Klímacélok és fenntarthatóság a kereskedelmi ingatlanoknál

Így arra számíthatunk, hogy a tőkét továbbra is a fenntartható ingatlanmegoldásokba, a kihasználatlan terek átalakításába és olyan technológiákba fektetik majd melyek az épületek működési karbonlábnyomát mérik és javítják. Illetve a bérlők is egyre inkább a zöld és a fenntartható tereket keresik, és ezzel  a zöld és nem zöld ingatlanok közötti különbség a kihasználtság, a bérleti díj szintje és a tőkeérték szempontjából várhatóan tovább fog nőni. Az ingatlan bérbeadók számára az energiahatékonyság már nem választás kérdése.

Az új épületek fenntarthatóságának és energiahatékonyságának biztosítása döntő az éghajlatváltozás elleni globális küzdelemben. A modern irodákban ma a fenntarthatóságot már a tervezési szakaszban bevezetik, nem pedig felújítások és átalakítások formájában. Mit jelent ez a régebben épült, kevésbé fenntartható épületek számára? Ma már a tudatosság az éghajlatváltozást és a fenntarthatóságot illetően minden idők legmagasabb szintjén áll, így ma már nem elég, hogy ambiciózus nettó nulla CO2 kibocsátás célokat állítsunk fel, anélkül, hogy egyértelműen megmondanánk, hogyan érjük el azokat. A befektető vagy bérlő ingatlanválasztása vagy elősegíti vagy akadályozza a nettó zéró szén-dioxid kibocsátást, mely a zöld épületpolitikában, a zöld akkreditációval rendelkező munkaterületek bérbevételében és az energiahatékonyság javítását célzó megoldásokba történő beruházásban nyilvánul meg. 

Elértéktelenedett kereskedelmi ingatlanok

A fenntarthatóság befolyásolja az ingatlan értékbecsléseket is. Az értékbecslők egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az energetikai tanúsítványokra. Az elégtelen energiahatékonyságú épületeket leminősítik, melyek idővel „elértéktelenedett ingatlanokká” válhatnak, mely közvetlenül és közvetetten is befolyásolhatja a befektetési stratégiákat és kötelezettségeket. Ilyen „elértéktelenedett ingatlanoknak” most a régebben épült kereskedelmi ingatlanokat hívják, amelyek leértékelődnek a zöldebb épületek preferenciája miatt. Az ilyen régebbi épületekhez jelentős tőkeráfordítás kell, hogy megfeleljenek a piaci elvárásoknak és/vagy a jövőbeni szabályozásoknak. Így nemcsak a felújítás lesz majd szükséges, hanem ez nagyszabású strukturális változásokat is hoz majd. Ez jó lehetőség lesz a befektetőknek (és építőipari vállalatoknak) akik készek fejlesztési kockázatokat vállalni, hogy a befektetési hozamot növeljék, valamint a hitelezőknek is akik hajlandóak finanszírozni ezeket a munkákat.

Épített környezeti karbonlábnyom

Nem szabad figyelmen kívül hagyni az épített környezeti karbonlábnyomot sem, mely az építési tevékenység során és az épített környezethez felhasznált anyagok által kibocsátott üvegházhatású gázok teljes hatását jelentik (beleértve az épület fenntartását és végül annak lebontását, a hulladék szállítását és annak újrahasznosítását). 2050-re az akkor létező épületek több mint 80%-a már át lesz építve, tehát az átalakítás létfontosságú lesz a nettó zéró kibocsátás elérésében hiszen a felújítás sokkal kevesebb kibocsátással jár, mint az új építés. Azon régebbi épületek melyeket modern és fenntartható technológiákkal újítanak fel valóban fenntartható épületek lesznek. 

Írországban jelenleg nincs program az épített környezeti karbonlábnyom szabályozására vagy figyelésére, de nagy valószínűséggel ez a következő öt-tíz évben megszületik. Hollandia és Franciaország már bevezette, Finnország pedig 2025-ben fogja bevezetni az erre irányuló szabályozást, és más országok is valószínűleg követni fogják majd. 

2006-ban a zöld épület minősítések mint a LEED és a BREEAM még újdonságnak számítottak, ma már viszont a kereskedelmi és lakóépületekre, illetve sok középületre is kötelezőek és a következő években meghatározóak lesznek mivel a meglévő épületek beágyazott értéke egyre nagyobb hangsúlyt kap.

Klímacélok 2030 és 2050

2021-ben az ír kormány jóváhagyott egy klímapolitikára vonatkozó törvényt, melyben kötelezettséget vállalnak arra, hogy 2030-ra a szén-dioxid-kibocsátást 51%-kal csökkentik, 2050-re pedig nettó zéró kibocsátást érnek el. Az EU és az Egyesült Királyság is elkötelezi magát e cél mellett 2050-re.

Az ingatlanok, mivel a globális szén-dioxid-kibocsátás 40%-át adják, nagy szerepet kapnak e célok elérésében. Az RE100 globális kezdeményezés szerint, mely támogatja a vállalatok bekapcsolódását a helyi energiaszektor 100 százalékban megújuló energiaforrásokra való átállításába, az új épületeknek 2030-ra nulla kibocsátással kell működniük, 2050-ig pedig az épületek 100%-ának (új+meglévő) így kell működnie. A fenntartható épületek bérleti díj felárat generálhatnak, azonban ahogy ezek egyre inkább általánosabbá válnak, bizonyos ingatlanok pedig lemaradnak, és ez „nem zöld árengedményt” eredményezhet. A piackutatások szerint ez akár 30%-os csökkenést is jelenthet, jelentős hatást gyakorolva az ingatlanportfóliók értékére. Ahhoz, hogy ezek az ingatlanok bérelhetőek maradjanak, átalakításra van szükség.

Fenntarthatósági szempontból fontos, hogy megfelelő értéket tulajdonítsunk annak a CO2-nek ami már be van építve. Az új építéssel keletkező CO2 természetesen megmarad, de ezt kell legkevésbé választanunk, nemcsak azért, hogy elkerüljük a még több szén-dioxid beágyazódását, hanem azért is, hogy csökkentsük annak bekerülését a természetbe és ökoszisztémákba. Továbbra is támogatnunk kell a kompakt beépítést és a sűrűséget, hogy a karbonlábnyomunk csökkentése mellett a biológiai sokféleséget és a természeti értékek védelmét is elősegítsük. Amennyire csak lehet, arra kell törekednünk, hogy átépítsük azon ingatlanokat amelyek már megépültek és tovább csökkentsük energiaigényünket viselkedési változtatásokkal és folyamattervezéssel.

Írta: Michael Armstrong – EY Ireland Capital & Debt Advisory

Fotó: Hurta Hajnalka

Az Euroconstruct egy független szervezet, mely 19 európai ország kutatócégeit fogja össze. A nyári, 19 európai ország építési piacára vonatkozó Euroconstruct előrejelzés, köztük a Buildecon által készített magyar report is, június 13.-ától elérhető és megrendelhető a Buildecon-tól, az Euroconstruct magyar tagjától.