése ágazati Célprogram Iroda). Építésügyi Tájékoztatási Központ, Budapest, 1980.

2. Ingatlanok érték-becslése, 1993.

3. Szende Árpád: Archi_informatikai adattár. Archigram Kft., Budapest, 2015. (Az archi-informatika az a tudományterület, mely összegyűjt és feldolgoz – a matematikai statisztika szabályai szerinti adatbázisokat képezve – az építészettel-építéssel kapcsolatos minden olyan információt, adatot, tényt az építészet-építés elmúlt, jelen, és elkövetkező folyamatainak, tendenciáinak külön-külön, és együttes értékelésével, elemzésével, maximálisan alkalmazva az informatika adta lehetőségeket).


Van azonban feladata e körben az építész-műszaki tervezőnek is.

Az 1. számú melléklet a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelethez, mely meghatározza az egyszerű bejelentési dokumentáció tartalmát, előírja a 4. pontban: Műszaki leírás tartalmát, és az a) bekezdésben elrendeli a tervezői nyilatkozat készítését az alapvető követelményeknek való megfelelőségről. Az alapvető követelményeket a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet: az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) 50. §-a definiálja:

„(3a) Az alapvető követelmények kielégítését a vonatkozó magyar nemzeti szabvány alkalmazásával vagy más, a követelmények legalább ezzel egyenértékű teljesítését biztosító megoldással lehet teljesíteni. Építményeket úgy kell tervezni és megvalósítani, hogy – a tervezési programban meghatározott típusú – megújuló energiaforrás berendezésének beépítési vagy csatlakozási lehetősége az építmény szerkezetének jelentős mértékű megbontása nélkül biztosított legyen.

(4) Építési célra szolgáló anyagot, szerkezetet, berendezést építménybe beépíteni csak a jogszabályokban meghatározott feltételek szerint szabad.

(5a) feleljenek meg a tervezett vagy becsült élettartamuk alatt – a rendeltetési céljuknak megfelelő biztonsággal – az állékonyság és a mechanikai szilárdság, valamint a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek.”

Ez azt jelenti, hogy az építész-műszaki tervezőnek teljesítménynyilatkozatot kell adnia a beépített anyagok, épületszerkezetek, vezetékek, és berendezések vonatkozásában, figyelembe véve mindazok ciklusait, és életciklus költségeit is, valamint mindezt a szabványossági és egyáltalán szakmai követelményrendszernek való megfeleléssel.

Az új jogi szabályozás kapcsán az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységgel megvalósított, legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építésének vonatkozásában tehát az építési folyamat résztvevőinek tevékenysége és persze felelőssége ki kell, hogy terjedjen az e tanulmány által ismertetett szakmai szempontokra is.