Hogyan hatnak az emelkedő árak Szlovákia lakásépítésére?

Az Euroconstruct tagországai közül a szlovák építési piac a legkisebb, így sokkal jobban érintik mind a kedvező, mind a kedvezőtlen hatások. Összességében a magánszektor nagyobb mértékben járul hozzá az építőipari beruházásokhoz, mint az állam, de ez alól kivétel a mélyépítés, ahol sokkal több az állami beruházás. A lakásépítésben viszont a magánberuházások jóval meghaladják az államiakat – ez az elhanyagolt bérlakás-programnak tudható be. 

A lakásépítési szegmens alakulása Szlovákiában

A Statisztikai Hivatal adatai szerint a lakásépítés hozzájárulása a teljes szlovák építési teljesítmény volumenéhez 28%, mivel azonban a szektorban dominál a DIY és a feketemunka, az építőanyag értékesítés alakulása nincs összhangban az építési teljesítmény alakulásával. A lakásépítés 2019-ig nőtt és ekkor érte el csúcsát utoljára. Tavaly a világjárvány miatt a szektor teljesítménye 15%-kal csökkent a járvány előtti időszakhoz képest. A Covid alatt a DIY és a feketemunka aránya is megnőtt és a háztartások jövedelmének konszolidációja is a beruházások csökkenéséhez vezetett.

Lakásfelújítás Szlovákia Helyreállítási Tervében

Szlovákia Helyreállítási és Ellenállóképességi Terve (HET) 30,000 családi ház felújítására (elsősorban az épületburok hőszigetelésére és a nyílászárók cseréjére) nyújt támogatást 2026-ig. 30-60%-os megtakarítás esetén 14,000 eurós támogatás, míg 60% feletti megtakarítás esetén 19,000 eurós támogatás jár. Mivel a HET-et 2021 közepén készítették el és küldték el jóváhagyásra, az építőipari beruházásokat a munkák és anyagárak alapján számították ki 2021 1. negyedévéig. Viszont 2021 2. negyedévétől jelentős áremelkedés indult meg Szlovákiában, nemcsak az építőipar árai (szolgáltatások, építőanyagok), hanem az energia- és üzemanyagárak és a fogyasztói árak is felmentek, így növelve az inflációt, ami most 10% körüli. 

A HET készítésekor nem számítottak az építési árak drasztikus emelkedésére, így az építési volumen alacsonyabb lesz, mint ahogy előrejeleztük. Sőt, az árak rohamos emelkedésével egyre csökken teljes családi házak felújításának lehetősége a lakosság nagy részének. A nyílászárók és hőszigetelő anyagok ára 15%-kal nőtt egy év alatt és idén sem várható az építőanyagárak csökkenése. Az első támogatásokat 2023 elején kell megkapniuk a pályázóknak, de vagy a támogatás összegét emelik majd, vagy a támogatott családi házak számát csökkentik.

Háború-hatás

A magas építőipari munka- és anyagárak mellett építőanyag-hiány is van, mely meghosszabbítja a várakozási időt. A piacon mind a szakképzett mind a szakképzetlen munkaerőből hiány van. Szlovákia a kelet-európai, főként Oroszországból és Ukrajnából származó nyersanyagellátástól függ, így a háború és a szankciók jelentősen növelik az input árakat.

A más országokból érkező alapanyagok szállítása meghosszabbítja a szállítási időt, hiszen nemcsak Szlovákiát érinti ez az alapanyagválság. A Helyreállítási Tervben 2,7 milliárd eurót különítettek el építkezésekre és további 650 millió eurót mélyépítésre, de mivel a finanszírozás nem növelhető, szükség lesz revízióra.

Közbeszerzések és áremelkedés

A közbeszerzéseknek még riasztóbb az építőiparban jelentkező áremelkedés hiszen a legtöbb munka a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik és a pályázat kiírásától a szerződés aláírásáig tartó folyamat 3-6 hónapig (de néha több mint egy évig) tart. 
Szlovákiának még mindig nincs folyamatos autópálya-szakasza ami összekötné az ország keleti és nyugati részeit. Kassáról Pozsonyba Magyarországon keresztül autópályán lehet eljutni. A Kassa-Pozsony szakasz építési munkái jelenleg is zajlanak és 3 hiányzik: 1) Lietavská Lúčka-Dubná Skala1(3.51 km, építési munkák kezdete: 2014 Q2); Hubová-Ivachnová (14.92 km, építési munkák kezdete: 2013Q4); Turany-Hubová (13.5 km).

Az emelkedő árak miatt az építőipari vállalkozóknak meg kell emelniük a szerződés értékét. A szerződések olyan feltételekhez köthetők, amelyekről nyilvános pályázat alapján állapodtak meg. A szerződések pénzügyi fedezete állami költségvetésből vagy uniós forrásból történik. A törvény szerint a munkát a nyertes ajánlat szerinti értékre kell elkészíteni. A jogszabályban benne van, hogy meg lehet emelni a munkadíjat, ha előre nem látott esemény következik be és ez a változás nem módosítja a szerződés jellegét. Az építési munkáknál a munka ára legfeljebb 50%-kal lehet több. A jelenlegi áremelkedés mellett viszont kérdéses, hogy a hosszabb ütemezésű munkáknál elég lesz-e az 50%-os emelés. Másrészt a Közbeszerzési Hivatal felé bizonyítani kell, hogy ez előre nem látható esemény volt. 

A járvány kezdetén az EU rendeletet adott ki, ami szabályozta a vészhelyzet idején a közbeszerzési eljárásokat. Ahhoz, hogy a pályázat közzétételekor előre nem látható költségnövekedés jogosságát igazolják, a szlovák Közlekedési és Építésügyi Minisztériummal együttműködve rendeletet kell készíteni és a lehető legszélesebb szakértői kört (építőipari cégeket, építőanyag-kereskedőket) kell bevonni az áremelések reális megítéléséhez. Ezt a szabályozást lehetne használni az állami költségvetésből és EU-forrásokból lekötött szerződések árának emeléséhez is.

Írta: Radovan Kostelník - ÚEOS Komercia

Az Euroconstruct egy független szervezet, mely 19 európai ország kutatócégeit fogja össze. A nyári, 19 európai ország építési piacára vonatkozó Euroconstruct előrejelzés, köztük a Buildecon által készített magyar report is, június 13.-án lesz elérhető és megrendelhető a Buildecon-tól, az Euroconstruct magyar tagjától.