Ukrajna építési piaca a járvány közepette: van rossz hír, de van jó is

Jó hírek, rossz hírek

A lakásépítés üteme jelentősen lelassult Ukrajnában; 2020-ban az építési termékek indexe a lakóingatlanok szegmensében 81,5% volt 2019-hez képest. Ugyanakkor az átlagos négyzetméterár 6,5%-kal nőtt. A nem lakáscélú építmények volumene azonban szinte változatlan maradt (99,3%), a mélyépítésé pedig még a 2019-et is meghaladta (111,6%) mivel egy állami program terhére közel 4 000 km utat javítottak meg, valamint 114 iskolát, 100 óvodát és 101 sportlétesítményt építettek vagy újítottak fel.

Egy ingatlanszakértői értékelés szerint Ukrajna nagyvárosaiban, mint például Kijevben, Odesszában, Dnyipro-ban, Kharkiv-ban és Lviv-ben egyre több ingatlant vásárolnak mivel itt a növekvő népességszám ösztönzi a gazdaságot, az építőipart és a szociális infrastruktúra fejlesztését és az üzleti tevékenységet. Ezen városokban idén az árak további emelkedése és az ingatlanpiac nagyobb élénkülése tapasztalható (több lakóigatlan projekt, iroda és bevásárlóközpont beruházás illetve földalatti és föld feletti parkoló építés).

Lakásépítés

Ami negatív: befolyásoló tényezők és reform 

2021-ben a legfontosabb befolyásoló tényező, amely egyben kockázatot is jelent Ukrajna ingatlanpiacára, az egészségügy és az oltások kudarca lehet, amely a fogyasztói csalódáshoz és passzivitáshoz vezethet. Illetve idén az ingatlanbefektetést kockázatossá tevő tényezők sem fognak megszűnni: a korrupció és a szabályozás problémái, mint például Ukrajna Állami Építészeti és Építésügyi Felügyelőségének reformja. A "korrupciós osztály" néven elhíresült intézményt meg akarták szüntetni és helyette egy átlátható rendszert létrehozni az engedélyek kiadására és az építésfelügyeletre. Viszont emiatt a piac egyszerűen leállt. A rendszer az összeomlás szélén áll; a már megépített létesítményeket nem adják át és számos tavaly elindítani tervezett projektet elhalasztottak a fejlesztők. Néhány nagy fejlesztő (Arkada Bank, Ukrbud stb.) csődje is aláássa a befektetők bizalmát a lakásépítés iránt – Ukrajnában a lakásépítést többnyire a leendő háztulajdonosok finanszírozzák.

Ami pozitív: elővárosi lakásépítés és jelzálog-program 

A világjárvány közepette a legtöbb lakásvásárló az elővárosi otthonokat preferálja mivel a karantén alatti távmunkára sok vállalat hajlandó véglegesen áttérni. Így a városi élet, annak minden közlekedési és környezeti problémájával, sokak számára elvesztette vonzerejét azzal szemben, hogy 20-30 percnyi távolságra élhetnek a várostól egy kényelmes elővárosi otthonban. Úgy tűnik, visszatérnek a szatellitvárosok, így az elővárosi építkezés volumenének növekedése ebben az évben ígéretes tendenciának tűnik a piacon és valószínűleg ez lesz a következő években is.

2021 márciusában várhatóan új kormányzati program indul kedvezményes jelzálogkölcsönökre. A 7%-os jelzálogkölcsön egy régóta várt eszköz az ukrán építési piac élénkítésére és a lakáshitelek költségeinek csökkentésére. A fejlesztők szerint a megfizethető hitelezés legalább 10%-kal növelheti majd a lakások értékesítését.

Kereskedelmi ingatlanok

Kiskereskedelem
A kiskereskedelmet sújtotta elsőként a 2020 tavaszi lezárás, mivel sok üzlet és bevásárlóközpont bezárt. 2020 novemberében úgynevezett „hétvégi lezárás” volt érvényben, míg 2021. január 8. és 24. között teljes lezárás volt. A lezárások alatt a fogyasztói kereslet erősen visszaesett, de aztán gyorsan helyreállt. Az Ukrán Nemzeti Bank becslése szerint a járvány okozta válság kevésbé érintette ezt a szegmenst, mint az irodákat, mivel a jövedelmek nőttek (a szórakoztató szegmenst viszont erősen sújtotta). A üresedések 5,4 százalékponttal nőttek és a bevásárlóközpontok átlagos napi forgalma 25%-40%-kal csökkent. Ukrajna nagyvárosaiban a  kínálat 2020-ban körülbelül 113,5 000 m² volt (GLA) és még több bevásárlóközpontot terveznek átadni 2021-2022-ben. Idén például legalább három bevásárló- és szórakoztató központ nyílik többek között Kijevben (147,5 000 m2 GLA) és kettő Kharkivban (122,000m² GLA).

Irodák
Az iroda szegmenst súlytotta leginkább a járvány. A kereslet és kínálat egyensúlya a közeljövőben valószínűleg megbomlik. 2019 végén a fejlesztők bejelentették, hogy jelentős mennyiségű új irodát fognak átadni 2020-ban (körülbelül 230,000 m²). 2020 végére azonban az új kínálat csak 105,000 m² volt, a többi befejezési dátumát pedig 2021-2022-re halasztották. Így a 2020-ra bejelentett teljes irodaterületnek csak 49%-a készült el tavaly. A kínálat most meghaladja a keresletet, de a helyzet valószínűleg változik majd, ha az üzleti tevékenység felélénkül Ukrajnában a pandémia alábbhagyása után.

Szállodák
A repülőterek utasforgalmának közel 70%-os csökkenése a szállodák kihasználtságának csökkenését okozta (a szigorú leállás idején 15%-20%-ra, a lazább időszakokban pedig 30%-35%-ra). (Összehasonlításképp: a karantén előtti időszakban ez 53% volt). Így új funkciókkal egészítették ki a szálloda funkciót (pl. közösségi iroda). 

Ipar
Az online kereskedelem fellendülése a világjárványban megnövelte a raktárak iránti keresletet, így ez a szegmens a legrugalmasabb a jelenlegi válságban. Hosszú távon az üresedés csökkenése és a raktár- és ipari helyiségek bérleti díjának növekedése várható a megnövekedett kereslet, a korlátozott kínálat és a kis számú épülő projekt miatt.

A cikket írta: Sergii Zapototskyi – UVECON, EECFA Ukraine
Az EECFA Ukrajnára vonatkozó jelentése megvásárolható az eecfa.com oldalon. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) 8 kelet-európai ország építési piacát kutatja